Af Selskabsadvokaterne
Udlejers muligheder for at opsige et erhvervslejemål er som udgangspunkt meget begrænsede. Det er derfor vigtigt, at udlejer sætter sig grundigt ind i reglerne i erhvervslejeloven, inden udlejer opsiger et erhvervslejemål. Ukendskab til reglerne kan risikere at blive en dyr fornøjelse for udlejer, da udlejer kan risikere at ifalde et erstatningsansvar overfor lejer, hvis lejemålet opsiges uretmæssigt.
Hvad skal der til for at udlejer kan opsige et erhvervslejemål?
Udlejer skal først og fremmest forholde sig til, hvilken type erhvervslejemål der er tale om, da der er stor forskel på adgangen til at opsige alt efter typen af erhvervslejemål.
Etablissementslejemål
De såkaldte etablissementslejemål kan udlejer som udgangspunkt opsige frit med 3 måneders varsel. Etablissementslejemål er lokaler, der er i tilknytning til banegårde, teatre, forlystelsesparter mv., hvor lejers forretning er bundet op på det publikum der besøger banegården, teatret eller forlystelsesparken.
Garager, stalde mv.
Garager, stalde og lignende kan udlejer opsige frit med 1 måneds varsel.
Øvrige erhvervslejemål
Alle øvrige erhvervslejemål (såsom restauranter, butikker, kontorer, værksteder, lægehuse, industrilokaler mv.) kan udlejer kun opsige i 4 forskellige tilfælde.
Opsigelsesgrundene
1. Når udlejer selv ønsker at benytte det lejede
Hvis udlejer selv ønsker at benytte det lejede, kan udlejer opsige lejemålet med 1 års varsel. Udlejer skal dog have for øje, at opsigelsen skal være rimelig ud fra begge parters forhold. I denne vurdering skal der bl.a. tages hensyn til, hvor længe udlejer har ejet ejendommen.
2. Når udlejer dokumenterer, at nedrivning eller ombygning af ejendommen medfører, at det lejede må fraflyttes
Udlejer kan opsige lejemålet, hvis udlejer ønsker at nedrive ejendommen eller ombygge ejendommen. Ved ombygning er det dog en betingelse at ombygningsarbejderne er så omfattende, at lejer er nødt til at fraflytte. Hvis udlejer ønsker at nedrive ejendommen, skal udlejer kunne dokumentere nedrivningen f.eks. med en nedrivningstilladelse.
3. Når lejeren ikke har iagttaget god skik og orden
Udlejer kan opsige lejemålet, hvis lejer har misligholdt sin forpligtelse til at overholde god skik og orden i det lejede. Det er dog et krav, at udlejer forinden har sendt en påmindelse til lejer, så lejer har haft mulighed for at rette for sig. Tilsidesættelse af god skik og orden kan f.eks. være stærk støjende adfærd, psykisk eller fysisk vold eller trusler. Det er udlejer der har bevisbyrden for, at disse forhold har fundet sted, hvis opsigelsen anfægtes af lejer, og sagen ender i retten.
4. Når vægtige grunde i øvrigt gør det magtpåliggende for udlejer at blive løst fra lejeforholdet
Udlejers sidste mulighed for at opsige lejer, er når vægtige grunde i øvrigt tilsiger en opsigelse. I disse sager vil der være tale om en konkret vurdering af de forhold der ligger til grund for opsigelsen.
Hvad skal opsigelsen indeholde?
Det er vigtigt, at udlejer sikrer sig, at opsigelsen overholder formkravene i erhvervslejelovens § 65.
- opsigelsen skal være skriftlig
- opsigelsen skal indeholde oplysning om opsigelsesgrunden
- opsigelsen skal indeholde oplysning om, at lejer har mulighed for at gøre indsigelse
- opsigelsen skal indeholde oplysning om lejers ret til erstatning efter §§ 66 og 67
Er lejemålet erhvervsbeskyttet?
Erhvervslejemålet er erhvervsbeskyttet hvis lejer driver en virksomhed, hvis stedlige forbliven i de lejede lokaler er af væsentlig betydning og værdi for virksomheden. Hvis lejemålet er erhvervsbeskyttet, kan udlejer kun opsige dette, hvis opsigelsen er rimelig ud fra en vurdering af begge parters forhold. I rimeligheds vurderingen skal der tages hensyn til, hvor længe lejer har drevet sin virksomhed fra lokalerne, hvilke forbedringer lejeren har lavet og værdien af lejers kundekreds.
Vores bistand
Hos Selskabsadvokaterne er vi specialister i erhvervslejeret og har mange års erfaring med at rådgive udlejere omkring opsigelse af erhvervslejemål. Har du brug for rådgivning er du meget velkommen til at kontakte os på tlf. 45 23 00 10 eller per e-mail, advokat@selskabsadvokaterne.dk
