Regulering til markedslejen

Af Selskabsadvokaterne 

Er du lejer eller udlejer af et erhvervslejemål og er den aftalte leje for høj eller lav, er der mulighed for at anmode om at få lejen reguleret til markedslejen.

I henhold til erhvervslejelovens § 13 kan både lejer og udlejer – medmindre der er aftalt andet - forlange lejen reguleret til markedslejen, hvis den gældende leje er væsentligt lavere eller væsentligt højere end markedslejen, og der er forløbet en vis periode siden lejemålets start og seneste lejeregulering.

Hvis du mener at have krav på en regulering, er det vigtigt at få gennemgået erhvervslejekontrakten og få en vurdering af din retsstilling, inden du foretager dig yderligere skridt i sagen.

Hvad er dine rettigheder

En regulering af lejen i henhold til erhvervslejelovens § 13 kræver bl.a., at lejen er væsentlig lavere eller højere end markedslejen. Væsentlighedskriteriet er sædvanligvis opfyldt, når forskellen mellem den aftalte leje og markedslejen overstiger 10 %.

Udtrykket markedslejen skal forstås som den leje, en kyndig lejer eller udlejer ville aftale for lejemålet. Ved uenighed om hvad niveauet for markedslejen er for det pågældende lejemål udmeldes ofte en skønsmand – typisk en erhvervsmægler eller valuar – til at vurdere markedslejen.

Erhvervslejeloven fastsætter en bestemt procedure for, hvad man skal gøre for at kræve en lejeregulering, og det er vigtigt, at man som både udlejer og lejer overholder de frister og procedurekrav, som er reguleret i erhvervslejeloven, da man i modsat fald risikere at fortabe sin ret.

Hvilke forhold er vigtige

I en sag om regulering af lejen til markedslejen er det bl.a. vigtigt at forholde sig til følgende punkter:

1. Er erhvervslejelovens § 13 gyldigt fraveget i erhvervslejekontrakten
2. Hvad er markedslejen for det pågældende lejemål
3. Kan der findes sammenligningslejemål
4. Er det relevant med en vurdering fra en ejendomsmægler
5. Er markedslejen væsentligt fraveget
6. Hvornår er lejeperioden påbegyndt
7. Hvornår er lejen sidst reguleret
8. Overholdelse af varsel samt fordeling af lejereguleringen
9. Overholdelse af indsigelsesfrist

Et varsel om lejeregulering til markedslejen skal opfylde adskillige formkrav i henhold til erhvervslejeloven. Det må derfor anbefales, at man kontakter en advokat med speciale i erhvervslejeret, hvis man som lejer eller udlejer mener at have krav på lejeregulering.

Du er altid velkommen til at kontakte os for en uformel drøftelse af dine ønsker og behov.