Af Selskabsadvokaterne
Har du en virksomhed, som drives fra lejede lokaler? Og overvejer du at sælge virksomheden eller at afstå (sælge) erhvervslejemålet? Så skal du være særligt opmærksom på reglerne i erhvervslejeloven om afståelse af erhvervslejemål og tillige nøje gennemgå, hvad der er aftalt i erhvervslejekontrakten med din udlejer.
De gældende regler om afståelse
Som udgangspunkt har man som lejer i henhold til erhvervslejelovens § 55 ret til at afstå sit erhvervslejemål. Af bestemmelsen fremgår bl.a., at lejeren har ret til at lade en anden lejer inden for samme branche fortsætte lejeforholdet på uændrede lejevilkår (afståelsesret), medmindre udlejeren har vægtige grunde, herunder den indtrædende lejers økonomi eller branchekendskab, til at modsætte sig dette.
Det er vigtigt at være opmærksom på, at bestemmelsen er fravigelig, hvorfor der i erhvervslejekontrakten kan være aftalt yderligere betingelser eller en nærmere proces for afståelsen. Afståelsesretten kan også være fraveget helt, så der ikke er ret til afståelse.
Virksomhedsoverdragelse ctr. afståelse
Erhvervslejelovens § 55 forholder sig alene til en regulær afståelse og ikke til overgang af kapitalandele (aktier eller anparter), bestemmende indflydelse eller udskiftning af ledelsen i et selskab – f.eks. et ApS, A/S eller IVS. Dette var et bevidst valg ved udarbejdelsen af erhvervslejeloven, idet man også i checklisten opfordrer udlejer til at forholde sig hertil i erhvervslejekontrakten, hvis der skal gælde regler/begrænsninger i forhold til disse særlige situationer, som dog ofte er relevante i praksis.
Da et kapitalselskab (ApS, A/S eller et IVS) er en selvstændig juridisk person, uanset hvem der ejer kapitalandelene og har stemmeretten, vil udgangspunktet være, at en senere overgang af kapitalandele, bestemmende indflydelse eller udskiftning af ledelse ikke kan sidestilles med en afståelse, og derfor ikke kan anfægtes af udlejer.
Sagt med andre ord, så kan du som lejer godt sælge virksomheden (anparterne/aktierne), uden at dette er en afståelse, og uden at dette er i strid med erhvervslejekontrakten og/eller kræver udlejers godkendelse.
Det er naturligvis vigtigt, at der ikke er aftalt forbud herimod i erhvervslejekontrakten, eller at erhvervslejelovens regler om afståelse ikke er fraveget helt.
Det er også vigtigt, at det er kapitalselskabet, der står som lejer.
Det er vigtigt, at der de facto sker og aftales et salg af kapitalandelene (anparter/aktier) og ikke et salg af aktiverne i selskabet (hvor kapitalselskabet er sælger), da et aktiv-salg er en afståelse. Dette kan bedst beskrives ved at se lejekontrakten som et selvstændigt aktiv, der kan overdrages på lige fod med f.eks. inventar, it-udstyr og produktionsanlæg.
Særlige forhold
Der kan være aftalt særlige forhold i erhvervslejekontrakten, der alligevel gør det svært at lave en overdragelse af kapitalandelene uden udlejers accept.
Såfremt der f.eks. er aftalt selvskyldnerkaution, kan der være en udfordring hermed, da udlejer i princippet så skal acceptere, at denne slettes eller overgår til en anden. Alternativt vil kautionen stadig gælde for den tidligere ejer af kapitalselskabet, hvilket man sjældent er interesseret i.
Der kan også være andre konkrete særlige forhold, hvorfor man altid skal forholde sig nøje til erhvervslejekontraktens indhold.
Forhold ved udarbejdelse og indgåelse af erhvervslejekontrakt
Når du udarbejder og/eller indgår en erhvervslejekontrakt, er det både som lejer og udlejer utroligt vigtigt at forholde sig til, hvilke regler der skal gælde i forbindelse med lejers afståelse og virksomhedsoverdragelse. Dette særligt, fordi erhvervslejelovens regler er meget sparsomme. Man skal forholde sig til, om der skal være ret til afståelse? Skal en virksomhedsoverdragelse (salg af kapitalandele) sidestilles med en afståelse? Skal udlejer have forkøbsret? Hvad skal processen være? Hvornår og hvor hurtigt skal udlejer godkende en afståelse eller salg?
Såfremt du har spørgsmål til afståelse eller ønsker rådgivning og sparring om din konkrete situation, er du altid velkommen til at kontakte Selskabsadvokaterne til en uforpligtende og uformel snak herom. Vi er specialister i erhvervslejeret, herunder afståelse af erhvervslejemål.
