Regulering til markedslejen

Regulering til markedslejen

Læs mere her
Køb af erhvervsejendom

Køb af erhvervsejendom

Læs mere her
Opsigelse af erhvervslejemål

Opsigelse af erhvervslejemål

Læs mere her
Brug for ejendomsadministration?

Brug for ejendomsadministration?

Læs mere her
Hvem er vi?

Hvem er vi?

Læs mere her
Forrige
Næste

Hvordan forløber en fogedsag?

Lejekontrakten er ophævet/opsagt, men lejer nægter at flytte – hvordan forløber en fogedsag?

Hvis du står i den uheldige situation, at du har ophævet lejekontrakten, men lejer nægter at flytte, kan det blive nødvendigt med en tur i fogedretten for at få lejer ud af lejemålet. Det samme gør sig gældende, hvis lejer bestrider din opsigelse af lejemålet.

Men hvad er fogedretten? Hvordan forløber en fogedsag? Hvad hvis lejer gør indsigelser mod udsættelsen?

Hvad er fogedretten?

Fogedretten er den del af det danske retssystem, som har til formål at gennemtvinge et krav. Det kan eksempelvis være fogedretten, der hjælper en kreditor med at inddrive sit tilgodehavende eller fogedretten, der afholder tvangsauktioner over ejendomme. Det er også fogedretten, der hjælper med at udsætte lejere, såfremt lejer ikke flytter frivilligt.

Men selvom fogedretten har ansvaret for at gennemtvinge krav, så hjælper fogedretten meget lidt i forhold til den reelle eksekvering af en fogedsag. Fogedrettens primære rolle består i at sørge for, at kravet er gyldigt, og at sagen forløber efter de i loven fastsatte regler. Du skal således ikke forvente, at fogedretten fører sagen for dig eller hjælper dig med det praktiske.

Hvordan forløber en fogedsag?

Sagens opstart

En fogedsag starter typisk ved – i hvert fald når det gælder udsættelser af lejemål – at udlejer eller udlejers advokat skriver en fogedrekvisition til fogedretten og anmoder om fogedens bistand til at udsætte lejer af lejemålet.

En fogedrekvisition er en slags ”mini-stævning”, hvor udlejer oplyser fogedretten om sin påstand (udsættelse), kort forklarer sagens forløb og fremlægger de relevante bilag samt fremkommer med sine argumenter for sin påstand.

Er baggrunden for udsættelsen, at lejer ikke har betalt leje, vil fogedrekvisition typisk være relativt simpel med få bilag som eksempelvis lejepåkravet og ophævelsesskrivelsen. Er baggrunden op udsættelsen mere kompliceret – eksempelvis ophævelse på baggrund af god skik og orden – vil fogedrekvisitionen være længere med flere bilag.

Når fogedretten har modtaget fogedrekvisitionen samt retsafgiften (p.t. DKK 300 i retsafgift og DKK 400 i tillægsafgift), starter fogedretten sagen op.

Der går typisk op til én uge fra fogedrekvisitionen er sendt, og til fogedretten sender sagen til forkyndelse.

Forkyndelse

Det første, fogedretten gør, efter at fogedretten har modtaget fogedrekvisition og retsafgiften, er at sende rekvisitionen til ”forkyndelse” hos modparten. Forkyndelse er det juridiske udtryk for, at man sender sagen til en person og sikrer sig, at vedkommende har modtaget sagen. I dag sker forkyndelse typisk via e-Boks, men sagen kan blandt andet også forkyndes via brev, telefon eller ved personligt fremmøde af en stævningsmand.

Fogedretten kan ikke træffe endelige afgørelser i sagen, før den er lovligt forkyndt hos modparten, hvilket vil sige, at man skal være helt sikker på, at modparten har modtaget orientering om sagen mod sig.

Det kan tage flere uger før sagen er lovligt forkyndt – særligt hvis modparten aktivt undlader at åbne fogedrettens breve i e-boks eller ”gemmer sig” fra stævningsmanden.

Forberedende fogedmøde

Når sagen er blevet forkyndt, indkalder fogeden typisk til et møde mellem fogedretten og parterne, hvor fogedretten vil sikre sig, at sagen ikke kan løses på mindelig vis. Her får parterne også mulighed for at komme med bemærkninger til sagen.

Såfremt lejer er indforstået med at skulle flytte, men bare ikke har gjort dette frivilligt endnu, vil fogedretten ofte fastsætte en dato for udsættelsen og orientere lejer herom. På denne måde får lejer en kort ekstra frist til at fraflytte frivilligt, men hvis lejer alligevel ikke er flyttet, er en udkørende fogedforretning allerede aftalt og sat i kalenderen. Ofte fastsættes datoen så tidligt som muligt. Ventetiden på en udsættelse er meget forskellig fra fogedret til fogedret og kan også afhænge af ferier og perioder for spidsbelastninger. Typisk kan fogedretten fastsætte en dato mellem 2 og 3 uger ud i fremtiden.

Ofte afholdes dette møde blot af en kontorfuldmægtig eller lignende, hvorfor vedkommende sjældent vil kunne tage stilling til juridiske problemstillinger.

Såfremt lejer kommer med indsigelser til ophævelsen, kan indsigelserne ikke blive behandlet til dette møde, idet mødet kun har til formål at afklare de praktiske forhold. Fogeden vil i stedet afslutte mødet og fastlægge en dato for et juridisk fogedmøde, hvor parterne kan præsentere deres argumenter for en jurist.

Mulighed for indsigelser

Når sagen er blevet forkyndt, har modparten mulighed for at komme med indsigelser mod påstanden. Såfremt modparten er repræsenteret af en advokat, vil advokaten typisk lave et processkrift, hvor advokaten redegør for indsigelserne og indleverer processkriftet til fogedretten.

Herefter vil der typisk ske én af to ting:

1) Fogedretten behandler sagen og afholder et juridisk fogedmøde, hvor begge parter får mulighed for at gøre deres argumenter gældende. Til et sådant møde, vil der være meget begrænset mulighed for at føre bevis, og typisk vil fogedretten alene tillade dokumentbeviser og partsforklaringer. Det vil sige, at der almindeligvis ikke tillades vidneafhøringer eller syn- og skøn.

2) Fogedretten afviser at behandle sagen, hvorefter du må anlægge sagen på nu ved boligretten. Får du medhold i sagen i boligretten, vil du efterfølgende kunne starte fogedsagen op på ny – nu med en dom over lejer – hvorefter fogeden vil gennemføre udsættelsen.

Du kan læse mere om tvister om erhvervslejemål i denne artikel.

Forløbet frem til udsættelsen af lejer

Hvis lejer ikke er kommet med indsigelser – eller såfremt retten allerede har behandlet disse – vil der nu være et kort tidsrum, hvor du som udlejer har forskellige pligter, såfremt du ønsker udsættelsen gennemført. Som nævnt ovenfor hjælper fogeden ikke med praktiske foranstaltninger, og du skal derfor selv sørge for, at der rekvireres både låsesmed og flyttemand til selve udsættelsesforretningen.

Du frit vælge den låsesmed, du ønsker, men flyttemanden skal være godkendt af fogedretten, idet flyttemanden skal have en aftale med det lokale politi om opmagasinering af lejers ejendele. Ofte vil retten oplyse dig om, hvilke flyttefirmaer der er godkendt i retskredsen.

Derudover skal du sørge for at undersøge, om der er andre rum, skure eller lignende, som I skal have adgang til på dagen. I så fald skal du vide, hvor disse rum befinder sig, og generelt være bekendt med eventuelle ”særheder” eller udfordringer ved lejemålet.

Selve udsættelsesforretningen

Når dagen er kommet, hvor lejer skal udsættes af lejemålet, skal du naturligvis møde op ved lejemålet på den aftalte tid. Møder du (eller din advokat) ikke op, vil fogeden afvise sagen, uanset om der står flyttefolk og låsesmed parat. Det er således vigtigt, at du sørger for at møde velforberedt op i god tid.

Du kan risikere, at fogeden kræver transport til og fra lejemålet. Nogle fogeder kører selv, mens andre gerne modtager et lift. Mange fogeder ynder selv at køre.

Når låsesmeden har låst op, skal du sammen med flyttefirmaet og fogeden gennemgå lejemålet. Såfremt der er inventar af værdi, kan du med fordel anmode fogeden om at notere udlæg i inventaret.

Låsesmeden skifter efterfølgende nøglerne, og udsættelsen er derefter afsluttet.

Flyttefirmaet vil herefter pakke alt af værdi ned og køre inventaret på politiets lager. Alt uden værdi vil blive smidt ud.

Hvem betaler for det hele?

Det korte svar er lejer – medmindre lejer selvfølgelig får medhold i sine indsigelser mod ophævelsen.

Det mere nuancerede og korrekte svar er, at udlejer lægger ud for alle omkostningerne forbundet med sagen, men kan medtage omkostningerne i sit erstatningskrav mod lejer. Det er naturligvis fint, hvis lejer har en masse penge på kontoen, men ofte har lejerne ingen penge. Det kan betyde, at du som udlejer må bære alle omkostningerne til sagen, og samtidig formentlig ikke har modtaget lejebetalinger i længere tid. 

En typisk fogedsag koster ofte mellem DKK 25.000 – 50.000 ekskl. moms og kan blive dyrere, såfremt sagen er kompliceret, eller lejer kommer med mange indsigelser. Hertil kommer alle omkostningerne til renovering af lejemålet samt ubetalt leje frem til den effektive udsættelse af lejer.

Det er derfor vigtigt, at du som udlejer agerer hurtigt og effektivt, da omkostningerne til sagen kan at blive store.

SelskabsAdvokaterne har speciale i erhvervslejeret, herunder forhold vedrørende ophævelse af en erhvervslejekontrakt, og bistår løbende virksomheder med håndtering og vurdering af lovligheden af ophævelser samt gennemførsel af effektiv udsættelse af lejere.

Du er altid velkommen til at kontakte SelskabsAdvokaterne for en uformel drøftelse af din virksomheds muligheder.

Simon Trolle Markussen

Advokat

45 23 00 10
eller jeg kan kontakte dig senere
Ring mig op

Stephan Margaard Svendsen

Advokatfuldmægtig

45 23 00 10
eller jeg kan kontakte dig senere
Ring mig op
Andet

Regulering af leje i henhold til nettoprisindeks

Generelt Det er vigtigt, at understrege, at der ikke gælder en lovreguleret ret for udlejer til at regulere ...»

Lejers konkurs – Hvad sker der med erhvervslejemålet?

Generelt Når en lejer går konkurs, er det særlig vigtigt for udlejer at reagere hurtigt og rigtigt, ligesom ...»

Goodwill

Goodwill Goodwill er den værdi som en igangværende virksomhed repræsenterer, der ikke udgør fast ejendom, ...»

Afståelse

Afståelse Afståelse er en lejers eller forpagters overgivelse/salg af sit lejemål eller virksomhed til ...»

Udlejer havde ikke ved aftale om pristalsregulering af lejen givet afkald på at kræve lejeregulering til markedsleje

HØJESTERETS DOM afsagt tirsdag den 18. december 2018 Sag BS-10712/2018-HJR (2. afdeling) Coop ...»

Manglende istandsættelse af erhvervslejemål men udlejer havde ikke lidt tab

HØJESTERETS DOM afsagt fredag den 16. november 2018 Sag BS-13497/2018-HJR (2. afdeling) BC Ejendomme, ...»

Vi er medlemmer af