Vil du vide mere om erhvervslejekontrakter?

Læs mere

Hvem er Selskabsadvokaterne?

Læs mere

Forrige

Næste

Vedligeholdelse af erhvervslejemål

Af Selskabsadvokaterne

Generelt

Erhvervslejeloven opstiller enkelte overordnede regler om henholdsvis udlejers og lejers vedligeholdelsespligt i et erhvervslejeforhold. Hvis andet ikke er aftalt, er det disse regler, der finder anvendelse i erhvervslejeforholdet mellem udlejer og lejer.

Erhvervslejeloven bestemmer, at det er udlejer, der har ansvaret for al vedligeholdelse og rengøring af erhvervslejemålet. Dette såvel udvendigt som indvendigt. Dette indebærer, at udlejeren skal holde ejendommen og det lejede forsvarligt ved lige. Alle indretninger i ejendommen, herunder til afløb og til forsyning med elektricitet, gas, vand og varme, skal holdes i god og brugbar stand. Udlejer skal tillige sørge for, at fortov, gård, fælles opholdsarealer og andre fælles indretninger er rengjorte.

Udlejer skal endvidere sørge for maling, tapetsering og lakering af gulve som følge af forringelse ved slid og ælde så ofte, det er påkrævet under hensyn til ejendommens og det lejedes karakter.

Da erhvervslejelovens regler ensidigt pålægger udlejer vedligeholdelses- og rengøringsforpligtelsen og ofte ikke er tilstrækkelige eller dækkende for det, udlejer og lejer gerne vil have skal gælde, bør vedligeholdelsespligten og bestemmelser om renholdelse altid specificeres i erhvervsleje-kontrakten.

Hvad kan og bør aftales?

Erhvervslejelovens regler om vedligeholdelse og renholdelse af erhvervslejemålet er fravigelige, hvilket indebærer, at der er fuld aftalefrihed om disse forhold. Udlejer stiller derfor næsten altid som krav, at lovens regler fraviges, således at lejer pålægges store dele af vedligeholdelsespligten og pligten til at rengøre.

Såfremt erhvervslejelovens regler fraviges i erhvervslejekontrakten, er det derfor også vigtigt, at det aftalte beskrives i videst muligt omfang og med en nødvendig præcision og specifikation, således at der ikke senere opstår tvivl om, hvad der egentligt er aftalt.

Det er derfor en rigtig god ide at beskrive i detaljer, hvem der har vedligeholdelsespligten for de respektive forhold ved erhvervslejemålet, og det er sjældent tilstrækkeligt blot at skrive, at udlejer har den udvendige vedligeholdelsesforpligtelse og lejer har den indvendige.

Det bør specificeres, hvad disse begreber indebærer, og om vedligeholdelsesforpligtelsen f.eks. også omfatter udskiftning og fornyelse, såfremt dette er påkrævet.

En anden diskussion kan opstå, hvis det f.eks. er aftalt, at lejemålet skal holdes i god vedligeholdelsesmæssig stand. Spørgsmålet er herefter, hvad det er. Er det som nyt? Som overtaget? Eller måske bare i funktionsdygtig stand? Hvis udlejer og lejer er enige om, hvad det betyder, kan det jo ligeså godt specificeres i erhvervslejekontrakten.

Renholdelse

Spørgsmålet om renholdelse er typisk ikke genstand for de store tvister i et erhvervslejemål. Dels fordi at det stort set altid er lejer, der har den fulde pligt til at renholde, og dels fordi at det typisk ikke er forbundet med de store udgifter at rengøre et lejemål til forskel fra udgifterne til udbedring, hvis lejemålet ikke er vedligeholdt som aftalt.

Det bør dog altid for god ordens skyld specificeres i erhvervslejekontrakten, hvem der har forpligtelsen til renholdelse, herunder særligt til udendørsarealer og særligt i forhold til snerydning, saltning, græsslåning, vinduespolering m.v.

Forhold omkring affaldshåndtering bør ligeledes reguleres i erhvervslejekontrakten og kan med fordel medtages under afsnittet om renholdelse.

Hvad hvis vedligeholdelsespligten ikke iagttages af lejer?

Såfremt lejer ikke overholder sin vedligeholdelsespligt, skal det fremgå af erhvervslejekontrakten, hvilke konsekvenser dette skal have. Typisk aftales det, at udlejer er berettiget til at besigtige det lejede for konstatering af, om vedligeholdelsespligten er opfyldt.

Det aftales endvidere, at lejer er forpligtet til at lade udføre vedligeholdelsesarbejder efter påkrav fra udlejer herom, og hvis dette ikke sker, at udlejer berettiget til at lade de omhandlede arbejder udføre for lejers regning.

Udlejer bør også sikre sig, at udlejer har ret til at iværksætte arbejder i det lejede og ejendommen i henhold til erhvervslejelovens kap 5.

Hvad hvis vedligeholdelsespligten ikke iagttages af udlejer?

Såfremt udlejer ikke overholder sine forpligtelser til erhvervslejemålets tilstand, kan lejer kræve at udlejer udbedrer de pågældende forhold. Såfremt udlejer ikke gør dette efter påkrav herom fra lejer, kan lejer udbedre for udlejers regning. Hertil kommer at lejer kan kræve et passende afslag i lejen, så længe en mangel forringer brugsværdien. Lejer kan endvidere kræve erstatning, hvis lejer har lidt et tab, og i sidste ende ophæve lejemålet, hvis der er tale om en væsentlig mangel.

Konklusion

Selskabsadvokaterne har speciale i erhvervslejeret, herunder forhold vedrørende lejers og udlejers vedligeholdelsesforpligtigelse. Vi bistår løbende virksomheder med forhandling og udarbejdelse af erhvervslejekontrakter, herunder vedhørerende klausuler om vedligeholdelse. Vi fører endvidere jævnligt sager om lejers fraflytning, hvor spørgsmålet om manglende vedligeholdelse, herunder fortolkningen af det aftalte, ofte kommer i spil og bliver en diskussion mellem lejer og udlejer.

Du er altid velkommen til at kontakte Selskabsadvokaterne for en uformel drøftelse af din virksomheds muligheder.