Lejers indsigelse mod opsigelse af erhvervslejemål

Læs mere

Erstatning ved udlejers opsigelse af erhvervslejemål

Læs mere

Lejers fraflytning af erhvervslejemål

Læs mere

Forrige

Næste

Opsigelse af erhvervslejemål - udlejer ønsker selv at benytte det lejede

Af Selskabsadvokaterne

Udlejers behov kan ændre sig, og udlejer kan derfor have interesse i at opsige lejer, fordi udlejer selv ønsker at disponere over de udlejede lokaler. Efter erhvervslejelovens bestemmelser har udlejer mulighed for gyldigt at opsige lejer med denne begrundelse.

Udlejers opsigelse skal dog være rimelig ud fra en vurdering af begge parters forhold. I denne vurdering skal der blandt andet tages hensyn til, hvor længe udlejer har ejet ejendommen. Derudover vil det have betydning, hvor længe lejeren har været i lejemålet. I tilfælde hvor en afvejning af parternes interesse næsten står lige, viser praksis, at hensynet til lejer viger for hensynet til udlejer.

Når udlejer opsiger lejer med begrundelsen at udlejer selv ønsker at benytte det lejede, skal det rent faktisk være udlejer selv der fremadrettet benytter det lejede. Hvis udlejer er et selskab, vil opsigelse ikke kunne ske med denne begrundelse, hvis lokalerne f.eks. fremadrettet skal bruges af et datterselskab.

Når udlejer ønsker at benytte det lejede og opsigelse lejer med hjemmel i erhvervslejelovens § 61 stk. 2, nr. 1 skal lejeren have 1 års opsigelsesvarsel.

Er erhvervslejemålet erhvervsbeskyttet?

Et erhvervslejemål er erhvervsbeskyttet når lejers virksomheds stedlige forbliven i ejendommen er af væsentlig betydning og værdi for lejers virksomhed.

Udlejer skal være opmærksom på, at udlejer ikke må opsige et erhvervsbeskyttet lejemål, hvis formålet er at drive erhverv i samme branche som lejerens. Hvis lejeren f.eks. driver en restaurant fra erhvervslejemålet, må udlejer ikke opsige lejemålet for selv at drive restaurant i lokalerne. Hensynet bag reglen er, at udlejer ikke skal kunne tilegne sig den goodwill som lejeren har oparbejdet.

Når udlejer opsiger en erhvervsbeskyttet lejer, vil opsigelsens rimelighed endvidere skulle vurderes ud fra begge parters forhold. Det vil have betydning for vurderingen, hvor længe lejer har drevet sin virksomhed i de lejede lokaler, hvilke forbedringer lejer har lavet i lejemålet, og værdien af lejerens kundekreds som vil gå tabt ved fraflytning.

Krav til opsigelsens indhold

Erhvervslejeloven indeholder krav til hvad opsigelsen skal indeholde før den er gyldig. Opsigelsen skal først og fremmest være skriftlig, og så skal den indeholde oplysning om, at opsigelsen skyldes, at udlejer selv ønsker at benytte det lejede jf. § erhvervslejelovens § 61 stk. 2, nr. 1.

Opsigelsen skal derudover orientere lejer om, at lejer har mulighed for at gøre indsigelse til opsigelsen. Hvis lejer ikke vil acceptere opsigelsen, skal lejeren senest 6 uger efter, at opsigelsen er kommet frem til lejeren, fremsætte skriftlig indsigelse.

Lejeren skal ligeledes oplyses om, at lejeren kan kræve erstatning for det tab, som lejeren lider som følge af opsigelsen.

Lejeren vil kunne kræve erstatning for: 1) flytteudgifter, 2) værdiforringelse af lejerens inventar, installationer eller lignende som følge af flytningen, 3) værdien efter driftsmæssige afskrivninger af de installationer, forbedringer og andre indretninger som lejeren med udlejerens samtykke har udført i det lejede for egen regning, 4) driftstab i en normal flytteperiode, 5) rimelige udgifter til sagkyndig bistand og 6) andre udgifter som der med rimelighed kan henføres til opsigelsen.

Lejer vil derudover kunne kræve godtgørelse for værdien af den tabte kundekreds der mistes som følge af fraflytningen (goodwill), hvis lejers erhvervslejemål er erhvervsbeskyttet.

Lad os hjælpe dig med opsigelsen

Hos Selskabsadvokaterne er vi eksperter i erhvervslejeret, og vi har mange års erfaring med at bistå klienter, når et erhvervslejemål skal opsiges. Vi sikrer, at opsigelsen sker på et gyldigt grundlag og at de formelle regler overholdes. Du er meget velkommen til at kontakte os for en uformel drøftelse om hvordan vi kan hjælpe dig.