Af Selskabsadvokaterne
Det sker at en udlejer af en erhvervsejendom planlægger at nedrive ejendommen, fordi udlejer f.eks. har planer om at opføre boliger i stedet. Efter erhvervslejelovens bestemmelser kan udlejer gyldigt opsige en lejer, hvis udlejer kan dokumentere at nedrivning eller ombygning af ejendommen medfører, at lejer må fraflytte erhvervslejemålet.
Udlejer skal kunne dokumentere, at den påtænkte nedrivning lovligt kan ske. Udlejer kan opfylde dokumentationskravet ved at forevise en nedrivningstilladelse fra kommunen.
Hvis udlejeren efter nedrivningen opfører nye lejemål, skal udlejer samtidig med opsigelsen tilbyde lejeren at leje lokaler af samme art som de opsagte lokaler. Lejerens for-lejeret er dog ikke en ret til at få det nye lejemål på de gamle betingelser i erhvervslejekontrakten. Som regel vil det nye lejemål være i bedre stand, da det er nyopført, ligesom der kan være forskel i størrelse og beliggenhed i ejendommen. Udlejer kan derfor kræve, at der indgås en ny erhvervslejekontrakt på ændrede vilkår.
Husk at være opmærksom på om erhvervslejemålet er erhvervsbeskyttet
Når du skal opsige et erhvervslejemål, har det betydning, om erhvervslejemålet er erhvervsbeskyttet. Et erhvervslejemål vil være erhvervsbeskyttet, hvis lejerens stedlige forbliven i ejendommen er af væsentlig betydning og værdi for lejers virksomhed.
Hvis du ønsker at opsige en erhvervsbeskyttet lejer fordi ejendommen skal nedrives, vil opsigelsens rimelighed skulle vurderes ud fra jeres begges forhold. Med andre ord må det altså vurderes, om din interesse i nedrivningen findes at måtte vige, for hensynet til lejer.
Ved rimelighedsvurderingen skal der tages hensyn til hvor længe lejer har drevet sin virksomhed i de lejede lokaler, hvilke forbedringer lejer har udført og værdien af lejerens kundekreds.
Formelle krav til opsigelsen
Din opsigelse skal være skriftlig og indeholde oplysning om, at opsigelsen skyldes, at ejendommen skal nedrives jf. § erhvervslejelovens § 61 stk. 2, nr. 2. Derudover skal opsigelsen vedlægges dokumentation for nedrivningen, og du skal sørge for at tilbyde lejeren lokaler af samme art, hvis der opføres nye lejemål efter nedrivningen.
Opsigelsen skal foruden disse oplysninger orientere lejer om, at lejer har mulighed for at gøre indsigelse til opsigelsen. Hvis lejer ikke kan godkende opsigelsen, skal lejeren senest 6 uger efter, at opsigelsen er kommet frem til lejeren, fremsætte skriftlig indsigelse.
I opsigelsen skal lejeren ligeledes gøres bekendt med, at lejeren kan kræve erstatning for det tab, som lejeren lider som følge af opsigelsen.
Lejers mulighed for at kræve erstatning
Lejer kan vælge enten at gøre indsigelse til opsigelsen eller at acceptere opsigelsen. Hvis lejer accepterer opsigelsen, har lejer mulighed for at kræve erstatning.
Lejer kan kræve erstatning for følgende
1) flytteudgifter
2) værdiforringelse af lejerens inventar, installationer eller lignende som følge af flytningen
3) værdien efter driftsmæssige afskrivninger af de installationer, forbedringer og andre indretninger som lejeren med udlejerens samtykke har udført i det lejede for egen regning, og som lejeren ikke kan medtage uden væsentligt tab, medmindre lejeren er forpligtet til at foretage reetablering ved fraflytning
4) lejerens driftstab i en normal flytteperiode
5) lejerens rimelige udgifter til sagkyndig bistand
6) andre udgifter som der med rimelighed kan henføres til opsigelsen
Hvis den opsagte lejers lejemål er erhvervsbeskyttet, kan lejeren ligeledes kræve en godtgørelse for værdien af den tabte kundekreds der mistes som følge af fraflytningen (goodwill).
Har du brug for hjælp til at opsige et erhvervslejemål?
Når du ønsker at opsige et erhvervslejemål, er det vigtigt, at ophævelsen sker på et gyldigt grundlag og at de formelle regler overholdes. Hos SelskabsAdvokaterne er vi eksperter i erhvervslejeret og bistår løbende klienter der ønsker at opsige deres erhvervslejere. Vi kan hjælpe med en vurdering af sagen, og bistå dig med udarbejdelse af opsigelsesskrivelsen. Du er altid velkommen til at kontakte os for en uformel drøftelse af dine ønsker og behov.
