Af Selskabsadvokaterne
Hvis du har besluttet dig for at investere i fast ejendom, men ikke har lyst til at kaste dig ud i udlejning af private boliger, kan du i stedet overveje erhvervsudlejning. Der kan være store fordele og mindre besvær forbundet med erhvervsudlejning, men typisk er der også større risici forbundet med denne type udlejning. Vi har samlet lidt gode råd om, hvilke overvejelser du børe gøre dig, inden du køber en investeringsejendom til erhvervsudlejning.
Da erhvervslejemål primært reguleres af erhvervslejekontrakten, anbefaler vi på det kraftigste at tage en advokat med på råd, da erhvervslejelovens mange faldgruber ikke kan afdækkes med en simpel gennemgang af loven.
Få alle de vigtige vilkår på plads, inden du køber
Når du køber en ejendom, hvor der allerede er lejere i bygningen, indtræder du ikke blot i den gamle udlejers rettigheder, men også i den gamle udlejers pligter.
Da man har stor aftalefrihed i erhvervslejeretten, kan du risikere, at den tidligere udlejer har aftalt vilkår med lejerne, der kan gøre det svært for dig at værdioptimere og udvikle ejendommen.
Eksempelvis kan et vilkår, der forbyder udlejning til konkurrerende virksomheder, gøre det besværligt at finde nye lejere, særligt hvis vilkåret er bredt eller uklart defineret.
Du bør derfor nærlæse vilkårene i alle de eksisterende lejekontrakter for at sikre dig mod at få ubehagelige overraskelser senere hen.
Du kan læse mere om konkurrencebegrænsninger i erhvervslejemål her.
Få lavet en ordentlig erhvervslejekontrakt
Når det handler om erhvervslejekontrakter, er det gamle ordsprog ”den kloge narrer den mindre kloge” særdeles rammende. De fleste, der har beskæftiget sig med erhvervslejekontrakter, ved, at selv små variationer i ordlyden af et vilkår kan få vidtrækkende konsekvenser.
Generelt oplever vi, at langt størstedelen af de dyre og opslidende tvister mellem lejere og udlejere kunne havde været undgået, hvis parterne havde brugt lidt mere tid på at gennemgå erhvervslejekontrakten.
Derfor anbefaler vi, at du får udfærdiget dine erhvervslejekontrakter af en specialist. Udarbejdelse af en erhvervslejekontrakt kan ske efter flere forskellige modeller, og generelt vil det være muligt at finde en fornuftig balance mellem pris og produkt.
Få al dokumentationen med
Dette råd gælder både for udlejningsejendomme til beboelse og til erhverv, men særligt i erhvervsejendomme, bør du gøre en ekstra indsats for at dokumentere, hvilken tilstand lejemålet var i, da lejerne overtog lejemålet. Selvom det kan være dyrt at sætte et beboelseslejemål i stand, er omkostningerne hertil typisk små i forhold til omkostningerne forbundet med at sætte et større erhvervslejemål i stand.
Køber du en ejendom uden lejere, bør du gøre en dyd ud af at indsamle og beskrive lejemålets stand, inden du udlejer ejendommen til dine kommende erhvervslejere.
Det er nemlig udlejer, der har bevisbyrden for, at lejemålet er afleveret i ringere stand, end da det blev overtaget. Derfor bør du indhente alle indflytningsrapporter og al billeddokumentation i forbindelse med overtagelsen af ejendommen, eller inden du selv lejer ejendommen ud. Derudover bør du sammenholde materialet med vilkårene i erhvervslejekontrakten, så du kan danne dig et indtryk af, om der er stor risiko for et tab til istandsættelse af ejendommen, når de eksisterende lejere flytter.
Viser dine undersøgelser, at der er stor risiko for tab, kan risikoen med fordel indgå i din evaluering af ejendommen, og måske endda benyttes i forhandlingerne med sælger. Er der derimod aftalt nyistandsættelse af lejemålet ved fraflytning, kan du byde på ejendommen med mere ro i sindet.
Lav en ”due diligence” af de eksisterende lejere
En drøm om en god investering i en erhvervsejendom kan hurtigt blive til et mareridt, hvis en lejer i ejendommen pludselig stopper med at betale leje. Selv hvis man hastebehandler sagen, tager det typisk 2-3 måneder, før man kan få sat en lejer ud med Fogedrettens hjælp.
Hvis du køber en investeringsejendom med eksisterende lejere i ejendommen, kan derfor være en god idé, at du undersøger lejernes likviditet og soliditet, inden du byder på ejendommen.
For køber du en ejendom med en lejer, der går konkurs kort tid efter, at du har overtaget ejendommen, er der ikke meget hjælp at hente i det danske retssystem. Du risikerer derved at stå uden lejeindtægt i en længere periode og samtidig blive efterladt med et slidt lejemål, hvor du ikke kan opkræve dit istandsættelseskrav hos lejer, da vedkommende er gået konkurs.
Vi anbefaler derfor, at du bruger lidt tid på at undersøge, om lejerne i en investeringsejendom er ligeså sunde som bygningen selv.
Du er også altid velkommen til at kontakte Selskabsadvokaterne for en uformel drøftelse af dine muligheder i forbindelse med køb af erhvervsejendom.
