Af Selskabsadvokaterne
Opsigelse i forhold til Erhvervslejeloven
Ved en nedrivning eller en større ombygning - der har karakter af byfornyelse - kan udlejer i henhold til Erhvervslejelovens (herefter ELL) § 61, stk. 2, nr. 2 opsige lejerne, jf. dog § 62.
ELL § 61, stk. 2, har følgende ordlyd:
Udlejeren kan opsige lejeforhold om
Stk.2. Andre lejeforhold kan udlejeren, bortset fra opsigelse efter § 14, kun opsige i følgende tilfælde:
1)Når udlejeren ønsker selv at benytte det lejede, jf. dog stk. 3 og § 62.
2)Når udlejeren dokumenterer, at nedrivning eller ombygning af ejendommen medfører, at det lejede må fraflyttes, jf. dog § 62.
3) Når lejeren trods udlejerens påmindelse ikke har iagttaget god skik og orden ved det lejedes benyttelse, eksempelvis når lejeren ved støjende adfærd, psykisk eller fysisk vold eller trusler herom eller på anden måde har været til ulempe for ejendommen eller dem, der lovligt færdes i ejendommen, herunder når lejerens adfærd medfører gener for de pågældende personer som generel utryghed, forråelse af ejendommens miljø eller sundhedsmæssig risiko, uden at forholdet er af en sådan art, at udlejeren kan ophæve lejeforholdet uden varsel.
Opsigelsens lovlighed:
For at en opsigelse skal være lovlig, skal der ifølge ELL § 62 (erhvervsbeskyttet erhvervslejemål) foretages en vurdering af om opsigelsen er rimelig, når der tages hensyn til begge parters forhold. Almindelige butikker vil som udgangspunkt være erhvervsbeskyttet iht. ELL § 62.
Ved vurdering af opsigelsens rimelighed i henhold til ELL § 62 tages der hensyn til lejemålets varighed. Jo længere lejemålet har bestået, jo vanskeligere er det at opsige lejemålet. Der skal tages hensyn til lejers forbedringer, men ikke lejers særlige indretninger. Såfremt lejer har foretaget forbedringer vil dette tale for, at der ikke kan opsiges. Der skal tillige tages hensyn til værdien af kundekredsen. Såfremt lejemålet/butikken har en stor(vis) kundekreds, som den vil miste på grund af opsigelsen, taler dette imod opsigelsen.
Retspraksis viser, at en opsigelse anerkendes, medmindre der er meget tungtvejende grunde, som taler imod opsigelsen. En afvejning, hvor parternes interesser står næsten lige, viger hensynet til lejer normalt for hensynet til udlejer.
Opsigelsesvarslet er 3 måneder, jf. ELL § 64.
Såfremt der er tale en uopsigelighed fra udlejers side, kan udlejer ikke opsige lejeren i denne periode jf. ELL § 61, stk. 6.
Udlejeren skal ved opsigelsen opfylde formkrav (skriftlig opsigelse) samt indholdsmæssige krav, jf. ELL § 65, stk. 1, idet udlejer skal oplyse opsigelsesgrunden, lejers rettigheder jf. ELL §§ 66 og 67.
Såfremt lejer ikke vil anerkende opsigelsen, herunder opsigelsesgrunden, skal denne gøre indsigelse inden 6 uger efter opsigelsen er kommet frem, jf. ELL § 65, stk. 2 og udlejer må anlægge en sag vedrørende opsigelsen og opsigelsesbegrundelsen.
