Af Selskabsadvokaterne
De fleste af erhvervslejelovens bestemmelser kan fraviges, da der i vid udstrækning er aftalefrihed mellem lejer og udlejer i forbindelse med indgåelse af erhvervslejekontrakter.
En udlejer ønsker i de fleste tilfælde en så udlejer-venlig erhvervslejekontrakt som muligt, der sikrer udlejeren bedst muligt. Udlejer vil derfor typisk fravige en del af erhvervslejelovens bestemmelser.
Nedenfor kan du læse om, hvordan du som udlejer kan sikre dig selv bedst muligt ved indgåelse af en erhvervslejekontrakt, og hvilke forhold du bør overveje.
Uopsigelighed
Du bør overveje om erhvervslejekontrakten skal være uopsigelig for lejer i en bestemt periode. På den måde sikrer du dig en fast indtægt gennem en længere periode og undgår hyppig udskiftning af lejere.
Depositum
Depositum er udlejers sikkerhed for at lejer opfylder sine forpligtelser i henhold til kontrakten i forbindelse med fraflytning. Jo større depositum lejer indbetaler, jo bedre er du sikret ved lejers fraflytning.
Krav til lejer ved indflytning
Det kan aftales, at lejer skal udføre bestemte istandsættelsesarbejder i lejemålet ved indflytning. Det er en fordel for udlejer, at lejer investerer i lejemålet og forbedrer dette for egen regning. Det er dog en god idé, at vedlægge en udspecificeret projektbeskrivelse af arbejderne som bilag til erhvervslejekontrakten, så der er klarhed over hvad der er aftalt.
Udgifter ud over lejen
Du skal huske at angive det, hvis der er udgifter lejer skal betale ud over lejen. Dette kan f.eks. være forbrugsudgifter eller driftsudgifter. Udgifterne bør udspecificeres i et bilag til erhvervslejekontrakten, så du er sikker på, at du opfylder erhvervslejelovens specifikationskrav.
Nettoprisindeksregulering
Ved at indsætte en klausul om nettoprisindeksregulering sikrer du dig en årlig lejestigning. Du kan skrive ind, at lejen som minimum reguleres med f.eks. 3% årligt.
Afståelse
Du bør overveje hvorvidt lejer skal have ret til at afstå lejemålet. Det er muligt at aftale, at lejer ikke har afståelsesret, men det skal specifikt fremgå at erhvervslejelovens § 55 er fraveget.
Det er ligeledes muligt at aftale begrænsninger til afståelsesretten ved f.eks. at skrive ind, at du som udlejer har ret til at regulere lejen og eventuelt andre kontrakts vilkår ved en afståelse. Derudover bør du overveje hvorvidt lejer skal tildeles genindtrædelsesret.
Fremleje
Du kan begrænse lejers muligheder for at fremleje lejemålet enten ved at kræve, at du som udlejer skal godkende fremlejetager eller ved helt at forbyde fremleje af lejemålet.
Markedslejeregulering
Efter erhvervslejelovens § 13 har både lejer og udlejer mulighed for at kræve lejen reguleret til markedslejen efter 4 år. Du bør overveje om det kun skal være dig, der kan kræve lejen reguleret i opadgående retning. Derudover kan du skrive ind i erhvervslejekontrakten, at reguleringen ikke fordeles over 4 år, men træder i kraft i sin helhed på det tidspunkt, forhøjelsen er varslet til.
Vilkårsændringer
Efter erhvervslejelovens § 14 kan det aftales, at udlejer kan kræve vilkårsændringer 8 år efter lejeperiodens begyndelse. Du bør overveje at få indført en bestemmelse i erhvervslejekontrakten om, at du har ret til dette. Hvis du har ret til at kræve vilkårsændringer betyder det, at du efter 8 år f.eks. kan kræve lejens størrelse ændret eller ændre i lejemålets arealer. Hvis du ikke kan blive enig med lejer om de ændrede vilkår efter en forhandling, vil du kunne opsige lejemålet.
Vedligeholdelsesforpligtelse
Du bør sikre dig, at lejer vedligeholder så meget som muligt f.eks. også vinduer, ruder og udvendige døre.
Krav ved fraflytning
Det er vigtigt, at du udspecificerer, hvilken stand lejemålet skal afleveres i ved fraflytning. Fra udlejers perspektiv vil det være mest optimalt, at lejemålet afleveres nyistandsat, ryddet og rengjort. Hvis du kræver, at lejemålet skal afleveres i samme stand som ved indflytning, er det vigtigt at denne stand dokumenteres med beskrivelser og billeder i en indflytningsrapport.
Reetablering
Hvis du giver lejer lov til at lave forandringer i det lejede, bør du overveje at kræve, at lejer reetablerer lejemålet inden fraflytning, hvis forandringen ikke er til gavn for dig ved senere genudlejning.
Kapitalisering af istandsættelsesforpligtelsen
Ofte skrives det ind i erhvervslejekontrakten, at udlejer kan kræve, at værdien af de istandsættelses- og reetableringsforpligtelser der påhviler lejer i forbindelse med fraflytning, kan konverteres til et beløb som betales kontant af lejer til udlejer. Du kan også overveje at afskære lejer fra selv at istandsætte lejemålet ved fraflytning.
Erstatning ved opsigelse
Hvis erhvervslejemålet ikke er erhvervsbeskyttet, bør du som udlejer overveje, at fravige erhvervslejelovens § 66 om lejers ret til erstatning ved opsigelse.
Ansvarsbegrænsning
Du kan skrive ind i erhvervslejekontrakten, at dit ansvar er begrænset til f.eks. 3 måneders leje, hvis du er skyld i, at der opstår skader på lejers inventar eller lejers ejendele i øvrigt.
Selvskyldnerkaution
Du bør overveje om du ønsker yderligere sikkerhedsstillelse fra lejer i form af en selvskyldnerkaution. Ved en selvskyldnerkaution kan du som udlejer kræve betaling fra kautionisten, så snart lejer misligholder sin betalingsforpligtelse overfor dig.
Vores bistand
Hos Selskabsadvokaterne er vi specialister i erhvervslejeret og har mange års erfaring med at rådgive udlejere i forbindelse med indgåelse af erhvervslejekontrakter. Har du brug for rådgivning er du meget velkommen til at kontakte os på tlf. 45 23 00 10 eller per e-mail, advokat@selskabsadvokaterne.dk
