Forpagtningsaftale

Af Selskabsadvokaterne

En forpagtningsaftale er en aftale om, at en forpagter overtager driften af en allerede eksisterende virksomhed fra bortforpagteren, mod at forpagteren betaler en forpagtningsafgift, der typisk er afhængig af omsætningen i virksomheden under forpagtningsaftalens løbetid.

Forpagteren driver den forpagtede virksomhed for egen regning og risiko, men har altså ikke selv etableret den forpagtede virksomhed. Forpagtningsaftaler indgås typisk for restauranter og hoteller, hvor også lokalerne, hvorfra restauranten og hotellet drives, er en del af forpagtningsaftalen.

Forpagtningsaftalen kan tilsidesættes som en forpagtningsaftale og anses som en erhvervslejekontrakt, hvis der hovedsageligt er tale om leje af erhvervslokaler. Såfremt forpagtningsaftalen hovedsageligt vedrører leje af erhvervslokaler vil aftalen – til trods for sin overskrift m.v. – kunne blive omfattet af erhvervslejelovens bestemmelser, herunder reglerne om adgangen til opsigelse og om lejers krav på erstatning ved opsigelse.

Forpagtningsaftalens indhold og formuleringen er derfor af afgørende betydning for parterne og deres retsstilling.

Forpagtning eller leje

En forpagtningsaftale indeholder typisk en aftale om leje af bestemte lokaler, ud over selve forpagtningen af virksomheden.

En forpagtningsaftale falder som udgangspunkt uden for erhvervslejelovens anvendelsesområde, men dette kræver at aftalen om leje af lokaler er sekundær i forhold til aftalen om forpagtning af den konkrete virksomhed.

Ved vurderingen af om der er tale om en forpagtningsaftale eller en lejeaftale lægges der bl.a. vægt på følgende forhold:

• Fastsættes afgiften på grundlag af omsætningen i virksomheden?
• Er der overtaget en allerede etableret virksomhed?
• Er der overtaget inventar, varelager m.v.?
• Er der ansat personale i den overtagede virksomhed?
• Har der været omsætning i virksomheden inden overtagelsen?
• Er forpagtningen den væsentligste del af aftalen?
• Indeholder kontrakten bestemmelser der ikke kan indeholdes i en lejeaftale?

Indholdet af forpagtningsaftalen samt de faktiske forhold er derfor af afgørende betydning ved forpagtning af en virksomhed i forhold til om kontrakten skal udfærdiges som en forpagtningsaftale eller en erhvervslejekontrakt, der er omfattet af erhvervslejeloven.

Hvilke forhold er vigtige

I en forpagtningsaftale er det bl.a. vigtigt at forholde sig til følgende punkter:

1. Aftalens parter
2. Hvilken virksomhed er omfattet
3. Lokaler og inventar
4. Aftaleperioden
5. Åbningstider
6. Skiltning
7. Forpagtningsafgift og depositum
8. Øvrige udgifter
9. Afståelsesret
10. Ophør og opsigelse
11. Erstatning ved opsigelse
12. Regulering af afgiften
13. Moms
14. Vedligeholdelse
15. Standen ved overlevering og aflevering
16. Forandringer ved det forpagtede
17. Værneting

Uanset om du står over for at skulle indgå en ny forpagtningsaftale, eller om du har en bestående forpagtningsaftale - der eventuelt skal genforhandles eller hvor der er opstået en tvist - er det vigtigt at sætte sig grundigt ind i, hvilke rettigheder og forpligtelser forpagtningsaftalen tillægger/pålægger - både på kort og langt sigt. Det er endvidere vigtigt om forpagtningsaftalen i realiteten er en erhvervslejekontrakt, og aftaleforholdet derfor er omfattet af erhvervslejeloven og de heri regulerede beskyttelsesregler for lejer.

Du er altid velkommen til at kontakte os for en uformel drøftelse af dine ønsker og behov i forbindelse med indgåelse af en forpagtningsaftale.