Af Selskabsadvokaterne
Når en andelsboligforening eller en ejerforening skal i gang med en byggesag er der mange ting at holde styr på. Og hvordan sikrer foreningen sig, at alt forløber som det skal?
Få rådgivning allerede i opstartsfasen
Bestyrelsen vil typisk ikke have praktisk erfaring med at gennemføre større byggesager, og det vil derfor være nødvendigt, at foreningen får både teknisk og juridisk bistand allerede tidligt i forløbet.
Det er specielt vigtigt, at andelsbolig- eller ejerforeningen får hjælp med at gennemgå entreprisekontrakten og teknikeraftalen, da disse kontrakter har stor betydning for byggesagens videre forløb. Hvis der ikke er indgået klare aftaler omkring hvilke ydelser der skal leveres, og hvordan ansvaret skal placeres, kan der opstå ubehagelige overraskelser når byggesagen er gået i gang.
Lav et realistisk budget
Det er vigtigt, at andelsbolig- eller ejerforeningen sørger for at lave et realistisk budget over byggesummen, så der er råd til at komme i mål med byggesagen. Foreningen bør indlægge en buffer til uforudsete udgifter på ca. 10-5% af entreprisesummen.
Afhold hyppige byggemøder
Når byggesagen først går i gang, er det en god idé, at der løbende afholdes byggemøder omkring arbejdets fremdrift. Normalvis vil der blive afholdt et ugentligt byggemøde. Hvis foreningen har en bygherrerådgiver tilknyttet vil denne deltage på byggemøderne og sikre, at foreningens interesser varetages bedst muligt. Derudover vil foreningens rådgiver følge op på at tidsplanen overholdes og tage stilling til om eventuelle ekstraarbejder skal udføres. Hvis foreningen har fravalgt ekstern rådgivning, bør bestyrelsen selv deltage på byggemøderne.
Vær grundig når byggeriet afleveres
Inden foreningen modtager byggeriet ved afleveringsforretningen, er det vigtigt, at der laves en mangels gennemgang. Hvis bygherre ikke får gjort mangler gældende i forbindelse med afleveringen, vil bygherre skulle vente til 1 års gennemgangen. Jo længere der går før en mangel gøres gældende, jo større risiko er der for, at entreprenøren ikke kan gøres ansvarlig for manglen. Det er derfor vigtigt, at foreningen reagerer og reklamerer straks, når der konstateres mangler ved byggeriet.
Hvilke rådgivningsydelser kan SelskabsAdvokaterne tilbyde?
Hos SelskabsAdvokaterne er i eksperter i entrepriseret og har mange års erfaring med at rådgive andels- og ejerforeninger under byggesager. Vi tilbyder en fuld byggesagsadministrationspakke hvor vi bistår fra de indledende drøftelser af jeres ønsker og behov og indtil til byggesagen er afsluttet.
____________________________________________________________________________________________________
Et typisk rådgivningsforløb ser således ud:
Den indledende fase
- Deltagelse i planlægningsmøder med bestyrelsen
- Medvirken ved den økonomiske planlægning af projektets gennemførelse herunder udarbejdelse af finansieringsplan og driftsbudget
- Løbende justering efter bestyrelsens ønsker af det samlede budget, herunder beregning af økonomiske konsekvenser for den enkelte beboer
- Rådgivning af bestyrelsen i forbindelse med deres stillede forslag til generalforsamlingen
- Udarbejdelse af udkast til forslag til generalforsamlingen
- Sikring af at de juridiske bemyndigelser fremstår korrekt i generalforsamlingsreferatet
Når byggesagen går i gang
- Sikring af at bestyrelsen har de tilstrækkelige økonomiske og juridiske beføjelser til at gennemføre byggesagen
- Rådgivning og medvirken til at sikre foreløbig og endelig finansiering i penge- og realkreditinstitut
- Juridisk bistand og rådgivning i forbindelse foreningens indgåelse af kontrakt med teknisk rådgiver
- Juridisk bistand og rådgivning i forbindelse med den tekniske rådgivers udarbejdelse af udbudsmaterialet
- Juridisk bistand og rådgivning i forbindelse med indgåelse af entreprisekontrakt med entreprenøren (gennemgang eller udarbejdelse af entreprisekontrakten)
- Udarbejdelse af materiale til eventuel ekstraordinær generalforsamling, hvis dette er nødvendigt for byggesagens fremdrift
- Kontrol af entreprenørernes sikkerhedsstillelse
- Tegning af all-risk entrepriseforsikring og eventuelt andre aftalte forsikringer samt anmeldelse af byggearbejdernes påbegyndelse til ejendomsforsikringen
- Varsling af adgang til lejeboliger i henhold til lejeloven samt varsling af foreløbig og endelig lejeforhøjelse
- Varsling af adgang til erhvervslejemål i henhold til erhvervslejeloven samt varsling af foreløbig og endelig lejeforhøjelse
Hvis der opstår problemer undervejs
- Rådgivning af bestyrelsen og den tekniske rådgiver for så vidt angår juridiske eller økonomiske spørgsmål, der opstår under byggeriet
- Rådgivning af bestyrelsen ved evt. ekstraarbejder og forsinkelse
- Deltagelse på byggemøder ved behov samt kontrol referater fra afholdte møder
- Løbende budgetkontrol for at sikre at økonomien holder sig inden for rammerne der er givet af generalforsamlingen
Ved byggesagens afslutning
- Udarbejdelse af endeligt byggeregnskab til administrator og revisor m.fl.
- Bistand ved afleveringsforretning
- Bistand ved 1-års eftersyn og efterfølgende delvis nedskrivelse af garanti ved bestyrelsens godkendelse
- Bistand ved 5-års eftersyn og efterfølgende endelig nedskrivelse af garanti ved bestyrelsens godkendelse
Hvis I alene ønsker vores bistand til enkelte af ovenstående ydelser, er det også muligt at tilkøbe en mindre rådgivningspakke. Jeres forening er meget velkommen til at kontakte os for en uforpligtende snak om jeres byggesag på tlf. 45 23 00 10 eller per e-mail, advokat@selskabsadvokaterne.dk
