Forpagtningsaftale

Læs mere

Forpagtning eller leje - En vigtig forskel

Læs mere

Hvad er et erhvervslejemål?

Læs mere

Indgåelse af erhvervslejekontrakt

Læs mere

Forrige

Næste

Køb af investeringsejendom - udlejningsejendom til beboelse

Af Selskabsadvokaterne

Når du har fundet en udlejningsejendom til beboelse, bør du gennemgå ejendomsprospektet og lejekontrakterne grundigt, inden du underskriver købsaftalen. Vi har samlet lidt gode råd, som du med fordel kan gennemgå, når du læser ejendomsprospektet.

Fælles for alle vores råd er, at vi anbefaler dig at søge juridisk rådgivning, inden du køber, da reglerne om boliglejemål er komplicerede og talrige.

Hvad er lejeniveauet?

Det første, vi anbefaler dig at gennemgå, er lejeniveauet for ejendommen. Det er desværre snarere reglen end undtagelsen, at huslejen i danske lejemål er fastsat på enten ukorrekt eller urealistisk grundlag.

Er lejen sat for højt, er der betydelig risiko for, at dine lejere på et eller andet tidspunkt vil kræve lejen reguleret. Jo højere leje du kræver, jo højere er risikoen typisk.

I Danmark fastsættes lejeniveauet i private udlejningsboliger enten efter ”det lejedes værdi”, ”omkostningsbestemt husleje” eller ”fri lejefastsættelse”. Du kan altså ikke bare sætte lejen, som det passer dig. Er ejendommen dog omfattet af reglerne om fri lejefastsættelse, kan du næsten sætte lejen, som du vil, når blot du har aftalt fri lejefastsættelse i lejekontrakten.

Som tommelfingerregel er ejendomme, som er bygget efter den 31. december 1991, omfattet af reglerne om fri lejefastsættelse. Disse ejendomme kan typisk bære en væsentligt højere leje end ejendomme, hvor lejen fastsættes efter omkostningsbestemt husleje eller det lejedes værdi. Har den tidligere udlejer glemt at aftale fri lejefastsættelse i de eksisterende lejekontrakter, kan du dog ikke fastsætte lejen efter reglerne om fri lejefastsættelse. 

Er ejendommen fra før den 31. december 1991, anbefaler vi på det kraftigste, at du får gennemgået lejefastsættelsen og budgetterne af en specialist, da reglerne om lejefastsættelse i disse ejendomme er notorisk komplicerede. Husk at selv små udsving i m²-prisen for ejendommen kan medføre store værditab på investeringen, hvilket du kan læse mere om i vores tidligere artikel.

Tjek vedligeholdelseskontoen hos Grundejernes Investeringsfond

For private udlejningsejendomme er hovedreglen i de fleste kommuner, at ejeren skal sætte penge ind på en konto til vedligeholdelse af ejendommen, jf. boligreguleringsloven § 18 og 18 b, hvis der pr. den 1. januar 1995 var 7 eller flere beboelseslejligheder i ejendommen. Ejendomme, der er omfattet af disse regler, kaldes ”bindingspligtige” ejendomme. Er ejendommen taget i brug den 1. januar 1970 eller senere, er ejendommen dog undtaget fra reglerne om bindingspligt efter § 18 b, men er fortsat reguleret af boligreguleringslovens § 18.

Vedligeholdelseskontoen for ejendommen administreres typisk af Grundejernes Investeringsfond (”GI”), som blandt andet også tilbyder lån til vedligeholdelse og forbedring.

Mange ejere har udført vedligeholdelsesarbejder på deres ejendomme og betalt for vedligeholdesarbejderne med et lån fra GI. De beløb, som lejerne efterfølgende betaler, jf.  § 18 og 18, benytter udlejer herefter til at betale for GI-lånet. Når lånet er betalt, kan udlejer igen låne til vedligeholdelse af ejendommen og så fremdeles.

Der opstår dog hurtigt problemer, hvis man som udlejer ”glemmer” at optage et nyt lån eller bruge de hensatte beløb til vedligeholdelse men i stedet medtager § 18 og 18 b henlæggelserne i afkastet på ejendommen. Da beløbene er lovregulerede og øremærkede til vedligeholdelse, vil en konto i ”plus” reelt betyde, at en udlejer skylder lejerne at bruge penge på vedligeholdelse.

Køber du en ejendom med en positiv saldo på vedligeholdelseskontoen, køber du også den gamle udlejers gæld til lejerne.

Reglerne om bindingspligtige ejendomme er komplicerede, og vi anbefaler derfor, at du søger råd hos en specialist, hvis din ejendom er omfattet af bindingspligten. Er du i tvivl, om hvorvidt ejendommen er bindingspligt, bør du søge rådgivning.

Få styr på dyrene

Forestil dig situationen; Du har lige totalrenoveret en lejlighed i din nye udlejningsejendom, du har fundet en ny lejer, og du har specificeret i lejekontrakten, at lejer ikke må holde husdyr i lejemålet, da dyr medfører større slid på ejendommen. Et par måneder senere møder du lejeren i opgangen med sin hund. Du konfronterer lejeren med, at der ikke må holdes dyr i ejendommen, hvorefter lejeren afviser dig med ordene: ”alle andre i ejendommen holder også dyr”.

Herefter er der lagt op til en konflikt, som ofte opstår, når en ny ejer overtager en ejendom. Den gamle ejer har forholdt sig passivt eller måske endda givet tilladelse til, at nogle lejere må holde husdyr. Gennem årene har det måske udviklet sig således, at mange af lejerne har anskaffet sig husdyr, på trods af et forbud i deres lejekontrakter.

Når først der er givet tilladelse til husdyr, kan det være svært at regulere efterfølgende, idet boligreguleringsloven forbyder, at der aftales leje eller lejevilkår med nye lejere, der efter en samlet bedømmelse er mere byrdefulde for den nye lejer end de vilkår, der gælder for andre lejere i ejendommen.

Du kan således stå i en situation, hvor du må vente til, at de lejere, der har tilladelse til dyr, er flyttet, før du kan effektuere dit forbud. Hvis det er vigtigt for dig, at ejendommen skal være fri for dyr, bør du undersøge ejendommen forud for handlen.

Brug lidt ekstra tid på vandregnskaberne

Inden du køber en boligudlejningsejendom, bør du naturligvis sætte dig ind i ejendommens forbrug. Mange udlejere overser dog reglerne om, at man kun må opkræve aconto vand af lejerne, såfremt der er separate vandmålere i lejemålet, og såfremt lejemålenes individuelle forbrug afregnes årligt, på baggrund af det aflæste forbrug.

Afregnes vandforbruget ikke efter individuelle målere, er opkrævningen ulovlig, og lejerne vil derfor kunne kræve deres betalinger for vand retur.

Grundet forældelsesfristen kan lejerne dog højest kræve betaling retur for de seneste 3 år. 

Køber du en boligejendom, og er du ikke opmærksom herpå, kan du således risikere at skulle betale lejernes vandforbrug for de seneste 3 år tilbage til lejerne.

Få al dokumentationen med

Det giver måske sig selv, men ikke desto mindre er det yderst vigtigt, at du får al dokumentation fra den tidligere ejer med i handlen. Særligt er indflytningsrapporter og billeddokumentation for lejemålets stand ved indflytning af stor betydning, da du ellers kan få svært ved at opkræve lejer for istandsættelse af lejemålet, den dag lejer flytter, da det er dig som udlejer, der har bevisbyrden for, at lejemålet har lidt skade, siden lejer flyttede ind.

Såfremt sælger af ejendommen ikke har sådan information, bør risikoen for tab ved lejernes fraflytning indgå i din evaluering af investeringen, og måske et afslag i prisen.

Vil du vide mere?

Vil du vide mere om køb af investeringsejendomme, kan du med fordel læse vores generelle artikel om køb af investeringsejendomme, eller vores artikel om investering i erhvervsudlejningsejendomme.

Vi er specialister i køb af udlejningsejendomme og rådgiver løbende købere med såvel berigtigelser som vurderinger af, om der er tale om en god investering.

Du er også altid velkommen til at kontakte SelskabsAdvokaterne for en uformel drøftelse af dine muligheder i forbindelse med køb af erhvervsejendom.