Moms ved erhvervslejemål

Generelt om momsloven og fast ejendom

Det er ikke erhvervslejeloven, men derimod momsloven, som regulerer forholdet omkring moms ved erhvervslejemål samt moms ved fast ejendom i det hele taget. Udlejning af fast ejendom indtager endvidere en særlig stilling i forhold til spørgsmålet om, hvorvidt der skal pålægges moms på ydelsen.

Udlejning og bortforpagtning af fast ejendom er som udgangspunkt fritaget for moms. Dette gælder også udlejers levering af el, vand og varme, der sker i forbindelse med udlejningen.

Undtagelser der er momspligtige

Fritagelsen for moms ved udlejning af fast ejendom gælder dog ikke for udlejning af værelser i hoteller og lignende, udlejning af værelser i virksomheder, der udlejer for kortere tid end 1 måned, udlejning af camping-, parkerings- og reklamepladser samt udlejning af opbevaringsbokse. Momspligten omfatter således f.eks. også udlejning af parkeringspladser i parkeringshuse eller samlet udlejning af garageanlæg og parkeringshuse. Dog er parkeringspladser og garager undtaget, hvis udlejningen sker som en tilknytning til udlejning af et samlet erhvervslejemål – f.eks. hvis der medfølger en eller flere parkeringspladser til et kontor, værksted m.v.

Frivillig momsregistrering

SKAT kan give tilladelse til frivillig momsregistrering af erhvervsmæssig udlejning af fast ejendom, herunder bortforpagtning. Den frivillige registrering kan ikke omfatte udlejning til beboelse, og der kan således kun gives tilladelse til momsregistrering af erhvervslejemål.

I så tilfælde opgøres lejeindtægterne m.v. for udlejer som udgående salgsmoms, og udlejer opnår mulighed for fradrag for moms af erhvervelser (indgående moms), der vedrører den faste ejendom, herunder udgifter til vedligeholdelse, fornyelser, ombygninger, drift og administration.

Frivillig registrering af udlejning af fast ejendom skal omfatte en periode på mindst 2 kalenderår. Denne regel forhindrer dog ikke udlejer i at sælge ejendommen inden for den 2-årige periode.

Såfremt et erhvervslejemål er momsregistreret, skal der også betales moms af depositum, dog ikke af depositum, der er betalt inden en momsregistrering.

En frivillig momsregistrering af et eksisterende erhvervslejemål kræver som altovervejende lejers samtykke og accept, idet der vil være tale om ændringer af den eksisterende erhvervslejekontrakt og endvidere ændring af et væsentligt vilkår i erhvervslejekontrakten.

Fordele ved momsfrie erhvervslejemål

Normalt vil en momsregistrering af et erhvervslejemål ikke have den store betydning for en almindelig erhvervslejer, idet de fleste lejere driver virksomhed, der er momspligtig, hvorfor lejer blot kan modregne momsen på lejen i sin udgående moms. Det vil derfor blot være et spørgsmål om likviditet til betaling af momsen, hvilket de fleste lejere kan bære.

Såfremt lejer driver momsfri virksomhed (f.eks. en læge, forening eller bank), vil et momspålæg på lejen betyde en reel lejeforhøjelse, idet disse lejere/virksomheder ikke kan foretage fradrag, da de ikke har udgående moms. Det vil således for disse typer virksomheder være en markant fordel at indgå i et erhvervslejemål, som ikke er momsregistreret.

Hvad bør reguleres i erhvervslejekontrakten

Da en frivillig momsregistrering af et eksisterende erhvervslejeforhold kræver lejers accept og samtykke, bør udlejer kraftigt overveje at aftale en ret for udlejer til at kræve erhvervslejemålet momsregistreret med et på forhånd fastsat varsel. Dette bevirker, at lejer ikke kan nægte en momsregistrering.

Omvendt bør en lejer, der driver momsfritaget virksomhed, kraftigt overveje at få indskrevet en sikkerhed i erhvervslejekontrakten for, at erhvervslejemålet ikke kan momsregistreres. Alternativt, at hvis det momsregistreres, så skal lejen nedsættes, eller lejer kompenseres på anden måde.

Såfremt udlejer accepterer, at erhvervslejemålet ikke kan momsregistreres, kan det være en (yderligere) fordel for udlejer at pålægge lejer udgifter til vedligeholdelse og renholdelse af den faste ejendom og erhvervslejemålet, idet udlejer jo ikke kan opnå momsfradrag ved betaling af disse ydelser alligevel. Det bør derfor tages op til ekstra overvejelse i momsfrie erhvervslejemål, hvem der bærer diverse omkostninger.

Faktura for lejeopkrævning

Såfremt erhvervslejemålet er momsregistreret, skal udlejer udstede en faktura for samtlige momspligtige ydelser, herunder betaling af leje, forbrugsudgifter og depositum. Det er dog vigtigt i den forbindelse at understrege, at kravet til faktura alene er et krav, som SKAT stiller til udlejer, og altså ikke en betingelse, som lejer kan stille til udlejer, forinden der betales leje eller andre pligtige ydelser.

Såfremt lejer ikke betaler leje eller anden pligtig ydelse med begrundelse om, at der ikke er udstedt faktura, vil der derfor stadig være tale om en væsentlig misligholdelse af erhvervslejeforholdet, der berettiger udlejer til at sende påkrav og i sidste ende ophæve erhvervslejemålet.

Konklusion

SelskabsAdvokaterne har speciale i erhvervslejeret og bistår løbende virksomheder vedrørende spørgsmål omkring deres erhvervslejemål både på lejers og udlejers side. Vi hjælper også gerne med en vurdering i forhold til spørgsmål om moms i forbindelse med erhvervslejemål, idet spørgsmål om moms også ofte skal foregå i tæt samspil med virksomhedens revisor.

Du er altid velkommen til at kontakte SelskabsAdvokaterne for en uformel drøftelse af dine og din virksomheds muligheder.