Af Selskabsadvokaterne
Generelt
Når man som lejer og udlejer indgår en erhvervslejekontrakt, er det helt sædvanligt, at der går en kortere eller længere periode, før det er relevant eller praktisk muligt for lejer at overtage lejemålet.
I erhvervslejekontrakten aftaler lejer og udlejer derfor stort set altid et ikrafttrædelsestidspunkt for erhvervslejekontrakten og erhvervslejemålet, hvor lejer fra denne dato er berettiget (og måske også forpligtet) til at anvende erhvervslejemålet.
Spørgsmålet er herefter, hvordan udlejer og lejer er stillet, hvis lejer ikke får rådighed over erhvervslejemålet som aftalt, eller hvis erhvervslejemålet ikke overdrages af udlejer i den aftalte stand.
Forsinkelse
Hvis der opstår forsinkelse – altså hvis udlejer er nødsaget til at udskyde ikrafttrædelsestidspunktet – kan lejer som udgangspunkt ophæve erhvervslejekontrakten, hvis der er tale om forsinkelse i en længere periode, og hvis forsinkelsen ikke er af uvæsentlig betydning for lejer. Før lejer kan ophæve erhvervslejekontrakten, skal lejer sende et påkrav (advarsel) til udlejer om, at lejer ophæver kontrakten, hvis erhvervslejemålet ikke står til rådighed inden en given rimelig frist.
Såfremt det er meget vigtigt for lejer at overtage erhvervslejemålet på en given dato, er det derfor vigtigt, at lejer får tilføjet i erhvervslejekontrakten, at lejer altid er berettiget til at ophæve lejekontrakten uden yderligere varsel, hvis lejemålet ikke står til rådighed på den pågældende dato.
Omvendt bør udlejer overveje at indføre i erhvervslejekontrakten, at udlejer er berettiget til at udskyde ikrafttrædelsestidspunktet under givne forudsætninger, uden at dette har betydning for aftalen, herunder uden at lejer kan ophæve og kræve erstatning m.v.
Lejer har, medmindre andet er aftalt, ret til et forholdsmæssigt afslag i lejen samt erstatning som følge af forsinkelse, der skyldes udlejer.
Lejeaftalen kan dog altid hæves ved enhver forsinkelse, såfremt lejeren har betinget sig overtagelse af lokalerne til bestemt tid.
Mangler ved overtagelsen
Har erhvervslejemålet mangler, når lejer overtager det, skal lejer straks og inden 2 uger efter erhvervslejemålets ikrafttræden meddele udlejer, hvilke mangler der er tale om. I modsat fald mister lejer som udgangspunkt retten til at kræve udbedring eller erstatning. Dette medmindre lejer ikke havde mulighed for at opdage manglerne inden for denne frist, eller at der er aftalt andet i erhvervslejekontrakten.
Såfremt der er mangler, og lejer har meddelt udlejer dette rettidigt, skal udlejer udbedre disse mangler. Såfremt udlejer ikke gør dette, er lejer berettiget til at lade manglerne udbedre for udlejers regning. Herefter skal lejer så kræve pengene betalt af udlejer, men det er vigtigt at understrege, at lejer altid skal være meget påpasselig med at modregne krav i lejebetalinger.
Udover at kræve manglen udbedret kan lejer kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen, så længe en mangel forringer brugsværdien af erhvervslejemålet. Lejer har tillige ret til erstatning for eventuelle tab, som manglen har påført lejer.
Er der tale om en væsentlig mangel, og udbedrer udlejer den ikke straks, så kan lejer tillige i alvorlige tilfælde være berettiget til at ophæve erhvervslejekontrakten og helt udtræde af erhvervslejemålet.
Konklusion
SelskabsAdvokaterne har speciale i erhvervslejeret, herunder udarbejdelse og fortolkning af erhvervslejekontrakter. Vi kan tillige hjælpe dig med at vurdere og føre sager om overtagelse af erhvervslejemål, herunder i tilfælde hvor der er opstået forsinkelse eller mangler.
Du er altid velkommen til at kontakte SelskabsAdvokaterne for en uformel drøftelse af dine og din virksomheds muligheder.
