Vil du vide mere om erhvervslejekontrakter?

Læs mere

Hvem er Selskabsadvokaterne?

Læs mere

Forrige

Næste

Vilkårsændringer i erhvervslejemål

Af Selskabsadvokaterne

Generelt

I ikke-erhvervsbeskyttede lejeforhold, kan det i henhold til erhvervslejelovens § 14 i erhvervslejekontrakten aftales, at udlejer kan stille krav om ændring af lejevilkårene med den virkning, at udlejer kan opsige lejer, hvis parterne ikke efter en forhandling, er nået til enighed om de fremtidige lejevilkår. SelskabsAdvokaterne fraråder normalt lejere at indgå sådanne aftaler efter som konsekvenserne heraf kan være ganske høje.

Hvis lejer ikke mener at en aftale om vilkårsændringer er gyldig skal lejer anlægge sag herom senest 1 år efter aftalens indgåelse.

En ændring af lejevilkårene og opsigelse kan dog tidligst få virkning 8 år efter lejeperiodens begyndelse og tidligst 8 år efter det tidspunkt, hvor en ændring af lejevilkårene sidst er trådt i kraft.

En ændring af lejevilkårene og opsigelse kan endvidere tidligst få virkning 4 år efter det tidspunkt, hvor en lejeforhøjelse efter reglerne om regulering af lejen til markedslejen sidst er trådt i kraft.

Ved aftalte væsentlige ændringer af vilkårene for lejeforholdet, herunder lejens størrelse, kan krav om ændring af lejevilkårene og opsigelse tidligst få virkning 8 år efter det tidspunkt, hvor vilkårene for lejeforholdet ændres, hvis parterne har aftalt dette i forbindelse med indgåelse af aftalen om vilkårsændringer.

En aftale om vilkårsændringer skal, for at være gyldig, udfærdiges skriftligt og indeholde oplysning om, at udlejer har ret til at opsige lejeforholdet og om, at lejer har krav på erstatning for en eventuel opsigelse. Endvidere er det en gyldighedsbetingelse, at lejeforholdet ikke er erhvervsbeskyttet.

Lejer har, medmindre parterne har aftalt andet, ret til erstatning i henhold til erstatningsreglerne i erhvervslejeloven for det tab, som lejer lider som følge af en eventuel opsigelse.

Vilkårsændringer kan f.eks. være en lejeforhøjelse, indskrænkning eller udvidelse af det lejede (kælderrum, fællesarealer mv.), udvidelse af udlejers mulighed for lejeregulering etc.

Proceduren

Hvis der er indgået aftale om vilkårsændringer, kan udlejer fremsætte krav om ændring af lejevilkårene med 3 måneders varsel. Kravet skal være skriftligt og indeholde en angivelse af, hvori ændringen af lejevilkårene består. Kravet skal desuden indeholde oplysning om lejers adgang til at kræve erstatning. Kravet skal endvidere indeholde oplysning om lejers adgang til at gøre indsigelse og om lejers pligt til i indsigelsen at angive modforslag samt størrelsen og sammensætningen af et eventuelt erstatningskrav.

Endvidere skal udlejer angive retsvirkningen af, at lejeren undlader at kræve erstatning, og retsvirkningen af, at lejer udebliver fra en eventuel kommende forhandling med udlejer. Endelig skal kravet indeholde oplysning om, at udlejer kan opsige lejeforholdet, hvis parterne efter en forhandling ikke kan nå til enighed om de fremtidige lejevilkår.

Indeholder kravet om vilkårsændringer ikke disse oplysninger, er det ugyldigt, medmindre udlejer kan godtgøre, at manglerne ikke har bevirket en forringelse af lejerens retsstilling.

Lejers muligheder

Vil lejer ikke fortsætte lejemålet på de vilkår, udlejer har forlangt, skal lejer skriftligt fremsætte indsigelse, der skal være kommet frem til udlejer senest 3 måneder efter, at udlejers krav er kommet frem med angivelse af lejers modforslag, herunder på hvilke punkter udlejers krav ikke kan godkendes. Hvis lejer vil kræve erstatning i forbindelse med en opsigelse, skal størrelsen og sammensætningen af det maksimale erstatningskrav fremgå af indsigelsen.

Indeholder indsigelsen ikke disse oplysninger, anses den for ikke at være rettidigt fremsat, medmindre lejer kan godtgøre, at manglerne ikke har bevirket en forringelse af udlejers retsstilling.

Forhandling om vilkårene og mulighed for opsigelse

Hvis lejer rettidigt har gjort indsigelse mod det fremsatte krav om vilkårsændringer, skal udlejer, senest 6 uger efter lejers tidligere frists udløb skriftligt indkalde lejer til forhandling, hvis udlejer vil fastholde kravet om vilkårsændringer.

Indkaldelsen skal ske med et passende varsel til et passende sted. Udebliver lejer fra denne forhandling, anses indsigelsen for at være trukket tilbage, medmindre lejer har meldt forfald eller angiver en rimelig grund til udeblivelsen.

Kan lejer og udlejer ikke nå til enighed om de fremtidige lejevilkår, kan hver af disse skriftligt meddele den anden part, at forhandlingsmulighederne anses for udtømt. Udlejer kan senest 6 uger efter det tidspunkt, hvor meddelelsen er kommet frem til modtageren skriftligt opsige lejeaftalen med mindst 6 måneders varsel. Opsiges lejeaftalen ikke rettidigt, fortsætter den på de hidtil gældende vilkår.

Langt hovedparten af erhvervslejelovens regler vedrørende proceduren ved vilkårsændringer kan ikke fraviges ved aftale til skade for lejeren, hvorfor en eventuel aftale herom vil være ugyldig.

Konklusion

En meddelelse om vilkårsændringer skal som beskrevet opfylde adskillige formkrav i henhold til erhvervslejeloven. Det må derfor anbefales, at man kontakter en advokat, hvis man som udlejer ønsker at gøre vilkårsændringer gældende.

Når man som lejer modtager et krav om vilkårsændringer, er der endvidere formkrav der skal opfyldes, og en indsigelsesfrist, hvorfor det også anbefales, at man kontakter en advokat, såfremt man som lejer har modtaget et krav om vilkårsændringer.

SelskabsAdvokaterne har speciale i erhvervslejeret, herunder forhold vedrørende vilkårsændringer i henhold til erhvervslejelovens § 14. Vi bistår løbende lejere, der af deres udlejer har modtaget meddelelse om fremtidige vilkårsændringer og udlejere som ønsker at gøre vilkårsændringer gældende over for deres lejer.

Du er altid velkommen til at kontakte SelskabsAdvokaterne for en uformel drøftelse af vilkårene i din lejekontrakt.