Vil du vide mere om erhvervslejekontrakter?

Læs mere

Hvem er Selskabsadvokaterne?

Læs mere

Forrige

Næste

Tilbudspligt

Af Selskabsadvokaterne

Hvad er tilbudspligt?

Ifølge lejelovens (herefter LL) § 100, stk. 1 gælder en tilbudspligt, når udlejer af en ejendom helt eller delvist ønsker at overdrage ejendommen ved salg, gave, fusion, mageskifte eller ved overdragelse af aktier og anparter i aktie- og anpartsselskaber, hvorved erhververen opnår majoriteten af stemmerne i det pågældende selskab jf. LL § 102, stk. 1. Denne tilbudspligt indebærer en pligt for udlejer, der ønsker at overdrage sin ejendom på en af ovenstående måder, til at tilbyde lejerne at overtage den pågældende ejendom med henblik på at danne en andelsboligforening. Tilbudspligten går forud for udlejers overdragelse til anden side jf. LL § 100, stk. 1. Accepterer lejerne (andelsboligforeningen) ikke udlejers tilbud om overtagelse af ejendommen, kan ejendommen jf. LL § 103, stk. 6 overdrages til anden side, såfremt skøde anmeldes til tinglysning senest 1 år efter, at udlejer har fremsat tilbud til lejerne om overtagelse. 

Hvornår gælder en tilbudspligt?

Når udlejer ønsker at overdrage en ejendom, der udelukkende anvendes til beboelse, gælder tilbudspligten, når ejendommen indeholder minimum 6 beboelseslejligheder. Er der derimod tale om overdragelse af en ejendom, der også anvendes til andet end beboelse, skal ejendommen indeholde minimum 13 beboelseslejligheder, før tilbudspligten finder anvendelse. Dette følger af LL § 100, stk. 2.

Det skal bemærkes, at tilbudspligten ikke er individuel, hvorfor den skal overholdes over for samtlige lejere i ejendommen, som hermed får mulighed for sammen at danne en andelsboligforening og overtage ejendommen.

Tilbudspligten går ifølge LL § 101, stk. 1 forud for rettigheder over den pågældende ejendom uanset deres stiftelsestidspunkt, medmindre der er tale om rettigheder, som er stiftet tidligere end 3. maj 1979.

Ifølge LL § 100, stk. 5 gælder tilbudspligten også, selvom ejendommens ejer iværksætter udstykning, arealoverførsel eller matrikulering.

Hvornår gælder der ingen tilbudspligt?

Der gælder ingen tilbudspligt, hvor en ejendom er opdelt i ejerlejligheder jf. LL § 100, stk. 3, 1. pkt. Dog gælder der visse undtagelser hertil i LL § 100, stk. 3, 2. pkt.

Tilbudspligten gælder ej heller, når erhververen af ejendommen er staten, kommunen eller et godkendt saneringsselskab jf. LL § 102, stk. 2, litra a, når erhververen er udlejers/hidtidige ejers ægtefælle eller er beslægtet eller besvogret med udlejer/hidtidige ejer i op- eller nedstigende linje eller i dennes sidelinje så nær som søskende eller disses børn jf. LL § 102, stk. 2, litra b, når erhververen er hidtidig medejer af ejendommen jf. LL § 102, stk. 2, litra c, eller når erhverver (som er en fysisk person) modtager ejendommen gennem arv LL § 102, stk. 2, litra d.

Sådan opfyldes tilbudspligten

Ifølge LL § 103, stk. 1 opfyldes udlejers tilbudspligt ved, at udlejer fremsætter tilbud om overtagelse af ejendommen med henblik på dannelse af en andelsboligforening over for samtlige af ejendommens lejere. Det er et krav, at lejerne har mulighed for at overtage ejendommen til samme kontante udbetaling, købesum og vilkår, som øvrige potentielle erhververe. Ved udlejers fremsættelse af et tilbud til lejerne om overtagelse af ejendommen, skal tilbuddet ledsages af dokumentation for, at dette kan ske på samme vilkår, som gælder for øvrige potentielle erhververe jf. LL § 103, stk. 2. Når udlejer har fremsat tilbud om overtagelse af ejendommen til lejerne og givet sædvanlige oplysninger om ejendommen (jf. nedenfor), har lejerne 10 uger til at acceptere eller afvise tilbuddet. Ligger juli måned inden for disse 10 uger, rykkes fristen en måned frem, idet der ses bort fra juli ved fristberegningen.

For at opfylde tilbudspligten skal udlejer jf. LL § 103, stk. 4 endvidere fremsende sædvanlige oplysninger om ejendommen til lejerne senest samtidig med afgivelse af tilbuddet om overtagelse af ejendommen. Ifølge LL § 103, stk. 4, 1. pkt. omfatter ’sædvanlige oplysninger om ejendommen’ følgende oplysninger:

• Ejendommens driftsudgifter
• Ejendommens lejeforhold
• Saldi på de forskellige konti, som ejeren skal føre i henhold til lejeloven og lov om midlertidig regulering af boligforholdene

I tilfælde af, at lejerne ikke kan dokumentere, at de som andelsboligforening kan betale den af udlejer påkrævede købesum for ejendommen, kan udlejer afvise lejernes (andelsboligens) accept af tilbuddet om overtagelse af ejendommen jf. LL § 103, stk. 5.

Den nye andelsboligforening skal betale de samlede omkostninger ved sælgers overdragelse af ejendommen, så sælger ikke stilles dårligere rent økonomisk ved at overdrage ejendommen til lejerne (andelsboligforeningen) frem for at sælge den til anden side.

Det følger af LL § 105, at reglerne i LL §§ 100-104 er beskyttelsespræceptive, hvorved de altså ikke kan fraviges til skade for ejendommens lejere.

Udlejers manglende iagttagelse af tilbudspligten

Iagttager udlejer ikke tilbudspligten og overdrager i stedet ejendommen til anden side uden forinden at have fremsat tilbud til lejerne om overtagelse som andelsboligforening, kan lejerne vælge at anlægge sag mod udlejer med påstand om, at udlejer overholder sin tilbudspligt ved nu at tilbyde overtagelse af den pågældende ejendom som andelsboligforening på trods af overdragelsen til anden side. Imødekommes denne påstand, skal lejerne tilbydes at købe ejendommen til samme købesum, som udlejer netop har solgt den for til anden side.

Bliver udlejer nødt til at overholde tilbudspligten på trods af, at vedkommende allerede har solgt ejendommen til anden side, kan udlejer risikere at blive erstatningsansvarlig over for den eksterne køber, som i god tro har købt ejendommen af udlejer. Derfor er det helt centralt, at man som udlejer, der ønsker at overdrage en ejendom, undersøger, om tilbudspligten i det konkrete tilfælde skal overholdes. Ellers kan det ende med at koste udlejer dyrt.