Af Selskabsadvokaterne
Generelt
Tidligere lejere, der har afstået et erhvervslejemål, har ret til at genindtræde i lejekontrakten og erhvervslejemålet, såfremt erhvervslejekontrakten med den lejer, der er afstået til, er ophørt på grund af misligholdelse eller opsigelse fra den nye lejerens side.
Genindtrædelsesretten er reguleret i erhvervslejelovens § 55, stk. 3, men denne bestemmelse er fravigelige, hvorfor man altid skal undersøge, hvad der er aftalt i erhvervslejekontrakten. Det er således muligt at aftale, at der ikke er genindtrædelse eller at der er genindtrædelse under bestemte betingelser, der afviger fra erhvervslejelovens regler herom.
Betingelser for genindtrædelse
Erhvervslejeloven opstiller en række betingelser for genindtrædelse, der som nævnt ovenfor kan fraviges ved aftale mellem parterne.
For det første er det en betingelse, at den tidligere lejer har et tilgodehavende opstået i forbindelse med handelen med den nye lejer, der er afstået til. Tilgodehavendet fra den nye lejerder udløser genindtrædelsesretten skal således vedrører afståelsen. Tilgodehavendet opstår sædvanligvis som led i, at købesummen ikke betales kontant, men helt eller delvist er enten en gæld (kredit) eller en form for earn-out.
For det andet er det en betingelse, at udlejer er underrettet om tilgodehavendet ved afståelsen. Udlejer skal således være vidende om mellemværendet mellem den indtrædende og udtrædende lejer. Det er derfor altid en god ide som udtrædende lejer at give udlejer besked herom straks efter afståelsen, samtidig med at man forbeholder sig retten til at genindtræde.
Det er for det tredje en betingelse, at den tidligere lejer har holdt udlejer underrettet om sin adresse, således at udlejer har mulighed for at give den tidligere lejer meddelelse om genindtrædelsesretten, såfremt denne opstår.
Der er ingen betingelser til størrelsen på den tidligere lejers tilgodehavende, og den tidligere lejer kan således i princippet give henstand med et lille beløb for at opretholde retten til at genindtræde. Der er heller ingen betingelse om, at udlejer skal underrettes om status på tilgodehavendet.
Processen
Når erhvervslejemålet er ophørt på grund af den nye lejers opsigelse eller en af parternes misligholdelse, har udlejer pligt til hurtigst muligt at underrette de tidligere lejere, der kan have en ret genindtræde.
Der er ingen formkrav til underretningen, men denne bør være skriftlig, herunder af bevismæssige årsager.
Underretningen om tidligere lejers genindtrædelsesret skal gives med en frist på minimum 2 uger og maksimum 4 uger til at komme med en tilbagemelding om genindtrædelse ønskes.
Udlejer bør i forbindelse med underretningen samtidig kræve at den pågældende tidligere lejer dokumenterer, at der fortsat er et tilgodehavende til den nuværende lejer som følge af den tidligere lejer.
Genindtrædelsen sker på de gældende vilkår i lejeforholdet, og en tidligere lejer skal således acceptere eventuelle vilkårsændringer, der er sket siden der er sket afståelse af lejemålet.
Hvis flere tidligere lejere ønsker at genindtræde har den lejer der senest har afstået lejemålet førsteret til at genindtræde.
Hæftelsen ved genindtrædelsen
Den tidligere lejer, der genindtræder hæfter for alle restancer, som den nuværende lejer har til udlejer. Dette gælder både lejerestancer, udgifter til udsættelsen af lejer samt udgifter til istandsættelse, hvis lejemålet er misligholdt.
Udlejer kan derfor som udgangspunkt kræve at den genindtrædende lejer betaler alle restancer og udgifter, men det er tilsvarende en forudsætning, at udlejer uden ugrundet ophold foretager sig de nødvendige tiltag der får den nuværende lejer ud af lejemålet således at den genindtrædende lejer kan disponere herover.
Konklusion
Om og i hvilket omfang, der er genindtrædelsesret i et erhvervslejemål afhænger af både erhvervslejeloven, erhvervslejekontrakten og forholdene i øvrigt, hvorfor det kraftigt anbefales, at man kontakter en advokat med speciale i erhvervslejeret, hvis man som lejer eller udlejer står over for en mulig genindtrædelse.
Det anbefales endvidere kraftigt at man som led i udarbejdelsen af en erhvervslejekontrakt nøje overvejer om der skal være genindtrædelsesret og i givet fald under hvilke betingelser. Det er i langt de fleste tilfælde en fordel at tilrette erhvervslejekontrakten til ens specifikke behov og ikke bare ”nøjes” med at falde tilbage på erhvervslejeloven.
Selskabsadvokaterne har speciale i erhvervslejeret, herunder genindtrædelse i erhvervslejemål og bistår løbende udlejere samt lejere, der står over for en genindtrædelse eller en udarbejdelse og indgåelse af en erhvervslejekontrakt.
Du er altid velkommen til at kontakte Selskabsadvokaterne for en uformel drøftelse af dine muligheder i forbindelse med en genindtrædelse eller indgåelse af erhvervslejekontrakt.
