Forældet krav i konkursbo

Dom i sagen P-9/06

Afviklingsselskabet Invest af 16. april 2002 A/S under
konkurs (Kurator advokat Lars Skanvig ved advokat Jens
Laurbjerg Nielsen)

mod

Imerco Holte ApS under konkurs
(Kurator advokat Carlo Siebert ved advokat Ole Liedke)

afsagt sålydende
D O M:


Parterne og deres påstande:
Sagsøgeren, Afviklingsselskabet Invest af 16. april 2002 A/S under konkurs, har nedlagt påstand om

principalt, at sagsøgte, Imerco Holte ApS under konkurs, tilpligtes at anerkende, at sagsøgerens simple og usikrede krav i medfør af konkurslovens § 97 udgør 2.020.998 kr. eller et af retten skønsmæssigt fastsat lavere beløb,

subsidiært at sagsøgte tilpligtes at anerkende, at sagsøgerens simple og usikrede krav i medfør af konkurslovens § 97 udgør 2.020.998 kr. eller et af retten skønsmæssigt fastsat lavere beløb betinget af, at sagsøgeren mødes med et tilsvarende eller lavere krav, hvilket i sidstnævnte situation skal medføre, at sagsøgerens krav nedsættes tilsvarende fra sin udlejer i henhold til lejekontrakten mellem sagsøgeren og udlejer, inden sagsøgerens konkursbo er afsluttet, jf. konkurslovens § 134, stk. 2.

Sagsøgte har over for sagsøgerens principale påstand nedlagt påstand om frifindelse. Sagsøgte har over for sagsøgerens
subsidiære påstand nedlagt påstand om afvisning, subsidiært frifindelse.

Sagsøgeren har protesteret imod den af sagsøgte nedlagte afvisningspåstand, idet påstanden angiveligt er nedlagt for sent, nemlig først i sagsøgtes påstandsdokument, hvilket dokument er fremkommet efter sagsøgerens påstandsdokument.

Sagen er anlagt den 13. marts 2006 og har været domsforhandlet den 24. november 2006.

Sagen drejer sig om, hvorvidt sagsøgte skal anerkende sagsøgerens krav i medfør af konkurslovens § 97 i henhold til en fremlejekontrakt mellem parterne. Sagsøgerens krav er fremsat som et erstatningskrav vedrørende et tab som følge af udlejers ophævelse af lejekontrakten vedrørende et butikslejemål som følge af sagsøgtes manglende betaling af leje.

Kurator i Imerco Holte ApS under konkurs har den 19. december 2005 afvist sagsøgerens krav, og der er herefter anlagt sag i
medfør af konkurslovens § 133.

Sagens omstændigheder:

Sagsøgeren har haft til formål at indgå lejeaftaler med henblik på videre fremleje.

Sagsøgte har drevet virksomhed med detailhandel.

Der blev med ikrafttræden den 1. oktober 2001 indgået en lejeaftale mellem KPC Byg Øst A/S og sagsøgeren om et butiksleje-mål, beliggende Holte Stationsvej 8 i Holte. Ifølge lejekontrakten kunne lejemålet af lejer opsiges med 3 måneders varsel til udgangen af en måned, dog tidligst til ophør den 1. oktober 2013. Udlejer kunne ifølge lejekontrakten opsige lejemålet med 12 måneders skriftligt varsel til udgangen af en måned, dog tidligst til ophør den 1. oktober 2023. Den årlige basisleje udgjorde ved lejeforholdets start anslået 1.154.860 kr. Lejen skulle betales kvartalsvis hver den 1. januar, 1. april, 1. juli og 1. oktober.
Af lejekontraktens §§ 15 og 16 fremgår bl.a.:

" § 15. Fremleje
15.1 Lejer har ret til hel eller delvis fremleje af det lejede til en fremlejetager inden for samme branche som nævnt i § 3, medmindre udlejer har vægtige grunde, herunder fremlejetagers økonomi eller branchekendskab, til at modsætte sig dette.
...
§ 16. Afståelse og genindtrædelse
16.1 Lejer har ret til hel eller delvis afståelse og genindtrædelse med anvendelse i henhold til § 3, idet erhvervslejelovens § 55 finder anvendelse for denne kontrakt.
..."

Der blev med ikrafttræden ligeledes den 1. oktober 2001 indgået en fremlejekontrakt mellem sagsøgeren og sagsøgte. Af
fremlejekontrakten fremgår bl.a., at sagsøgeren havde ret til at indgå fremlejeaftalen på samme vilkår som lejemålet, dog
således at bl.a. opsigelsesvarslet fra fremlejetagers side var 4 måneder, og fremlejetager havde desuden ikke ret til afståelse af fremlejemålet. I henhold til fremlejekontrakten forpligtede sagsøgte sig til at indbetale ydelserne direkte til udlejer. Såfremt sagsøgte måtte misligholde fremlejemålet, og sagsøgeren afværgede misligholdelsen over for udlejer, ville dette ifølge fremleje-kontrakten ikke medføre, at sagsøgtes misligholdelse i forhold til sagsøgeren blev afværget, hvilket ville betyde, at sagsøgeren ville kunne ophæve fremlejemålet over for sagsøgte. Udlejer tiltrådte i forbindelse med fremlejemålet, at depositum blev erstat-
tet af et tilsvarende depositum fra sagsøgte som fremlejetager, og at sagsøgte indbetalte ydelserne i henhold til fremlejekon-trakten direkte til udlejer. Endvidere tiltrådte udlejer, at man ­ i tilfælde af sagsøgtes manglende indbetaling af ydelser i henhold til lejekontrakten ­ville rette henvendelse til sagsøgeren, som indestod for lejekontraktens opfyldelse, således at sagsøgeren som lejer havde mulighed for at afværge misligholdelsen.

Sagsøgeren anmeldte den 16. april 2002 betalingsstandsning og blev den 9. maj 2003 taget under konkursbehandling.

Sagsøgte betalte ikke lejen for april 2002 og frem. Sagsøgte forsøgte angiveligt at få en ordning med udlejer, men af en intern
e-mail fra advokat Lars Skanvig fremgår, at der ikke var penge at betale med.

Ved brev af 29. april 2002 ophævede udlejer lejemålet på grund af lejerestance.

Ved brev af 30. april 2002 skrev advokat Carlo Siebert til udlejer på vegne af sagsøgte bl.a., at sagsøgte var indstillet på at overtage lejemålet, forudsat der blev opnået enighed om en samlet lejeaftale, herunder om vilkårene for, hvorledes der skulle forholdes med depositum. Hvis udlejer ikke var interesseret heri, foreslog sagsøgtes advokat, at sagsøgte kunne indtræde i den eksisterende lejekontrakt for en kortere periode med henblik på afvikling af forretningen og mod betaling af leje for april måned og herefter månedsvis.

Ved brev af samme dag ­ 30. april 2002 ­ skrev udlejer til sagsøgte, at lejemålet var ophævet, men at udlejer ville acceptere for-
slaget om indtrædelse i lejekontrakten for en kortere periode med henblik på afvikling af forretningen. Endvidere anførte udlejer, at man var indstillet på at forhandle om et nyt langvarigt lejeforhold - svarende i vid udstrækning til den ophævede lejekontrakt - med sagsøgte.

Udlejer og sagsøgte indgik herefter en midlertidig lejeaftale, som var gældende indtil den 1. august 2002, hvor den ophørte  uden varsel. Ifølge aftalen indtrådte sagsøgte ikke i sagsøgerens eventuelle fraflytningsforpligtelser, herunder istandsættelse og retablering, eller eventuelle øvrige forpligtelser, der måtte påhvile sagsøgeren i forbindelse med ophævelsen af lejemålet. Den månedlige leje udgjorde 76.655 kr. excl. moms. Sagsøgte skulle ifølge aftalen betale huslejerestancen for april måned samt huslejen for maj måned med i alt 153.310 kr. excl. moms, dog således at 50.000 kr. først skulle betales til udlejer den 15. maj 2002.

Ved udlejers brev af 3. maj 2002 fremgår, at der tillige den 15. maj 2002 skulle betales for á conto varme m.v. med i alt
28.612,73 kr.

Sagsøgte anmeldte den 24. juni 2002 betalingsstandsning og blev den 12. august 2002 taget under konkursbehandling.

Af cirkulæreskrivelse af 2. juli 2002 i forbindelse med sagsøgtes betalingsstandsning fremgår bl.a., at gælden til sagsøgeren er medtaget med 14.587,44 kr. Den 2. juli 2002 betalte sagsøgte leje m.v. for juni 2002. Den 5. august 2002 betalte sagsøgte leje m.v. for juli 2002.

Den 26. august 2002 blev lejemålet ryddeliggjort, og udlejer sendte samme dag en opgørelse over leje m.v. for august 2002,
beregnet forholdsmæssigt med 26/31 dage, på i alt 89.636,51 kr. Ved en efterfølgende korrespondance blev udlejer og
sagsøgte imidlertid enige om betaling af á conto 55.000 kr. excl. moms til fuld og endelig afgørelse af lejeforpligtelserne vedrørende august 2002 samt drift- og varmeforbrug.

Den 25. november 2002 anmeldte sagsøgeren et foreløbigt krav vedrørende lejemålet, idet man anførte følgende:

"...
Som bekendt blev lejemålet Holte Stationsvej 8, 2840 Holte ophævet som følge af Imerco Holte ApS's manglende betaling for leje i april måned 2002. På baggrund af den mellem Imerco Invest A/S og Imerco Holte ApS indgåede fremlejeaftale var lejemålet uopsigeligt fra fremlejetagers side indtil 1. oktober 2013. Med en månedlig leje på kr. 76.655,00 excl. moms resterede der således på tidspunktet for lejeaftalens ophævelse 139 måneder, hvorfor jeg på denne baggrund skal anmelde et foreløbigt opgjort krav på kr. 10.655,045,00 som usikret i medfør af konkurslovens § 97.
..."

Ved brev af 2. december 2002 skrev sagsøgte til sagsøgeren bl.a.:

"...
De har endvidere anmeldt krav på husleje for den resterende lejeperiode.

Det er min opfattelse, at kravet er uberettiget allerede fordi lejemålet er misligholdt af Imerco Invest A/S som fremlejegiver både overfor udlejer og overfor Imerco Holte ApS som fremlejetager.

Subsidiært skal kravet konkursreguleres svarende til et opsigelsesvarsel på tre måneder, jf. konkurslovens § 61, jf. erhvervslejelovens § 64.

Hertil kommer, at der ved opgørelsen af kravet skal tages hensyn til det af Imerco Holte ApS indbetalte huslejedepositum.

Imerco Holte ApS har betalt depositum overfor Imerco Invest A/S med kr. 226.852. Beløbet anmeldes herved i betalingsstands-ningsboet.
..."

Udlejer har ikke på tidspunktet for sagens domsforhandling rejst noget krav over for sagsøgeren i anledning af denne
sag.

Forklaringer:
Marianne Maltesen har forklaret, at hun har været direktør for sagsøgte, som drev detailhandel med salg af isenkram. Da
forretningen åbnede den 28. oktober 2001, var lejemålet nyindrettet og istandsat. Sagsøgte havde lejemålet fra den 1. oktober 2001. Lejemålet var et ganske sædvanligt butikslejemål med 2 indgangspartier. Der var 2 store, firkantede lokaler i forskudt plan. Hun betalte ca. 500.000 kr. for at komme ind i lejemålet. Forretningen gik ikke særlig godt. Hun kunne ikke overholde budgettet. Der var store afvigelser og underskud. Der blev ikke betalt husleje for april 2002, idet sagsøgeren anmeldte betalingsstandsning. Sagsøgte kendte som følge heraf ikke sin situation og havde kun været i gang i et halvt år. Sagsøgte blev anbefalet ikke at betale huslejen. Den manglende betaling af husleje hang sammen med manglende likviditet. Der manglende penge både til husleje og til andre kreditorer. Sagsøgte håbede på at kunne fortsætte lejemålet og få det delt op i to, men dette viste sig ikke at være muligt. På dette tidspunkt ­ i april 2002 ­var der muligvis med hjælp fra Imerco mulighed for betaling
af huslejen for april 2002, men hun blev opfordret af advokat Carlo Siebert til at undlade at betale. Hun kunne godt have fundet på at kontakte Kop & Kande, men det var ikke realistisk med den høje husleje. Hun drøftede muligheden for en rekonstruktion med advokat Carlo Siebert.

Advokat Carlo Siebert har forklaret, at han er kurator for sagsøgte. Han fik en henvendelse fra flere, der var kommet i klemme ved at have købt en forretning med omsætningstal, som ikke kunne realiseres. Marianne Maltesen kom til ham i april 2002 med tilsvarende problemer. De drøftede muligheden for en rekonstruktion. Der var tale om fremlejemål af almindelige butiksloka-liteter i Holte. Der havde tidligere været andre ting i lokalet. Det var vist ikke nyopført, men dette vil han dog ikke udelukke. En hvilken som helst forretning kunne drive virksomhed fra disse lokaler. Han kom ind i billedet, da lejemålet lige var blevet ophævet. Hans opgave var derfor lynhurtigt at få fat på udlejer for at se, om lejemålet kunne reddes. Lejemålet blev på denne baggrund forlænget indtil den 1. august 2002 med henblik på enten afvikling eller rekonstruktion. De kunne ikke se længere frem end 1. august 2002. Huslejen i april 2002 blev ikke betalt i april 2002.

Han har ikke anbefalet, at huslejen ikke skulle betales. Han indgik en aftale med udlejer om, at en del af lejemålet blev fortsat. Han blev enig med udlejer om betaling af husleje for en mindre del, og restancerne blev betalt. Sagsøgtes økonomiske situation var dårlig. Omsætningen var ca. 2/3 af det budgetterede. Marianne Maltesen havde haft forretningen i ganske kort tid. Sagsøgerens betalingsstandsning havde ikke nogen indflydelse på sagsøgtes forhold. Sagsøgeren vidste godt, hvordan det stod til. Man hørte dog intet fra sagsøgeren om lejemålet. Man hørte hverken fra tilsynet eller fra kurator. Meddelelsen om ophævelsen af lejemålet var tilgået sagsøgeren og ikke sagsøgte. Det blev overladt til sagsøgte at afklare forholdet med udlejeren. Der var en direkte dialog mellem sagsøgte og udlejer. Der var ingen afståelsesmulighed, idet lejemålet var ophævet, og det var derfor ikke nødvendigt at tale med sagsøgeren. Han hørte kun noget i forbindelse med sagsøgerens anmeldelse af de ca. 10 mio. kr. i sagsøgtes konkursbo. Marianne Maltesen havde forsøgt at få fat på Butikscompagniet samt Kop & Kande, men han hørte intet fra sagsøgeren om, at en anden lejer kunne overtage lejemålet. Udlejer har aldrig anmeldt noget krav i sagsøgtes konkursbo. Sagsøgte indtrådte i lejekontrakten for en tidsbegrænset lejeperiode. Dividenden i sagsøgtes konkursbo forventes at blive på 3,5 % til § 97-krav ­ved frifindelse i denne sag ca. 7-8 % til § 97-krav. Det sagsøgte konkursbo afventer kun denne sag.

Procedurer:

Sagsøgeren har til støtte for sin principale påstand gjort gældende,
·
at ophøret af den mellem sagsøgeren og sagsøgte indgåede fremlejeaftale vedrørende et nyopført og nyindrettet lejemål
danner grundlag for et økonomisk opgør parterne imellem,

at fremlejeaftalen mellem sagsøgeren og sagsøgte er misligholdt af sagsøgte,
·
at dette økonomiske opgør er et tabsopgør, der som udgangspunkt skal baseres på den mellem parterne i fremlejeaftalen aftalte uopsigelighed indtil 2013,
·
at der fra sagsøgtes side ifølge den af Marianne Maltesen afgivne forklaring er tale om forsætlig misligholdelse, idet
sagsøgte havde penge til at betale, men ikke gjorde det,

at der ved tabsopgøret, efter at sagsøgte har påberåbt sig konkurslovens § 61, skal ske regulering af det opgjorte tab,
·
at reguleringen tidligst kan få virkning fra bestemmelsens påberåbelse i december 2002, subsidiært tidligst fra august 2002, hvor sagsøgte er taget under konkursbehandling,
·
at sagsøgeren derfor kan rejse krav over for sagsøgte for, hvad der svarer til 21 måneders husleje eksklusiv moms,
svarende til det tab, der er lidt, idet det er irrelevant, hvad sagsøgeren har aftalt med udlejer, og sagsøgte kan således ikke støtte ret på lejekontrakten mellem udlejeren og sagsøgeren,
·
at udlejers tiltrædelse af betalingsforholdene udelukkende  beror på en administrativ lettelse for sagsøgeren,

·
at sagsøgte er indforstået med, at der skal ske konkursregulering,
·
at sagsøgerens tabsopgørelse, der udspringer af aftalegrundlaget mellem sagsøgeren og sagsøgte, ikke er afhængig af, om sagsøgeren er mødt med krav fra udlejer,
·
at sagsøgte ikke kan støtte ret på udlejeres tiltrædelse af vilkår i fremlejekontrakten, afgivet over for sagsøgeren,
·
at der ikke gælder en tabsbegrænsningspligt for sagsøgeren, idet sagsøgte er direkte årsag til sagsøgerens tab og har forvoldt tabet med forsæt,
·
at der i lejekontrakten mellem udlejer og sagsøgeren er afståelsesret, og at sagsøgeren ikke har haft mulighed for at udnytte denne afståelsesret på grund af sagsøgtes forhold,
·
at selvom det måtte konstateres, at sagsøgte ikke har forvoldt tabet med forsæt, så gælder der ikke en tabsbegrænsningspligt for sagsøgeren under nogen omstændigheder,
·
at hvis der måtte gælde en tabsbegrænsningspligt, har sagsøgeren aldrig haft mulighed for at begrænse sit tab, da
sagsøgte var den direkte årsag til udlejerens ophævelse over for sagsøgeren,
·
at sagsøgeren aldrig fik mulighed for at disponere over lejemålet,
·
at sagsøgeren havde en interesse i afviklingen af lejemålet, idet sagsøgeren havde afståelsesret,
·
at udlejer endnu ikke har rejst krav mod sagsøgeren, men at dette kan ske endnu, idet boet ikke er sluttet, samt
·
at sagsøgte derfor skal anerkende det af sagsøgeren anmeldte krav.

Til støtte for sin subsidiære påstand har sagsøgeren gjort gældende,

at såfremt sagsøgerens krav måtte være betinget af udlejerens eventuelle krav mod sagsøgeren, vil kravets opgørelse være afhængig af, om udlejer anmelder et i øvrigt berettiget krav mod sagsøgeren,

·
at sagsøgte skal anerkende det af sagsøgeren anmeldte krav for tiden, jf. konkurslovens § 147, stk. 2, så længe sagsøgerens bo ikke er afsluttet, jf. konkurslovens § 134, stk. 2,
·
at såfremt der gælder en tabsbegrænsningspligt, og denne pligt ikke er opfyldt, så udgør et krav fra udlejeren anmeldt
mod sagsøgeren et tab for sagsøgeren, der kan anmeldes hos sagsøgte,
·
at reglerne om konkursregulering og tabsbegræsning må drøftes, hvis udlejer anmelder et krav i sagsøgerens bo,

·
at sagsøgerens subsidiære påstand er tilstrækkelig klar,

·
at sagsøgerens bo kan forventes sluttet i slutningen af 2007, samt
·
at udlejers anmeldelse af et krav hos sagsøgeren på baggrund af lejekontrakten ikke har en så fjern og uvis karakter, at konkurslovens § 147 ikke kan finde anvendelse.

Sagsøgte har til støtte for sin principale påstand gjort gældende,
·
at sagsøgerens krav er et erstatningskrav, der angives at vedrøre sagsøgerens påståede tab som følge af udlejers
ophævelse af lejekontrakten,

·
at det er en grundlæggende betingelse for sagsøgerens anmeldelse af et krav, at sagsøgeren dokumenterer sit krav,
herunder godtgør sit tab,
·
at bevisbyrden for et sådant tab påhviler sagsøgeren,
·
at sagsøgeren ikke har dokumenteret noget tab,
·
at et tab ville kræve, at sagsøgeren dokumenterede, at udlejer har et berettiget krav mod sagsøgeren,
·
at sagsøgeren ikke ­ trods sagsøgtes opfordringer ­ har foretaget sig noget med henblik på at afklare, om udlejer måtte have et krav mod sagsøgeren, og at denne undladelse skal tillægges processuel skadevirkning, og at det således skal lægges til grund, at sagsøgeren ikke har lidt noget tab,

·
at udlejer pr. dags dato rent faktisk ikke har anmeldt noget krav i sagsøgerens konkursbo,
·
at hverken et krav i anledning af et eventuelt tab som følge af lejemålets ophævelse eller et krav svarende til differencen mellem sagsøgtes lejebetaling i en eventuel opsigelsesperiode og sagsøgerens indtægter ved en genudlejening i opsigelses- perioden, er dokumenteret,
·
at sagsøgeren i april 2002 anmeldte betalingsstandsning og efterfølgende gik konkurs, og sagsøgeren allerede som følge
heraf ikke har lidt et tab som anført,
·
at sagsøgeren i enhver tabsopgørelse forlods skal fradrage den leje, som sagsøgeren selv ville have været forpligtet til
at betale til udlejer,
·
at sagsøgeren har en tabsbegrænsningspligt, som sagsøgeren ikke har opfyldt, idet sagsøgeren intet har foretaget sig for
at opretholde lejemålet,
·
at sagsøgeren ikke har godtgjort, at man har haft vilje og/eller evne til at opretholde lejemålet, men at sagsøgeren
kun har haft interesse i at få lejeforholdet afviklet og afsluttet hurtigst muligt, således at eventuelle krav mod sagsøgeren blev begrænset,
·
at sagsøgeren fremsætter et erstatningskrav mod sagsøgte i en situation, hvor udlejer ikke har anmeldt noget krav over for sagsøgeren, og at en pligt for sagsøgte til at anerkende et krav fra sagsøgerens side reelt vil udgøre en ubegrundet og en urimelig berigelse for sagsøgeren,
·
at konstruktionen mellem udlejer, sagsøgeren og sagsøgte i sin helhed er økonomisk neutral og alene er en praktisk
ordning, hvor sagsøgte skulle betale leje direkte til udlejer,

·
at sagsøgerens krav ­ hvis retten kommer frem til, at der er et krav - skal konkursreguleres, og maksimalt kan udgøre 3
måneders leje,
·
at det bestrides, at konkursregulering i givet fald først skal have virkning fra kurators fremsættelse af krav herom, idet der er tale om en fordringsprøvelse, hvor kurator på et hvilket som helst tidspunkt kan fremsætte krav om konkursregulering, idet kreditorer i modsat fald ville have en interesse i at anmelde eventuelle krav i konkursboet så sent som muligt for at udsætte kurators påberåbelse af en konkursregulering, hvilket sammenfattende medfører, at konkursreguleringen har virkning ganske uafhængigt at såvel anmeldelsestidspunkt, tidspunktet for fordringsprøvelse og tidspunktet for kurators fremsættelse af kravet om konkursregulering,
·
at der ikke er noget, der særligt taler for en fravigelse af erhvervslejelovens almindelige opsigelsesregler, såfremt der skal ske konkursregulering, idet der ifølge de afgivne forklaringer er tale om et almindeligt butikslejemål,
·
at lejemålet var ophævet ved sagsøgerens anmeldelse af betalingsstandsning og efterfølgende konkurs, og at en eventuel konkursregulering som følge heraf ikke først får virkning fra tidspunktet, hvor det påberåbes,
·
at såfremt konkursreguleringen således skal regnes fra april 2002, kræver sagsøgeren erstatning for en periode, hvor
sagsøgte ubestridt har betalt lejen, idet sagsøgte har betalt leje frem til 26. august 2002, samt
·
at udlejer har sendt påkrav til sagsøgeren, hvilket medfører, at sagsøgeren har haft mulighed for at forhindre ophævelsen, men valgte at gøre ingenting udover at fremkomme med en anmeldelse på ca. 10 mio. kr. i sagsøgtes bo.

Sagsøgte har til støtte for sin subsidiære påstand gjort gældende,
·
at sagsøgerens påstand er så uklar og hypotetisk, at denne påstand ikke er egnet til påkendelse,

·

at sagsøgeren således ikke kan nedlægge en påstand, hvorefter sagsøgerens krav i realiteten anmeldes som en betinget fordring i konkursboet, samt 
·
at konkursboet efter sagsøgte alene afventer nærværende retssag, og at sagsøgeren således ikke har adgang til at
anmelde et betinget krav i konkursboet, som medfører, at boet ikke kan afsluttes.

Skifterettens begrundelse og resultat:

Det kan lægges til grund, at der mellem sagsøgeren og sagsøgte blev indgået en fremlejeaftale, som i det væsentlige lagde sig op ad den lejeaftale, der var indgået mellem udlejer og sagsøgeren, og at sagsøgeren ifølge lejeaftalen havde ret til afståelse. Lejemålet var uopsigeligt indtil 2013. Sagsøgte betalte ikke huslejen for april 2002, og lejemålet blev som følge heraf ophævet over for sagsøgeren ved brev af 29. april 2002. Sagsøgte blev taget under konkursbehandling den 12. august 2002. Der blev efter ophævelsen af lejemålet indgået en aftale mellem udlejer og sagsøgte, hvorefter sagsøgte forblev i lejemålet indtil den
26. august 2002. Sagsøgte betalte leje for perioden 1. april 2002 ­ 26. august 2002. Udlejer har ikke anmeldt noget krav over for sagsøgeren, som blev taget under konkursbehandling den 9. maj 2003. Det fremgår ikke af sagen, hvad der er sket med lejemålet efter sagsøgtes ryddeliggørelse ultimo august 2002.

Indledningsvist bemærkes, at sagsøgtes fremsættelse af påstanden om afvisning må anses for fremsat allerede i sagsøgtes duplik den 21. juli 2006, hvorfor sagsøgerens protest imod sagsøgtes nedlæggelse af påstanden om afvisning ikke tages til følge.

Henset til den af konkursen følgende ændring af forholdene samt til det almindelige lighedsprincip ved konkursbehandling, finder konkurslovens § 61 om konkursregulering, analog anvendelse, selvom lejemålet blev ophævet, før sagsøgte blev taget under konkursbehandling. Henset til længden af uopsigeligheden ifølge lejeaftalen ­ indtil 2013 - samt til lejemålets karakter efter de afgivne forklaringer som værende et sædvanligt erhvervslejemål beliggende i Holte, findes erhvervslejelovens udgangspunkt om et opsigelsesvarsel på 3 måneder at finde anvendelse ved konkursregulering efter konkurslovens § 61, stk. 1, 1. pkt. Erstatning i henhold til konkurslovens § 61, stk. 3, kan ikke fastsættes højere end det tab, sagsøgeren ville have kunne kræve erstattet efter almindelige regler. Sagsøgte har ubestridt betalt leje frem til august 2002, og udlejer har ikke på nuværende tidspunkt fremsat noget krav over for sagsøgeren. Sagsøgeren har ikke under denne sag hverken dokumenteret eller endsige godtgjort, at der er lidt noget tab overhovedet. Sagsøgeren har henvist til værdien af afståelsesretten, men er ikke fremkommet med dokumentation for noget tab. Hertil kommer, at der i et eventuelt erstatningsopgør vil skulle tages hensyn til andre momenter, som ikke er inddraget i denne sag.

Vedrørende sagsøgerens subsidiære påstand er denne betinget af, at udlejer fremsætter et krav over for sagsøgeren. Henset
til, at der er forløbet snart 5 år fra lejemålet blev ophævet uden, at udlejer har fremsat eller varslet fremsættelse af noget krav, og da der ikke er særlige omstændigheder, der giver anledning til at få påkendt et betinget krav, findes sagsøgerens subsidiære påstand at være af så uvis karakter, at påstanden ikke kan tages under påkendelse.

Sagsøgte frifindes derfor.

Idet sagsøgte får fuldt medhold, skal sagsøgeren inden 14 dage betale 87.580 kr. i sagsomkostninger til sagsøgte som
angivet nedenfor.

Thi kendes for ret:

Sagsøgte, Imerco Holte ApS under konkurs, frifindes.

Inden 14 dage betaler sagsøgeren, Afviklingsselskabet Invest af 16. april 2002 A/S under konkurs, i sagsomkostninger til
sagsøgte 87.580 kr., hvoraf 7.580 kr. dækker retsafgiften, og 80.000 kr. dækker udgiften til advokatbistand.

Jette-Marie Sonne

(Sign.)
___ ___ ___
Udskriftens rigtighed bekræftes
P.j.v. Sø- og Handelsretten, den