Opsætning af altaner i boligforeninger

Læs mere

Vedligeholdelse af altaner i boligforening

Læs mere her

Planlægning af byggesag

Læs mere her

Forrige

Næste

Ophævelse af erhvervslejer i en andelsboligforening - hvornår kan lejemålet ophæves?

Af Selskabsadvokaterne

Mange andelsboligforeninger vælger at udleje dele af foreningens arealer til erhvervslejere for at få en indtægt der kan finansiere en del af foreningens udgifter. Hvis andelsboligforeningen har en central og god beliggenhed kan lejeindtægten være en væsentlig indtægtskilde for foreningen.

Det sker at lejeforholdet ikke går som ønsket, og at andelsboligforeningen ender med at må ophæve erhvervslejeren. Ophævelse medfører, at erhvervslejekontrakten tilintetgøres og at erhvervslejeren straks skal fraflytte erhvervslejemålet.

Inden andelsboligforeningen tyer til ophævelse, er det vigtigt at foreningen sikrer sig, at ophævelsen sker på et korrekt grundlag. Andelsboligforeningen kan kun ophæve erhvervslejemålet hvis forholdet der udgør misligholdelsen, er af væsentlig betydning. Hvis andelsboligforeningens ophævelse ikke er berettiget, kan andelsboligforeningen risikere at ophævelsen vil blive vurderet som værende ugyldig, og at ophævelsen vil blive tilsidesat i en potentiel retssag.

Hvornår kan en andelsboligforening ophæve en erhvervslejer?

Andelsboligforeningen kan ophæve en erhvervslejer i følgende tilfælde:

1. Når leje eller anden pligtig pengeydelse ikke er betalt til tiden (det er et krav at der afsendes et skriftligt påkrav inden ophævelse kan ske

2. Når det lejede benyttes til andet end aftalt, og lejeren trods andelsboligforeningens indsigelse ikke ophører med dette (f.eks. hvis lejeren kun må anvende lejemålet til butik men i stedet åbner en restaurant)

3. Når lejer ikke giver andelsboligforeningen eller andre adgang til det lejede, når de har ret til dette (f.eks. hvis der skal installeres varmeanlæg i ejendommen

4. Når lejeren fraflytter det lejede i utide uden aftale med andelsboligforeningen

5. Når lejeren vanrøgter det lejede og ikke efter påkrav bringer det lejede i stand (f.eks. ved oplagring af skrald i lejemålet som medfører voldsomme lugtgener)

6. Når lejer helt eller delvist overlader brugen af det lejede til en anden i tilfælde hvor lejer ikke er berettiget til dette, og trods andelsboligforeningens indsigelse ikke stopper hermed (f.eks. ved ulovlig fremleje)

7. Når lejeren trods andelsboligforeningens påmindelse tilsidesætter sine pligter til at iagttage god skik og orden i ejendommen (f.eks. ved stærkt støjende adfærd, vold eller trusler) eller på anden måde er til ulempe for ejendommen eller andelshaverne

8. Når nogen er straffet i medfør af § 4 i lov om forbud mod besøgende i bestemte lokaler for at have modtaget besøgende i eller ved det lejede i strid med et forbud nedlagt i medfør af loven

9. Når lejeren trods andelsboligforeningens indsigelse ikke opfylder pligten til at holde forretningen åben og i forsvarlig drift (f.eks. hvis lejeren af en restaurant holder lukket i længere perioder)

10. Når en lejer, der helt eller delvis skal betale lejen ved at udføre arbejde, groft forsømmer sine pligter ved arbejdets udførelse og arbejdsforholdet som følge heraf bringes til ophør

11. Når lejeren i øvrigt misligholder sine forpligtelser på en sådan måde, at lejerens fjernelse er påkrævet.

Udlejers (andelsboligforeningens) ophævelsesadgang reguleres i erhvervslejelovens § 69.

Afsendelse af påkrav inden ophævelse

De fleste af ophævelsesgrundene forudsætter at andelsboligforeningen forinden har afsendt et skriftligt påkrav (en advarsel) til lejer omkring det konkrete forhold. Påkravet skal indeholde en frist for hvornår forholdet skal ophøre eller berigtiges. Derudover skal påkravet angive, at erhvervslejemålet vil blive ophævet uden yderligere varsel, hvis lejeren ikke overholder den fastsatte frist.

Hvornår skal lejeren fraflytte efter ophævelse?

Lejeren skal straks fraflytte når erhvervslejemålet er ophævet. Andelsboligforeningen vil typisk fastsætte en kort frist til fraflytning i selve ophævelsesskrivelsen. Hvis lejeren ikke fraflytter inden fristen, vil andelsboligforeningen skulle bede om fogedens bistand til at udsætte lejeren.

Skal lejeren forsætte med at betale leje?

Ja. Lejeren skal forsætte med at betale leje mv. for tiden indtil tidspunktet hvor lejeren kunne flytte med aftalt varsel. Hvis lejemålet f.eks. er uopsigeligt i en periode, vil lejeren som udgangspunkt hæfte for betaling af leje mv. indtil udløbet af uopsigelighedsperioden. Andelsboligforeningen har dog en tabsbegrænsningspligt, og skal forsøge at genudleje lejemålet hurtigst muligt. Hvis det lykkes andelsboligforeningen at få genudlejet lejemålet, vil den nye lejeindtægt skulle modregnes i andelsboligforeningens krav mod den ophævede lejer.  

Vores bistand

Hos SelskabsAdvokaterne er vi specialister i erhvervslejeret og har mange års erfaring med at rådgive andelsboligforeninger om ophævelse af erhvervslejemål. Vi bistår løbende med håndtering og vurdering af lovligheden af ophævelser, herunder med formuleringen af påkrav og ophævelsesskrivelser. Har jeres forening brug for rådgivning, er I meget velkomne til at kontakte os på tlf. 45 23 00 10 eller per e-mail, advokat@selskabsadvokaterne.dk