Af Selskabsadvokaterne
Generelt
Er du udlejer af et erhvervslejemål, og synes du, at din lejer betaler for lidt i leje, kan en markedslejeregulering være en mulighed. Det er typisk, at markedets generelle udvikling gør, at den leje, der betales af lejer, med tiden bliver lavere end det, man kan kalde markedslejen – altså det lejeniveau som en lejer og udlejer vil aftale ved indgåelsen af et nyt tilsvarende erhvervslejemål.
Dette forhold har lovgivningen taget højde for ved indførelsen af erhvervslejelovens § 13, hvorefter udlejer har ret til markedslejeregulering, såfremt visse nærmere betingelser er opfyldt.
Betingelser for udlejers markedslejeregulering
Det er for det første en betingelse, at erhvervslejelovens § 13 ikke er fraveget i den erhvervslejekontrakt, som lejer og udlejer har indgået. Erhvervslejelovens § 13 er nemlig fravigelig, og det kan derfor gyldigt aftales, at udlejer ikke har ret til markedslejeregulering.
For det andet skal der være forløbet mindst 4 år, siden erhvervslejemålet er begyndt og mindst 4 år siden sidste markedslejeregulering.
For det tredje skal den nuværende leje, som lejer betaler, være væsentligt under markedsniveauet. Væsentlighedskravet er ikke nærmere fastsat i erhvervslejelovens § 13, men højesteret har slået fast, at det typisk er opfyldt, hvis den nuværende leje er minimum 10 % lavere end markedsniveauet.
Hvordan finder man markedslejen?
Inden man som udlejer varsler markedslejeregulering, er det naturligvis vigtigt, at man undersøger hvad markedslejen er for det pågældende lejemål.
Den bedste måde at gøre dette på, er ved at indhente oplysninger fra sammenlignelige lejemål. Dette er typisk nabolejemål, da de mest afgørende faktorer for lejeniveauet typisk er beliggenheden og anvendelsen. Andre lejemål end nabolejemål eller lejemål i nærområdet kan dog ofte også bruges som sammenligningslejemål, hvis lejemålene man sammenligner kan sammenlignes på mange andre områder.
Da det kan være svært at indhente oplysninger om sammenligningslejemål, kan man som udlejer også overveje at kontakte en ejendomsmægler med speciale i erhvervslejemål, men det er i så fald vigtigt, at pågældende vurderingsmand laver sin vurdering ud fra konkrete sammenligningslejemål og ikke blot ud fra et generelt skøn, da domstolene i sidste ende lægger vægt på, om man har sammenlignelige lejemål.
Hvordan gør man som udlejer?
Hvis man som udlejer ønsker at kræve markedslejeregulering, skal man opfylde en helt bestemt procedure, der er fastsat i erhvervslejelovens § 13. Hvis man ikke gør dette risikerer man, at varslingen af markedslejeregulering er ugyldig.
Markedslejereguleringen kan varsles med minimum 3 måneder. Hertil kommer at varslet skal være skriftligt og indeholde en specifikation af markedslejereguleringen. Varslingen skal endvidere indeholde en vejledning til lejer om muligheden for lejer til at gøre indsigelse over for markedslejereguleringen. Lejer kan nemlig inden 6 uger efter, at varslingen er modtaget, gøre indsigelse over for markedslejereguleringen. Såfremt man som udlejer herefter ønsker at fastholde reguleringen, skal man stævne lejer. Dette skal gøres senest 12 uger efter, at lejer har modtaget varslingen.
Konklusion
SelskabsAdvokaterne har speciale i erhvervslejeret, herunder markedslejeregulering, og bistår løbende udlejere, der ønsker en regulering af erhvervslejen til markedslejen. Vi hjælper både i processen med at komme frem til markedslejen, udarbejdelse af varslingen samt forligsforhandlinger og eventuel førelse af retssag ved boligretten.
Du er altid velkommen til at kontakte SelskabsAdvokaterne for en uformel drøftelse af dine muligheder som udlejer.
