Af Selskabsadvokaterne
Typisk starter mange nye virksomheder i lejede lokaler, men også mange veletablerede virksomheder driver virksomhed fra lejede lokaler. Erhvervslejekontrakten er derfor en afgørende faktor både for lejeren og udlejeren. Da der er tale om erhvervsforhold, har parterne frit aftalespil. Men er intet aftalt, giver erhvervslejeloven også rettigheder og forpligtelser, som typisk kan være de vigtigste.
Man hører tit om at udlejere snyder lejerne og tjener "kassen". Udsagn som for høj leje, nye og strengere vilkår fra udlejers side eller ligefrem annullering af erhvervslejekontrakten fra udlejers side ses ofte i pressen.
Hvorvidt den optimale erhvervslejeaftale er indgået eller ej, afhænger af mange komplekse forhold. Til dels kræver det at parterne, specielt lejeren, har gjort sig sine ønsker, behov og formål klar. Det er også vigtigt at have afklaret, om virksomheden varigt skal benytte dette lejemål, og eller om man skal se sig om efter noget andet og måske bedre.
Specielt ved indgåelsen og inden underskrivelsen af erhvervslejekontrakten er det vigtigt at regulere parternes aftaler og ønsker. Hvis der først er skrevet under, er det meget svært at komme med sine ændringer, idet medkontrahenten vil være tilbøjelig til at henvise til underskriften og dennes binding.
Herudover er der en række forhold, som de fleste virksomheder typisk med fordel skal tage vare på i god tid. Man bør i erhvervslejekontrakten f.eks. tage stilling til håndteringen af eventuelle forbedringer/istandsættelsesudgifter, og hvis virksomheden er personligt drevet, bør man som minimum sikre sig mulighed for afståelse af lejemålet ved et generationsskifte af virksomheden.
Såfremt man overvejer et salg og/eller generationsskifte af virksomheden inden for den nærmeste fremtid, bør man have fokus på, hvorledes virksomhedens erhvervslejekontrakt er udformet. Prisen for hele virksomheden kan ændre sig markant alt efter vilkårene i erhvervslejekontrakten.
Et særligt emne i mange erhvervslejekontrakter er spørgsmålet om lejens størrelse og regulering af denne. Både udlejer og lejer har - hvis andet ikke aftales - krav på at få reguleret lejens størrelse svarende til markedslejen, hvorved faktorer som beliggenhed, anvendelse, kvalitet og størrelse inddrages for fastsættelsen af lejen.
Ved genforhandlingen af erhvervslejekontrakten er det især vigtigt, at nye vilkår og krav ikke gennemføres uden reelt at forholde sig til vilkårene, vurdere hvilken betydning de vil medføre, og om de overhovedet har relevans for erhvervslejeforholdet. Hvis der er tale om en sund virksomhed, vil udlejer typisk fremsætte strenge krav, idet udlejer kan se, at lejer næsten vil betale "hvad som helst" for at blive.
Det er vigtigt at få afdækket erhvervslejekontraktens styrker og svagheder, idet et erhvervslejemål typisk udgør virksomhedens fysiske forudsætning eller identitet.
Uanset om du er ved at skulle indgå en ny erhvervslejekontrakt, eller om du har en bestående erhvervslejekontrakt, der eventuelt kan/skal genforhandles, bør du sætte dig grundigt ind i lejekontraktens konsekvenser - både på kort og langt sigt. Kun hvis du kender risiciene, kan de håndteres og elimineres.
