Af Selskabsadvokaterne
Generelt
Som udgangspunkt bør alle forhold, der aftales mellem en udlejer og en lejer af et erhvervslejemål, aftales i selve erhvervslejekontrakten. Det kan dog være nødvendigt at vedlægge enkelte bilag til en erhvervslejekontrakt. Dette kan f.eks. være plantegning, indflytningsrapport eller andre dokumenter, der ikke lader sig inkorporere i selve kontrakten.
Hvis der vedlægges og henvises til bilag i erhvervslejekontrakten, er det for det første en god ide at afslutte erhvervslejekontrakten med en udtømmende liste over, hvilke bilag, der er en del af aftalegrundlaget, således at der ikke kan opstå tvivl herom. For det andet er det vigtigt, at bilagene også udarbejdes og udleveres sammen med selve erhvervslejekontrakten. Såfremt der underskrives digitalt, kan bilagene med fordel fremsendes pr. e-mail sammen med den underskrevne kontrakt.
Hvilke bilag kan og bør vedlægges?
Det er stort set altid en god ide at vedlægge en plantegning over ejendommen, hvor det areal, der er udlejet, er tydeligt markeret. Ved at vedlægge e plantegning er der en meget mindre risiko for, at der opstår tvivl om, hvilke arealer der er omfattet af erhvervslejemålet. Det er også en god ide at markere eventuelle fællesarealer på plantegningen, så der heller ikke opstår tvivl herom.
Udlejer kan desuden med fordel vedlægge den af Erhvervsstyrelsen udarbejdede checkliste til erhvervslejeloven. Det, at udlejer vedlægger denne til erhvervslejekontrakten som bilag, gør, at udlejer herved oplyser lejer om en række forhold i erhvervslejeloven, således at lejer ikke efterfølgende kan påberåbe sig, at man som lejer og den svage part i aftaleforholdet er blevet vildledt.
Det er også en rigtig god ide at få udarbejdet en indflytningsrapport i forbindelse med, at lejer overtager erhvervslejemålet. Hvis denne udarbejdes, bør den også vedlægges som bilag. I indflytningsrapporten kan noteres, i hvilken stand lejemålet er overtaget, herunder om det er overtaget som angivet i erhvervslejekontrakten.
Hvis det er aftalt, at udlejer eller lejer skal foretage særlige indretninger eller istandsættelser inden eller i forbindelse med overtagelsen, er det tillige en god ide, at specifikation over disse vedlægges som bilag. Det kan være alt lige fra byggetilladelser, arkitekttegninger, tilbud fra håndværkere m.v. På denne måde er der f.eks. mindre risiko for, at der opstår tvivl om, hvilke ændringer udlejer har godkendt (eller lovet at lave).
Det kan tillige være relevant og en god ide at vedlægge ejendommens energimærkerapport som bilag til erhvervslejekontrakten, hvis ejendommen vel og mærke er omfattet af pligten til at udarbejde energimærke. Lejer har som udgangspunkt pligt til at få energimærkerapporten udleveret, såfremt ejendommen er omfattet af pligten.
Hvis der er tale om et fremlejeforhold, kan det endvidere være relevant at vedlægge hele eller uddrag af hovedlejekontrakten, som fremlejegiver har indgået med sin egen udlejer.
Tillæg (allonger) til erhvervslejekontrakt
Ud over bilag til en erhvervslejekontrakt kan der tillige være tillæg til en erhvervslejekontrakt eller såkaldte allonger. Dette gælder ikke ved nye erhvervslejekontrakter, men ved ældre erhvervslejekontrakter, der er blevet afstået, ser man typisk at der er op til flere tillæg til erhvervslejekontrakten. Tillæggene indgås typisk i forbindelse med selve afståelsen, men kan også indgås i andre tilfælde, hvor der f.eks. har været forhandling om markedslejeniveauet for lejemålet og der er indgået forlig herom.
Selvom tillæg der er indgået i forbindelse med en afståelse typisk kun vedrører afståelsen, er det vigtigt at gennemgå dem nøje, da det ikke er ualmindeligt, at der i forbindelse med en afståelse bliver forhandlet om de øvrige vilkår i erhvervslejekontrakten og dermed at der bliver tilføjet enkelte ændringer til erhvervslejekontrakten i tillægget.
Konklusion
Selskabsadvokaterne har speciale i erhvervslejeret, herunder udarbejdelse og vurdering af erhvervslejekontrakter. Vi bistår løbende virksomheder som skal indgå eller udarbejde erhvervslejekontrakter og har mange års erfaring hermed.
Du er altid velkommen til at kontakte Selskabsadvokaterne for en uformel drøftelse af dine og din virksomheds muligheder.
