Lejers indsigelse mod opsigelse af erhvervslejemål

Læs mere

Erstatning ved udlejers opsigelse af erhvervslejemål

Læs mere

Lejers fraflytning af erhvervslejemål

Læs mere

Forrige

Næste

Lejers konkurs – Hvad sker der med erhvervslejemålet?

Af Selskabsadvokaterne

Generelt

Når en lejer går konkurs, er det særlig vigtigt for udlejer at reagere hurtigt og rigtigt, ligesom det er relevant for lejers ejere at overveje, om der er givet kautioner eller indeståelser, som medfører et hæftelsesgennembrud. Hvis lejer er et ApS eller A/S, er det f.eks. ikke usædvanligt, at den personlige ejer bag ved ApS’et har givet en selvskyldnerkaution til sikkerhed for lejers betaling af leje, herunder i en eventuel uopsigelighedsperiode.

Når en lejer går konkurs, indgår erhvervslejemålet i konkursmassen, der er de aktiver, der omfattes af konkursen. Er lejer gået konkurs, er det derfor ikke længere lejer, men kurator, der kan råde over erhvervslejemålet, herunder i forhold til dispositionsret, opsigelse m.v.

Hvad er konsekvenserne af lejers konkurs?

Da et erhvervslejemål bliver en del af konkursboets konkursmasse, er erhvervslejekontrakten derfor også omfattet af konkurslovens kapitel 7 om gensidigt bebyrdende aftaler, der opstiller en række regler og muligheder for kurator og udlejer vedrørende erhvervslejemålet efter afsigelsen af konkursdekretet. Reglerne er ufravigelige og kan derfor ikke fraviges i en erhvervslejekontrakt.

Det første, udlejer skal være opmærksom på, er, at konkursloven fastslår, at en konkurs i sig selv ikke udgør en misligholdelse af lejeforholdet. Udlejer kan derfor ikke gøre misligholdelse gældende (opsige eller ophæve), medmindre lejer har misligholdt i øvrigt – f.eks. ikke har betalt leje rettidigt, hvilket jo ofte er tilfældet.

Misligholdelse foreligger dog, hvis konkursboet vælger ikke at indtræde i erhvervslejekontrakten, hvilket uddybes nedenfor.

Hvis udlejer vil gøre en misligholdelse gældende – f.eks. fremsende et påkrav eller ophævelse – er det vigtigt, at udlejer fremsender denne til kurator og ikke til lejer, da lejer netop er frataget alle sine rettigheder og ikke kan råde over lejemålet. Derfor kan lejer heller ikke modtage meddelelser med retsvirkning vedrørende lejemålet.

Hvilke muligheder har udlejer og konkursboet (lejer)?

Den indledede mulighed, som udlejer har, er, at udlejer kan kræve, at konkursboet tager stilling til, hvad konkursboet vil med erhvervslejemålet. Det er vigtigt, at udlejer udnytter denne mulighed, da det bl.a. har betydning for, om udlejers krav mod boet helt eller delvist bliver et massekrav og dermed gæld, der betales forud for al anden gæld.

Konkursboet kan vælge ikke at indtræde i lejemålet. Hvis konkursboet vælger ikke at indtræde i erhvervslejemålet, kan udlejer ophæve lejekontrakten og kræve erstatning for sit tab, herunder leje i aftalt opsigelsesvarsel og i en eventuel uopsigelighedsperiode. Hvis boet ikke indtræder i lejemålet, vil udlejers krav som udgangspunkt være et simpelt krav i konkursboet.

Konkursboet kan vælge at indtræde i lejemålet. Hvis konkursboet indtræder i lejekontrakten, fortsætter lejemålet i sin helhed med de rettigheder og forpligtelser, der er aftalt i den eksisterende erhvervslejekontrakt. Konkursboet er forpligtet til at betale alle ydelser i henhold til kontrakten, herunder leje, forbrug, istandsættelsesomkostninger mv. Hvis konkursboet ikke betaler, bliver de forfaldne ubetalte beløb massekrav i boet. Dog gælder det, at krav opstået før konkursen som hovedregel er simple krav.

Konkursboet kan opsige erhvervslejemålet med et varsel på 1 måned, uanset hvad der i øvrigt er aftalt i erhvervslejekontrakten. Hvis konkursboet vælger at udnytte denne mulighed, kan udlejer kræve den ene måneds leje betalt som massekrav, og derefter kræve erstatning for yderligere tab, herunder som følge af at der var aftalt et længere opsigelsesvarsel i erhvervslejekontrakten, eller der var en uopsigelighedsperiode.

Både konkursboet og udlejer kan foretage en konkursregulering og opsige erhvervslejemålet med et sædvanligt eller rimeligt varsel, uanset hvad der i øvrigt er aftalt i erhvervslejekontrakten. Dog kan udlejer ikke udnytte denne regel, hvis lejer har afståelsesret, da konkursboet skal have mulighed for at sælge lejemålet til gode for samtlige kreditorer.

Konsekvensen af, at konkursboet kan opsige med et sædvanligt eller rimeligt varsel, kan være vidtgående for udlejer, da det ofte betyder, at erhvervslejemålet kan opsiges med 3 måneders varsel, da dette er udgangspunktet i erhvervslejeloven. Manøvren er bedre kendt som kurators adgang til at konkursregulere og betyder, at størrelsen af udlejers krav mod boet kan blive væsentligt begrænset, f.eks. hvis et aftalt opsigelsesvarsel bliver reguleret fra 12 måneder til 3 måneder.

Et sædvanligt og rimeligt varsel skal fortolkes ud fra de samlede forhold omkring erhvervslejemålet. Har udlejer derfor f.eks. særindrettet lejemålet efter lejers ønske kan et rimeligt varsel fortolkes som længere end 3 måneder. I disse tilfælde vil et varsel på 6-12 måneder ofte være sædvanligt og rimeligt, men det kommer altså helt an på den konkrete situation.

Depositum og anden sikkerhed, som udlejer har, bliver ikke berørt af en konkursregulering, hvorfor udlejer trods det regulerede krav trods alt ofte får en bedre dækning (dividende) end de øvrige kreditorer.

Hvis en personlig ejer af et ApS har stillet kaution for lejebetalinger m.v., påvirkes denne ikke af en eventuel konkursregulering. Dette betyder, at udlejer kan kræve det fulde krav dækket hos en eventuel kautionist, der således som udgangspunkt ikke bliver bedre stillet af en konkursregulering.

Konklusion

Konkursboets og udlejers rettigheder og muligheder i forbindelse med en konkurs skal overvejes nøje, da konkursloven opstiller en række regler herfor. Det er derfor vigtigt, at du særligt som udlejer agerer optimalt, ligesom du som kautionist eller anden sikkerhedsstiller skal overveje din retsstilling.

Selskabsadvokaterne har speciale i erhvervslejeret, herunder lejers og udlejers muligheder i forbindelse med en konkurs.

Du er altid velkommen til at kontakte Selskabsadvokaterne for en uformel drøftelse af din virksomheds muligheder.