Af Selskabsadvokaterne
Generelt
Det er vigtigt, at understrege, at der ikke gælder en lovreguleret ret for udlejer til at regulere lejen i henhold til nettoprisindekset eller andre indeks for den sags skyld. Såfremt udlejer ønsker dette skal udlejer derfor sørge for, at denne ret er aftalt i erhvervslejekontrakten.
Såfremt udlejer ikke har aftalt dette, har udlejer måske i stedet en ret til at kræve lejen reguleret til markedslejen eller som følge af forøgede skatter og afgifter.
Der er som udgangspunkt fuldstændig aftalefrihed mellem udlejer og lejer, når det vedrører en aftale om lejeregulering. Det står derfor parterne frit for at aftale en rimelig regulering af lejen i et erhvervslejemål. Dog gælder særlige regler for ældre lejekontrakter, der er indgået mellem den 1. januar 1992 og den 31. december 1999. Da der er tale om særregler, vil de ikke blive uddybet nærmere i denne artikel.
Det er meget sædvanligt, at udlejer ønsker en adgang i erhvervslejekontrakten til at regulere lejen i henhold til nettoprisindekset – typisk én gang årligt.
Ud over en standardaftale om en årlig regulering af lejen i henhold til nettoprisindekset aftales det i tillæg hertil ofte, at lejen dog minimum skal stige med typisk 2-3 % hvert år og maksimalt 4-5 % hvert år. Dette for at sikre udlejer en minimumsstigning af lejen, da nettoprisindekset de seneste år alene har givet adgang til en meget lav stigning. Men samtidig kan der sættes et maksimum til sikkerhed for lejer, således at lejen ikke pludselig stiger til ud over det forventelige og acceptable.
Det bør for god ordens skyld tillige aftales, at der skal tages udgangspunkt i et sammenligneligt indeks, såfremt nettoprisindekset ophører med at blive beregnet.
Nettoprisindekset offentliggøres hver måned og kan ses på Danmarks Statistiks hjemmeside, hvor du også kan læse mere om indekset, herunder beregningsgrundlaget.
https://www.dst.dk/da/Statistik/emner/priser-og-forbrug/forbrugerpriser/nettoprisindeks
Hvordan opgøres lejestigningen?
Ved opgørelsen af stigningen er det vigtigt, at læse, hvad der fremgår af erhvervslejekontrakten, da det er det som er gældende. Typisk opgøres stigningen som den nuværende leje ganget med det nye indeks og divideret med det gamle indeks.
Et eksempel:
Lejen er kr. 500.000 årligt.
Der er aftalt regulering én gang om året hver den 1. januar med udgangspunkt i indeks for oktober. Regulering er aftalt første gang den 1. januar 2021.
Indeks for oktober 2019 = 100,7
Indeks for oktober 2020 = 102,3
Ny årlig leje fra 1. januar 2021 = 500.000 x 102,3 / 100,7 = 507.944,38 kr.
Procedure og lejers indsigelse
Der findes ingen procedurekrav eller formelle krav til en indsigelse fra lejers side. Det er derfor også vigtigt, at aftalen om indeksregulering klart beskriver det aftalte. Hvis der ønskes særlige regler for indsigelse eller varslinger, skal dette også aftales.
Som udgangspunkt kan udlejer derfor blot fremsende indeksreguleringen sammen med den første lejeopkrævningen, efter at der er sket regulering. Udlejer kan med fordel medsende et følgebrev til den nye lejeopkrævning, hvor det klart fremgår (gerne med et regneeksempel), hvordan den nye indekserede leje er opgjort.
Kan udlejer regulere med tilbagevirkende kraft?
Det ses ofte, at udlejer glemmer at gøre krav på regulering af leje i henhold til en aftale om indeksregulering. Spørgsmålet er herefter, om udlejer kan opkræve en reguleret leje med tilbagevirkende kraft, og i givet fald hvor langt tilbage udlejer kan gå.
Den danske forældelseslov opstiller en ultimativ forældelse på 3 år, når det vedrører disse typer af krav. Udlejer kan derfor under alle omstændigheder kun kræve med maksimalt 3 års tilbagevirkende kraft.
Her er det endvidere værd at bemærke, at der ved en regulering med tilbagevirkende alene skal tages udgangspunkt i den gældende leje fra det første tidspunkt, udlejer kan regulere. Hvis der er en periode, der er forældet, skal der derfor ses helt bort fra denne regulering – også i selve beregningsgrundlaget for senere reguleringer.
I mange tilfælde har udlejer tillige mistet adgangen til at regulere med tilbagevirkende kraft som følge af passivitet. Lejer kan således have haft en berettiget forventning om, at der ikke skulle betales for en regulering i en forudgående periode, fordi udlejer har modtaget lejen (uden regulering) i en periode uden at gøre indsigelse hertil, og fordi udlejer er nærmest til at bære risikoen for dette forhold.
Såfremt udlejer har glemt at regulere, har udlejer dog stort set altid krav på regulering fremadrettet. Det er derfor meget sjældent, at en glemt regulering skal ses som et udtryk fra udlejers side for, at retten til regulering er helt frafaldet.
Konklusion
SelskabsAdvokaterne har speciale i erhvervslejeret, herunder forhold vedrørende lejestigning i henhold til nettoprisindekset. Vi bistår løbende virksomheder, som ønsker at gøre en lejestigning gældende over for deres lejer og virksomheder, der af deres udlejer har modtaget meddelelse om en fremtidig lejestigning. Vi fører endvidere jævnligt sager om passivitet og forældelse i forhold til udlejers krav om regulering med tilbagevirkende kraft.
Du er altid velkommen til at kontakte SelskabsAdvokaterne for en uformel drøftelse af din virksomheds muligheder.
