Af Selskabsadvokaterne
Hvad er Sale and Lease Back?
Sale and lease back af ejendomme er et finansieringsværktøj for virksomheder, der ejer sine ejendomme (kontorer, produktionslokaler, lagerbygninger m.v.), og som ønsker at frigive likviditet til virksomhedens drift og vækst.
Sale and lease back betyder, at en virksomhed sælger sin ejendom til en tredjemand – typisk en ejendomsinvestor – og herefter leaser (lejer) ejendommen af ejendomsinvestoren.
Transaktionen består derfor af to dele, der naturligvis hænger sammen og skal vurderes som en helhed. Den første del er selve overdragelsen af ejendommen og den anden del er indgåelsen af leasingaftalen (erhvervslejekontrakten).
Enkelte ejendomsinvestorer tilbyder også, at virksomheden kan bygge en helt ny ejendom til virksomheden, hvor byggeriet finansieres som en form for sale and lease back.
Typer af Sale and Lease Back
Der eksisterer overordnet to former for leasing - operationel leasing og finansiel leasing.
Finansiel leasing er en finansieringsform, hvor virksomheden inden for sale and lease back konstruktioner ofte bliver anset for fortsat at være den reelle ejer af ejendommen, idet virksomheden, som leasingtager, har en pligt til at anvise en køber til ejendommen ved leasingaftalens udløb.
Operational leasing er en leasingform, hvor der ikke er en pligt for leasingtager til at anvise en køber. Denne form for leasing anvendes oftest i sale and lease back konstruktioner og i denne artikel tages der udgangspunkt i at det er denne konstruktion, der vælges.
Fordele ved Sale and Lease Back
Sale and lease back har flere fordele. Den helt overordnede fordel er at virksomheden frigør kapital, der er bundet i ejendommen og dermed forbedre virksomhedens likviditet. Virksomheden kan naturligvis anvende de frigjorte midler til flere forskellige formål, herunder investering i vækst, investering i produktionsanlæg eller blot til at forbedre virksomhedens nøgletal i regnskabet.
Ved en sale and lease back konstruktion tages ejendommen i langt de fleste tilfælde ud af virksomhedens regnskaber som et aktiv, når den sælges ejendommen påvirker derfor ikke længere balancen. Herefter er det således kun de løbende ydelser på leasingaftalen (lejen), der påvirker resultatopgørelsen. Ved en sale and lease back konstruktion kan man derfor væsentligt ændre på nøgletallene i virksomhedens regnskab.
Ved at frigøre den ellers i ejendommen bundne kapital gives derfor en langt større fleksibilitet for virksomhedens faktiske drift. Virksomheden kan fokusere på investering i vækst og udvikling frem for mursten.
Udfordringer, risici og andre væsentlige forhold
Som virksomhed der ønsker at indgå en sale and lease back aftale skal man kunne levere en samlet pakke, der er attraktiv for en ejendomsinvestor.
De væsentligste faktorer er prisen på ejendommen, det efterfølgende afkast (herunder størrelsen af lejen/leasingydelsen) samt risikoen ved ejendommen og den kommende lejer (virksomheden). Risikoen ved ejendommen vurderes ud fra parametre som hvor ejendommen ligger, hvilken type ejendom det er og hvilken stand den er i. Risikoen ved lejer (virksomheden) vurderes bl.a. ud fra branchen, om det er en sund virksomhed, om den har en god historik og om der er et fremtidigt potentiale.
Nedenfor opstilles en række yderligere punkter som man skal være opmærksom på inden og i forbindelse med at man indgår en sale and lease back aftale, herunder særligt i forhold til betingelserne for den efterfølgende lejeperiode. De fleste af punkterne bør altid undersøges nærmere i samarbejde med en advokat med speciale i sale and lease back og erhvervslejeret.
- Er der en uopsigelighed?
- Hvordan kan lejekontrakten herefter opsiges?
- Hvad må ejendommen benyttes til? Udvikler virksomheden sig?
- Lejens størrelse og depositum?
- Kan lejen reguleres?
- Hvilke udgifter er der ud over lejen?
- Hvem står for vedligeholdelse af ejendommen?
- Kan der ske afståelse?
- Er der en forkøbsret og/eller tilbagekøbsret?
- Hvordan skal ejendommen afleveres ved ophør?
- Har virksomheden ret til at forandre ejendommen, hvis virksomhedens behov ændrer sig?
Konklusion
Om sale and lease back er en mulighed for din virksomhed og om det er den rette løsning for din virksomhed afhænger af de nærmere omstændigheder. SelskabsAdvokaterne har speciale i sale and lease back, overdragelse af erhvervsejendomme samt erhvervslejeret og du er altid velkommen til at kontakte os for en uforpligtende drøftelse af dine behov og dine muligheder.
