Af Selskabsadvokaterne
Lejerettigheder er gyldige uden tinglysning
Udgangspunktet i dansk ret er, at rettigheder over fast ejendom skal tinglyses for at få gyldighed mod aftaler om ejendommen. Dette betyder også, at den der har en ret over fast ejendom – f.eks. en lejeret – kan kræve retten tinglyst på ejendommen.
Af erhvervslejeloven fremgår dog direkte, at lejerens rettigheder er gyldige mod enhver uden tinglysning, hvilket er en undtagelse fra de generelle regler om tinglysning af fast ejendom.
De rettigheder, der er gyldige mod enhver uden tinglysning, omfatter samtlige af lejers rettigheder i henhold til erhvervslejeloven men også lejers rettigheder, der er aftalt i erhvervslejekontrakten, som f.eks. aftale om forudbetalt leje, depositum, øvrige indskud eller lignende.
Gyldigheden af de utinglyste rettigheder er begrænset til at gælde beløb, der ikke overstiger et halvt års leje.
Det er endvidere en betingelse for gyldigheden, at lejer har gjort sine krav gældende ved et sagsanlæg senest 1 år efter, at erhvervslejemålet er ophørt.
Hvilken betydning har det?
Lejer har som følge af denne beskyttelsesregel i princippet en førsteprioritetspanteret i ejendommen for sine krav, og lejer er herved beskyttet mod andre kreditorer, nye panthavere, nye lejere og købere.
Lejer er i princippet beskyttet, selvom udlejer ikke endeligt har overtaget ejendommen endnu, men naturligvis ikke hvis udlejer ikke har ret til at råde over ejendommen.
Hvis ejendommen overdrages, er lejer derfor også beskyttet over for den nye køber og har krav på at videreføre sine rettigheder over for køber, der således bliver den nye udlejer. Dette er tilfældet, uanset at erhvervslejekontrakten ikke er tinglyst.
Hvis udlejer går konkurs, har lejer også sikkerhed for sine krav, herunder på tilbagebetaling af depositum (op til 6 måneders leje) i provenuet fra ejendommen, såfremt denne sælges af konkursboet.
Hvornår skal lejer overveje tinglysning?
Da lejers rettigheder kun er gyldige uden tinglysning, hvis de ikke overstiger et halvt års leje, bør lejer overveje at tinglyse erhvervslejekontrakten, hvis lejer f.eks. har et betalt mere end 6 måneders depositum, eller hvis lejer sammenlagt for depositum og forudbetalt leje har betalt et beløb, der er højere end 6 måneders leje.
Selvom man som lejer ikke ønsker at tinglyse erhvervslejekontrakten ved indgåelsen, kan det være en god ide, at der i erhvervslejekontrakten aftales en ret for lejer til at få erhvervslejekontrakten tinglyst på et senere tidspunkt. Såfremt dette aftales, er det naturligvis også en god ide at aftale, at udlejer er berettiget til at aflyse erhvervslejekontrakten, når erhvervslejeforholdet er ophørt, herunder aftale at lejer skal såvel forestå som betale for aflysningen.
Konklusion
SelskabsAdvokaterne har speciale i erhvervslejeret, herunder udarbejdelse af erhvervslejekontrakter. Vi kan hjælpe dig med at vurdere, om det er en god ide at tinglyse erhvervslejekontrakten, ligesom vi kan hjælpe med at få en erhvervslejekontrakt tinglyst eller aflyst af tingbogen.
Du er altid velkommen til at kontakte SelskabsAdvokaterne for en uformel drøftelse af dine og din virksomheds muligheder.
