Lejers indsigelse mod opsigelse af erhvervslejemål

Læs mere

Erstatning ved udlejers opsigelse af erhvervslejemål

Læs mere

Lejers fraflytning af erhvervslejemål

Læs mere

Forrige

Næste

Opsigelse af erhvervslejemål

Af Selskabsadvokaterne

Udlejers opsigelse af erhvervslejemål

Hvis du som udlejer ønsker at opsige et erhvervslejemål, er det vigtigt, at du først forholder dig til, hvilken type lejemål, der er tale om, da der er stor forskel på adgangen til at opsige alt efter typen af erhvervslejemål du har udlejet.

Udlejer kan som udgangspunkt ikke frit opsige et erhvervslejemål, dog kan udlejer som udgangspunkt i henhold til erhvervslejeloven med 3 måneders varsel frit opsige lejeforhold om lokaler til restauration, butik, kiosk eller tilsvarende brug på banegårde, i teatre, foreningsbygninger, forlystelsesanlæg, skove, parker og lignende, hvor forretningen må antages hovedsagelig at blive søgt af det publikum, der benytter de nævnte virksomheder, skove og parker, og hvor forretningen står i direkte tilknytning til disse.

Udlejer kan endvidere som udgangspunkt med 1 måneds varsel frit opsige lejeforhold om garager, stalde og lignende.

I alle øvrige erhvervslejeforhold (f.eks. kontorer, værksteder, butikker, industrilokaler) kan udlejeren kun opsige, hvis særlige grunde foreligger:

Når udlejer selv ønsker at benytte det lejede:

Udlejer kan opsige lejemålet, hvis udlejer selv ønsker at benytte det lejede. En opsigelse med denne begrundelse skal være rimelig ud fra en vurdering af begge parters forhold, idet der bl.a. skal tages hensyn til, hvor længe udlejer har ejet ejendommen. Hvis der er tale om et erhvervsbeskyttet lejemål må opsigelsen endvidere ikke ske, hvis udlejer ønsker at overtage erhvervslejemålet med henblik på at drive erhverv i samme branche som lejers.

Når der skal ske nedrivning eller ombygning af den lejede ejendom:

Udlejer kan opsige lejemålet, når udlejer kan dokumentere, at nedrivning eller ombygning af ejendommen medfører, at det lejede må fraflyttes. Udlejer skal dog samtidig med opsigelsen tilbyde lejeren at leje lokaler af samme art som de opsagte, hvis der efter genopførelsen eller ombygningen sker udleje af lokaler.

Når lejer ikke har iagttaget god skik og orden:

Udlejer kan opsige lejemålet, når lejer trods udlejers påmindelse ikke har iagttaget god skik og orden, eksempelvis når lejer ved støjende adfærd, psykisk eller fysisk vold eller trusler herom eller på anden måde har været til ulempe for ejendommen eller dem, der lovligt færdes i ejendommen, herunder når lejers adfærd medfører gener for de pågældende personer som generel utryghed, forråelse af ejendommens miljø eller sundhedsmæssig risiko, uden at forholdet er af en sådan art, at udlejer kan ophæve lejeforholdet uden varsel. Lejeren kan opsiges, uanset om den beskrevne adfærd udøves af lejer selv, dennes personale eller andre, som lejer har givet adgang til det lejede, herunder ved fremleje.

Når vægtige grunde i øvrigt tilsiger en opsigelse:

Udlejer kan opsige lejemålet, når vægtige grunde i øvrigt tilsiger en opsigelse. I disse tilfælde er der tale om en konkret vurdering, men det er en forudsætning, at en opsigelse er af væsentlig betydning for udlejer.

En lejer, der driver en erhvervsvirksomhed, hvis stedlige forbliven i de lejede lokaler er af væsentlig betydning og værdi for virksomheden, kan kun opsiges, hvis opsigelsen er rimelig ud fra en vurdering af begge parters forhold (Dette gælder dog ikke, hvis lejer ikke har iagttaget god skik og orden). Disse typer af erhvervslejemål er bedre kendt som erhvervsbeskyttede lejemål og omfatter typisk butikker på en hovedgade. Vurderingen er dog et skøn, hvor der tages hensyn til, hvor længe virksomheden har været drevet i de lejede lokaler, lejerens forbedringer af disse og værdien af kundekredsen.

Opsigelsesvarslet for udlejer er 3 måneder til den første i en måned medmindre et længere opsigelsesvarsel er aftalt. Kortere opsigelsesvarsel for udlejer kan ikke gyldigt aftales.

Udlejers opsigelse, skal som udgangspunkt være skriftlig og indeholde oplysning om opsigelsesgrunden samt lejers mulighed til at gøre indsigelse til opsigelsen. Opsigelsen skal tillige indeholde oplysning om lejers ret til at kræve erstatning. Indeholder opsigelsen ikke disse oplysninger, er den ugyldig, medmindre udlejer kan godtgøre, at manglerne ikke har bevirket en forringelse af lejerens retsstilling.

Tabsbegrænsningspligt

Udlejer har en tabsbegrænsningspligt, hvis lejer fraflytter inden opsigelsesvarslets udløb, og udlejer skal derfor bestræbe sig på at genudleje det lejede. Hvad udlejeren indvinder eller burde have indvundet ved genudlejning efter fradrag af rimelige omkostninger, modregnes i udlejers krav over for lejeren.

Erstatning

Ved udlejers opsigelse af de lejemål, der kræver en særlig begrundelse skal udlejer - bortset fra ved opsigelse som følge af lejerens misligholdelse - betale lejer erstatning for det tab, som lejer lider som følge af opsigelsen, samt godtgørelse for tabt goodwill. De forskellige erstatningsposter og beregningsmetoder er nærmere defineret i erhvervslejeloven.

Lejers opsigelse af erhvervslejemål

Erhvervslejeloven opsætter ingen begrænsninger for lejers mulighed for at opsige et erhvervslejemål, og lejer kan derfor som udgangspunkt frit opsige et erhvervslejemål.

Lejeren kan dog ikke frit opsige erhvervslejekontrakten, såfremt der i erhvervslejekontrakten er aftalt uopsigelighed over for udlejeren, og såfremt der er aftalt en opsigelsesperiode i erhvervslejekontrakten skal lejer overholde denne. Opsigelsesvarslet for lejer er 3 måneder til den første i en måned medmindre andet er aftalt.

Det er derfor altid vigtigt, at du som lejer nøje gennemgår sin erhvervslejekontrakt inden du opsiger lejemålet.

Tidsbestemte lejemål

Det kan aftales, at en erhvervslejekontrakt skal være tidsbestemt, således at lejeforholdet ophører uden opsigelse ved udløbet af den aftalte tidsperiode. Den tidsbestemte erhvervslejekontrakt kan ikke ved opsigelse bringes til ophør i lejeperioden af nogen af parterne – heller ikke under henvisning til de ovenfor beskrevne særlige grunde, medmindre dette er aftalt eller den anden part i lejeforholdet misligholder aftalen.

Tidsbegrænsningen i en erhvervslejekontrakt kan tilsidesættes af lejer, hvis den på tidspunktet for erhvervslejekontraktens indgåelse ikke var tilstrækkeligt begrundet i udlejerens forhold.

Konklusion

Både lejer og udlejer bør altid forberede en opsigelse nøje og overveje forløbet før og efter opsigelsen grundigt, herunder om opsigelsen kan anses for at være lovlig. Herigennem kan en konflikt om opsigelsen gyldighed bedst muligt undgås.

Selskabsdvokaterne har speciale i erhvervslejeret, herunder forhold vedrørende opsigelse af en erhvervslejekontrakt, og bistår løbende virksomheder som ønsker at opsige en lejer og virksomheder, der ønsker at opsige deres lejemål med en vurdering af deres rettigheder og pligter samt med formuleringen af opsigelsesbreve og modkrav.

Du er altid velkommen til at kontakte Selskabsadvokaterne for en uformel drøftelse af din virksomheds rettigheder og forpligtelser.