Korttidsudlejning i andelsboligforeninger

Korttidsudlejning har haft stor mediebevågenhed de seneste år, og tjenester som Airbnb gør det let at leje sin bolig ud med kort varsel og til en favorabel lejeindtægt. Nogle andelsboligforeninger forbyder helt korttidsudlejning mens andre andelsboligforeninger vælger at tillade det mod at der opsættes begrænsninger for antallet af udlejningsdage pr. år.

En problematik ved korttidsudlejning er, når denne går hen og får erhvervsmæssig karakter. Når udlejningen får erhvervsmæssig karakter, kan dette være i strid med vedtægternes krav om at andelsboligen kun må benyttes til helårsbeboelse. Højesteret har for nyligt givet en andelsboligforening medhold i, at en andelshavers korttidsudlejning var af erhvervsmæssig karakter, og at andelshaveren på den baggrund kunne ekskluderes fra andelsboligforeningen.

Højesterets vurdering af sag om korttidsudlejning i en andelsboligforening

Højesteret afsagde dom den 28. maj 2021 (sagen BS-30451/2020-HJR) omkring spørgsmålet om hvornår korttidsudlejning får erhvervsmæssig karakter.

I den konkrete sag havde andelshaveren kort tid efter overtagelsen af sin andelsbolig begyndt at udleje andelsboligen ud på dagsbasis gennem Airbnb. Andelshaveren modtog påbud fra andelsboligforeningens administrator, da udlejningen efter administrators opfattelse var i strid med foreningens vedtægter. Andelshaveren fortsatte udlejningen gennem Airbnb og modtog måneden efter et fornyet påbud med et varsel om eksklusion, hvis den erhvervsmæssige udlejning ikke ophørte. Andelshaveren ophørte ikke med udlejningen, og forklarede senere i retten at der i perioden var sket udlejning til ca. 220 gæster.

På baggrund af de to påbud besluttede bestyrelsen at ekskludere andelshaveren. Andelshaveren fraflyttede ikke andelsboligen, og andelsboligforeningen indbragte derfor sagen for domstolene.

Højesteret fandt at eksklusionen af andelshaveren var gyldig

Højesteret vurderede at andelshaverens udlejningsaktivitet havde erhvervsmæssig karakter, og at det efter de to påbud måtte have stået klart for andelshaveren, at han skulle ophøre med at foretage udlejning af erhvervsmæssig karakter, og at han i modsat fald ville blive ekskluderet. Højesteret stadfæstede Landsrettens dom og fandt at eksklusionen var gyldig, og at andelshaveren skulle derfor fraflytte andelsboligen.

Hvad betyder dommen for korttidsudlejning i andelsboligforeninger?

Dommen understreger, at korttidsudlejning gennem tjenester som f.eks. Airbnb kan have karakter af erhvervsmæssig udlejning, hvilket kan være i strid man andelsboligforeningens vedtægter og krav om helårsbeboelse. Andelshavere der hyppigt laver korttidsudlejninger og efter foreningens påbud ikke ophører hermed, kan risikere at blive ekskluderet fra andelsboligforeningen.