kontrakt_470_250

Opsigelse af erhvervslejemål

Resumé

Det sædvanlige opsigelsesvarsel til et erhvervslejemål fandtes ikke at være længere end 6 måneder, hvorfor konkursboet blev frifundet for udlejers krav. Konkursboet blev endvidere frifundet for erstatningskrav efter konkurslovens § 61, stk. 3, for tab ved, at opsigelsen af lejemålet var sket med forkortet varsel.

Dom i sagen P-12-12

K/S Blegdammen Køge
(Advokat Dan Terkildsen v/
advokatfuldmægtig Sebastian Lysholm Nielsen)

mod

Amagerbanken Aktieselskab u/konkurs
(Advokat Boris K. Frederiksen v/
advokatfuldmægtig Paw Fruerlund Jensen)

Indledning

Sagen drejer sig om, fra hvilket tidspunkt et forkortet opsigelsesvarsel for et erhvervslejemål i medfør af konkurslovens § 61, stk. 1, løber og om længden af et sædvanligt eller rimeligt opsigelsesvarsel for det pågældende lejemål.

Sagen drejer sig endvidere om, hvorvidt udlejeren efter konkursboets opsigelse af lejemålet i medfør af konkurslovens § 61, stk. 1, er berettiget til erstatning i medfør af konkurslovens § 61, stk. 3.

Påstande

Sagsøgeren, K/S Blegdammen Køge (herefter kaldet Blegdammen) har nedlagt følgende påstande:

Påstand 1) Sagsøgte, Amagerbanken Aktieselskab under konkurs (herefter kaldet boet) tilpligtes at anerkende, at Blegdam-mens krav i henhold til konkurslovens § 97 for leje i perioden 1. april 2011 til udløbet af opsigelsesperioden efter foretaget konkursregulering i medfør af konkurslovens § 61, stk. 1, den 30. april 2013 for det omhandlede lejemål beløber sig til 1.883.391 kr. inkl. moms, subsidiært til et af skifteretten fastsat mindre beløb.

Påstand 2) Boet tilpligtes at anerkende, at Blegdammens krav i henhold til konkurslovens § 97 på erstatning i medfør af konkurslovens § 61, stk. 3, som følge af konkursregulering for det omhandlede lejemål udgør 5.636.871 kr., subsidiært et af skifteretten fastsat mindre beløb.

Blegdammens samlede krav er begrænset til i alt 6.219.910 kr., svarende til det beløb, som er anmeldt i konkursboet.

Boet har nedlagt påstand om frifindelse over for begge påstande.

Oplysningerne i sagen

I 2007 planlagde Blegdammen opførelse af et større areal med butikslejemål og kontorlejemål i centrum af Køge. Blegdammen og Amagerbanken Aktieselskab (herefter kaldet Amagerbanken) indledte drøftelser om Amagerbankens mulige leje af nogle af de kommende lokaler. Den 13. juni 2008 skrev Flemming F. Nielsen på vegne af Blegdammen en mail til Allan Ottsen fra Amagerbanken vedrørende parternes kommende aftale. Af mailen fremgår det blandt andet:

"... 4. For en god ordens skyld skal jeg anføre, at der er visse af jeres kommentarer i mailen af 3. juni 2008, som vi ikke kan imødekomme. Det er bl.a. følgende forhold, som for os ikke kan forhandles: ... Vi kan kun acceptere en uopsigelighed på 10 år fra lejers side (aftalens pkt. 3.7), ikke en kortere periode, som ønsket af jer. ... For så vidt angår punkt 4 ovenfor er det forhold, som vi ikke er indstillet på at fravige. Samtidig er vi under tidspres fra en anden potentiel banklejer, der ønsker at komme ind i bebyggelsen (opstillet deadline med hensyn til svar m.m.). Jeg er derfor nødt til at anmode dig om en hurtig tilkendegivelse af, om Amagerbanken er indstillet på at forhandle en lejekontrakt på baggrund af vores stillingtagen i pkt. 4 ovenfor. Hvis vi ikke har en sådan tilkendegivelse på torsdag den 19. juni 2008, er vi nødt til at indlede realitetsdrøftelser med den anden potentielle banklejer (tidsfristen udløber), hvorfor vi herefter ikke kan opretholde Amagerbankens hidtidige eksklusivitet på forhandlinger om lejekontrakt. Jeg beklager dette, men vi er ikke i en situation, hvor vi kan tillade os at risikere at miste en potentiel lejer, der uopfordret har tilkendegivet at ville indgå lejeaftale på attraktive vilkår ...".

Den 4. juli 2008 indgik Blegdammen og Amagerbanken en erhvervslejekontrakt vedrørende det omhandlede lejemål. Af kontrakten fremgår det blandt andet:

"... § 1 Parterne og det lejede

1.1 Mellem K/S Blegdammen, Køge … (I det følgende kaldet Udlejer) og Amagerbanken ... (I det følgende kaldet Lejer) er der d.d. indgået følgende betingede erhvervslejekontrakt vedrørende lejemålet. bebyggelsen:

Torvebyen, Køge, bygning 12, lejemål nr. 12_E.01

beliggenhed: Blegdammen 10, blok 12, Køge ...

1.2 Det lejede er foreløbigt opgjort til 375 m2 bruttoetageareal på grundlag af den som bilag 1 vedlagte plantegning og reglerne i Bekendtgørelse nr. 311 af den 27. juni 1983 om beregning af arealet af bolig og erhvervslokaler ...

2.1 Det lejede skal anvendes til drift af bankvirksomhed og må ikke uden Udlejers skriftlige samtykke anvendes til andet formål.

2.2. Lejer er forpligtet til i hele lejeperioden at benytte det lejede i sin fulde udstrækning til den anvendelse, der er benævnt ovenfor. Såfremt Lejer tilsidesætter denne pligt, er Lejer erstatningsansvarlig overfor Udlejer for tab Udlejer måtte lide som følge heraf, fx. i form af eventuel mistet afskrivningsret ...

3.1 Lejemålet forventes at træde i kraft den 1.2.2010 ...

3.6 Lejer kan opsige lejemålet med et varsel på 6 måneder til fraflytning ved udgangen af en måned.

3.7 Lejer kan dog tidligst opsige lejemålet til fraflytning 10 år efter den faktiske ikrafttrædelsesdag for lejemålet.

3.8 Udlejer kan opsige lejemålet efter erhvervslejelovgivningens til enhver tid gældende regler, for tiden Erhvervslejelovens § 61, stk. 2.

3.9 Varsel ved opsigelse fra Udlejers side er 6 måneder til fraflytning ved udgangen af en måned. Opsigelsesvarslet er dog 1 år, når opsigelse sker, fordi Udlejer selv ønsker at benytte det lejede.

3.10 Udlejer kan dog tidligst opsige lejemålet til fraflytning 10 år efter den faktiske ikrafttrædelsesdag for lejemålet jf. §§ 3.1 - 3.3. ...

6.1 Lejemålet overtages nyopført og nyindrettet i overensstemmelse med plantegninger og indretningsbeskrivelse, jf. bilag 1 og 4 ...

§ 7 Årslejen og dens betaling

7.1 Den årlige leje andrager kr. 937.500,00 og kan specificeres således:

Stueetage 375 m2 á kr. 2.500,00 kr. 937.500,00

I alt Kr. 937.500,00

Den årlige leje reguleres i overensstemmelse med den endelige opmåling af lejemålet jfr. § 1.2, med virkning fra ikrafttrædelsestidspunktet.

7.2 Årslejen erlægges forholdsmæssigt kvartalsvis forud hver den 1. januar, 1. april, 1. juli og 1. oktober, første gang ved lejeforholdets ikrafttræden forholdsmæssigt til udløbet af det pågældende kvartal.

§ 8 Depositum

8.1 Ved lejekontraktens underskrift stiller Lejer en bankgaranti på anfordringsvilkår fra et anerkendt dansk pengeinstitut for et depositum svarende til 6 måneders leje (sikkerhedsstillelse), jf. bilag 5 - paradigma til sikkerhedsstillelse. Bankgarantien erstattes af et tilsvarende kontant depositum på ikrafttrædelsestidspunktet. Depositum forrentes ikke over for Lejer …

§ 10 Driftsudgifter

10.1 Udover årslejen betaler Lejer til Udlejer driftsudgifter i form af Udlejers bidrag (som ejer af ejerlejligheden) til E/F Torvebyen V, Udlejers bidrag til G/F Torvebyen samt de ejerlejligheden påhvilede skatter og afgifter, idet Lejer dog ikke betaler Udlejers bidrag til ejerforeningen til udvendig vedligeholdelse af ejendommen, jfr. § 14.1 ..."

Der blev udarbejdet en lejemålsbeskrivelse for lejemålet. Parterne er enige om, at der ved sammenligning mellem det omhandlede lejemål og et standard butikslejemål i bebyggelsen som ekstra indretning i det omhandlede lejemål var akustikdæmpende systemlofter, indvendigt vindfang, belysning svarende til 400 lux, 13 bokse i gulvet til telefon, it og strøm samt et standard aircondition anlæg.

I løbet af 2010 meddelte Amagerbanken Blegdammen, at Amagerbanken muligvis ikke selv ville benytte det lejede lokale.

Den 12. august 2010 sendte Allan Becker på vegne Blegdammen en mail til Jørgen Brændstrup i Amagerbanken. Af mailen fremgår det blandt andet:

"… Blot for en god ordens skyld bekræftes vores aftale om:

Vi søger nu bredt at få udlejet filialen til anden side.

Indtil da disponerer vi selv over facedearealet til en midlertidig "Boligbutik" for vores salg af boliger i Torvebyen, for herved ikke at få tomme lokaler udadtil. Denne disposition ændrer ikke på lejebetaling og andre vilkår i lejeaftalen. Jeg ved der er berammet en overtagelsesforretning i den nærmeste fremtid, som selvfølgelig kører videre. Til din orientering har vi drøftelser med nogle israelske forretningsfolk, der allerede har investeret i nogle mindre butikscentre i Danmark og som har et investeringsmål på 10 til 20 stk. alt efter størrelsen af det enkelte center. Såfremt banken er involveret i nogle centre eller forventer at komme i besiddelse af sådanne må du gerne give mig et vink …"

Den 6. september 2010 blev der afholdt lejemålsoverdragelseforretning. Parterne var enige om, at der manglede færdiggørelse af nogle arbejder, ligesom Amagerbanken ønskede en del ekstra ydelser i lejemålet, som banken skulle betale for. I den forbindelse udarbejdede Anders Nielsen på vegne Blegdammen en opgørelse, hvoraf Amagerbankens yderligere ønsker blev opstillet, ligesom de uafsluttede færdiggørelsesarbejder blev oplistet. Af listen fremgår, at de ekstra ydelser, som Amagerbanken ønskede, kunne opgøres til 252.250 kr. inkl. moms, mens de ikke færdiggjorte arbejder kunne opgøres til 525.000 kr. inkl. moms.

Den 10. september 2010 blev den bankgaranti, som var stillet som depositum for lejemålet, erstattet af Amagerbankens betaling af depositum med 585.937,50 kr.

I løbet af december 2010 korresponderede Anders Nielsen på vegne Blegdammen og Finn Christensen på vegne Amagerbanken om lejemålet. Af den løbende mailkorrespondance fremgår det blandt andet:

"… 2. december 2010 ...

Hej Anders

Endnu engang ..... Jeg har stadig ikke forstået det helt. Er det rigtig forstået at hvis vi siger ja til at få udført de resterende arbejder skal vi betale kr. 201.800, + moms. (Dette under forudsætning af at de resterende arbejder som ikke er igangsat under budgettet som udlejer betaler). Hvis vi ikke ønsker at færdiggøre får vi kr. 218.200,- + moms retur.

Kan jeg få en endelig bekræftelse på at jeg har forstået det korrekt. …

Finn Christensen … "

"… 2. december 2010 …

Hej Finn

Ja det er korrekt og hermed bekræftet.

..."

"… 22. december 2010 ...

Hej Anders

Jeg havde sammen med min direktør Allan Ottsen, møde med Thomas og Flemming Nielsen, angående Køge, videre udlejning og færdiggørelse af lejemålet. Vi blev enige om ikke, at færdiggøre projektet, da det højst sandsynligt skal bygges om når der skal en ny lejer ind ...".

Den 3. januar 2011 betalte Amagerbanken leje for 1. kvartal 2011 med 319.914,66 kr. inkl. moms.

Ved dekret af 7. februar 2011 blev Amagerbanken taget under konkursbehandling. En af boets kuratorer meddelte ved brev af 22. februar 2011 Blegdammen, at boet ikke ønskede at indtræde i lejeaftalen. Af brevet fremgår det blandt andet:

"... Forud for konkursens indtræden har Amagerbankens Aktieselskab (nu under konkurs) med virkning pr. den 6. februar 2011, kl. 00.01, indgået en aftale med Finansiel stabilitet A/S om overdragelse af samtlige bankens aktiver og dele af dens passiver til et af Finansiel Stabilitet A/S helejet datterselskab, Amagerbanken af 2011 A/S. Overdragelsen omfatter tillige bankens net af bankfilialer. Det følger således af overdragelsesaftalen, at bankens lejeaftaler som udgangspunkt skal overtages af Amagerbanken af 2011 A/S, med mindre de respektive lejeaftaler ud fra en konkret vurdering ikke ønskes overtaget. I forbindelse med konkursens indtræden har kuratorerne konstateret, at selskabet på konkurstidspunktet var part i en lejeaftale vedrørende ovennævnte lejemål. Det skal herved meddeles, at Amagerbanken af 2011 A/S ikke ønsker at overtage lejemålet beliggende Blegdammen 10, 4600 Køge. Samtidig skal det meddeles, at konkursboet ikke ønsker at indtræde i lejemålet, jf. konkurslovens § 62, hvorfor lejeaftalen opsiges med det for boet kortest mulige varsel. Det bemærkes i den forbindelse, at konkursboet er berettiget til at opsige lejeaftalen med sædvanligt eller rimeligt varsel, selvom der er indgået aftale om uopsigelighed eller længere varsel, jf. konkurslovens § 61, stk. 1 ..."

Som svar herpå meddelte Blegdammen ved brev af den 23. marts 2011 boet, at opsigelsen ikke kunne godkendes, da det ikke af opsigelsen fremgik til hvilken dato opsigelse efter boets opfattelse kunne ske. Blegdammen meddelte videre, at Blegdammen var af den opfattelse, at lejer derfor fortsat var forpligtet i medfør af den indgåede lejekontrakt og henviste til den 10-årige uopsigelighedsperiode. Af brevet fremgår blandt andet:

"… Den fremsendte opsigelse kan ikke godkendes allerede fordi det ikke fremgår til hvilken dato opsigelse efter konkursboets opfattelse kan ske. Lejer er således allerede af den grund forsat forpligtet i medfør af den indgåede lejekontrakt, som indeholder en 10-årig uopsigelighedsperiode. I det omfang det måtte være muligt for konkursboet at konkursregulere opsigelsesvarslet, hvilket bestrides vil der blive stillet krav om erstatning i medfør af konkurslovens § 61, stk. 3 under henvisning til, at lejemålet indrettes til lejers særlige behov og efter dennes ønsker. Leje samt lejers andel af varme og driftsudgifter vil fortsat løbende blive opkrævet hos konkursboet, med der ligger ikke heri nogen anerkendelse af, at Amagerbanken af 2011 A/S ikke har overtaget det pågældende lejemål ..."

Ved brev af 30. marts 2011 meddelte kurator Blegdammen, at boets meddelelse af 22. februar 2011 om ikke at indtræde i kontrakten bevirkede, at boet ikke var eller på noget tidspunkt havde været part i den pågældende aftale. Af brevet fremgår blandt andet:

"… For så vidt angår det fremsatte spørgsmål om datoen for opsigelsen af lejemålet, bemærkes det, at konkursboets meddelelse af 22. februar 2011 om ikke at indtræde i kontrakten bevirker, at boet ikke er eller på noget tidspunkt har været part i den pågældende aftale. Idet konkursboet således ikke har forpligtet sig i medfør af lejekontrakten, vil ethvert krav i henhold hertil have stilling som et simpelt krav, jf. konkurslovens § 97. De opfordres derfor til at opgøre og anmelde Deres klients krav til konkursboet med henblik på prøvelse heraf i overensstemmelse med reglerne i konkurslovens kapitel 16, i hvilken forbindelse konkursboet vil tage stilling til en eventuel regulering af kravet efter reglerne i konkurslovens § 61. Det erindres, at proklamafristen for anmeldelse af krav til Amagerbanken af 2011 A/S i henhold til lov om finansiel stabilitets § 16 h udløber den 8. maj 2011 ..."

Den 8. september 2011 indgik Blegdammen ny lejekontrakt for lejemålet med et selskab, som skulle anvende lejemålet til isenkræmmerbutik. Lejeaftalen trådte i kraft den 1. oktober 2011 og indebar en prøveperiode fra 1. oktober 2011 til 31. januar 2012. Opsigelsesvarslet blev fastsat til seks måneder, og udlejer kunne tidligst opsige lejemålet den 31. januar 2021. Den årlige leje blev aftalt til 829.400 kr., men i prøveperioden skulle alene betales en leje på 120.000 kr. Ifølge lejekontrakten skulle lejeren endvidere betale Blegdammens bidrag til E/F Torvebyen samt skatter og afgifter. Lejeren opsagde lejekontrakten den 6. januar 2012, men lejemålet blev senere forlænget med en månedlig leje på 30.000 kr., som siden blev nedsat til 15.000 kr. pr. måned.

Den 20. april 2011 anmeldte Blegdammen et samlet krav på 6.219.910,63 kr. med tillæg af moms. Af anmeldelsen fremgår blandt andet:

"… Kravet kan opgøres som følger:

Det eksisterende banklokale skal indrettes til 2 butikslokaler, såfremt det skal kunne lykkes at genudleje lejemålet og derigennem begrænse K/S Blegdammes tab. De anslåede omkostninger hertil udgør DKK 1.500.000. Lejeniveauet ved fremtidig udlejning til butik må antages ikke at overstige DKK 2.000 pr m2 under henvisning til, at lokalet med sin begrænsede facade og dybde var specielt velegnet til netop bankvirksomhed. Forskelslejen må således antage at udgøre DKK 500 pr m2 og med et areal på 377m2 og et afkast på 5,69% udgør den kapitaliserede værdi heraf DKK 3.312.829,50. K/S Blegdammen har endvidere udgifter til genudlejning på mæglersalær på 15% af første års husleje; dvs DKK 113.000 + evt. markedsføring (estimat på ca. 50.000).Det samlede krav udgør således i alt DKK 4.975.929,50 (ex moms). Hertil kommer forpligtelsen til løbende at betale den fulde husleje, indtil K/S Blegdammen måtte have fundet en ny lejer …"

Efter boets modtagelse af anmeldelsen meddelte boet ved brev af 28. marts 2012 følgende til Blegdammen:

" … Med henvisning til Deres anmeldelse i konkursboet af 20. april 2011 og Amagerbanken af 2011 A/S modtaget den 26. april 2011 skal boet fremkomme med følgende bemærkninger. Det bemærkes indledningsvist, at det blev meddelt udlejer den 22. februar 2011, at konkursboet ikke indtrådte i lejekontrakten og opsagde lejemålet pr. denne dato. Det blev samtidig meddelt, at konkursboet opsagde med det for boet kortest mulige varsel. Det bemærkes for det første, at Amagerbanken Aktieselskab aldrig overtog lejemålet, og at der ikke er afholdt flyttesyn eller udarbejdet flytterapport, hvorfor det er boets umiddelbare opfattelse, at udlejer ikke har krav på reetableringsomkostninger i forbindelse med opsigelse af lejemålet. Derudover skal det bemærkes, at Amagerbanken Aktieselskab den 5. januar 2011 forudbetalte leje for 1. kvartal 2011, samt at der er indbetalt et depositum på 6 måneders leje til udlejer udgørende kr. 585.937,50. Det bemærkes endvidere, at det er konkursboets opfattelse, at opsigelsesvarslet i henhold til lejekontraktens § 3 kan konkursreguleres efter konkurslovens § 61 til et sædvanligt eller rimeligt varsel. Det bemærkes, at sædvanligt varsel i erhvervslejeforhold som udgangspunkt må forstås som værende 3 måneder, jf. erhvervslejelovens § 64. Idet Amagerbanken, jf. ovenfor, havde betalt leje til udgangen af marts 2011 samt indbetalt depositum på 6 måneders leje, ses udlejers krav på leje i sædvanlig eller rimelig opsigelsesperiode på ingen måde at overstige de til udlejer udbetalte beløb, hvorfor udlejer umiddelbart ikke vurderes at have et krav i boet eller Amagerbanken af 2011 A/S.Det bemærkes, at boet endnu ikke har taget stilling til, om boet har et eventuelt krav på udbetaling af depositum. Såfremt boet ikke modtager Deres bemærkninger til ovenstående samt eventuelle yderligere dokumentation for det anmeldte krav, agter boet at fordringsprøve kravet på det foreliggende grundlag på næstkommende fordringsprøvelsesmøde den 9. maj 2012. Konkursboet anmoder om Deres eventuelle bemærkninger inden 3 uger fra dato ..."

Af boets indstilling af 25. april 2012 fremgår det, at det anmeldte krav blev indstillet til afvisning. Som begrundelse for afvisningen fremgår det blandt andet, at:

"... Ved konkursregulering af erhvervslejemål vil det klare udgangspunkt være, at konkursreguleringen kan ske med samme opsigelsesvarsel, som fremgår af erhvervslejeloven, hvilket ifølge erhvervslejelovens § 64, stk. 1, er 3 mdr. Der er konkursboets opfattelse, at der ikke foreligger omstændigheder, der bevirker, at det legale udgangspunkt skal fraviges for det gældende lejemål. ..."

På fordringsprøvelsesmødet den 9. maj 2012 blev det anmeldte krav afvist og nærværende sag efterfølgende anlagt af Blegdammen.

Blegdammen har under sagen opgjort kravene således:

"Opgørelse af kravet i henhold til konkurslovens § 61, stk. 1

Leje ekskl. moms 1. april 2011 - 30. april 2012

(kr. 937.500 : 12 måneder x 13 måneder): kr. 1.015.625

Leje ekskl. moms i opsigelsesperioden

(1. maj 2012 - 30. april 2013): kr. 937.500

Fradrag for lejeindtægter

fra isenkramforretning, ekskl. moms

2011: kr./måned 30.000 x 3 måneder: - kr. 120.000

2012: kr./måned 30.000 x 12 måneder: - kr. 360.000

2013: kr./måned 30.000 x 1 måneder: - kr. 30.000

I alt ekskl. moms: kr. 1.443.123

I alt inkl. moms: kr. 1.803.906

Hertil kommer driftsudgifter for perioden

1. april 2011 - 30. april 2013, eftersom det med den nye

ejer, Damborg Isenkram ApS, blev aftalt, at denne

kun skulle betale en totalleje på kr. 30.000

pr. måned, hvorfor denne ikke er blevet

opkrævet driftsudgifter (følgende beregning

tager udgangspunkt i budgetterne for 2011 jf. bilag 9)

Ejerforening / Fællesudgifter: kr./år 30.522

Kr/år 30.522: 12 måneder x 25 måneder: kr. 63.588

Moms kr. 15.987

I alt inkl. moms kr. 1.883.391

Opgørelse af kravet i henhold til konkurslovens § 61, stk. 3

Den positive opfyldelsesinteresse udgør følgende beløb:

Leje ekskl. moms 1. maj 2013 - 30. september 2020

(kr. 937.500 : 12 måneder x 89 måneder) kr. 6.953.125

Fradrag for lejeindtægter

Fra isenkramforretningen, ekskl. moms

(kr./måned 30.000 x 89.000): - kr. 2.670.000

I alt ekskl. moms: kr. 4.283.125

I alt inkl. moms kr. 5.353.906

Hertil kommer driftsudgifter for perioden

1. maj 2013 - 30. september 2020, jf.

budgetterne for 2011 i bilag 9.

Ejerforening: kr./år 30.522

Kr./år 30.522: 12 måneder x 89 måneder: kr. 226.372

Moms kr. 56.593

I alt inkl. moms kr. 5.636.871

Det kan ikke ud fra de i sagen foreliggende oplysninger lægges til grund, at lejemålet vil kunne genudlejes til en højere leje end kr. 360.000 + moms pr. år.

Den negative kontraktsinteresse udgør følgende beløb:

Forbedringer, ekskl. moms jf. ovenfor: kr. 752.000

Ejendomsmæglerudgifter, ekskl. moms, jf. bilag 15: kr. 9.000

Udgifter til opdeling af lejemålet i to lejemål

Ekskl. moms, jf. bilag 16: kr. 631.500

I alt ekskl. moms: kr. 1.392.000

I alt inkl. moms: kr. 1.740.625"

Kurator har i forbindelse med hovedforhandlingen oplyst, at den forventede dividende i boet til simple krav efter konkurslovens § 97 udgør ca. 84,4 %.

Forklaringer

Thomas Fredborg Nielsen har forklaret, at han er ansat som udviklingschef i Torvebyerne Management og har været tilknyttet projektet omkring Torvebyen i den centrale del af Køge siden 2008. De tidligere ejere af Blegdammen havde samarbejdet med Amagerbanken i andre projekter. Opførelsen af bygningen med det omhandlede lejemål blev påbegyndt i starten af 2009 og færdiggjort i september 2010 til afleveringsforretningen. Lejemålet var det næststørste lejemål i bebyggelsen og det største butikslejemål i stueetagen. Han deltog i drøftelser med Amagerbanken om lejemålet, herunder om indretning og lejekontrakten. Det blev aftalt, at lejekontrakten skulle være uopsigelig i 10 år, fordi det var et lidt aparte lejemål i forhold til de andre lejemål. Detailbutikker efterspørger butiksfacader ud mod torvet, og som det fremgår af tegningerne over lejemålet, så vendte vinduesarealer i det pågældende lejemål væk fra torvet. Personaleområdet i lejemålet var også projekteret meget større, end det ville være i en normal forretning. Af særlig indretning i lejemålet var der et indvendigt vindfang. Der var endvidere akustikdæmpende systemlofter, hvor der i en detailbutik normalt er frit loft. I lejemålet var også indlagt adgang til et større niveau for strømforbrug, telefon, IT og antenne, hvor man i en detailbutik normalt kun har brug for en telefon. Airconditionanlægget var også særligt indlagt til lejemålet, ligesom der var støbt betongulv til bankboksen. Blegdammen forsøgte efter opsigelsen at få genudlejet lejemålet og fik med bistand fra en ejendomsmægler udlejet det til Damborg Isenkram. Det blev aftalt, at såfremt lejemålet fortsatte i en længere periode, skulle der laves en del ændringer ved lejemålet. Det indebar blandt andet, at vindfanget skulle fjernes, vinduer isættes og indvendige vægge fjernes. Lejemålet er fortsat udlejet til Damgård Isenkram, men nu til 15.000 kr. pr. måned uden betaling af fællesudgifterne til ejerforeningen Torvebyen. Blegdammen har haft udgifter til annoncering og ejendomsmægler. Problemerne med udlejningen skyldtes, at lejemålet var for stort og disponeret forkert til detailhandel, blandt andet på grund af placeringen og omfanget af personaleafdelingen. Derudover manglede lejemålet vinduesfacade. Der er generelt efterspørgsel på lejemål i Torvebyen, men det omhandlede lejemål ville skulle opdeles i flere lejemål af maksimum 200 kmv. hver for at kunne udlejes til en ordentlig husleje. Det vil være bekosteligt at opdele det. Han ved ikke, om det var Amagerbanken, der bestemte, hvor ydervæggene skulle stå, men mener, at indervæggenes placering blev bestemt af Amagerbanken. Banken ville have en filial af denne størrelse, hvilket blev drøftet under forhandlingerne. De særlige installationer i lejemålet ville formentlig kunne anvendes af en anden bank eller andet liberalt erhverv, men lejemålet egner sig ikke til andet liberalt erhverv, fordi det ligger i stueetagen.

Anders Nielsen har forklaret, at han er uddannet ingeniør og har været i byggebranchen i mange år. Han er uafhængig konsulent og har været byggerådgiver for Blegdammen siden 2007. Han blev tilknyttet projektet med det omhandlede lejemål, da aftalen mellem Blegdammen og Amagerbanken var indgået. Han var med i forløbet vedrørende indretningen af lejemålet, tidsplan og økonomi. Amagerbanken havde en række krav til indretningen. Han har lavet opgørelsen over lejemålets ekstra indretninger. Det særlige ved lejemålet var blandt andet et vindfang med glassider, et ekstra toilet og en meget stor frokoststue, som også kunne anvendes til møder. Der var store omkostninger forbundet med frokoststuen, som ikke kan anvendes til almindelig butik, da det er et stort lukket rum med kun en dør. Der skulle også konstrueres en konvektorgrav, hvor radiatorerne skulle placeres. Der skulle laves gulvbelægning og nedhængte lofter. Der skulle endvidere etableres et stort køkken og særlig belysning, hvilket lejere normalt selv installerer. Der skulle installeres standard aircondition med køling, hvor andre lejemål kun har udsugning, og etableres 13 gulvbokse, hvilke ikke er normalt i en butik. Da Amagerbanken blev i tvivl om, hvorvidt banken ville flytte ind, lavede han en opgørelse over, hvad der kunne spares ved ikke at udføre visse af installationerne. Det var også ham, der prissatte de ekstra ydelser, som Amagerbanken ønskede og selv skulle betale. Da han den 2. december 2010 bekræftede overfor Finn Christensen, at Amagerbanken ville få 218.200 kr. + moms retur, hvis arbejderne ikke blev færdiggjort, var det under forudsætning af, at Amagerbanken fortsatte med at betale husleje. Ydervæggenes placering blev besluttet af Blegdammen, og det er heller ikke normalt, at en lejer bestemmer, hvor ydervæggene skal stå. Han ved dog ikke, om Amagerbanken har været inde over denne beslutning. Vindfanget ville ikke kunne anvendes til andre kontorlejemål, men alle de øvrige installationer ville kunne anvendes af banker og formentlig også af andre liberale erhverv.

Peter Bang har forklaret, at han er bygningskonstruktør og har fungeret som byggestyrer for projektet i Køge. Han har efter anmodning fra Blegdammen udarbejdet en opgørelse over, hvad det ville koste at opdele lejemålet i to butikker.

Parternes synspunkter

Blegdammen har til støtte for de nedlagte påstande overordnet gjort gældende, at det omhandlede lejemål var specialindrettet efter Amagerbankens behov. Indretningen skete efter lange drøftelser mellem Amagerbanken og Blegdammen, og Blegdammen blev påført en række udgifter til gennemførelse af specialindretningerne. Disse udgifter er anerkendt af boet, og det er netop på grund af disse udgifter, at lejeaftalen blev indgået med en klausul om en 10-årig uopsigelighedsperiode. Indretningen af lejemålet har ikke forøget lokalernes brugsværdi, men tværtimod gjort det sværere at udleje trods væsentlige bestræbelser herpå. I området er der generelt efterspørgsel efter lejemål, så årsagen til den manglende udlejning skyldes ikke markedet.

Blegdammen har til støtte for påstand 1 særligt anført, at boet for at gøre det forkortede varsel i konkurslovens § 61, stk. 1, gældende klart skulle have tilkendegivet, at boet ville gøre brug af et forkortet varsel. I brevet af 22. februar 2011 fra kurator til Blegdammen oplyste kurator kun, at boet ikke ønskede at indtræde i lejemålet, men meddelte ikke samtidig, at opsigelsen skete med forkortet varsel. Først ved kurators brev af 25. april 2012 blev det oplyst, at boet ville gøre brug af det forkortede varsel og samtidigt meddelt, at det var boets opfattelse, at et sædvanligt varsel for tilsvarende lejemål var på 3 måneder. Det forkortede varsel kan derfor tidligst have virkning fra den 25. april 2012. For så vidt angår varslets længde, må et opsigelsesvarsel på 12 måneder anses for sædvanligt for et lejemål som det omhandlede, hvor lejekontrakten fra lejers side er uopsigelig i en 10-årig periode. Såfremt skifteretten ikke måtte finde, at et opsigelsesvarsel på 12 måneder er sædvanligt for lejemålet, må et opsigelsesvarsel på 12 måneder dog anses for rimeligt for det omhandlede lejemål. Dette skyldes dels, at udlejer havde indrettet lejemålet specielt efter lejers behov, og dels at en ændring af lejemålets indretning vil være nødvendig for at kunne genudleje det til en eller flere butikker uopsigeligt i 10 år.

Blegdammen har til støtte for påstand 2 særligt anført, at skifteretten i medfør af konkurslovens § 61, stk. 3, skal tillægge Blegdammen erstatning for det tab, som Blegdammen er blevet påført ved opsigelsen med det forkortede varsel. De investeringer, som Blegdammen havde foretaget for at specialindrette lejemålet efter Amagerbankens ønsker, var investeringer udover det sædvanlige. Lejekontraktens uopsigelighedsperiode på 10 år var netop aftalt som følge af de foretagne investeringer. Herudover har Blegdammen afholdt udgifter i forbindelse med genudlejningen af lejemålet, herunder udgifter til ejendomsmægler og markedsføring. Blegdammen vil endvidere blive påført udgifter til ombygning af lejemålet fra bank til butik og til opdeling lejemålet, som på grund af sin størrelse vil skulle opdeles i to lejemål for at sikre en vedvarende udlejning af det.

Boet har over for Blegdammens påstand 1 gjort gældende, at boet har været berettiget til at opsige lejemålet med sædvanligt eller rimeligt varsel, jf. konkurslovens § 61, stk. 1. Det er Blegdammen, der skal løfte bevisbyrden for, at et sædvanligt eller rimeligt varsel overstiger erhvervslejelovens udgangspunkt på tre måneder. Denne bevisbyrde har Blegdammen ikke løftet, og det er således ikke godtgjort, at sædvanligt eller rimeligt varsel i denne sag er længere end det legale varsel i erhvervslejeloven på tre måneder. Boet har videre gjort gældende, at et sædvanligt eller rimeligt varsel i forhold til dette lejemål under ingen omstændigheder kan overstige seks måneder. En fastsættelse af opsigelsesvarslet til 12 måneder med henvisning til indretningen af lejemålet må også afvises, allerede fordi eventuelle specielle indretninger til brug for Amagerbanken klart har forhøjet lejemålets almindelige brugsværdi. Eventuelle ekstraudgifter kan heller ikke tillægges betydning ved vurderingen af det sædvanlige eller rimelige opsigelsesvarsel, jf. konkurslovens § 61, stk. 1. For så vidt angår tidspunktet for, hvornår opsigelsesvarslet skal regnes fra, har boet principalt gjort gældende, at opsigelsesvarslet skal regnes fra august 2010, hvor opsigelsen af lejemålet blev meddelt Blegdammen, dog således, at det konkursregulerede varsel skal løbe fra afsigelsen af konkursdekretet den 7. februar 2011. Subsidiært har boet gjort gældende, at opsigelsen skal regnes fra den 22. februar 2011, hvor kurator meddelte Blegdammen, at boet ikke ønskede at indtræde i lejeaftalen, og at lejemålet blev opsagt med sædvanligt eller rimeligt varsel i henhold til konkurslovens § 61, stk. 1. Det kan i den forbindelse ikke tillægges nogen betydning, at konkursboet ikke på dette tidspunkt anførte, at lejemålet blev opsagt med tre måneders varsel. Det gøres i relation til opsigelsesvarslets længde gældende, at et sædvanligt eller rimeligt varsel, uanset om dette måtte være tre eller seks måneder, kan indeholdes i det indbetalte depositum og i den forudbetalte leje for marts 2011, der samlet udgør 683.625 kr. Blegdammen har således ikke noget krav imod boet.

Boet har over for Blegdammens påstand 2 gjort gældende, at der ikke foreligger særlige grunde, der berettiger Blegdammen til erstatning i henhold til konkurslovens § 61, stk. 3, som følge af det forkortede opsigelsesvarsel. Konkurslovens § 61, stk. 3, giver efter sin ordlyd kun hjemmel til erstatning i tilfælde, hvor der er tale om "særlige grunde". Adgangen til erstatning er begrænset til undtagelsestilfælde. Det kræves efter retspraksis, at der foreligger helt særlige, konkrete grunde, før nedsættelsen til det rimelige eller sædvanlige varsel kan anses for ubillig i et sådant omfang, at det skal føre til erstatning. Sådanne særlige grunde forligger ikke for nærværende lejemål. Den generelle risiko for et lavere lejeniveau på tidspunktet efter opsigelsen af et lejemål udgør en markedsrisiko, der påhviler udlejer, og kan under ingen omstændigheder danne grundlag for erstatning efter konkurslovens § 61, stk. 3. Det er desuden fuldstændigt udokumenteret, at de indretninger, som blev foretaget i lejemålet, ikke har forøget lejemålets værdi. Såfremt skifteretten vil tilkende Blegdammen nogen form for erstatning på baggrund af indretningen af lejemålet eller i øvrigt, må der i en sådan erstatning under alle omstændigheder fradrages 218.200 kr. med tillæg af moms, som udgør udgiften til de ufærdiggjorte arbejder i forbindelse med Amagerbankens overtagelse af lejemålet.

Skifterettens afgørelse

Kurator meddelte ved brev af 22. februar 2011 Blegdammen, at boet ikke ønskede at overtage det omhandlede lejemål. Af brevet fremgår også, at boet ikke ønskede at indtræde i lejeaftalen, hvorfor den blev opsagt med det for boet kortest mulige varsel under henvisning til konkurslovens § 61, stk. 1. Boet havde hermed udtrykkeligt meddelt, at lejeaftalen blev opsagt og samtidig klart tilkendegivet, at boet under henvisning til konkurslovens § 61, stk. 1, ville gøre brug af det for boet kortest mulige varsel. Skifteretten lægger derfor til grund, at lejeaftalen er opsagt pr. 22. februar 2011, og at det forkortede varsel, jf. konkurslovens § 61, stk. 1, løber fra denne dato. Den omstændighed, at boet ikke på dette tidspunkt oplyste, hvor langt et sædvanligt eller rimeligt varsel efter boets opfattelse måtte være, kan ikke føre til et andet resultat. Henset til lejemålets størrelse, omfanget af indretningerne samt lejemålets beliggenhed finder skifteretten det ikke godtgjort, at et opsigelsesvarsel på seks måneder, som kan indeholdes i det indbetalte depositum og den forudbetalte leje, ikke skulle være sædvanligt eller rimeligt i et tilfælde som det foreliggende. Boet frifindes derfor for Blegdammens påstand 1.

For at få erstatning i medfør af konkurslovens § 61, stk. 3, er det en betingelse, at der foreligger særlige grunde. Sagens parter er enige om, at lejemålet blev indrettet efter Amagerbankens ønsker. Efter bevisførelsen, herunder også Thomas Fredborg Nielsens og Anders Nielsens forklaringer, findes det imidlertid ikke godtgjort, at indretningerne forhindrer, at lejemålet kan lejes ud til andre, også lignende erhverv. Selvom en af årsagerne til uopsigelighedsperioden på 10 år i lejekontrakten var den, at omkostningerne for specialindretningen af lejemålet skulle betales over lejen, er det heller ikke godtgjort, at der ikke ville have været tilsvarende udgifter, hvis der var blevet indgået en lejekontrakt med en anden lejer end Amagerbanken, eller at indretningen ikke kan have forøget lejemålets almindelige brugsværdi. Efter bevisførelsen finder skifteretten derfor ikke, at der foreligger sådanne særlige grunde, som taler for, at der skal ydes erstatning efter konkurslovens § 61, stk. 3. Boet frifindes derfor for Blegdammens påstand 2.

Med hensyn til sagsomkostninger forholdes som nedenfor bestemt. Der er ved omkostningsfastsættelsen lagt vægt på sagens omfang, herunder sagens genstand og sagens kompleksitet, og resultat.

Thi kendes for ret:

Amagerbanken Aktieselskab under konkurs v/ kurator Boris Frederiksen frifindes i det hele.

Inden 14 dage betaler K/S Blegdammen Køge 150.000 kr. i sagsomkostninger til Amagerbanken Aktieselskab under konkurs.

Jeanette Melchior

(Sign.)

___ ___ ___

Udskriftens rigtighed bekræftes

Sø- og Handelsretten, den


Fortrudt ansættelse af medarbejder før tiltræden

I har endelig fundet den rigtige medarbejder til virksomheden, og glæder jer til vedkommende kan starte ...»

Krav til aktieselskaber er nu kun 400.000 kroner

Billigere at stifte et aktieselskab Den 1. juli 2018 trådte flere ændringer i selskabsloven i kraft, ...»

Ejerleder

En ejerleder er en ejer af en virksomhed som samtidig er lederen i virksomheden - typisk som administrerende ...»

Earn-out

Earn-out kan bruges som betaling af en del af købesummen i forbindelse med en virksomhedsoverdragelse. ...»

Rammeaftale - Cowi

Aftaleparten på sælgerside i eksisterende rammeaftale var i forbindelse med overdragelse af »

Handelsagent berettiget til erstatning

Handelsagent var berettiget til erstatning i opsigelsesperioden og til goodwillgodtgørelse som følge »

Vi er medlemmer af