Tvist i entrepriseforhold

Af Selskabsadvokaterne

I en entrepriseforhold er der ofte mange parter involveret hvilket medfører en risiko for uoverensstemmelser og tvister. Den bedste måde at undgå dette på, er ved at have helt klare aftaler inden byggesagens start og løbende tilpasse disse hvis sagen tager en uventet drejning.

For at undgå tvist er det vigtigt, at have afdækket en lang række forhold i entreprisekontrakten, så det er aftalt så præcist som muligt, hvordan arbejdet skal udføres. Det er derudover centralt at tage stilling til hvordan bygherre og entreprenør skal forholde sig hvis byggeriet f.eks. forsinkes. Det anbefales derfor at entreprisekontrakten er så klar som overhovedet muligt for at undgå uklarheder og tvister mellem bygherre og entreprenør.

Forsinkelse – hvad sker der når entreprenøren bliver forsinket?

Forsinkelse kan have store konsekvenser for bygherre som havde forventet at kunne tage byggeriet i brug på en nærmere angiven dato. I AB 18 og ABT 18 (som skal aftales mellem parterne for at gælde) er der nedfældet regler om forsinkelse.

Som udgangspunkt er entreprenørens forsinkelse ansvarspådragende. Hvis det er aftalt mellem parterne, kan forsinkelse sanktioneres med dagbod. Anvendelse af dagbøder kræver at der er indgået særskilt aftale herom og at størrelsen er fastsat i entreprisekontrakten. Hvis der ikke er en dagbodsklausul i entreprisekontrakten, kan bygherren i tilfælde af forsinkelse kræve erstatning efter de almindelige erstatningsretlige regler.

Hvis AB 18 eller ABT 18 er aftalt mellem parterne, vil entreprenøren dog i nogle tilfælde have ret til at få tidsfristforlængelse, og forsinkelse vil i disse tilfælde ikke være ansvarspådragende.

Hvornår har entreprenøren ret til tidsfristforlængelse?

Hvis det er aftalt at AB 18 eller ABT 18 gælder mellem parterne, har entreprenøren ret til tidsfristforlængelse når:

1. Forsinkelse skyldes ændringer som bygherren har krævet
2. Forsinkelse skyldes bygherrens forhold eller anden entreprenørs forsinkelse
3. Forsinkelse skyldes krig, usædvanlige naturbegivenheder, brand, strejke, lockout, blokade, hærværk eller tilsvarende forhold der opstår uden entreprenøren er skyld heri
4. Forsinkelse skyldes nedbør, lav temperatur, stærk vind eller andet vejrlig som forhindrer eller forsinker arbejdet, og vejrliget forekommer i et væsentligt større omfang end hvad der er sædvanligt for årstiden
5. Forsinkelse skyldes offentlige påbud eller forbud som ikke skyldes entreprenørens forhold

Entreprenøren skal altid forsøge at undgå forsinkelser. Så snart entreprenøren dog må indse at der vil indtræde forsinkelse, skal han give bygherren skriftlig besked om dette.

Ekstraarbejde

Hvad er ekstraarbejde?

Ved ekstraarbejde forstås arbejde som ikke oprindeligt var omfattet af den indgåede entreprisekontrakt. Ekstraarbejde kan opstå, hvis der sker noget uventet undervejs som parterne ikke havde taget højde for da de underskrev entreprisekontrakten. Ekstraarbejde kan også forekomme hvis det viser sig at et specifikt ekstraarbejde vil være formålstjenesteligt i byggesagen eller hvis bygherren direkte anmoder entreprenøren om at udføre en opgave der ikke var aftalt på forhånd.

Hvorvidt noget er ekstraarbejde eller arbejde der kan henføres til entreprisekontrakten giver ofte anledning til tvivl, og der kan opstå tvister mellem parterne på denne baggrund, fordi grænsen herimellem kan være vanskelig at fastlægge. Løsningen findes ved at fortolke entreprisekontrakten, og parterne kan i den forbindelse have brug for juridisk bistand til at fastslå deres rettigheder og pligter.

Har entreprenøren krav på betaling for ekstraarbejde?

Den klare hovedregel er, at ekstraarbejde som ikke er omfattet af den indgåede entreprisekontrakt, skal godkendes af bygherre inden det udføres. Ofte nedfældes det direkte i entreprisekontrakten at entreprenøren ikke må iværksætte ekstraarbejder før bygherren har underskrevet en aftaleseddel.

Hvis entreprenøren ikke får godkendelse fra bygherren forinden ekstraarbejdet påbegyndes, og egenrådigt udfører arbejdet, må entreprenøren som udgangspunkt selv bære udgiften. I nogle tilfælde vil entreprenøren vil dog kunne få betaling for ekstraarbejde, der ikke er godkendt af bygherren, hvis ekstraarbejdet var nødvendigt for at entreprenøren kunne opfylde det aftalte i entreprisekontrakten.

Hvad gør man hvis byggeriet er mangelfuldt?

I praksis opstår der ganske ofte tvister mellem bygherre og entreprenør omkring mangler ved byggeriet. Hvis parterne ikke kan blive enige, vil tvisten skulle behandles enten ved de almindelige domstole eller ved voldgiftsretten.

Hvad er en mangel?

Der foreligger en mangel hvis entreprenørens ydelse ikke er i overensstemmelse med det aftalte eller såfremt arbejdet ikke er udført fagmæssigt korrekt. Dette kan være f.eks. være hvis entreprenøren har tilsidesat de faglige normer eller almindelig god byggeskik, og derved har udvist fejl og forsømmelse. Der kan også foreligge en mangel hvis de anvendte materialer ikke er som aftalt eller disse ikke er af sædvanlig god kvalitet.

Mangler kan være synlige eller skjulte, og manglerne kan risikere først dukke op lang tid efter afleveringen. Skjulte mangler kan have store konsekvenser for et byggeri da der kan opstå omfattende følgeskader.

Ansvar for mangler

Bygherren har bevisbyrden for at der foreligger en mangel. Bygherren skal for at bevise at der foreligger en mangel, kunne dokumentere, at der er tale om en afvigelse mellem den krævede ydelse og den præsterede ydelse. Bygherre vil som bevis i det fleste tilfælde anvende syn og skøn.

Hvis bygherren beviser at der foreligger en mangel, skal entreprenøren skal løfte bevisbyrden for, at manglen ikke er ansvarspådragende. Generelt set gælder det, at entreprenøren er ansvarlig for manglen, medmindre han godtgør at denne ikke skyldes hans fejl og forsømmelse. I forhold til mangelfulde materialer har det stor betydning for sagens udfald, hvem der har valgt materialet, og om der er handlet i god tro ud fra byggetidens viden på det pågældende tidspunkt.  

Juridisk bistand ved tvister i entrepriseforhold

Hos SelskabsAdvokaterne er vi eksperter inden for entreprise, og vi har mange års erfaring med at bistå ved løsning af tvister mellem bygherre og entreprenør.

Vi kan hjælpe ved enhver tvist – både tvister under byggesagen og tvister der først opstår efter aflevering (hvis det f.eks. senere viser sig at der er skjulte mangler ved byggeriet).

Vi har erfaring med at bistå i forbindelse med begæring af syn og skøn, og med at hjælpe bygherre og entreprenør med forhandlinger hvis sagen er gået i hårdknude.

Hvis tvisten ikke kan løses ved forhandling, kan vi hjælpe dig med at føre sagen ved voldgiftsretten eller ved de almindelige domstole. Du er velkommen til at kontakte os for en uforpligtende snak om dine ønsker og behov.