Af Selskabsadvokaterne
Generelt
Når lejer og udlejer indgår en erhvervslejekontrakt, er der sjældent uenighed om, hvilke arealer erhvervslejemålet omfatter. Det er derfor også sjældent, at lejer og udlejer tillægger opgørelsen og beskrivelsen heraf den store betydning ved indgåelsen af erhvervslejekontrakten.
Ikke desto mindre kan erhvervslejekontraktens definition og formulering af det lejede areal have stor betydning i senere forhold og tvister mellem lejer og udlejer. Det er derfor vigtigt, at både udlejer og lejer er opmærksomme på, hvad der aftales om det lejede areal, herunder særligt hvordan arealer opgøres. Det er således vigtigt, om der er tale om en fast aftale, eller om der kan ske en senere opmåling og præcisering/ændring af arealets størrelse.
Hvordan opgøres erhvervslejemålets areal?
Der er i princippet aftalefrihed for udlejer og lejer af et erhvervslejemål til at aftale lige hvad der ønskes vedrørende erhvervslejemålets arealer. Såfremt udlejer og lejer er enige om, at erhvervslejemålet er 300 m2 uanset forholdene i øvrigt, er det derfor denne aftale, der skal lægges til grund. Dette uanset om erhvervslejemålet efter en opmåling i virkeligheden er større eller mindre.
Udlejer og lejer kan også aftale, at erhvervslejemålet er estimeret til f.eks. 300 m2, men ved tvister herom skal der foretages en endelig opmåling. I sådanne tilfælde kan man f.eks. henholde sig til det i tingbogsattesten eller BBR anførte areal og vedlægge disse attester som bilag til erhvervslejekontrakten.
Udlejer og lejer kan tillige aftale, at erhvervslejemålets areal skal opgøres i henhold til arealbekendtgørelsen (Bekendtgørelse om beregning af arealet af boliger og erhvervslokaler). Arealbekendtgørelsen opstiller en række standarder for opgørelse af arealer i bl.a. erhvervslokaler.
Da der er så vid aftalefrihed på dette område, er det meget vigtigt, at både udlejer og lejer ved erhvervslejekontraktens indgåelse gør sig klart, hvad der ønskes aftalt, og hvad der er mest optimalt i fremtidige tænkte situationer. På denne måde kan både udlejer og lejer minimere risikoen for uhensigtsmæssige tvister.
Aftalen om arealets størrelse kan have stor betydning. Særligt, hvis der også er adgang til en senere regulering til markedslejen. I disse tilfælde vil der typisk blive fastsat en markedsleje ud fra en kvadratmeterpris, hvorfor det har stor betydning, om parterne er ”enige” om, hvordan arealet beregnes, og tillige hvordan det i sidste ende fastsættes.
Inddeling i arealer
Da forskellige typer af arealer ofte har forskellig værdi, inddeles erhvervslejemål ofte i primære og sekundære arealer. Det kan f.eks. være kontorarealer og lagerarealer. Dette skaber som udgangspunkt et godt overblik og en klar aftale, men både udlejer og lejer skal være opmærksomme på, at inddelingen f.eks. senere kan danne grundlag for fastsættelsen af markedslejen ved en markedslejereguleringssag.
Parterne skal derfor være meget opmærksomme på denne inddeling, og om den er acceptabel i forhold til risikoen for en senere regulering af lejen. Dette særligt i forhold til, at primære arealer kan stige mere i værdi end sekundære arealer. Opdelingen kan derfor gøre det nemmere for udlejer at komme igennem med en markedslejeforhøjelse, hvis fordelingen er til udlejers fordel, men den modsatte situation kan også sagtens opstå, da det afhænger meget af den konkrete situation og opdeling samt markedets udvikling.
Konklusion
SelskabsAdvokaterne har speciale i erhvervslejeret, herunder udarbejdelse og fortolkning af erhvervslejekontrakter. Vi kan tillige hjælpe dig med at vurdere og føre sager om fastsættelse af arealerne i erhvervslejemålet, herunder ved en markedslejereguleringssag eller lignende.
Du er altid velkommen til at kontakte SelskabsAdvokaterne for en uformel drøftelse af dine og din virksomheds muligheder.
