Overvejer du at blive lejer af et erhvervslejemål, hvor det er en andelsforening eller en ejerforening, der er udlejer? Så er der flere ting, du skal overveje, inden du sætter din underskrift på erhvervslejekontrakten.
En andelsforening og en ejerforening fungerer og agerer således i mange tilfælde anderledes end en normal professionel udlejer af erhvervslejemål.
Hvad er anderledes med en forening som udlejer?
For det første må en andelsforening eller en ejerforening betragtes som en ”uprofessionel” udlejer, forstået på den måde, at en andelsforening og en ejerforening ledes af en bestyrelse, der består af et udvalg af foreningens medlemmer/beboere. Disse har i langt de fleste tilfælde ikke erfaring med udlejning af erhvervslejemål, og deres hovedformål er således at sikre foreningens (og egne) interesser. Dette sker ofte uden det nødvendige kendskab til erhvervslejeloven eller med den nødvendige forretningsforståelse, som andre professionelle udlejere har.
For det andet kan personkredsen i beslutningsorganet, dvs. bestyrelsen, i andelsforeningen eller ejerforeningen ofte blive udskiftet med den konsekvens, at der anlægges en helt anden strategi og plan for lejemålet. Til forskel fra selskaber, pensionskasser og andre mere professionelle og vante udlejere, hvor der typisk er et formål, der alene er at opnå en stabil høj forrentning af investeringen, så har en andelsforeningen måske (pludselig) et behov for et fælleslokale, opbevaring til cykler og barnevogne eller andet, der udspringer mere af de enkelte beboeres behov og ønsker.
Hvad skal du undersøge og sikre dig?
Hvis du skal leje et erhvervslejemål af en andelsforening eller en ejerforening, er der derfor flere ting, du bør undersøge og sikre dig, inden du underskriver.
Du bør undersøge om andelsforeningen eller ejerforeningen har en administrator tilknyttet og tillige undersøge, om denne administrator i givet fald har speciale i erhvervslejemål og erhvervslejeloven. Hvis bestyrelsen har overladt administrationen af erhvervslejemålet til en administrator, indikerer det, at foreningen har en mere professionel tilgang til udlejningen.
Du bør tillige overveje, om der er behov for særlige klausuler i erhvervslejekontrakten, der tager højde for, at udlejer er en andels- eller ejerforening. Det kunne f.eks. være:
- – En ekstra lang uopsigelighedsperiode for udlejer – f.eks. 10-15 år.
- – Krav på en minimumserstatning ved udlejers opsigelse, f.eks. svarende til 6 måneders leje.
- – Forkøbsret til andelen eller ejerlejligheden.
- – Specificeret afståelsesret og afståelsesproces, så du er mest muligt sikker på, at foreningen skal godkende en indtrædende lejer/køber.
- – Udvidet klausul om brugen af det lejede og fællesarealer, således at der ikke opstår tvivl, hvis beboerne/medlemmerne i foreningen klager over støj, åbningstider m.v.
- – Afgrænsning af foreningens mulighed for at kræve lejeforhøjelse med foreningens øgede udgifter til skatter, afgifter, belåning m.v.
- – Klar bestemmelse vedrørende ret til forandringer og retableringspligt.
- – Har du møderet på foreningens generalforsamling?
- – Er du som lejer forpligtet til at følge foreningens husorden, og hvad står der i denne?
- – Hvem er repræsentant/kontaktperson for foreningen? Særligt hvis de ikke har en administrator.
Du skal naturligvis også undersøge de helt overordnede forhold, herunder om erhvervslejemålet passer til dine behov og erhvervslejekontraktens generelle vilkår.
Selskabsadvokaterne er eksperter i erhvervslejeret, herunder indgåelse af erhvervslejekontrakter. Vi hjælper dig meget gerne, hvis du står over for at skulle indgå en erhvervslejekontrakt, hvor udlejer er en andelsforening eller en ejerforening. Vi kan bl.a. hjælpe med at afklare dine rettigheder og forpligtelser samt tillige med at forhandle bedre vilkår, herunder sætte fokus på de vilkår, der er særligt vigtige.
Du er meget velkommen til at kontakte os på mail eller telefon for en uforpligtende drøftelse.
