Lejers indsigelse mod opsigelse af erhvervslejemål

Læs mere

Erstatning ved udlejers opsigelse af erhvervslejemål

Læs mere

Lejers fraflytning af erhvervslejemål

Læs mere

Forrige

Næste

Ophævelse af erhvervslejemål

Af Selskabsadvokaterne

Generelt

Såvel de almindelige aftaleretlige regler som erhvervslejeloven opererer med begreberne opsigelse og ophævelse, som umiddelbart minder meget om hinanden, og som ofte bliver blandet sammen og forvekslet med hinanden, hvilket kan have store, herunder omkostningsmæssige, konsekvenser for den kontraktspart, der vælger den forkerte løsning.

En ensidig ophævelse af en erhvervslejekontrakt er en ensidig tilintetgørelse af kontrakten, som sker straks i det øjeblik den ophævende part har gjort ophævelsen gældende. En berettiget ophævelse af erhvervslejekontrakten kræver som altovervejende hovedregel væsentlig misligholdelse af kontrakten fra den anden part.

Hvis man som udlejer eller lejer ønsker at ophæve et erhvervslejemål, er det derfor vigtigt, at man først forholder sig til, om der er adgang til at ophæve eller om man f.eks. i stedet skal opsige lejemålet, og dernæst forholder sig til, hvilke retlige konsekvenser en ophævelse har frem for en opsigelse.

Udlejers ophævelse

Udlejeren kan som udgangspunkt hæve lejeaftalen i følgende tilfælde:

1. Når leje eller anden pligtig pengeydelse ikke – efter skriftligt påkrav - er betalt rettidigt

2. Når det lejede benyttes til andet end aftalt og lejer trods udlejers indsigelse ikke er ophørt hermed.

3. Når lejer modsætter sig, at udlejeren eller andre får adgang til det lejede, hvor de har ret hertil.

4. Når lejeren fraflytter det lejede i utide uden aftale med udlejeren.

5. Når lejer vanrøgter det lejede og ikke uden ophold efter udlejers påkrav bringer det lejede i stand.

6. Når lejer helt eller delvis overlader brugen af det lejede til en anden i tilfælde, hvor lejer ikke er berettiget hertil, og trods udlejers indsigelse ikke bringer forholdet til ophør.

7. Når lejer trods udlejers påmindelse tilsidesætter sine pligter til at iagttage god skik og orden i ejendommen, eksempelvis når lejer ved stærkt støjende adfærd, psykisk eller fysisk vold eller trusler herom eller på anden måde er til ulempe for ejendommen eller dem, der lovligt færdes i ejendommen, herunder når lejers adfærd medfører gener for de pågældende personer som generel utryghed, forråelse af ejendommens miljø eller sundhedsmæssig risiko.

8. Når nogen er straffet i medfør af § 4 i lov om forbud mod besøgende i bestemte lokaler for at have modtaget besøgende i eller ved det lejede i strid med et forbud nedlagt i medfør af loven.

9. Når lejeren af en butik, et hotel, en restauration og lignende trods udlejerens indsigelse ikke opfylder pligten til at holde forretningen åben og i forsvarlig drift.

10. Når en lejer, der helt eller delvis skal betale lejen ved at udføre arbejde, groft forsømmer sine pligter ved arbejdets udførelse og arbejdsforholdet som følge heraf bringes til ophør.

11. Når lejeren i øvrigt misligholder sine forpligtelser på en sådan måde, at lejerens fjernelse er påkrævet.

I de fleste af tilfældene – og hvilket stort set altid må anbefales – er det påkrævet at udlejer forinden ophævelse foretages fremsender en advarsel eller påkrav til lejer om at det konkrete forhold ophøre eller berigtiges inden for et rimeligt varsel. Advarslen skal sendes straks efter at udlejer er blevet bevidst om den misligholdende adfærd.

Skønnes det forhold, der udgør misligholdelsen, at være af uvæsentlig betydning, kan udlejer ikke hæve lejeaftalen. Udlejer kan heller ikke påberåbe sig de nævnte forhold som en ophævelsesgrund, hvis de er rettet, inden udlejeren ophæver erhvervslejemålet.

Når udlejer ophæver erhvervslejekontrakten, skal lejer straks fraflytte. Lejer skal betale leje mv. for tiden, indtil lejer kunne flytte med aftalt varsel. Lejer skal således betale leje i en eventuel aftalt uopsigelighedsperiode og i det aftalte opsigelsesvarsel. Udlejer har dog en tabsbegrænsningspligt og skal derfor bestræbe sig på at genudleje erhvervslejemålet, og en eventuel ny lejeindtægt skal modregnes i udlejers krav.

Lejer skal endvidere erstatte udlejeren ethvert tab, herunder omkostningerne ved lejerens udsættelse af det lejede.

Det kan ikke gyldigt aftales, at udlejer skal kunne hæve aftalen af andre grunde end de ovenfor nævnte, eller at disse skal have videregående følger for lejer end erhvervslejeloven foreskriver.

Særligt om manglende betaling af leje

Når leje eller anden pligtig pengeydelse ikke er betalt rettidigt kan udlejer som ovenfor nævnt ophæve lejemålet. Dette er den hyppigste årsag til udlejers ophævelse af lejemålet, hvorfor denne uddybes. Der er endvidere særlige betingelser knyttet til denne ophævelsesadgang.

Ved pligtig pengeydelse forstås forfaldne krav, der udspringer af erhvervslejeloven eller erhvervslejekontrakten. Som eksempel kan nævnes leje og depositum.

Inden lejemålet ophæves af udlejer, er det et krav at lejer modtager påkrav om den manglende betaling. Udlejer kan således kun ophæve, hvis lejer ikke har berigtiget restancen senest 3 dage efter, at skriftligt påkrav herom er kommet frem til lejer. Udlejers påkrav skal være afgivet efter sidste rettidige betalingsdag og skal udtrykkeligt angive, at lejeforholdet kan ophæves, hvis lejerestancen ikke betales inden fristens udløb.

Som gebyr for påkravet kan udlejeren kræve 156 kr. (2020 – reguleres årligt) med tillæg af 2 pct. af det skyldige beløb ud over 1.000 kr. Beløbet afrundes til nærmeste hele kronebeløb. Gebyret er pligtig pengeydelse i lejeforholdet.

Lejers ophævelse

Erhvervslejeloven regulerer ikke lejers mulighed for at ophæve lejemålet, hvorfor lejers retsstilling i så henseende falder tilbage på den almindelige aftaleret og obligationsret. Det er derfor et krav for at lejer kan ophæve lejemålet, at udlejer har væsentlig misligholdt erhvervslejekontrakten. Hvorvidt dette er tilfældet vil altid være en konkret vurdering.

Det er derfor altid vigtigt, at man som lejer nøje gennemgår sin erhvervslejekontrakt og det konkrete forhold inden man ophæver lejemålet.

Konklusion

Både lejer og udlejer bør altid forberede en ophævelse nøje og overveje forløbet før og efter ophævelsen grundigt, herunder om ophævelsen kan anses for at være berettiget. Herigennem kan en konflikt om ophævelsens gyldighed bedst muligt undgås.

Selskabsadvokaterne har speciale i erhvervslejeret, herunder forhold vedrørende ophævelse af en erhvervslejekontrakt, og bistår løbende virksomheder med håndtering og vurdering af lovligheden af ophævelser, herunder med formuleringen af påkrav og ophævelsesskrivelse, samt med vurdering af lejers indsigelsesadgange og indsigelsesskrivelser.

Du er altid velkommen til at kontakte Selskabsadvokaterne for en uformel drøftelse af din virksomheds muligheder.