Af Selskabsadvokaterne
Generelt
Det kan være meget svært at afgøre om en aftale er en aftale om forpagtning eller leje af lokaler. Men selvom forskellen kan være svær at få øje på, kan det have store konsekvenser for aftaleparterne - særligt udlejer/bortforpagter skal være opmærksom ved aftaleindgåelsen.
En forpagtningsaftale er en aftale om, at en forpagter overtager driften af en eksisterende virksomhed, hvor der typisk både medfølger lokaler, inventar og personale. En lejeaftale er derimod en aftale om leje af lokaler.
Det er ikke overskriften på aftalen, der afgør om der er tale om et lejeforhold eller en forpagtning, men derimod de faktiske forhold og indholdet i kontrakten, herunder særligt om lejen af lokalerne er den overvejende del af aftaleforholdet.
Hvorfor er forskellen vigtig?
En aftale om leje af erhvervslokaler er omfattet af erhvervslejeloven, herunder de ufravigelige regler i erhvervslejeloven, der beskytter lejer, hvorimod en forpagtningsaftale ikke er omfattet af nogen særlovgivning. En lejer nyder derfor – til forskel fra en forpagter – beskyttelse i forbindelse med f.eks. opsigelse, herunder kan et erhvervslejeforhold, som udgangspunkt kun opsiges under særlige forudsætninger, ligesom lejer har krav på erstatning på grund af opsigelsen. Det er derfor meget centralt for aftaleforholdet, hvorvidt erhvervslejeloven finder anvendelse eller ej.
Nedenfor gennemgås en række forhold, der kan være med til at afgøre, hvorvidt der er tale om en aftale om forpagtning eller en aftale om leje, hvor erhvervslejeloven finder anvendelse.
Er der overtaget en allerede etableret virksomhed?
Da forpagtning netop er en aftale om at overtage driften af en virksomhed, er det naturligvis helt centralt om der er tale om en eksisterende og etableret virksomhed, der overtages, hvor der i den forudgående periode har været en omsætning. Det kan således have betydning for vurderingen, hvor længe virksomheden har eksisteret, og om der har været en reel drift af denne fra bortforpagterens side inden virksomheden forpagtes ud.
Er forpagtningen den væsentligste del af aftalen?
For at en forpagtningsaftale ikke skal være omfattet af erhvervslejeloven, er det en forudsætning, at forpagtningen er den væsentligste del af aftalen. Hvis kontraktens væsentligste elementer og formål er brug af lokaler, medvirker det ikke at aftalen falder uden for erhvervslejelovens område, at parterne har kaldt aftalen en forpagtningsaftale eller at aftalen indeholder yderligere elementer, som f.eks. overtagelse af inventar eller varelager.
Fastsættes afgiften på grundlag af omsætningen i virksomheden?
I en forpagtningskontrakt er det centrale element en hel virksomhed og ikke blot lokaler. I mange forpagtningskontrakter er størrelsen på afgiften (eller lejen) derfor helt eller delvist afhængig af omsætningen eller overskuddet i den forpagtede virksomhed. Såfremt der blot er tale om en fast afgift/leje taler dette derfor for, at kontrakten er omfattet af erhvervslejeloven. Tilsvarende gælder, hvis lejen udelukkende indeksreguleres eller kan reguleres i henhold til markedslejen.
Er der overtaget inventar, varelager m.v.?
Hvis der ikke bare overtages tomme lokaler, men også inventar og varelager, taler dette for, at der er tale om en forpagtningskontrakt og ikke en erhvervslejekontrakt. Når der er tale om en aftale om leje af lokaler, overtager lejer ofte tomme lokaler, som lejer selv indretter til sin virksomheds formål. Hvis der overtages en indrettet restaurant, café eller lignende med inventar, varelager, ordrebog, kundelister m.v. taler dette således for at der er tale om forpagtning.
Er der ansat personale i den forpagtede virksomhed?
I en etableret virksomhed, der er i drift er der ofte ansatte medarbejdere, hvorfor det taler for at der er tale om en forpagtningsaftale, hvis der som led i aftalen overtages personale. Det er ikke en forudsætning for en forpagtningsaftale, at der overtages medarbejdere, men det er en klar indikation af, at der er tale om en forpagtningsaftale og ikke en erhvervslejekontrakt.
Indeholder kontrakten bestemmelser der ikke kan indeholdes i en lejeaftale?
Et sidste element, som domstolene lægger vægt på ved bedømmelsen, er hvorvidt aftalen indeholder bestemmelser, der ikke kan indeholdes i en erhvervslejekontrakt. Elementer, der kan indeholdes i en erhvervslejekontrakt kan f.eks. være indeksreguleret leje, betaling af goodwill, brugsret til driftsmidler, overtagelse af inventar m.v., hvorfor dette ikke alene medfører, at der er tale om en forpagtningsaftale.
Konklusion
Hvorvidt der er tale om en forpagtningsaftale eller en lejeaftale afhænger i høj grad af de faktiske forhold og tillige af indholdet i aftalen, og det vil derfor altid være et konkret skøn. Men udfaldet af om der er tale om en forpagtningsaftale eller en lejeaftale kan have stor betydning for parterne. Det er derfor vigtigt at afklare om der er tale om en forpagtningsaftale eller lejeaftale. Særligt for Bortforpagteren/udlejer er det vigtigt at afklare dette forhold inden aftalen indgås.
Selskabsadvokaterne har speciale i erhvervslejeret og forpagtningsaftaler, herunder vurderingen af hvilken type aftaleforhold der er tale om i den konkrete situation.
Du er altid velkommen til at kontakte SelskabsAdvokaterne for en uformel drøftelse af din virksomheds konkrete situation og muligheder.
