Samarbejdsaftale med Danbolig blev ophævet uberettiget

Dom i sagen H-99-08

DanBolig A/S
(Advokat Nicolai Christen Dyhr)
mod
Michael Christensen & Partnere ApS
Statsaut. ejendomsmægler Morten Nielsen
Statsaut. ejendomsmægler Michael Christensen
(Advokat Hans-Henrik Queseth)

Indledning og påstande

Under anbringende af, at Michael Christensen & Partnere ApS, statsaut. ejendomsmægler Morten Nielsen og statsaut. ejendomsmægler Michael Christensen (i det følgende: de sagsøgte) uberettiget har annulleret deres samarbejdsaftale med DanBolig A/S (i det følgende: Dan-
Bolig), har DanBolig påstået de sagsøgte dømt til in solidum at betale DanBolig 86.057 kr. med rente 0,73 % pr. påbegyndt måned fra den 17. oktober 2007.

- 2 -

De sagsøgte har påstået frifindelse og nedlagt selvstændig påstand om at DanBolig skal aner-
kende, at de sagsøgte har ophævet samarbejdsaftalen med rette og dermed ikke er forpligte-
de ved samarbejdsaftalens pkt. 9 om konkurrencebegrænsning, og at DanBolig skal betale
dem 2.061.027 kr. med procesrente fra den 16. december 2008.

Over for den selvstændige påstand har DanBolig påstået frifindelse.

Oplysningerne i sagen

Statsaut. ejendomsmægler Michael Christensen indgik den 4. juni 2004 samarbejdsaftale med
DanBolig om drift af DanBolig forretningen i Korsør. Samarbejdsaftalen blev tiltrådt af Mor-
ten Nielsen, da han senere blev medindehaver af forretningen. Af samarbejdsaftalen fremgår
bl.a.:

"...
Samarbejdets indhold og formål
1.1. Mægler indtræder i det af Selskabet etablerede samarbejde med en række formidlere
af fast ejendom under betegnelsen "DanBolig"
1.2. Formålet med samarbejdet er at forøge forretnings-grundlaget for såvel Mægler som
for Selskabets moderselskab Nordea Bank Danmark A/S og øvrige selskaber i Nor-
dea-koncernen inden for omsætning og finansiering af fast ejendom.
...
1.3 Etablering af butik i Skælskør
Mægler har førsteret til at etablere sig i 4230 Skælskør... idet Selskabet dog ikke er
forpligtet til at vælge Mægler til at forestå etableringen...
Forretningsnavn og ­adresse
2.1 ... Mægler er forpligtet til på brevpapir, i annoncering og skiltning, ved udstilling af
boligemner og i enhver anden angivelse af virksomhedens navn og forretningsken-
detegn at følge de af Selskabet til enhver tid fastlagte forskrifter. ...
Mæglers generelle forpligtelser
6.1 Mægler forpligter sig til at udøve sin virksomhed i et loyalt samarbejde med Selska-
bets samarbejdspartnere og andre ejendomsformidlere under DanBolig-samarbejdet,
samt at overholde retningslinjer fastlagt i Selskabets manualer.

...
6.3 Mægler forpligter sig til at være medlem af DanBolig Foreningen og af Dansk Ejen-
domsmæglerforening. ...
Forretningshemmeligheder
8.1. Mægler forpligter sig såvel i aftaleperioden som efter dennes ophør til ikke at foreta-
ge uretmæssig brug, videregivelse til tredjemand eller offentliggørelse af oplysnin-
ger, som Mægler i kraft af samarbejdet er kommet i besiddelse af...
Konkurrencebegrænsning
9.1 Ved ophøret af samarbejdsaftalen forpligter Mægler sig til ikke i 6 mdr. fra ophøret at
drive ejendomsformidlingsvirksomhed inden for det i pkt. 1.3. nævnte område i
samarbejde med andre ejendomsmæglerkæder og/eller finansielle koncerner. For-

- 3 -

pligtelsen bliver uvirksom, hvis aftalen opsiges af Selskabet uden at Mægler har gi-
vet rimelig anledning hertil, eller hvis Mægler opsiger eller ophæver samarbejdet og
Selskabets undladelse af at opfylde sine forpligtelser har givet Mægler gyldig grund
hertil. ...
Varighed og ophør
10.1. Aftalen træder i kraft den 1. august 2004 og kan af hver af parterne opsiges med 6
måneders skriftligt varsel til den 1. i en måned. ...
Misligholdelse
11.1 Aftalen kan af en part opsiges med øjeblikkelig virkning i tilfælde af den anden parts
væsentlige misligholdelse. ...
Som væsentlig misligholdelse anses bl.a. ...
- overtrædelse af pkt 2 1 3 3 6 1 8 13 2 14 1 og 14 2 ...

Såfremt aftalen opsiges på grund af misligholdelse vil tilslutningen til Selskabets
EDB system blive afbrudt uden særskilt varsel. ..."

I september 2005 indgik Michael Christensen og DanBolig en i alt væsentligt tilsvarende
samarbejdsaftale om drift af DanBolig forretningen i Ringsted. Samtidig indtrådte Michael
Christensens selskab, Michael Christensen & Partnere ApS, i aftalen, idet Michael Christen-
sen og Morten Nielsen ikke blev frigjort for deres hæftelse efter denne.
Michael Christensen udarbejdede oplæg til etablering og/eller overtagelse af DanBolig
forretningerne i Sorø og Dianalund. Planerne blev drøftet med administrerende direktør for
DanBolig, Hans-Erik Pedersen, og Nordeas områdedirektør for Ringsted, Ejvind Jensen, men
forhandlingerne strandede i begyndelsen af 2007.
Opbremsningen på boligmarkedet havde medført, at de sagsøgte var hårdt presset li-
kviditetsmæssigt. Ved brev af 4. februar 2007 til Nordea redegjorde Michael Christensen for
situationen og anmodede om kreditforhøjelse, hvilket imidlertid delvist blev nægtet.
De sagsøgte valgte ved brev af 30. maj 2007 at afbryde samarbejdet med DanBolig,
primært ved ophævelse som følge af misligholdelse, jf. samarbejdsaftalens pkt. 11, subsidi-
ært ved opsigelse.
DanBolig svarede den 4. juni 2007, at de ikke anså betingelserne for ophævelse for op-
fyldt, men anerkendte opsigelsen af parternes samarbejdsaftale til ophør med udgangen af
november 2007. Samtidig blev det meddelt, at:

"... hverken DanBolig eller DanBolig Foreningens bestyrelse har ønske om at [Michael
Christensen] i opsigelsesperioden bestrider sine tillidsposter som formand for erfa-
gruppen Syd- og Vestsjælland, som medlem af markedsudvalget og CRM-udvalget og
som medlem af udviklingsgruppen i forhold til digitalisering af DanBolig A/S´ arbejds-
processer ..."

- 4 -

Den 31. maj 2007 underskrev de sagsøgte partneraftale med Estate mæglerne med ikrafttræ-
den pr. 1. juni 2008.
De sagsøgte informerede den 19. juni 2007 deres kunder om, at de havde opsagt sam-
arbejdsaftalen med DanBolig for at indgå samarbejde med Estate, hvilket et par dage senere
også blev omtalt i Dagbladet Ringsted, der i øvrigt den 23. juni 2007 bragte en annonce, hvori
DanBolig søgte indehavere til etablering af to nye DanBolig forretninger i Korsør og Ring-
sted, idet "... vores samarbejde med vores DanBolig mægler i Korsør og Ringsted ophører
med udgangen af november 2007 ..."

Onsdag den 31. oktober 2007 afholdt DanBolig efterårsseminar med titlen: "Strategi
2010" Ifølge programmet skulle der ud over strategiplanlægning være oplæg ved eksterne
foredragsholdere. DanBolig nægtede de sagsøgte adgang til at deltage i seminaret.
Herefter ophævede de sagsøgte ved brev af 1. november 2007 (på ny) samarbejdsafta-
len med DanBolig under henvisning til, at DanBolig efter deres opfattelse havde gjort sig
skyldige i væsentlig misligholdelse ved at nægte dem adgang til deltagelse i efterårssemina-
ret, erfa-gruppen og markedsudvalget.
Under henvisning til, at de sagsøgtes ophør med at anvende DanBoligs logo i deres
annoncer indebar en uberettiget annullation, ophævede DanBolig den 22. november 2007
samarbejdsaftalen med de sagsøgte.

Forbudssagen

DanBolig havde i efteråret 2007 indgivet begæring til Fogedretten om, at de sagsøgte fik for-
bud mod i en periode på 6 måneder fra den 1. december 2007 at drive ejendomsmæglervirk-
somhed som en del af Estate Mæglerne i lokalområderne Ringsted og Korsør og i samme
tidsrum at markedsføre deres fremtidige drift som Estate Mæglere. Efter at DanBolig havde
kæret fogedrettens kendelse til Østre Landsret, nægtede denne forbudsbegæringen fremme
ved kendelse af 19. februar 2008 med følgende begrundelse:

"Landsretten finder det ikke godtgjort at kærende har udvist forhold af en sådan karak-
ter, at de indkærede har været berettiget til at ophæve parternes samarbejdsaftale.

Samarbejdsaftalen er opsagt af de indkærede med 6 måneders varsel til den 1. de-
cember 2007 Det fremgår af aftalens § 9 at mægleren forpligter sig til "ikke i 6 måneder

- 5 -

fra ophøret at drive ejendomsmæglervirksomhed ... i samarbejde med andre ejendoms-
mæglerkæder og/eller finansielle koncerner.

Det afgørende er herefter, om de indkærede har handlet i strid med parternes sam-
arbejdsaftale på en sådan måde, at der efter retsplejelovens § 642 er grundlag for at ned-
lægge fogedforbud.

Den omstændighed, at indkærede den 19. juni 2007 på kærendes brevpapir har gi-
vet kunder meddelelse om det påtænkte samarbejde med "Estate Mæglerne" findes ikke i
sig selv at sandsynliggøre, at de indkærede vil drive eller markedsføre ejendomsmægler-
virksomhed som en del af "Estate Mæglerne"

Det findes heller ikke på det foreliggende grundlag tilstrækkeligt sandsynliggjort,
at de indkærede i øvrigt vil foretage handlinger, der strider mod kærendes ret.

Landsretten finder herefter i det hele ikke tilstrækkeligt grundlag for at imøde-
komme kærendes begæring om nedlæggelse af fogedforbud.
..."

Forklaringer

Administrerende direktør for DanBolig, Hans-Erik Pedersen, har forklaret, at DanBolig kæden
for tiden består af 150 ejendomsmæglere og er den fjerde største mæglerkæde i Danmark
med en markedsandel på 13,3 %. DanBolig ejes af Nordea. Mæglerne er selvstændige ejen-
domsmæglere, og konceptet drives som en form for franchise. Der er samarbejde mellem
Nordea og mæglerne, idet der henvises kunder begge veje. DanBolig leverer koncepter og
markedsføring til mæglerne, som betaler licensafgift. Han og DanBolig er ikke involveret i,
hvilke bankoplysninger og engagementsoplysninger Nordea kræver af mæglerne, og har in-
gen indflydelse på Nordeas kredithåndtering.
Det var fra starten klart, at Michael Christensen ønskede at ekspandere, men etable-
ringsoplægget af 16. maj 2005 var det første, de modtog fra ham om ekspansion. Oplægget
blev formentlig på et tidspunkt drøftet med Nordea. Han var ikke afvisende over for, at Mi-
chael Christensen kunne komme i betragtning i forbindelse med forretningerne i Sorø og Di-
analund. Han har ikke modarbejdet Michael Christensens ekspansionsmuligheder.
Normalt finder man nye mæglere internt, men i dette tilfælde valgte DanBolig at an-
noncere i dagspressen, idet man ønskede større bredde i ansøgerskaren, og idet han ikke
havde nogen interne henvendelser liggende. Denne fremgangsmåde er fulgt adskillige gange
før. Ansøgninger med forretningsplan sendes til ham, der herefter i fællesskab med Nordeas
områdedirektør afgør, hvem der skal være mægler i området. De har opstillet kriterier for
valget, og heri indgår bl.a. tidligere samarbejde med Nordea. Man kan ikke etablere en ny
forretning uden godkendelse fra Nordeas områdedirektør. Når forretningsplanen er god-

- 6 -

kendt, overdrages engagementet til Nordea. Vidnet indgår i en dialog med Nordea om det
fremtidige samarbejde, men blander sig ikke i det daglige.
Det er en fordel for DanBolig mæglere at beholde deres engagement i Nordea, men det
har ikke betydning for mæglerens generelle samarbejde med DanBolig. Der findes således
DanBolig mæglere, der har deres engagement hos andre end Nordea. Man bliver dog nødt til
at have en forretningskonto til honorarer m.v. i Nordea. Det er som udgangspunkt ikke en
hindring for ekspansion, at man har et andet pengeinstitut, men DanBolig forlanger at få
indblik i ansøgerens økonomiske forhold.
Han mener, at han fik en e-mail fra Michael Christensen vedhæftet dennes brev af 4.
februar 2007 til Nordea. På det efterfølgende møde deltog han som repræsentant for Michael
Christensen, men kunne ikke træffe afgørelser vedr. engagementet i Nordea. Det var hans
ønske at finde en løsning, så udvidelsen kunne fortsætte. Det var alene Michael Christensens
likviditetsudfordringer, der blev drøftet på mødet, og ikke ekspansionsmulighederne. Der
blev også holdt møder senere med henblik på at finde en løsning, så Michael Christensen ik-
ke opsagde sit engagement i Nordea og samarbejdet med DanBolig.
Indtil den 22. november 2007 fortsatte DanBolig med at levere sine ydelser efter afta-
len. Da de sagsøgte fjernede DanBolig logoet fra deres avisannoncer, anså vidnet det for en
de facto ophævelse af aftalen, hvorfor han den 26. november 2007 varslede Michael Christen-
sen om, at hans e-mail mv. ville blive lukket, hvilket skete et par dage efter. Efter ophævelsen
var de ikke forpligtet til at videresende e-mails. Det er i strid med samarbejdsaftalen og op-
hævelsesgrund at fjerne logoet fra avisartikler. Endvidere stred det mod loyalitetsbestem-
melsen og konkurrenceklausulen, at de sagsøgte skrev, at de fremover skulle være med i en
ny kæde, og at de skrev til kunderne om kædeskiftet, på brevpapir med DanBoligs logo.
En erfa-gruppe er en relevant samling af mæglere, der udveksler erfaringer. Michael
Christensen var formand for sin erfa-gruppe, og alle formænd for erfa-grupper deltager i
markedsudvalget, der drøfter nye tiltag og styrkelse af brandet. På det årlige seminar, hvor
strategierne for fremtiden drøftes, deltager alle daglige ledere. Han rådførte sig med DanBo-
lig Foreningens bestyrelse, som består af fire mæglervalgte medlemmer, og som ikke mente,
at man kunne deltage på seminaret, når man havde opsagt samarbejdet. Det var også denne
bestyrelse, der traf beslutning om at udelukke de sagsøgte fra erfa-gruppen og dermed mar-
kedsudvalget.

- 7 -

De sagsøgte var ikke de første mæglere, der udtrådte af DanBoligkæden, men det er
kun få, der er udtrådt, herunder ved opsigelse eller dødsfald.
Forretningerne i Sorø og Dianalund er i dag fortsat som selvstændige ejendomsmægle-
re under Mogens Due, efter at de blev opsagt af DanBolig midt i 2007. DanBolig har etableret
yderligere en selvstændig forretning i Dianalund i 2008.

Michael Christensen har forklaret, at han er bankuddannet i Nordea og blev ejendomsmægler
i 1997. I januar 2003 overtog han forretningen i Ringsted og åbnede i Korsør i 2004. Da han
blev DanBolig mægler, fik han at vide, at det ville være en fordel at være kunde i Nordea,
hvilket han var fra starten - også privat. Ved etableringen havde de en række møder med
Nordeas områdechef, og det var klart ham, der gav den endelige godkendelse. Samarbejdet
med Nordea fungerede godt, og de modtog ingen påtaler vedr. deres økonomi. De blev på-
lagt at opfylde fastsatte mål for markedsandel og antal kundehenvisninger til Nordea.
Som mægler kunne man mærke Nordeas tilknytning til DanBolig, bl.a. ved at Nordeas
repræsentant deltog i markedsudvalget, og at møder blev afholdt i Nordeas lokaler.
Det kan på ingen måde lade sig gøre som DanBolig mægler at have en anden bank end
Nordea. Der blev ikke lagt skjul på, at et bankskifte ville få konsekvenser i forhold til ønsker
om ekspansion.
Deres strategi var at udvide i Vestsjælland, hvilket Hans-Erik Pedersen støttede. Etab-
leringsoplægget for Sorø og Dianalund blev udarbejdet på foranledning af Hans-Erik Peder-
sen.
I efteråret 2006 stoppede boligmarkedet fuldstændig, og det påvirkede dem kraftigt.
Samtidig skete der en ændring i deponeringsreglerne, og det medførte en likviditetskrise. De
havde en række drøftelser med Nordea og Hans-Erik Pedersen, og det endte med, at de kun
fik en mindre del af den 1 ½ mio. kr., de bad om. Derfor begyndte de at kigge sig om efter en
ny løsning. DanBolig lagde ikke op til, at man kunne skifte til en anden bank.
Ved mødet den 19. april 2007 med Hans-Erik Pedersen var deres økonomi i kraftig for-
bedring, men der var et overtræk på 40.000 kr. på en check, som Nordea truede med at afvi-
se. Checken vedrørte deponerede midler, og en afvisning kunne i yderste konsekvens med-
føre, at han ville miste sin licens. Hans-Erik Pedersen forsøgte forgæves at tale med banken.

- 8 -

Da de valgte at skifte bank, fik de at vide, at det kunne få konsekvenser. Deres nye
bank ville gerne stille de nødvendige midler for udvidelse til rådighed. Der var ikke tvivl
om, at bankskiftet medførte, at de ikke kunne ekspandere. Hans-Erik Pedersen sagde på mø-
det den 24. maj, at Nordea havde afgørende indflydelse på afgørelsen om udvidelse, og at de
af den grund formentlig ikke ville komme i betragtning. Derfor valgte de den 30. maj 2007 at
ophæve samarbejdsaftalen.
Efter ophævelsen blev de nægtet deltagelse på årsseminaret og i erfa-gruppen, hvilket
ellers var en del af samarbejdsaftalen.
Pga. DanBoligs annoncering efter nye ejendomsmæglere i Dagbladet i Ringsted var de
tvunget til at orientere deres kunder om kædeskiftet.
Han var glad for at være DanBolig mægler, men da det ikke kunne lade sig gøre, øn-
skede han at skifte direkte over til Estate, hvilket dog ikke var muligt pga. konkurrenceklau-
sulen. Aftalen med Estate trådte i kraft 1. juni 2008.
Fogedforbudssagen forhindrede dem i at drive virksomhed, og de var tvunget til at
være uafhængige ejendomsmæglere. Det medførte, at de skulle starte forfra, og det kostede
både omsætning og kunder. Alene skift af logo, brevpapir og hjemmeside mv. kostede 450.-
500.000 kr. Efter opsigelsen af aftalen var Nordeas interesse i at henvise kunder til dem be-
grænset, hvilket kunne ses på omsætningen.

Ejvind Jensen har forklaret, at han siden december 2002 har fungeret som områdedirektør for
Nordea i Ringsted, og at han tidligere har været områdedirektør for Nykøbing Falster og
Vordingborg.

Normalt plejer han sammen med DanBolig at blive enig om, hvem der skal udpeges
som ny mægler, men ved uenighed har DanBolig det sidste ord, idet de indgår kontrakten
med mægleren. Det er endnu ikke sket, at DanBolig har trumfet en kandidat igennem. I be-
dømmelsen indgår ikke kun den daglige leders væremåde, men også mæglerens økonomi.
Det siger sig selv, at mægleren skal have en vis økonomisk råderet, men de ser ikke på enga-
gementet som det første. Samtaler med kandidaterne afholdes i fællesskab. Nordea er med i
beslutningen, fordi Nordea deltager i det daglige samarbejde. Nordea har udpeget et med-
lem af DanBoligs bestyrelse.

- 9 -

Michael Christensen havde en ambition om ekspansion, og vidnet deltog i denne dia-
log pga. engagementets sammensætning. Efter hans opfattelse skal man have noget at eks-
pandere med. Konklusionen på mødet i marts var, at de skulle afvente regnskabets 3. kvartal
for at se, om de kunne få egenkapitalen på plads. Michael Christensens engagement inkl.
privat gæld var ca. 5 mio. kr. Da Michael Christensen var DanBolig mægler, og da han selv
og hans ægtefælle var tidligere medarbejdere i Nordea, var Nordea nok gået med til et større
engagement, end de ellers ville være gået med til. Balancen pr. 31. marts 2007 udviste et ne-
gativ resultat på 350.000 kr., og Nordea var derfor ikke interesseret i at udvide kreditten med
yderligere 1 mio. kr. Forud for mødet den 23. april 2007 havde Nordea modtaget henvendel-
se fra Nykredit vedr. overtagelse af låneengagementet.
Der har været DanBolig mæglere, der ikke var Nordea kunder, bl.a. en mægler, der
startede op i Kalundborg, og som senere skiftede over til Nordea. Det mest naturlige er, at
der er et samarbejde med mægleren rent forretningsmæssigt, men Nordea kan ikke stille
krav herom og heller ikke om, at mægleren har en konto i Nordea. Der findes i dag DanBolig
mæglere, der helt eller delvis har forretningsengagement med en anden bank end Nordea.
Finansiering og kredit er alene et anliggende for Nordea, men DanBoligs direktør er
velkommen til at deltage på et kreditmøde, dog uden at have indflydelse på Nordeas afgø-
relse.

Allan Hansen har forklaret, at han siden 1990 har været DanBolig mægler i Næstved. Han er
formand for bestyrelsen i DanBolig Foreningen, som alle indehavere af DanBolig forretnin-
ger har pligt til at være medlem af. Foreningen varetager medlemmernes interesser også
over for DanBolig. Alle indehavere er endvidere medlemmer af en erfa-gruppe, hvori der
bl.a. udveksles erfaringer og drøftes strategiske tiltag.
Efter opsigelsen besluttede DanBolig Foreningens bestyrelse at nægte de sagsøgte ad-
gang til at deltage i erfa-gruppen og dermed også markedsudvalget. Det er muligt, at det er
DanBolig, der har meddelt de sagsøgte beslutningen. Årsmødet afholdes i regi af DanBolig,
der også tog stilling til de sagsøgtes deltagelse. På årsmødet drøftes bl.a. forretningshemme-
ligheder, herunder især kædens fremadrettede strategi. På erfa-mødet og i markedsudvalget
drøftes i et vist omfang også forretningshemmeligheder.

- 10 -

Parternes synspunkter

DanBolig har gjort gældende, at de sagsøgte er forpligtet til at betale for modtagne ydelser i
henhold til parternes samarbejdsaftale, som forblev opfyldt af DanBolig, indtil de sagsøgte
ved illoyal adfærd misligholdt denne.
Ved Østre Landsrets kendelse af 19. februar 2008 blev det afgjort, at DanBolig ikke har
udvist forhold af en sådan karakter, at de sagsøgte har været berettiget til at ophæve parter-
nes samarbejdsaftaler, og denne afgørelse har retskraft. Sagen blev intensivt behandlet ved
landsretten, og det samme retlige materiale har været inddraget både for Østre Landsret og
for Sø- og Handelsretten.
Ophævelse kræver væsentlig misligholdelse, som må bedømmes ud fra en helheds-
vurdering med hensyntagen til, at der er tale om en erhvervskontrakt, der har fungeret over
en længere årrække, og at parterne har haft et tæt samarbejde og dermed en videregående
loyalitetsforpligtigelse.
Ophævelsen af 30. maj 2007 var begrundet i, at de sagsøgte valgte at skifte bank for at
få mulighed for at ekspandere. Bankskiftet var imidlertid DanBolig uvedkommende, da
DanBolig og Nordea er uafhængige, selvstændige juridiske enheder, som ikke hæfter for
hinandens forpligtelser. Hans-Erik Pedersen og DanBolig har ingen instruktionsbeføjelser
over for Nordea eller indflydelse på Nordeas kreditvurderinger. Det må i øvrigt lægges til
grund, at de sagsøgtes forretning i foråret 2007 var stærkt nødlidende, og at selskabet var in-
solvent med negativ egenkapital.
DanBolig var ikke forpligtet til at sikre ekspansion for de sagsøgte. Der var på ophæ-
velsestidspunktet ingen konkrete relevante ledige områder, og de sagsøgte blev ikke nægtet
mæglerforretninger. Der er derfor heller ikke grundlag for at gøre anticiperet misligholdelse
gældende.
Efter de sagsøgtes ophævelse af aftalerne med DanBolig var det en naturlig og nød-
vendig konsekvens, at de sagsøgte blev nægtet deltagelse i DanBolig kædens erfa-gruppe og
markedsudvalg, som i øvrigt hører under DanBolig Foreningen, som DanBolig ikke hæfter
for. Udelukkelsen af de sagsøgte fra det årlige DanBolig-møde ­ der behandler strategiske
mål og udviklingsplaner for kædesamarbejdet ­ skete som følge af, at de sagsøgte havde op-
sagt deres medlemskab af DanBolig kæden, og var fuldt ud berettiget. Der er højst tale om

- 11 -

misligholdelse af en biforpligtelse, således at en eventuel misligholdelse ikke kan berettige
de sagsøgte til at ophæve samarbejdsaftalen, således som de gjorde ved brev af 1. november
2007.
DanBoligs krav er ubestridt og udgør forfaldne licensydelser indtil november 2007 for
DanBolig Ringsted på 25.196,66 kr. og for DanBolig Korsør på 56.285,71 kr., i alt 81.482 kr.
med tillæg af aftalte renter.
De sagsøgtes modkrav bestrides og er i det hele udokumenteret. De sagsøgtes omsæt-
ningsnedgang skyldes ikke DanBolig, men alene de sagsøgtes egne forhold. Omkostninger i
forbindelse med opstart af ny forretning er udgifter, som de sagsøgte ville have haft under
alle omstændigheder, uanset om de var medlem af en mæglerkæde.

De sagsøgte har gjort gældende, at DanBolig væsentligt har misligholdt sine forpligtelser ved
ikke at have leveret de aftalte ydelser. Således er de sagsøgte blevet nægtet adgang til it-
systemer og møder, som de har betalt for gennem kædeafgiften. Herudover har DanBolig
modarbejdet de sagsøgte ved annoncering i lokalpressen om nye mæglere. Da DanBolig ikke
har leveret sin ydelse, kan DanBolig ikke kræve betaling herfor.
Til støtte for de sagsøgtes selvstændige påstand gøres det gældende, at spørgsmålet
om berettigelsen af de sagsøgtes ophævelse af samarbejdsaftalen ikke er endeligt afgjort ved
Østre Landsrets kendelse af 19. februar 2008, idet denne afgørelse ikke har retskraft i forhold
til den foreliggende sag.
Idet DanBolig væsentligt har tilsidesat sine forpligtelser efter samarbejdsaftalen, har de
sagsøgte været berettiget til at ophæve denne. DanBolig har således undladt at sikre, at de
sagsøgte kunne få de nødvendige kreditfaciliteter fra Nordea, hvorved de sagsøgte blev
tvunget til at skifte bank. Uanset at Nordea og DanBolig er selvstændige juridiske enheder,
er der en klar påvirkning i begge retninger.
Det er ubestridt, at de sagsøgte havde en likviditetskrise i 2007, men der var en klar af-
tale om, at de sagsøgte skulle overtage/starte DanBolig forretninger i Sorø, Dianalund og
muligvis Skelskør, så snart det kunne lade sig gøre. Det gøres gældende, at Nordea har haft
en afgørende og bestemmende indflydelse på, om de sagsøgte måtte udvide, hvilket fremgår
af Hans-Erik Pedersens og Ejvind Jensens forklaringer. Hans-Erik Petersen oplyste dem så-

- 12 -

ledes om, at bankskiftet ville få negativ indflydelse på deres ekspansionsplaner. Også af
denne grund var det nødvendigt for de sagsøgte at ophæve samarbejdet.
Efter ophævelsen af samarbejdet den 30. maj 2007 agerede de sagsøgte loyalt i forhold
til DanBolig. Desuagtet valgte DanBolig at agere illoyalt ved annoncering i lokalpressen og
ved at nægte de sagsøgte deltagelse i DanBolig-mødet og diverse udvalg. Programmet for
DanBolig-mødet var i høj grad socialt, og de sagsøgte kunne i det mindste have fået adgang
til at deltage delvist heri.
Uanset at der ikke ved Østre Landsrets kendelse blev nedlagt forbud, har sagen de fac-
to medført, at de sagsøgte blev udelukket fra at drive ejendomsmæglervirksomhed i et andet
kædesamarbejde, hvorved sagen fik konkurrencebegrænsende virkning. De sagsøgte har i
den forbindelse afholdt ekstraordinære omkostninger til bl.a. it, markedsføring, ændring af
forretninger m.v., ligesom de har lidt et dokumenteret indtægtstab som følge af en omsæt-
ningsnedgang, der var større end landsgennemsnittet, hvilket alene kan tilskrives DanBoligs
forhold. Det samlede tab kan skønsmæssigt opgøres til 2.061.027 kr., bestående af udgifter til
udskiftning af skilte, markedsføringsmateriale, annoncer, hjemmesideudvikling, advokatbi-
stand m.v. i alt 461.027 kr. ekskl. moms med tillæg af tabt indtjening på 1.400.000 kr. og
manglende merindtjening 200.000 kr.

Sø- og Handelsrettens afgørelse

Det forhold, at Nordea ikke ønskede at udvide sin kredit til de sagsøgte, indebar ikke nogen
misligholdelse af samarbejdsaftalerne mellem DanBolig og de sagsøgte, og de sagsøgte var
således uberettigede til at ophæve samarbejdsaftalerne ved skrivelsen af 30. maj 2007, som
således efter sit indhold indebar en opsigelse af aftalerne med det heri fastsatte varsel.

De sagsøgte, som efter markedsføringslovens § 19 ikke lovligt kunne udnytte deres
kendskab til erhvervshemmeligheder erhvervet under samarbejdet med DanBolig, havde
endvidere efter afsendelsen af skrivelsen af 30. maj 2007 og efter indgåelsen den 31. maj 2007
af en ny samarbejdsaftale med Estate mæglerne ikke nogen beskyttelsesværdig interesse i at
deltage i de i sagens natur fortrolige drøftelser om salgsstrategi mv. i den erfa-gruppe, som
DanBolig Foreningen drev i det pågældende lokalområde, i denne Forenings markedsud-
valg, og på DanBoligs seminar, der efter programmet ligeledes angik strategiske forhold.

- 13 -


De sagsøgtes brev af 1. november 2007 indebar herefter en uberettiget annullation.

Som følge heraf skal de sagsøgte betale sagsøgerne afgift for tiden indtil udløbet af op-
sigelsesvarslet ifølge skrivelsen af 30. maj 2007. Idet den uberettigede annullation indebar en
væsentlig misligholdelse, var DanBolig berettiget til som sket at ophæve samarbejdsaftalen
og ophøre med at levere ydelser efter denne, ligesom de sagsøgte ved deres væsentlige mis-
ligholdelse har afskåret sig fra at kræve erstatning for deres tab.

Thi kendes for ret:


Michael Christensen & Partnere ApS, statsaut. ejendomsmægler Morten Nielsen og Statsaut. ejendomsmægler Michael Christensen skal inden 14 dage en for alle og alle for en til DanBolig A/S betale 81.482,37 kr. med rente 0,73 % pr. påbegyndt måned fra den 17. oktober 2007
samt 103.561,34 kr. i sagsomkostninger, heraf 2.260 kr. til dækning af retsafgift og 1.301,34 kr. til dækning af vidnegodtgørelse.


Harry Nielsen
Michael B. Elmer
Jørgen Tandrup
(retsformand)


(Sign.)
___ ___ ___
Udskriftens rigtighed bekræftes
P.j.v. Sø- og Handelsretten, den