Fortolkning af samarbejdsaftale

Dom i sagen H10306 

Casa Blanca Gudhjem ApS
(Advokat Preben Gamst)
mod
Livingstones A/S
(Advokat Patrizia Martinelli)

Sagen drejer sig om fortolkning af parternes samarbejdsaftale om formidling af salg
af ferielejligheder, herunder særligt formidleren, Livingstones', salær for salg til
kunder henvist af udbyderen Casa Lanca Gudhjem ApS.

- 2 -

Casa Blanca Gudhjem ApS (herefter Casa Blanca) har nedlagt påstand om, at
Livingstone A/S tilpligtes at betale 170.000 kr. med tillæg af procesrente fra sagens
anlæg den 19. december 2006.

Livingstones A/S har nedlagt påstand om frifindelse.


Sagsfremstilling

Casa Blanca blev stiftet i begyndelsen af 2005 af Kristian Wendelboe, Mads Ulrich
og Filip West i forbindelse med, at Casa Blanca købte et hotel i Gudhjem med
henblik på udstykning til ferielejligheder og salg af disse. Casa Blanca ønskede,
allerede inden ejendommen var færdigombygget, at påbegynde salget. I den
forbindelse henvendte Casa Blanca sig til ejendomsmæglerfirmaet Livingstones.
Efter et møde mellem parterne i august 2005, hvori deltog Laila Albæk, Carsten
Holm og Peter Rohrvang fra Livingstones samt Kristian Wendelboe og Mads Ulrich
fra Casa Blanca, indgik parterne den 31. august 2005 aftale om, at Livingstones
skulle formidle salget.
Af aftalen fremgår:

" Aftalens formål

Formidleren tildeles af projektudbyderne i aftaleperioden en ret til i eget navn og for egen
regning at formidle salg af Casa Blanca Gudhjem ApS ­ 21 ferielejligheder beliggende i
Gudhjem, Bornholm.

Formidleren

Formidleren er forpligtet til følgende:
· Indlede dialogen med den potentielle køber og afdække købers ønsker, seriøsitet og finansie
ringsbehov.
· Aktivt at kontakte projektudbyder når et salg foretages af formidleren.
· At respektere rammerne, der er udstukket mht. prisliste, salgsmateriale og arkitekttegnin
ger.

- 3 -

· Formidleren skal holde emneliste ajour og løbende gøre opdateret udgave tilgængelig for pro
jektudbyder pr. email.
· Tilbyde købere at deltage i mindst ét personligt møde afholdt af formidleren
· Bistå med de praktiske detaljer, eksempelvis underskrivelse af købsaftaler, fuldmagter etc.
· Markedsføre Casa Blanca Gudhjem ApS i et af følgende medier indtil alle lejligheder er solgt
Livingstones PLUS, Børsen, HverWeekend, Berlingske Tidende, Formidlerens hjemmeside
med link til Boligsiden i det omfang dette er lovligt samt annoncering i samtlige af formidle
rens 8 forretninger.

Projektudbyder

Projektudbyders pligter og rettigheder:

· Projektudbyder leverer salgsprospektmateriale og prisliste i Excel enten på print, via
Internet eller på CDrom
· Projektudbyder leverer materiale til formidler til udformning af markedsførings og PR
materiale, samt generelt opfølgningsmateriale. Omkostninger ifm. Dette materiale afholdes af
formidler.
· Projektudbyder giver formidler en eneret til i Danmark som ejendomsmæglerkæde at forestå
salget og promotion af Casa Blanca Gudhjem ApS indtil projektet er solgt af formidleren.
· Projektudbyderen har ubetinget ret til at sælge projektet indtil den 21. september 2005
hvorefter salget overgår alene til formidleren.

Økonomi og betalingsbestemmelser

Formidlerens vederlag i forbindelse med VIP kunder, der erhverves af projektudbyderen bl.a.
via projektudbyders website inden den 21. september 2005, afholder formidlerne møder med og
udarbejder købsaftaler på for kr. 8000, eksklusiv moms pr. lejlighed.

Som honorar for formidlingsindsatsen efter den 21. september 2005 modtager formidleren kr.
25.000, eksklusiv moms per solgt lejlighed, heri ligger også udgiften til markedsføring.

Formidleren afholder selv alle udgifter i forbindelse med formidlings og salgsarbejdet.

Formidleren er berettiget til at modtage sit honorar, når kunden har indbetalt udbetalingen til
formidlerens konto.

- 4 -


Hvis handlen går tilbage fx pga. manglende finansiering fra købers side eller andre årsager,
honoreres formidleren ikke.
..."
Varighed
Denne aftale er gældende indtil formidleren har indgået aftaler med 21 kunder eller per
21.oktober 2005, hvorefter den kan opsiges med 7 dages varsel af en af parterne
......"
.
Inden den 21. september 2005 henviste Casa Blanca 13 potentielle købere til
Livingstones. Der var på dette tidspunkt ikke udarbejdet endelige købsaftaler, men
8 af disse henvisninger har ført til et senere salg. Der er herefter opstået uenighed
mellem parterne om størrelsen af formidlernes betaling for disse købere.
I forbindelse med salget har Livingstones tilbageholdt deposita svarende til et
salær på kr. 25.000,00 kr. eksklusiv moms, som formidleren mener sig berettiget til
efter aftalen.
Casa Blanca er af den opfattelse, at formidleren i henhold til aftalen alene er
berettiget til et salær på kr. 8.000,00 eksklusiv moms for hver af de 8 henviste
købere.
Differencebeløbet med tillæg af moms udgør Casa Blancas påstandsbeløb.

Forklaringer

Kristian Wendelboe har forklaret, at han var medejer af og direktør i
anpartsselskabet Casa Blanca. I sommeren 2005 blev ejendommen fortsat drevet
som hotel, indtil der forelå udstykningstilladelse. Man var stadig ikke påbegyndt
ombygningen, da salgsbestræbelserne for alvor gik i gang i slutningen af august,
men der forelå projekttegninger og brochure. Lejlighederne blev solgt med
udlejningspligt, og der blev givet udlejningsgaranti. Selskabets revisor lavede et
skattenotat, og der blev udarbejdet et budget for fællesudgifter, ligesom der blev
indhentet tilbud på forsikring. Alle papirerne var i princippet færdige i september.
I begyndelsen af august sendte Casa Blanca mails til ca. 500 blandt venner,
bekendte, familie og kunder. Potentielle købere kunne via et link på selskabets

- 5 -

hjemmeside reservere en lejlighed. Af potentielle købere, kaldet VIP kunder, som
senere blev henvist til Livingstones, endte 8 med at købe en lejlighed.
Casa Blanca overvejede flere ejendomsmæglere, men bestemte sig for, at
Livingstones skulle forestå det videre salgsarbejde. Han holdt i den anledning i
august måned flere møder med Peter Rohrvang fra Livingstones. På
afslutningsmødet i august gjorde han ham klart, at de ikke ville betale fuldt salær
for kunder, som Casa Blanca havde skaffet. Han ville kun betale 8.000 kr., da
Livingstones kun skulle lave papirarbejdet. Det accepterede Livingstones til trods
for, at der ikke var underskrevet endelige købsaftaler med disse købere. Herudover
fik Casa Blanca 3 uger til at erhverve kunder gennem eget netværk, hvorefter
Livingstones den 21. september helt overtog salget. Det var ikke realistisk at afslutte
handlerne med underskrift indenfor 3 uger. Livingstones udarbejdede på dette
grundlag den samarbejdsaftale, som blev underskrevet af parterne den 31. august
2005. I begyndelsen var Casa Blanca tilfreds med Livingstones indsats, men blev
mindre tilfredse hen ad vejen, da der stort set kun blev solgt til de købere, Casa
Blanca selv havde skaffet, og hvor Casa Blancas 3 anpartshavere selv i vidt omfang
stod for fremvisning, kundekontakt m.v., idet der overvejende var tale om venner
og bekendte. Samarbejdet ophørte ultimo januar 2006 overvejende på grund af
uoverensstemmelser om fortolkning af aftalens bestemmelser om betaling for de før
den 21. september 2005 henviste købere.
Forskellen på Casa Blanca´s adgang til at sælge projektet før den 21.
september og Livingstones eneret til sat sælge efter denne dato ligger i, at
Livingstones efter denne dato selv skulle skaffe kunderne.
Den fysiske del af projektet blev påbegyndt i løbet af efteråret 2005 og blev
forestået af et byggefirma, der styrede blandt andet arkitekter, offentlige
ansøgninger/tilladelser m.v. Den endelige byggetilladelse kunne først udstedes,
efter landmåleren havde opmålt lejlighederne i maj 2006. Køberne skrev derfor
under på købsaftalerne på baggrund af et samlet budget og uden at kende de
præcise fordelingstal.

Mads Ulrich har forklaret, at han investerer i ejendomme og virksomheder og at han
er medinvestor i Casa Blanca. Han blev i begyndelsen af 2005 kontaktet af Kristian
Wendelboe, der havde fundet hotellet i Gudhjem. Sammen med Filip West dannede

- 6 -

de anpartsselskabet Casa Blanca til at forestå projektering, udstykning og salg af
hotellet til ferieejerlejligheder. De havde tilsammen en stor omgangskreds, som var
interesserede købere. Gennem mund til mund metoden og en hjemmeside med
billeder og beskrivelse af projektet, som de sammen lavede til formålet, skaffede de
over sommeren 2005 tilsammen 10 ­ 12 meget interesserede kunder overvejende
venner og bekendte. De kaldte disse kunder for VIP ­ kunder og var indstillet på, at
de skulle have en særlig god behandling. En del af kommunikationen med
kunderne foregik via Casa Blancas hjemmeside og mail. Han ville have så meget
som muligt ind over Casa Blancas hjemmeside for at have bedre kontrol. Han
henviste også venner til at bruge hjemmesiden.
Interessen i omgangskredsen var så stor, at Casa Blanca overvejede at forestå
salget selv, men vidnets bror, der kendte Peter Rohrvang fra
ejendomsmæglervirksomheden Livingstones, anbefalede ham. De holdt et møde
med Livingstones i august 2005, hvor de blev enige om betingelserne for
samarbejdsaftalen. Casa Blanca ville under ingen omstændigheder betale fuldt
honorar for de kunder, som de selv havde skaffet efter at have gjort et stort
forarbejde, hvilket Livingstones var indforstået med. VIP ­ kunderne blev derfor
"kastet ind i puljen" til nedsat salær på kr. 8000, for det resterende salgsarbejde,
herunder navnlig papirarbejdet. Det var baggrunden for, at de lavede en
specialaftale. Livingstones skulle udelukkende oppebære fuldt salær for de kunder,
som de selv skaffede. Det er det, der står i aftalen, som Livingstones udarbejdede på
baggrund af det afholdte møde. Han havde derfor ingen betænkeligheder, da han
gennemlæste aftalen, før den blev underskrevet. Livingstones tog herefter kontakt
til dem, der havde henvendt sig, og sørgede for underskrift af de endelige
købsaftaler. Udkastet til købsaftalen var udarbejdet i samarbejde mellem
Livingstones og Casa Blancas advokat, Preben Gamst. Han har for 3 uger siden
telefonisk henvendt sig til Peter Rohrvang, der gav udtryk for, at han var enig i
forståelsen af aftalen og bedt ham underskrive en erklæring for at forlige retssagen.
Vidnet mener, at Peter Rohrvang ændrede mening, fordi han derved risikerede sit
salær.

Peter Rohrvang har forklaret, at han har været ansat som ejendomsmægler i
Livingstones, men at han ikke længere har nogen tilknytning til selskabet. Han

- 7 -

konciperede samarbejdsaftalen efter mødet i august mellem Casa Blanc og
Livingstones, bortset fra særaftalen om salær på 8000 kr., der er udarbejdet af Laila
Albæk.
Casa Blanca skulle sælge i alt 21 ferielejligheder i Gudhjem. Casa Blanca
medbragte en liste over interesserede kunder fra deres omgangskreds, og på mødet
aftalte de, at hvis der med disse var indgået en egentlig handel, det vil sige en
underskrevet aftale inden den 21. september, skulle det resterende mæglerarbejde
foreta ges til et lavere salær på 8000 kr. Det var kun handler, der lå lige til
højrebenet, der var omfattet af denne særaftale. Før den 21. september modtog de en
række mails fra Casa Blanca. Der var flere interesserede kunder pr. lejlighed, men
det var umuligt at lukke nogen handel, da projektet slet ikke var klar til det på dette
tidspunkt. Han havde udelukkende modtaget nogle tegninger og vedtægter fra
Casa Blanca. Der manglede således blandt andet dokumenter om udstykning og
lysning af servitutter vedrørende brug, udarbejdelse af købsaftaler m.v. Han
arbejdede hårdt i 3 uger med at få samlet projektet og med at fremskaffe
præsentationsmateriale. Han talte med arkitekten og advokat Preben Gamst, og til
sidst lykkedes det at få et projekt nogenlunde præsentabelt. De første købere
underskrev købsaftaler i oktober måned 2005, hvor projektet langt fra var færdigt.
Den planlagte finansiering hos Mads Ulrichs bank var således ikke på plads, og han
måtte bruge lang tid på i stedet at sammenstykke et finansieringsforslag med
realkreditlån.
Han var provisionslønnet hos Livingstones, men med en garantiløn. Den
optjente provision på projektet oversteg ikke på noget tidspunkt garantilønnen.
Mads Ulrich kontaktede ham en gang i oktober måned 2007 for at få ham til at
underskrive en erklæring, så sagen kunne forliges. Han underskrev ikke
erklæringen, da han var uenig i indholdet.

Carsten Holm har forklaret, at han er ansat som ejendomsmægler hos Livingstones.
Det var primært Peter Rohrvang, som havde erfaring fra tidligere lignende
projekter, der forestod Casa Blanca ­ projektet. Han deltog dog i mødet i august
2005 og var med til at udarbejde salgsopstillinger.
På mødet i august havde projektudbyderne medbragt en liste over
interesserede købere, hvor der alene skulle sørges for en underskrift på en

- 8 -

købsaftale. Der blev med hensyn til disse aftalt et særligt lavt salær på kr. 8000, for
underskrivelse af aftalen, men det var klart, at salgsbestræbelserne vedrørende
denne gruppe i øvrigt skulle være afsluttet inden den 21. september 2005, hvor
Livingstones overtog salget. De 8 lejligheder, som Livingstones solgte, kom alle fra
denne liste, og stort set hele formidlingsindsatsen lå efter overtagelsen. Det meste af
det materiale, de skulle modtage fra Casa Blanca, bortset fra reservationslisten, var
ikke til stede eller ikke i orden, og det var derfor slet ikke muligt at udarbejde
salgsopstillinger eller præsentationsmateriale og slet ikke muligt at afslutte handler
før den 21. september. Der var langt mere arbejde med at fremskaffe materiale og
med formidlingen, end de var stillet i udsigt på mødet.
Han mener, at det var Laila Albæk, der udarbejdede parternes
samarbejdsaftale. Han læste den først igennem, da den var færdig til underskrift, og
mente ikke, at aftalen var uklar.

Procedure

Case Blanca har gjort gældende, at parternes aftale om betaling skal forstås således,
at alle salg, der sker på baggrund af projektudbydernes henvisninger af købere
inden Livingstones overtagelse af salget den 21. september 2005, er omfattet af
særaftalen om et lavere vederlag på 8000 kr., uanset hvornår skriftlig købsaftale er
indgået.
Aftalens ordlyd er klar. Af bestemmelserne fremgår, at salær for VIP
kunder, der er "erhvervet" af projektudbyder inden den 21. september udgør 8000
kr., mens salæret for kunder erhvervet efter denne dato udgør 25.000 kr. pr. solgt
lejlighed. Afsnittet om projektudbyders ret til at sælge projektet før den 21.
september har intet med særaftalen om vederlag/salær at gøre. Der står således ikke
"solgt" eller "endelig solgt" i betalingsbestemmelsen om lavere vederlag for de
henviste VIP ­ kunder. Livingstones bærer som professionel og koncipist risikoen
for de eventuelle uklarheder i aftalen. Det var klart på mødet i august 2005 og
fremgår også af aftalen, at Livingstones skulle påtage sig formidlingsindsatsen og
markedsføring m.v., også for de kunder, der blev henvist før overtagelsen. Det var
herudover klart for mødedeltagerne, at der på tidspunktet for overtagelsen endnu
ikke var udarbejdet købsaftaler, finansieringsaftaler mv. Det var blandt andet det,

- 9 -

som mødet omhandlede. Livingstones har ikke løftet bevisbyrden for nogen anden
forståelse end, at potentielle kunder, henvist af Casa Blanca før den 21. september er
omfattet af bestemmelsen om det lave vederlag.

Livingstones har gjort gældende, at bestemmelser om vederlag/salær i
samarbejdsaftalens afsnit om Økonomi og Betalingsbestemmelser skal fortolkes på
baggrund af aftalen i dens helhed og i logisk sammenhæng med det umiddelbart
foregående afsnit om projektudbyders rettigheder og pligter. Det fremgår heraf, at
særaftalen om lavere vederlag vedrører de lejligheder, Casa Blanca havde ret til at
"sælge" før den 21. september, og at salget herefter overgår alene til Livingstones.
Det fremgår endvidere, at formidleren med hensyn til VIP ­ kunderne alene skulle
påtage sig begrænsede opgaver så som at afholde møde og underskrive købsaftaler.
Casa Blanca gav på mødet i august udtryk for, at projektet var klar til salg, hvilket
var baggrunden for indgåelse af særaftalen om lavere vederlag. Dette var imidlertid
ikke tilfældet. En betydelig del af projektets klargørelse, alt salgsmateriale og alle
salgsaftaler er udarbejdet af Livingstones efter den 21. september. Hele formidlings
­ og salgsarbejdet i forhold til alle 8 solgte lejligheder ligger således efter denne
dato, og som honorar herfor skal formidleren i henhold til aftalen modtage 25.000
kr. pr. solgt lejlighed. Til støtte for det anførte taler tillige, at den reservationsliste
over VIP ­ kunderne, som Casa Blanca fremsendte via e mail umiddelbart før
overtagelsesdagen, stort set er det eneste materiale, Livingstones modtog herom, og
at der er sket flere ændringer, herunder omfordeling af lejligheder i forhold til
listen.
Aftalen er klar med hensyn til afgrænsning af henholdsvis projektudbyderens
og formidlerens opgaver. Aftalens tre punkter om parternes pligter og rettigheder i
forbindelse med Casa Blancas overdragelse af salg til Livingstones den 21.
september 2005 skal kobles sammen, hvilket fører til, at bestemmelsen om det lave
vederlag kun finder anvendelse i situationer, hvor den overvejende del af
salgsarbejdet var udført af Casa Blanca forud for overdragelsen af salget.

Rettens bemærkninger

- 10 -

Efter ordlyden i betalingsbestemmelserne Casa Blanca skal betale et salær på kr.
8000 for VIP ­ kunder, der erhverves af projektudbyderen blandt andet via
projektudbyders hjemmeside inden den 21. september 2005. Der står intet i aftalen
om, at der skal foreligge en underskrevet købsaftale inden denne dato. Det fremgår
derimod, at formidler skal holde møder og udarbejde købsaftale med disse kunder
mod et salær på 8.000 kr.
En formidlingsopgave omfatter som en væsentlig del en
markedsføringsindsats, hvilket også afspejler sig i det større salær, der skulle betales
for de kunder, som Livingstones selv skaffede. En sådan differientering må anses
for normal i branchen.
De 8 lejligheder, Livingstones har underskrevet aftale om, er alle til købere,
der var henvist af Casa Blanca før den 21. september, hvorved Livingstones har
sparet alle markedsføringsudgifter vedrørende denne kundegruppe.
Da der ikke er ført bevis for, at parterne på mødet i august 2005 har aftalt
andet, og da Livingstones som led i sin profession har udarbejdet aftalen, finder
retten, at bestemmelsen om reduceret vederlag skal forstås i overensstemmelse med
sin umiddelbare ordlyd. Den omstændighed, at Livingstones formidlingsindsats
muligvis har medført mere arbejde end forventeligt, kan ikke ændre herpå.
Casa Blanca skal herefter alene betale et salær på 8000 kr. eksklusiv moms for
de 8 kunder, der er henvist til Livingstones før den 21. september 2005.

Livingstones skal i sagsomkostninger betale 30.000 kr. samt 4.400 kr. til dækning af
retsafgift. Sagsomkostningsbeløbet er fastsat efter sagens størrelse og udfald.

T H I K E N D E S F O R R E T :

Livingstones A/S betaler inden 14 dage til Casa Blanca Gudhjem A/S 170.000 kr.
med tillæg af procesrente fra den 19. december 2006 samt i sagsomkostninger 34.400
kr. Sagsomkostningsbeløbet forrentes efter rentelovens § 8 a.


Aksel Gybel Mette Christensen Willy Rasmussen

- 11 -



(Sign.)
___ ___ ___
Udskriftens rigtighed bekræftes
P.j.v. Sø- og Handelsretten, den

september, og at salget herefter overgår alene til Livingstones.
Det fremgår endvidere, at formidleren med hensyn til VIP ­ kunderne alene skulle
påtage sig begrænsede opgaver så som at afholde møde og underskrive købsaftaler.
Casa Blanca gav på mødet i august udtryk for, at projektet var klar til salg, hvilket
var baggrunden for indgåelse af særaftalen om lavere vederlag. Dette var imidlertid
ikke tilfældet. En betydelig del af projektets klargørelse, alt salgsmateriale og alle
salgsaftaler er udarbejdet af Livingstones efter den 21. september. Hele formidlings
­ og salgsarbejdet i forhold til alle 8 solgte lejligheder ligger således efter denne
dato, og som honorar herfor skal formidleren i henhold til aftalen modtage 25.000
kr. pr. solgt lejlighed. Til støtte for det anførte taler tillige, at den reservationsliste
over VIP ­ kunderne, som Casa Blanca fremsendte via e mail umiddelbart før
overtagelsesdagen, stort set er det eneste materiale, Livingstones modtog herom, og
at der er sket flere ændringer, herunder omfordeling af lejligheder i forhold til
listen.
Aftalen er klar med hensyn til afgrænsning af henholdsvis projektudbyderens
og formidlerens opgaver. Aftalens tre punkter om parternes pligter og rettigheder i
forbindelse med Casa Blancas overdragelse af salg til Livingstones den 21.
september 2005 skal kobles sammen, hvilket fører til, at bestemmelsen om det lave
vederlag kun finder anvendelse i situationer, hvor den overvejende del af
salgsarbejdet var udført af Casa Blanca forud for overdragelsen af salget.

Rettens bemærkninger

- 10 -

Efter ordlyden i betalingsbestemmelserne Casa Blanca skal betale et salær på kr.
8000 for VIP ­ kunder, der erhverves af projektudbyderen blandt andet via
projektudbyders hjemmeside inden den 21. september 2005. Der står intet i aftalen
om, at der skal foreligge en underskrevet købsaftale inden denne dato. Det fremgår
derimod, at formidler skal holde møder og udarbejde købsaftale med disse kunder
mod et salær på 8.000 kr.
En formidlingsopgave omfatter som en væsentlig del en
markedsføringsindsats, hvilket også a