Af Selskabsadvokaterne
En ophævelse af et erhvervslejemål medfører, at lejeren straks skal fraflytte erhvervslejemålet og stille lejemålet til udlejers disposition. En ophævelse er en tilintetgørelse af erhvervslejekontrakten, som sker straks i det øjeblik hvor den ophævende part har gjort ophævelsen gældende.
For at udlejer kan ophæve et erhvervslejemål, kræver det som altovervejende hovedregel, at lejer væsentligt har misligholdt erhvervslejekontrakten.
Ophævelsens virkninger
Når lejer har modtaget en ophævelse, mister lejeren retten til lejemålet, og lejer skal som ovenfor nævnt straks fraflytte. I praksis er det almindeligt at udlejer har fastsat en frist for fraflytning i ophævelsesskrivelsen. Fristen vil typisk være kort så en eventuel fogedsag ikke forsinkes unødvendigt.
Det sker at en ophævet lejer ikke vil fraflytte frivilligt. I disse situationer er det nødvendigt at udlejer indbringer sagen for fogedretten med henblik på at få lejer udsat af lejemålet. Det er vigtigt, at udlejer beder om fogedens bistand inden for rimelig tid, da udlejer ellers risikerer at ophævelsen kan miste sine retsvirkninger som følge af udlejers passivitet.
I de tilfælde hvor det står klart, at lejer har misligholdt erhvervslejekontrakten på en sådan måde, at ophævelsen er berettiget, vil lejeren kunne udsættes ved en umiddelbar fogedforretning. Det vil f.eks. typisk være ved betalingsmisligholdelse hvor lejeren ikke har betalt husleje eller anden pligtig pengeydelse til tiden.
Hvis der er uenighed om ophævelsens gyldighed, vil det ofte være nødvendigt at få en dom på, at ophævelsen var berettiget. Fogedretten tillader kun begrænset bevisførelse, og hvis sagen er omtvistet og kompliceret, vil fogedretten kunne afvise sagen. Udlejer må i så fald anlægge sagen ved boligretten. Når udlejer har boligrettens dom på at ophævelsen var berettiget, vil udlejeren kunne få fogedretten til at udsætte lejeren af lejemålet.
Hvornår kan udlejeren kan ophæve et erhvervslejemål?
Erhvervslejeloven indeholder helt klare regler for, hvornår en udlejer kan ophæve et erhvervslejemål. Hvis udlejers ophævelse er ugyldig, risikerer udlejer at blive erstatningsansvarlig overfor lejer. Det er derfor vigtigt, at udlejer sikrer sig, at ophævelsen sker på et gyldigt grundlag:
Udlejer kan ophæve erhvervslejemålet i følgende situationer
1. Når lejer ikke har betalt husleje eller anden pligtig penge ydelse til tiden
2. Når lejer benytter det lejede til andet end det aftalte og ikke ophører med dette efter udlejers indsigelse
3. Når lejeren modsætter sig at udlejer eller andre får adgang til det lejede, når disse har ret til dette
4. Når lejeren fraflytter det lejede i utide uden aftale med udlejeren
5. Når lejeren vanrøgter det lejede og ikke bringer det lejede i stand efter udlejers påkrav
6. Når lejeren helt eller delvis overlader det lejede til andre, hvor lejer ikke er berettiget til dette, og lejer ikke bringer forholdet til ophør ved udlejers indsigelse
7. Når lejer trods udlejers påmindelse tilsidesætter sine pligter til at iagttage god skik og orden i ejendommen
8. Når nogen er straffet i medfør af § 4 i lov om forbud mod besøgende i bestemte lokaler for at have modtaget besøgende i eller ved det lejede i strid med et forbud nedlagt i medfør af loven
9. Når lejeren af en butik, en restauration eller lignende ikke holder opfylder pligten til at holde åbent på trods af udlejers indsigelse
10. Når en lejer, der helt eller delvis skal betale lejen ved at udføre arbejde, groft forsømmer sine pligter ved arbejdets udførelse og arbejdsforholdet som følge heraf bringes til ophør
11. Når lejeren i øvrigt misligholdelser sine forpligtelser på en måde så lejerens fjernelse er påkrævet
Lejeren skal forsætte med at betale leje
Selvom lejemålet er blevet ophævet, skal lejeren forsætte med at betale leje for tiden, indtil lejemålet kunne være ophørt med det aftalte varsel. Dvs. hvis lejeren har et opsigelsesvarsel på 6 måneder, vil lejeren som udgangspunkt fortsat hæfte for lejebetaling i denne periode.
Lejeren vil foruden betaling af leje i opsigelsesperioden derudover skulle erstatte udlejers øvrige tab såsom eventuelle omkostninger til en udsættelsesforretning ved fogeden.
Udlejer har en tabsbegrænsningspligt
Udlejeren er forpligtet til hurtigst muligt at genudleje lejemålet og derved begrænse tabet mest muligt. Hvis udlejer succesfuldt får udlejet lejemålet i perioden hvor lejeren er forpligtet til fortsat at betale leje, skal udlejer fratrække den nye lejeindtægt i sit krav mod lejeren.
Vores bistand
Hos Selskabsadvokaterne er vi specialister i erhvervslejeret og har mange års erfaring med at rådgive omring ophævelse af erhvervslejemål. Har du brug for rådgivning er du meget velkommen til at kontakte os på tlf. 45 23 00 10 eller per e-mail, advokat@selskabsadvokaterne.dk
