Mangelskrav

Dom i sagen P 5/06

Henning og Ketty Andersen
(advokat Peter Bang)

mod

E. & B. Ejendom A/S under konkurs
(ved kurator, advokat Boris Frederiksen ved advokat Alex Puggaard)

afsagt sålydende

D O M:

Denne sag drejer sig om, hvorvidt sagsøgte, E. & B. Ejendom A/S under konkurs (herefter benævnt boet), som følge af sagsøgerne, Henning og Ketty Andersens mangelskrav uberettiget har oppebåret en del af en deponeret købesum fra en ejendomshandel.

Sagsøgerne har nedlagt påstand om, at boet tilpligtes at anerkende, at sagsøgerne har et massekrav på 207.617,01 kr., jf. konkurslovens § 93, i boet, og at kravet i henhold til konkurslovens § 93 skal tillægges renter i henhold til renteloven fra den 26. januar 2006.

Boet har nedlagt påstand om frifindelse.

Sagsøgeren har opgjort påstandsbeløbet således:

Mangelskrav i henhold til dom af 27. april 2005 153.750,00 kr.

Tilkendte sagsomkostninger 50.000,00 kr.

Renter fra den 26. januar 2006 3.867,01 kr.

I alt 207.617,01 kr.

Sagens nærmere omstændigheder:

Den 22. november 2002 anlagde sagsøgerne sag mod E. & B. Ejendom A/S ved Retten i Nykøbing Sjælland. Sagen handlede om, hvorvidt der mellem parterne var indgået en endelig aftale om køb af en ejerlejlighed, om aftalen eventuelt var ophævet og om mangler ved lejligheden.

Den 27. november 2002 foretog sagsøgerne deponering af den fulde købesum for lejligheden på konto i Nordea Bank Danmark A/S. Af deponeringsmeddelelsen fremgår det blandt andet:

"... Deponent Henning Andersen og Ketty Andersen
...
Til fordel for fordringshaver E & B Ejendom A/S
...
Modtaget deponeret beløb kr. 2.442.500,00
...

Deponeringen skal dække
Indgået handel vedrørende køb af ejerlejlighed nr. 18 af matr. nr. 162 a Øster Lyng, Nykøbing Sjælland Jorder, til kontantpris
2.442.500 kr. Deponeringen foretages i medfør af deponeringsloven, idet E & B Ejendom A/S tidligere har returneret deponering foretaget på skødevilkår.
Årsag til deponeringen
Fordringshaveren vil ikke modtage beløbet.
Frigivelse af deponering
Beløbet med fradrag af bankens gebyr, 550 kr., kan kun udbetales på følgende vilkår:
Beløbet frigives til E & B Ejendom A/S, når der foreligger anmærkningsfri adkomst for Ketty og Henning Andersen på nævnte ejerlejlighed. I medfør af deponeringslovens § 4 skal E & B Ejendom A/S godtgøre retten til deponeringsbeløbet, hvilket
sker ved dokumentation for tinglysning af anmærkningsfrit skøde.
...
Lov nr. 29 af 16. februar 1932 om deponering findes på vedlagte side.
..."

Efter domsforhandlingen havde fundet sted, blev E. & B. Ejendom A/S den 17. februar 2005 taget under konkursbehandling ved Sø- og Handelsrettens skifteret.

Den 27. april 2005 afsagde Retten i Nykøbing Sjælland dom i sagen. Af domskonklusionen fremgår blandt andet:

"... Sagsøgerne Henning Andersen og Ketty Andersen og sagsøgte E & B Ejendom tilpligtes at anerkende, at sagsøgerne med 
overtagelsesdag den 01.01.2002 har erhvervet ejerlejlighed nr. 18 af matr. nr. 162a, Øster Lyng, Nykøbing Sjælland for en pris på 2.442.500 kr. og at sagsøgerne i denne pris kan modregne 153.750 kr. og at der udfærdiges sædvanlig refusionsopgørelse.

Sagsøgerne tilpligtes at betale en leje/forrentning på 11.000 kr. pr. måned fra overtagelsesdagen til den 08.03.2002.
...
Inden 14 dage skal sagsøgte til sagsøgerne betale delvise sagsomkostninger med 50.000 kr. ..."

Ved brev af 2. maj 2005 tilbød sagsøgernes daværende advokat Claus Kenneth Lund kurator at undlade at anke dommen, såfremt boet ville acceptere at frafalde lejekravet på 11.000 kr. pr. måned.

Kurator meddelte ved brev af 9. maj 2005, at boet kunne tiltræde forligstilbudet. Af brevet fremgår blandt andet:

"... Det bemærkes for ordens skyld, at der ikke med denne tilkendegivelse ligger nogen indtræden i sagen fra boets side,
idet såvel skriftveksling som domsforhandling fandt sted forud for konkursens indtræden ...".

I forbindelse med sagsøgernes kære af sagsomkostningerne meddelte kurator ved brev af 24. maj 2005 Østre Landsret, sendt i kopi til advokat Claus Kenneth Lund, at:

"... boet hverken er indtrådt eller ønsker at indtræde i retssagen, der er skriftvekslet og forhandlet forud for konkursens indtræd-
en den 17. februar 2005 ...".

Ved brev af 14. juli 2005 skrev kurator til advokat Claus Kenneth Lund om udfærdigelse af skøde. Af brevet fremgår blandt andet:

"... Som et led i opfyldelsen af Retten i Nykøbing Sjællands dom skal Deres klienter have tilskødet ejendommen, hvorfor jeg
imødeser Deres udkast til skøde. I den forbindelse skal det understreges, at der i den foreliggende situation alene skal
udarbejdes et minimalskøde ...".

Advokat Claus Kenneth Lund fremsendte med brev af 15. juli 2005 udkast til skøde til kurator, som ved brev af 18. juli 2005 fremkom med blandt andet følgende bemærkninger:

"... Overdrageren bedes rettet til følgende:
E. & B. Ejendom A/S under konkurs v/kurator advokat Boris Frederiksen
...
Endvidere bedes De rette følgende tekst: "sælger herved endeligt til medundertegnede" til "skøder herved til".
Endelig bedes De i næstsidste afsnit rette "sælger" til "konkursboet".
...
De bedes udtrykkeligt anføre, at konkursboet alene opfylder retten Nykøbing Sjælland dom af 27. april 2005. Dette alene for
at undgå misforståelser, idet konkursboet som bekendt ikke har indgået aftale med Deres klienter om overdragelse af
ejendommen.

Ad underskrift
Som sælger bedes anført:
E. & B. Ejendom A/S under konkurs v/kurator advokat Boris Frederiksen v/advokatfuldmægtig Alex Puggaard

Endelig skal jeg bede Dem oplyse, i hvilket pengeinstitut købesummen er deponeret. For at foregribe begivenhedernes gang skal jeg ligeledes anmode om Deres bemærkninger til anvendelsen af de deponerede midler, idet konkursboet ­ som det er Dem bekendt ­ er af den opfattelse, at de deponerede midler ikke ligger til sikkerhed for eventuelle mangelskrav m.v., hvilket ligeledes fremgår af de mellem parterne i nærværende sag drøftede udkast til skøde mv. ...".

Advokat Claus Kenneth Lund fremsendte med brev af 26. juli 2005 nyt udkast til skøde til kurator og anførte blandt andet i brevet:

"... Der er ikke under retssagen gjort indsigelser mod modregning, hvorfor der ved frigivelse af beløbet vil blive fratrukket mod-
krav. Skødets formulering sker under denne udtrykkelige forudsætning ...".

Ved brev af 24. august 2005 skrev kurator blandt andet følgende til advokat Claus Kenneth Lund:

"... Vedrørende anvendelsen af de deponerede midler fastholdes det i brev af 18. juli 2005 anførte. Herved bemærkes, at det af
Dem anførte vedrørende en manglende indsigelse under retssagen mod modregning er irrelevant allerede fordi, at spørgsmålet hverken blev behandlet eller afgjort af Retten i Nykøbing Sj. ...".

Skødet blev underskrevet af kurator på vegne boet den 26. august 2005. Af skødet fremgår blandt andet:

"... Overtagelsesdagen er den 01.01.2002.
...
§ 3
Refusion
Der udarbejdes sædvanlig refusionsopgørelse mellem parterne.
§ 4

Der henvises i øvrigt til dom afsagt af Retten i Nykøbing Sj. den 27. april 2005.

§ 5
Købesummen
Købesummen for ejendommen er aftalt til kr. 2.442.500,00 ...
Købesummen er deponeret kontant i sælgers pengeinstitut ...".

Ved breve af 10. november 2005 og 14. november 2005 anmodede advokat Claus Kenneth Lund Nordea Bank om at frigive det deponerede beløb, således at 207.617,01 kr. skulle udbetales til sagsøgerne og resten til boet. Nordea Bank frigav imidlertid hele deponeringskontoen til boet.

I forbindelse med fordringsprøvelsen den 15. februar 2006 afviste kurator sagsøgernes anmeldelse af kravet som § 93-krav og anerkendte det i stedet som § 97-krav.

Procedure:
Advokat Peter Bang har på vegne sagsøgerne har gjort gældende, at boets krav på købesummen såvel som sagsøgernes mangelskrav er stiftet før fristdagen, og at betingelserne for modregning i medfør af konkurslovens § 42 derfor er til stede.

Selvom det i deponeringsmeddelelsen er anført som vilkår, at frigivelse kan ske, når tinglyst, anmærkningsfrist skøde foreligger, kan dette ikke være til hinder for modregning, når der som her foreligger en retskraftig dom, som kan danne baggrund for modregning. Boet har været i ond tro ved modtagelsen af det fulde deponerede beløb, idet en del af beløbet rettelig skulle
have været afregnet over for sagsøgerne.

I skødet, som er udfærdiget under medvirken af boet, henvises specifikt til dommen af 27. april 2005. Boet havde derfor alene en betinget ejendomsret til det deponerede beløb, hvorfor frigivelse af midlerne skulle være sket med de indskrænkninger, der følger af dommen af 27. april 2005. Boet har således uberettiget oppebåret 207.617,01 kr., og sagsøgernes krav må derfor have status efter konkurslovens § 93.

Advokat Alex Puggaard har på vegne boet gjort gældende, at boet med rette har afvist, at kravet er omfattet af konkurslovens § 93.

Ved at foretage deponering efter deponeringsloven mistede sagsøgerne i medfør af deponeringslovens § 2 rådigheden over det deponerede beløb. Da modregning efter konkurslovens § 42 forudsætter, at sagsøgerne havde rådighed over det deponerede beløb, er betingelserne for modregning således ikke til stede.

Sagsøgerne havde ikke taget forbehold for, at det deponerede beløb også lå til sikkerhed for mangler, hvilket i øvrigt heller ikke var muligt, uden at deponeringen ville falde uden for deponeringslovens regler. I henhold til deponeringsbetingelserne var fri-givelse derimod alene betinget af, at der forelå tinglyst, anmærkningsfrit skøde, og banken var derfor forpligtet til at frigive hele det deponerede beløb til boet.

Selvom udformningen af skødet skete på boets foranledning, var det med direkte henvisning til dommen af 27. april 2005 og med udtrykkelig bemærkning om, at der ikke kunne ske fradrag for mangler. Der er derfor ikke med udarbejdelsen og underskrivningen af skødet sket en accept fra boets side af, at sagsøgerne skulle have krav på modregning for manglerne.

Det forhold, at sagsøgernes mangelskrav er fastslået ved dom, ændrer ikke herved, idet boet på intet tidspunkt indtrådte i retssagen, som var skriftvekslet og forhandlet forud for konkursens indtræden.

Skifterettens bemærkninger:
Det kan som ubestridt lægges til grund, at deponeringen blev foretaget på sædvanlige vilkår efter deponeringsloven, at der ikke var taget særlige forbehold for mangelskrav i forbindelse med deponeringen, og at sagsøgerne ved deponeringen blev frigjorte i forhold til sælgeren. Skifteretten finder herefter, at frigivelse af det deponerede beløb uden fradrag af andet end bankens gebyr skulle ske til sælgeren, når der forelå anmærkningsfri adkomst for sagsøgerne, og at sagsøgerne som følge af deponeringen således ikke længere havde rådighed over det deponerede beløb. Herefter findes betingelserne for modregning efter konkurslovens § 42, stk. 1, ikke at være til stede.

Af samme grunde kan det derfor ikke tillægges betydning, at boet på tidspunktet for frigivelsen som følge af dommen kendte manglerne, idet udstedelsen af skødet skete i henhold til dommen af 27. april 2005 med udtrykkelige forbehold fra boets side. Boet findes heller ikke i denne forbindelse at have accepteret en modregningsadgang eller i øvrigt at have pådraget sig et krav, der kan henføres under konkurslovens § 93.

Herefter tages boets frifindelsespåstand tages til følge.

For så vidt angår sagens omkostninger, fastsættes disse under hensyn til sagens omfang, værdi og medgået tid til 21.026 kr. incl. 1.026 kr., der udgør boets udgift til udarbejdelse af ekstrakt og materialesamling i forbindelse med sagens behandling.

Thi kendes for ret:

Sagsøgte, E. & B. Ejendom under konkurs, frifindes.

I sagsomkostninger betaler sagsøgerne, Henning og Ketty Andersen, inden 14 dage til sagsøgte, E. & B. Ejendom under konkurs, 21.026 kr.

Jeanette Melchior

(Sign.)
___ ___ ___
Udskriftens rigtighed bekræftes
P.j.v. Sø- og Handelsretten, den