Danske lov

Markedsføringsloven, kommercielle interesser

Resumé

Et advokatfirmas artikel vedrørende et ejendomsmæglerfirmas brochure om køberrådgivning tjente kommercielle interesser og var i strid med markedsføringsloven. Afvisning af uklare påstand

Dom i sagen V-99-00 


1) EDC-gruppen A/S og
2) EDC Ejendomsmæglercentret A/S
(advokat Jan Børjesson)
mod
1) Advokatfirmaet Rolf Dane v/Rolf Dane og
2) Advokat Annemarie Engel-Andreassen
(advokat Annemarie Engel-Andreassen)


Under denne sag, der er anlagt den 4. september 2000, har sagsøgerne, EDC-gruppen A/S og EDC Ejendomsmæglercentret A/S, nedlagt følgende endelige påstande:

1. De sagsøgte tilpligtes at anerkende at have handlet i strid med markedsføringslovens §§ 1 og 2 ved at have udsendt en artikel, der bl.a. indeholder følgende udsagn:

 

a. "UAFHÆNGIG RÅDGIVNING? - BEDØM SELV!" 
b. "Mæglerfirmaet tilbyder åbenbart at repræsentere køberen til en ejendom, som mæglerfirmaet i forvejen har i kommission, fordi firmaet i forvejen repræsenterer sælgeren. Mægleren skal således forhandle og bedømme arbejde, der er udført af en anden mægler ansat i samme mæglerfirma." 
c. "Eller sælgers mægler henviser køber til at søge råd hos en mægler i det samme firma - og stadig for købers egen regning. I en sådan situation skal mægleren vurdere og eventuelt kritisere arbejde udført af en mægler, der er ansat i samme firma. Også kollegaens prisfastsættelse af ejendommen skal overvejes. Det hører med til advokatens rådgivning af en køber at drøfte de optimale handelsvilkår for køber. Det er vanskeligt at forstille sig, at to mæglere fra samme firma kan forhandle om vilkårene for handelen." 
d. "Køberen kan antage en købermægler til at rådgive sig og forhandle for sig. Det er lovligt, når denne er fra et andet mæglerfirma, men hvilke fordele giver det så køberen? Det koster ekstra for køber, der jo skal have sin advokat til at skrive skødet og ordne andre papirer." 
e. "Det er også risiko for, om rådgivningen nu også er personlig og uafhængig. Især hvis sælgerens og køberens mægler er fra samme firma. Desuden tilbød EDC at skrive skødet." 
f. "Advokaten er garant for, at skødeskrivning og dokumenter, der skal tinglyses, udfærdiges fagmæssig korrekt. Det er advokaten uddannet til efter 6 års uddannelse i modsætning til ejendomsmægleren, der er uddannet til at sælge huse og rådgive herom."

 

2. De sagsøgte påbydes for egen regning at berigtige de i påstand 1 anførte udsagn ved at underrette samtlige personer, til hvem de i påstand 1 omtalte udsagn er tilgået eller ved annoncering i regionalt dagblad. 

3. De sagsøgte dømmes til in solidum at betale 50.000 kr. til sagsøgerne med sædvanlig procesrente fra sagens anlæg til betaling sker, subsidiært et af retten skønsmæssigt fastsat mindre beløb.

De sagsøgte, Advokatfirmaet Rolf Dane v/Rolf Dane og advokat Annemarie EngelAndreassen, har påstået frifindelse og har endvidere nedlagt følgende endelige selvstændige modpåstande:

1. Sagsøgerne tilpligtes at anerkende, at EDC-Mæglernes Køberservicebrochure er i
strid med markedsføringslovens §§ 1 og 2.

2. Sagsøgerne tilpligtes at anerkende, at de, når de vælger at adskille en normal advo-
katmæssig rådgivningsfunktion ved køberrådgivning, der har været ene på markedet, og
en samtidig hermed af advokaten skødeberigtigende funktion, er pligtige til, når det nye
produkt lanceres, at markedsføre dette på en så tydelig måde, at en forbruger ikke kan
være i tvivl om opdelingen og begrænsningen i ydelsens indhold, der er en ændring af
sædvane, praksis og fortsat gældende normer for fornøden assistance til huskøber.

3. Sagsøgerne tilpligtes at anerkende, at de yder ulovlig tilgift, jf. markedsføringslovens
§ 6, når de på deres hjemmeside anfører, at honorar for EDC-Køberservice angives efter
rabatter ydet af andre.

4. Sagsøger 2 tilpligtes at anerkende at have handlet i strid med markedsføringslovens
§§ 1, 2 og 2A, ved at have fremlagt og markedsført EDC-Køberservicebrochuren på Bo-
ligmessen i marts 2000 samt ved at have haft EDC-Køberservicebrochuren liggende
fremme i sine salgslokaler.

5. Sagsøgerne tilpligtes at anerkende, at benyttelsen af Køberservicebrochuren af mæg-
lere i EDC-kæden, der ikke kan tilbyde denne ydelse, er uberettiget og er egnet til vild-
ledning, herunder af konkurrenter.



4

6. Sagsøgerne påbydes at berigtige udsagnet:

"Før skulle du både have hjælp af banken, advokaten, ejendomsmægleren ...
nu kan din EDC-Købermægler både lægge dit budget, ordne finansieringen,
skrive skøde og forhandle den rigtige pris",

og at lade ordet "advokaten" udgå af brochurens forside samt at lade ordene "EDC-
køberservice dækker alle boligkøbets faser" udgå på bagsiden.

7. Sagsøgerne tilpligtes at anerkende, at standardvilkåret i berigtigelsesaftalen pkt. 5 er i
strid med markedsføringslovens §§ 1 og 3.

8. Sagsøgerne tilpligtes at anerkende,

a) at købers og sælgers interesser i enhver handel må anses som faktisk
modstridende,

b) at de skal opliste punkt for punkt, hvad der skal rådgives om i en hushan-
del i hovedkategorier som f.eks. normer angivet i Danske Boligadvokaters
pkt. 2-9 med udgangspunkt i de til enhver tid gældende normer på markedet
for advokater.

c) at en ejendomsmæglers rådgivning til køber er ulovlig, hvorfor en ejen-
domsmæglers erhvervsforsikring ikke dækker en sådan rådgivning,

d) at de skal citere og skrive ejendomsomsætningslovens § 15, stk. 2´s fulde
ordlyd og lade hele denne bestemmelses tekst stå fremhævet med kursiv og
kraftigere skrift,

e) at enhver huskøber skal rådgives mundtligt om sit behov for at stå med
egen rådgiver, og

f) at køber først herefter har lov til at sætte sin underskrift, efter at sælger
har skrevet under på nederste linie i berigtigelsesaftalen og/eller købsaftalen.



5

9. Sagsøgerne tilpligtes in solidum at betale et af retten skønsmæssigt fastsat beløb.

10. Sagsøgerne tilpligtes i medfør af markedsføringslovens § 13 at tilintetgøre eller til-
bagekalde EDC-Køberservicebrochuren samt berigtigelsesaftalen og at udsende oplys-
ninger eller berigtigelse af angivelser af vildledende og urigtig karakter i dagspressen.

Sagsøgerne har over for påstandene 1, 3-7 og 9 påstået frifindelse og over for påstanden
2, 8 og 10 principalt påstået afvisning, subsidiært frifindelse.

Sagens nærmere omstændigheder er følgende:

EDC-gruppen A/S, der er en landsdækkende sammenslutning af selvstændige ejen-
domsmæglerfirmaer, er den største ejendomsmæglerkæde i Danmark.

EDC Ejendomsmæglercentret A/S driver ejendomsmæglervirksomhed i Svendborg og
er deltager i sammenslutningen EDC-gruppen A/S. EDC Ejendomsmæglercentret A/S
ejes af et holdingselskab, der ejes af Per Andersen, Torben Hansen og Gudmund Larsen.

Advokat Rolf Dane driver advokatfirmaet Rolf Dane i Svendborg, som en personligt
ejet virksomhed. Advokat Annemarie Engel-Andreasen er ansat i firmaet.

Den 26. maj 1999 bragte Fyns Amts Avis en artikel om et nyt initiativ fra EDC-gruppen
A/S. Det fremgik heraf, at EDC havde påbegyndt en kampagne med tilbud om rådgiv-
ning af købere inklusiv skødeskrivning. EDC Mæglernes formand Poul Erik Bech blev
bl.a. citeret for at udtale, at "Det understreges, at EDC Mæglerne altid kun vil kunne
rådgive enten køber eller sælger inden for samme handel."

Den 27. maj 1999 skrev EDC Ejendomsmæglercentret A/S til advokat Rolf Dane. Det
blev oplyst, at EDC-kæden i den pågældende uge lancerede et tilbud om at bistå købere
med rådgivning og skødeskrivning i forbindelse med bolighandler. EDC Ejendoms-
mæglercentret A/S oplyste, at denne havde valgt ikke at deltage i EDC-kædens kam-
pagne. Det hedder i skrivelsen bl.a.:

"Når vi har valgt ikke at deltage, er det ikke et udtryk for, at vi er i modstrid
med vore EDC-kolleger eller med EDC-kædens ledelse i øvrigt. Vi mener
bare ikke, at tiden er moden til et sådant initiativ her i området. Ligeledes



6

lægger vi vægt på at bevare de gode relationer, vi har til områdets aktører
på boligmarkedet."

Den 2. juni 1999 havde advokat Rolf Dane et læserbrev i Fyns Amts Avis, hvor han gav
udtryk for, at EDC's køberrådgivning juridisk set var betænkelig. Det hedder i læser-
brevet bl.a.:

"Denne sammenblanding mellem salgsinteresser og købsinteresser er uhel-
dig. Køberen vil aldrig kunne være sikker på, at den rådgivning han eller
hun får, ikke er båret af andre hensyn end de, der må være bedst for den, der
står i købertrøjen. Kun hvis der er den klare adskillelse mellem sælgerinte-
resser og køberinteresser, som der er i dag, hvor ejendomsmægleren sælger
huset, og advokaten hjælper folk med at få handlen gennemført på optimale
vilkår for køber, sikres der køber en uvildig rådgivning. Det skaber tryghed i
handlen. Denne klare adskillelse hos advokaten er i dag på den måde, at
han ikke driver ejendomsmæglervirksomhed eller har samarbejdsaftaler el-
ler provisionsaftaler med andre. Denne ordning fungerer glimrende, og kø-
ber ved, hvem der er købers mand".

Advokat Rolf Danes læserbrev blev den 16. juni 1999 kommenteret i Fyns Amts Avis af
informationschef Jan Nordmann fra EDC Mæglerne. Jan Nordmann anførte blandt an-
det, at advokat Rolf Danes indlæg indeholdt "en række fordrejninger, fortielser, postu-
later og ukorrektheder".

Den 3. ­ 5. marts 2000 blev der afholdt en boligmesse i Svendborg. Advokatfirmaet
Rolf Dane var som eneste advokatvirksomhed repræsenteret på messen. Fra firmaet del-
tog advokat Rolf Dane og dennes ansatte, advokat Annemarie Engel-Andreasen. EDC
Ejendomsmæglercentret A/S deltog ligeledes som eneste ejendomsmæglervirksomhed i
messen og var bl.a. repræsenteret af Gudmund Larsen.

EDC Ejendomsmæglercentret A/S uddelte på messen en brochure (i det følgende be-
nævnt køberservicebrochuren), der var udgivet af EDC-gruppen A/S. Brochuren er så-
lydende:


7

Forside
Bagside

















8


Side 2
Side 3















9

Advokatfirmaet Rolf Dane uddelte på messen spørgeskemaer til de besøgende, og der
blev trukket lod om gevinster blandt de personer, der havde udfyldt skemaet. Et af
spørgsmålene var sålydende:

"... Der skal købes hus. Må den ejendomsmægler, som har huset i kom-
mission fra sælgeren, rådgive en huskøber om, hvilke ejerskiftelån der er
bedst at vælge? ..."

Den 17. marts 2000 sendte advokatfirmaet Rolf Dane et brev til de besøgende, der hav-
de besvaret de spørgsmål, som advokatfirmaet havde uddelt på messen. Brevet inde-
holdt de stillede spørgsmål med angivelse af de korrekte svar. Brevet, der var under-
skrevet af advokat Rolf Dane og advokat Annemarie Engel-Andreassen, var bilagt en
artikel. I artiklens øverste højre hjørne er anført: "SÆRTRYK AF ARTIKEL OM
RÅDGIVNING AF ADVOKATERNE DANE & ENGEL, SVENDBORG Marts
2000". Artiklen har følgende ordlyd:

"UAFHÆNIG RÅDGIVNING?
-BEDØM SELV!

Vi deltog i Bolig Messen i Svendborg den 3-5 marts 2000.

Et af vore spørgsmål i konkurrencen gik på, om en sælgers ejendoms-
mægler kunne rådgive køberen i samme hushandel. Det må han ikke. Det
står i loven. Det er altså forbudt.

Og hvis mægleren alligevel gør det, vil køberen ikke kunne drage ejen-
domsmægleren til ansvar for eventuelle fejl i sine råd og i sin bedømmelse.

Som mange andre på messen, fik vi udleveret et hæfte fra en landsdækkende
mæglerkæde. De skrev, at ejendomsmæglerne nu kunne repræsentere købe-
ren af et hus og de tilbød som noget nyt at skrive skøde for denne.

Spørgsmålet om, hvordan købermægleren nu også er i stand til at give en
rådgivning, der er uafhængig, er ikke berørt med et ord i den udleverede
brochure.

Mæglerfirmaet tilbyder åbenbart at repræsentere køberen til en ejendom,
som mæglerfirmaet i forvejen har i kommission, fordi firmaet i forvejen re-
præsenterer sælgeren.

Mægleren skal således forhandle og bedømme arbejde, der er udført af en
anden mægler, ansat i samme mæglerfirma.

Det nye er, at køberen nu selv må bedømme, hvorvidt der her foreligger til-
strækkelig uafhængighed.



10

Det vigtigste ved en hushandel er rådgivningen inden underskrift af købsaf-
talen.

Med mæglerkædens koncept er det slet ikke meningen, at køber fremover
skal gå til advokat og få sin rådgivning. Den klarer mæglerne selv.

Der er kun to muligheder. Enten at sælgerens mægler henviser køber til at
kontakte et andet ejendomsmæglerfirma og bestille en købermægler der, for
købers egen regning, til at varetage sine interesser.

Eller sælgers mægler henviser køber til at søge råd hos en mægler i det
samme firma ­ og stadig for købers egen regning.

I en sådan situation skal mægleren vurdere og eventuelt kritisere arbejde
udført af en mægler, der er ansat i samme firma. Også kollegaens prisfast-
sættelse af ejendommen skal overvejes. Det hører med til advokatens råd-
givning af en køber at drøfte de optimale handelsvilkår for køber. Det er
vanskeligt at forestille sig, at to mæglere fra samme firma kan forhandle om
vilkårene for handlen.

Selv en dygtig og velfunderet mægler, der ved alt om sit fag, mangler den
viden om retsregler på andre områder, der kan være nødvendige for at råd-
give kunden fuldt ud. Uden dette kendskab og tanke for helheden, kan man
næppe få øje på problemerne. Dermed bliver rådgivningen ufuldstændig.

Køberen kan antage en købermægler til at rådgive sig og forhandle for sig.
Det er lovligt, når denne er fra et andet mæglerfirma, men hvilke fordele gi-
ver det så køberen?

Det koster ekstra for køber, der jo skal have sin advokat til at skrive skødet
og ordne andre papirer.

Det er også en risiko for, om rådgivningen nu også er personlig og uafhæn-
gig. Især hvis sælgerens og køberens mægler er fra samme firma. Desuden
tilbød EDC at skrive skødet.

Advokaten er garant for, at skødeskrivning og dokumenter, der skal tingly-
ses, udfærdiges fagmæssig korrekt.

Det er advokaten uddannet til efter 6 års uddannelse i modsætning til ejen-
domsmægleren, der er uddannet til at sælge huse og rådgive herom.

Fremtidige købere skal ikke blot se på pris, men også på, hvad de får for
pengene.

Advokaten er den eneste på markedet, der sikrer køber høj kvalitet og kan
sit håndværk i form af både rådgivning til køber, skødeskrivning og tinglys-
ningsmæssige ekspeditioner samt drøfte lånetyper og andre handelsvilkår,
som lige nøjagtig passer til købers situation.

Det er uafhængig rådgivning med den seriøsitet, der skal til, da det handler
om store værdier og det er dine penge.



11

Her er ikke plads til discountløsninger eller discountpriser. Det er købers
behov og problemer alt for alvorlige til.

Advokaten garanterer for sikre løsninger og en tryg fremtid i de nye ram-
mer.

Dit huskøb og forløbet skulle gerne være en fuld tilfredsstillende hushandel.
Hver sten i indgangen er vendt, inden du sætter nøglen i huset.

Kundens valg.

Som køber, skal du bedømme, hvorvidt rådgiveren er tilstrækkelig uafhæn-
gighed.

Køb af en bolig er en stor beslutning. Derfor er det nødvendigt at være fuld-
stændig sikker på, at de råd og den vejledning, du får, gives ud fra en vur-
dering af, hvad der tjener dine interesser bedst og udelukkende dine interes-
ser.

En rådgivning er andet og mere end ... papirarbejde og nogle kontormæssi-
ge ekspeditioner. Den kræver en viden, der rækker videre. Det handler om
at tænke i helheder. Uafhængighed må og skal du altså selv bedømme, den
dag du har behov for rådgivning ­ og det gælder uanset, hvilke livsforhold,
det drejer sig om.

En rådgivning der ikke gives på et uafhængigt grundlag, er reelt ingen råd-
givning, men en formalitet. Så enkelt er det."

EDC-gruppen A/S har udarbejdet en standardformular, der benyttes, når en EDC-
ejendomsmægler optræder som formidler for sælgeren af en fast ejendom, men samtidig
ønsker at bistå køberen med skødeberigtigelsen. Punkt 5 i denne formular har følgende
ordlyd:

"5. Ejendomsmæglerens oplysninger til køber
Køber er specielt informeret om, at ejendomsmægleren som sælgers repræ-
sentant i forbindelse med handlen for køber alene kan påtage sig opgaver af
ekspeditionsmæssig karakter. Køber er således nøje informeret om, at køber
ikke fra sælgers ejendomsmægler modtager rådgivning, men alene ydelser
af ekspeditionsmæssig karakter. Køber er derfor informeret om behovet for
at søge egen rådgiver, herunder specielt om behovet for egen rådgiver, så-
fremt der i forbindelse med berigtigelsen eller handlen i øvrigt opstår situa-
tioner, hvor parternes interesser er modstridende."

Til belysning af spørgsmålet om ulovlig tilgift er fremlagt uddrag af EDC-mæglernes
hjemmeside, hvor følgende priseksempler fremgår:



12

Villaer
Ejendommens offentlige vurdering
750.000
1.250.000
Honorar inkl. Moms
15.156
21.093
Rabat jf. BRFkredit ­ realkreditlån*
-2.727
-4.493
Rabat jf. EDC BoligLån ­ efterfinansiering*
-2.250
-3.750
Rabat jf. Ejerskifteforsikring*
-1.400
-1.400
Rabat jf. Villaforsikring*
-1.190
-1.190
Moms af rabat
-1.892
-2.708
Din pris ­ inkl. Moms
5.697
7.552
* EDC-mæglerens provisioner, som fratrækkes

Ejerlejligheder
Ejendommes offentlige vurdering
500.000
1.000.000
Honorar inkl. Moms
12.187
18.125
Rabat jf. BRFkredit ­ reakreditlån*
-2.727
-2.727
Rabat jf. EDC BoligLån ­ efterfinansiering*
-1.500
-3.000
Moms af rabat
-1.057
-1.432
Din pris ­ inkl. Moms
6.903
10.966
* EDC-mæglerens provisioner, som fratrækkes

Der er under domsforhandlingen afgivet forklaringer af Gudmund Larsen og Rolf Dane.

Gudmund Larsen har forklaret, at han oprindelig er bankuddannet, og at han var bank-
ansat i perioden fra 1969 til 1985. Han videreuddannede sig til statsautoriseret ejen-
domsmægler og valuar og blev i 1986 ansat hos BRF Kredit, hvor han indtil 1989 var
beskæftiget med at vurdere fast ejendom og rådgive om finansiering af faste ejendomme
på Sydfyn. Den 1. november 1989 etablerede han sammen med to kompagnoner EDC
Ejendomsmæglercentret A/S. Det var tilfældigt, at de valgte EDC-kæden som grundlag
for deres ejendomsmæglervirksomhed. Virksomheden, der i dag har 13 ansatte, har ca.
20 % af ejendomsmarkedet i Svendborg og er den næststørste ejendomsmægler-
virksomhed i området. Efter at have fået uddannet personale til at forestå skødeberigti-
gelse har EDC Ejendomsmæglercentret A/S fra foråret 2000 tilbudt at udfærdige skøder
for købere.

Når selskabet har fået en ejendom i kommission, afholder mægleren et møde med en in-
teresseret køber. Mødet har typisk en varighed på 1-1½ time, hvor købsaftalen gennem-
gås punkt for punkt. Der er mulighed for at stille spørgsmål, og mægleren uddyber un-
der mødet aftalens punkter. Det bliver gjort helt klart for køberen, at ejendomsmægler-
selskabet repræsenterer sælgeren, og at køberen har mulighed for og eventuelt bør søge
rådgivning hos andre, idet EDC ikke kan rådgive såvel sælger som køber. Der er ikke



13

anført et generelt advokatforbehold i EDC's standardaftale, men der indføjes naturligvis
et advokatforbehold i aftalen, hvis køberen måtte ønske det, ligesom denne bliver in-
formeret om mulighederne for at tage et sådant advokatforbehold. Når køberen har un-
derskrevet aftalen, afholder EDC-mægleren et møde med sælgeren, hvor denne vurde-
rer, om han vil acceptere aftalen. I gennemsnit andrager EDC Ejendomsmæglercentret
A/S's honorar 37.000 kr. pr. ejendomshandel. En aftale med køberen om, at selskabet
skal forestå skødeberigtigelsen sker altid efter, at købsaftalen er endeligt underskrevet af
såvel køber som sælger. En aftale om skødeberigtigelse indgås altid skriftligt, hvilket
også gælder alle øvrige aftaler, der indgås mellem kunder og EDC Ejendomsmægler-
centret A/S. Der er ingen rådgivning knyttet til skødeberigtigelsen, der alene er at be-
tragte som en ekspeditionssag. En skødeberigtigelse hos EDC Ejendomsmæglercentret
A/S koster minimum 4.000 kr. plus moms. Det typiske honorar for skødeberigtigelse
ligger på mellem 5.000 og 8.000 kr. plus moms. Det er helt op til køberen, om EDC
Ejendomscentret A/S skal forestå skødeberigtigelsen. Vidnet vil tro, at EDC Ejen-
domsmæglercentret A/S forestår skødeberigtigelse i ca. halvdelen af de ejendomshand-
ler, som selskabet gennemfører.

EDC samarbejder med BRF Kredit. EDC formidler således lån for BRF, og EDC rekvi-
rerer et lånetilbud hos BRF, når en ejendom sættes til salg. Det er op til køberen, om
denne ønsker at benytte sig af lånetilbuddet. Det er et gratis tilbud, og de rabatter, som
EDC opnår hos BRF Kredit, gives videre til låntageren.

EDC Ejendomsmæglercentret A/S valgte ikke at markedsføre køberserviceproduktet, da
den landsdækkende EDC-kæde i 1999 lancerede dette. Det skyldtes, at EDC Ejen-
domsmæglercentret A/S ønskede at holde borgfred med advokaterne i lokalsamfundet.
EDC Ejendomsmæglercentret A/S kan dog tilbyde en køber produktet, men selskabet
har valgt indtil videre ikke at markedsføre dette. Han har aldrig oplevet, at en køber har
ønsket selskabets rådgivning i situationer, hvor selskabet har haft den for køberen inte-
ressante ejendom i kommission.

På messen i Svendborg i marts 2000 deltog EDC Ejendomsmæglercentret A/S og advo-
katfirmaet Rolf Dane som eneste ejendomsmægler og advokat, idet der var eksklusivitet
for de pågældende virksomheder. EDC Ejendomsmæglercentret A/S havde taget køber-
servicebrochuren med på messen, fordi selskabet havde overvejelser om at tilbyde dette
produkt. På advokatfirmaet Rolf Danes stand blev der blandt de besøgende, der havde



14

besvaret et spørgeskema, trukket lod om nogle købmandskurve. Der var en god stem-
ning på messen, og vidnet var med til at trække vinderne. Advokat Rolf Dane omtalte
ikke EDC's medbragte brochure om køberrådgivning. En medarbejder hos EDC Ejen-
domsmæglercentret A/S deltog i konkurrencen, og denne medarbejder fik efter messen
et brev fra advokatfirmaet Rolf Dane bilagt en artikel af advokat Rolf Dane og advokat
Annemarie Engel-Andreassen. Denne artikel har i høj grad skadet EDC Ejendomsmæg-
lercentret A/S, idet den benyttes af konkurrenterne til at skabe en stemning hos kunder-
ne om, at de rådgiver både køber og sælger. Ingen ønsker at sætte en ejendom til salg
hos en ejendomsmægler, der samtidig repræsenterer køberen. Det er vanskeligt at ændre
den negative effekt, som artiklen har haft og stadig har for EDC Ejendomsmægler-
centret A/S. EDC Ejendomsmæglercentret A/S afholdt ca. 10.000 kr. i omkostninger i
forbindelse med deltagelsen i messen. Vidnet havde set frem til en omsætningsfremgang
som følge af messen, hvor der var omkring 15.000 besøgende. EDC Ejendomsmægler-
centret A/S fik ikke en omsætningsfremgang, hvilket vidnet tilskriver artiklen fra advo-
katerne Rolf Dane og Annemarie Engel-Andreassen. Der har på landsplan været en
nedgang i antallet af ejendomshandler, men EDC Ejendomsmæglercentret A/S har op-
levet en langt større nedgang i forhold til den nedgang, der har været på det samlede
marked.

Rolf Dane har forklaret, at han har drevet selvstændig advokatvirksomhed i Svendborg
siden 1. august 1975. Han er eneejer af virksomheden, der ikke drives i selskabsform.
Han har ansat Annemarie Engel-Andreassen som advokat. Der er herudover ansat tre
sekretærer. Det fremgik ikke af det brevhoved, firmaet anvendte i 2000, hvem der ejede
virksomheden. Firmaets web-adresse er dane-engel.dk. Det er en del af hans advokat-
virksomhed at yde boligrådgivning til ejendomskøbere. For at sikre, at han yder til-
strækkelig god rådgivning, føler han sig forpligtet til at følge de normer, der er fastsat af
advokatrådet og danske boligadvokater, selvom han ikke er medlem af danske boligad-
vokaters forening. Han indgår dog ikke skriftlige aftaler med ejendomskøbere, således
som danske boligadvokater foreskriver i deres normer. Han besigtiger normalt heller ik-
ke den ejendom, som en køber ønsker at erhverve. Det er forekommet, at han har besig-
tiget en ejendom i forbindelse med en køberrådgivning, men en besigtigelse er en
ekstraydelse, der således ikke er inkluderet i den sædvanlige rådgivning. Han yder en
uvildig rådgivning. Han giver ikke discountrådgivning, og det er derfor ikke muligt ale-
ne at få foretaget en skødeberigtigelse i hans virksomhed. Det er hans opfattelse, at
ejendomsmæglere, der yder en ejendomskøber rådgivning, også skal leve op til de nor-



15

mer, som danske boligadvokater har fastsat. Han betvivler, at en ejendomsmægler kan
yde en upartisk køberrådgivning i forbindelse med en ejendomshandel. Det skyldes, at
en ejendomsmægler har en interesse i at gøre sig uundværlig over for sine samarbejds-
partnere som for eksempel en realkreditforening. Ejendomsmæglere benytter realkredit-
foreningers provision for låneformidling til at billiggøre køberrådgivningen, således at
produktet umiddelbart fremtræder som billigt. Forholdet er imidlertid det, at hans advo-
katfirmas honorar for rådgivning og skødeskrivning, der typisk udgør mellem 8.500 kr.
og 9.000 kr., oftest vil være billigere end ejendomsmægleres honorar for rådgivning.
Han kan således tilbyde et bedre produkt til den samme pris og undertiden endda billi-
gere end den pris, som mæglere i EDC-kæden tager for køberrådgivning. EDC Ejen-
domscentret A/S er vældig god til at sælge ejendomme, men selskabet bør holde sig fra
at rådgive købere.

Der var en god stemning på boligmessen i marts 2000. Han så EDC's brochure om kø-
berservice på messen, men han læste den først senere. Han sendte 500 breve efter mes-
sen, der indeholdt den artikel, som han har skrevet sammen med advokat Annemarie
Engel-Andreassen. En del af brevene blev sendt til deltagere i samme husstand. Han vil
derfor anslå, at antallet af modtagende husstande andrager 300. De skrev artiklen, efter
at de havde læst EDC-mæglernes brochure, men ideen hertil var opstået allerede i for-
bindelse med den tidligere polemik i dagspressen. Artiklen indeholder alene kritiske
kommentarer til køberrådgivning og berører således ikke sagsøgernes adgang til at fore-
tage skødeskrivning. EDC er også kun nævnt et sted i artiklen. Denne miskrediterer så-
ledes ikke sagsøgerne. Man kan imidlertid ikke læse EDC's brochure på anden måde,
end at en ejendomsmægler fra en ejendomsmæglervirksomhed kan rådgive sælger, og
en anden mægler fra samme virksomhed kan rådgive køber. Der står intet i brochuren
om, at mæglervirksomheden ikke kan rådgive både køber og sælger. Da køber og sælger
altid har modstridende interesser, er rådgivning af såvel køber og sælger naturstridig.
Hertil kommer, at brochuren signalerer, at en ejendomskøber kan undvære en advokat,
hvilket er urigtigt, da en rådgivning til en ejendomskøber omfatter meget mere end en
gennemgang af købsaftalen. En ordentlig rådgivning indebærer rådgivning om arvefor-
hold, eventuelle behov for at oprette testamente, drøftelse af eventuelle livsforsikringer
og lignende. Endelig har advokater en ansvarsforsikring, som dækker i tilfælde af fejl-
agtig rådgivning, hvilket er en tryghed for de ejendomskøbere, der rådgives af advoka-
ter. Artiklen kan på ingen måde have haft indflydelse på EDC Ejendomsmæglercentret
A/S's omsætning. Alle virksomheder i Svendborg har oplevet en afmatning som følge



16

af byens stigende arbejdsløshed. Det er denne afmatning, der må tilskrives sagsøgerens
omsætningsnedgang, da hans advokatvirksomhed på tilsvarende vis har haft en omsæt-
ningsnedgang. Han har i praksis aldrig oplevet, at en ejendomsmægler både har en ejen-
dom i kommission og samtidig yder køberrådgivning.

Sagsøgerne har vedrørende påstand 1 gjort gældende, at de citerede udsagn i sammen-
hæng med det øvrige anførte i de sagsøgtes artikel principalt er urigtige og vildledende,
subsidiært utilbørlige, hvorfor disse er i strid med markedsføringslovens § 2. Da udsag-
nene samtidig miskrediterer sagsøgerne, er udtalelserne tillige i strid med markedsfø-
ringslovens § 1, jf. § 2 a, stk. 2, nr. 5.

Det følger af lov nr. 453 af 30. juni 1993 om omsætning af fast ejendom § 15, stk. 1, at
ingen må være formidler for begge parter i samme handel. Bestemmelsen er derimod
ikke til hinder for, at en ejendomsmægler, der har en ejendom i salgskommission, bistår
køberen med skødeberigtigelsen. Loven indebar en ændring af de hidtil gældende reg-
ler, hvorefter det ikke var tilladt for andre end advokater at berigtige handler. Loven åb-
ner endvidere mulighed for, at ejendomsmæglere bistår en køber med rådgivning, i det
omfang mægleren ikke samtidig repræsenterer sælgeren. Sagsøgerne har i kraft af denne
ændring udarbejdet køberservicebrochuren, der alene omhandler den rene købermægler-
situation, og de sagsøgte, der er utilfredse med den stedfundne lovændring, har udsendt
artiklen som en reaktion på sagsøgernes brochure, og uagtet at denne er i overensstem-
melse med lovgivningen. De sagsøgtes formål hermed har været at lokke potentielle
ejendomskøbere væk fra mæglerne ved at foregive, at sagsøgerne handlede i strid i med
loven.

Sagsøgte 2, Annemarie Engel-Andreasen, er som medforfatter selvstændig ansvarlig for
artiklen. Udover at hendes navn fremgår af denne, har hun underskrevet det materiale,
som parterne har udsendt. Hendes navn fremgår også af det benyttede brevpapir, lige-
som hendes efternavn er medtaget på firmaets web-adresse. Da de sagsøgte således ud-
adtil fremtræder i fællesskab, er hun tillige selvstændig ansvarlig over for sagsøgerne,
og DL 3-19-2 er derfor helt uden betydning i relation til sagsøgte 2.

Sagsøgerne har om de enkelte udsagn nærmere anført:



17

Ad a:
Ved at stille spørgsmålstegn ved om sagsøgernes rådgivning er uafhængig og ved i ar-
tiklen at signalere, at sagsøgerne handler i strid med ejendomsomsætningsloven, antyder
de sagsøgte, at sagsøgernes rådgivning ikke er uafhængig. De sagsøgte har ikke ført be-
vis herfor, og udsagnet er således urigtigt, jf. markedsføringslovens § 2, stk. 1. Hvis ret-
ten måtte finde, at der er ført tilstrækkelig bevis herfor, gøres subsidiært gældende, at
udsagnet er utilbørligt, jf. markedsføringslovens § 2, stk. 2. Udsagnet og ordvalget er
endelig i sin form generelt misrekommanderende over for sagsøgerne, jf. markedsfø-
ringslovens § 1, jf. § 2 a, stk. 2, nr. 5.

Ad b:
Udsagnet er urigtigt, jf. markedsføringslovens § 2, stk. 1, idet de sagsøgte fejlagtigt an-
tager, at sagsøgerne lader to mæglere fra samme ejendomsmæglerfirma repræsentere
køber og sælger som henholdsvis køber- og sælgermægler. Dette ville være i strid med
lov om omsætning af fast ejendom § 15, stk. 1, og finder ikke sted, hvilket de sagsøgte
hele tiden har været klar over. I det omfang et mæglerfirma bistår med køberrådgivning,
vil det altid være rettet mod en ejendom, som sælgeren selv eller en tredjemand søger at
sælge. Da udsagnet indeholder en påstand om, at sagsøgerne overtræder loven, er det
samtidig misrekommanderende over for sagsøgerne, jf. markedsføringslovens § 1, jf. §
2 a, stk. 2, nr. 5.

Ad c:
Da sagsøgerne aldrig optræder som formidler for begge parter i samme handel i strid
med lov om omsætning af fast ejendom § 15, stk. 1, er udsagnet i strid med markedsfø-
ringslovens § 2, stk. 1.

Ad d:
Efter ændringen i 1993 af lov om ydelse af juridisk bistand samt om inkasso- og detek-
tivvirksomhed m.v. (vinkelskriverloven) blev advokaters eneret til at skrive skøder op-
hævet med virkning fra 1997. Udsagnet indeholder derfor en urigtig påstand om, at skø-
der skal skrives af en advokat, uagtet at de sagsøgte er bekendt med, at forbuddet for
andre er ophævet. Udsagnet er derfor - udover at være urigtigt - tillige egnet til at vild-
lede køberne, jf. markedsføringslovens § 2, stk. 1.



18

Ad e:
Udsagnene indeholder urigtige påstande om, at en køber ikke får en personlig og uaf-
hængig rådgivning hos sagsøgerne, og at disse overtræder § 15 i lov om omsætning af
fast ejendom. Udsagnene er således i strid med markedsføringslovens § 2, stk. 1. Der er
tillige tale om grov misrekommandering, jf. markedsføringslovens § 1, jf. § 2 a, stk. 2,
nr. 5.

Ad f:
Udsagnet indeholder en urigtig påstand om, at en mægler ikke er i stand til fagmæssigt
korrekt at skrive skøder og berigtige en ejendomshandel. Mægleruddannelsen er en fler-
årig uddannelse i ejendomssalg, hvorimod den juridiske universitetsuddannelse alene
indeholder et kortvarigt kursusfag i ejendomshandel. Udsagnet er tillige generelt ned-
sættende i forhold til sagsøgernes uddannelse og dermed i strid med markedsføringslo-
vens § 2, stk. 1, såvel som § 1, jf. § 2 a, stk. 2, nr. 5.

Påstand 2:
Sagsøgerne har gjort gældende, at artiklen har skadet sagsøgerne, hvorfor det skal påby-
des de sagsøgte at berigtige udsagnene i medfør af markedsføringsloven § 13, stk. 1, nr.
2. Udsagnene i påstand 1 er klart i strid med markedsføringslovens §§ 1 og 2, og det er
derfor nødvendigt, at de sagsøgte overfor omverdenen tilkendegiver dette.

Påstand 3:
Sagsøgerne har gjort gældende, at de har krav på erstatning i medfør af markedsførings-
lovens § 13, stk. 2. De sagsøgte har i forbindelse med udsendelsen af artiklen været i
kvalificeret ond tro, idet de dels har været vidende om lovændringen fra 1997, dels har
kendt sagsøgernes synspunkter fra den tidligere pressepolemik, og dels ikke har kunnet
være i tvivl om forståelsen af køberbrochuren.

Sagsøgerne har endvidere lidt et tab i form af markedsforstyrrelse. Sagsøgerne har inve-
steret 10.000 kr. i deltagelsen på messen, men dette førte ikke til en positiv økonomisk
gevinst. Der har derimod været en betydelig negativ effekt i sagsøger 2's område i mod-
sætning til i resten af landet. Dette bestyrkes tillige af de udtalelser, som sagsøgerne har
fået fra kunder og konkurrenter.



19

Ad de sagsøgtes modpåstande:

Påstand 1:
Sagsøgerne har gjort gældende, at køberservicebrochuren alene indeholder en påstand
om, at sagsøgerne under visse nærmere betingelser kan yde køberrådgivning, hvilket er
tilladt fra 1997 efter ændringen af vinkelskriverloven. Brochuren indeholder ingen urig-
tige eller vildledende udsagn. Brochuren indeholder en nærmere opremsning af, at sag-
søgerne dækker alle relevante faser i forbindelse et huskøb. At de sagsøgte tillige yder
rådgivning omkring ægtepagter og pensionsforhold, må anses for irrelevant i denne
sammenhæng og kan ikke føre til, at brochuren er i strid med markedsføringsloven.
Omvendt foretager sagsøgerne altid besigtigelse af ejendommen, hvilket de sagsøgte
kun gør undtagelsesvis og da kun mod særskilt betaling herfor. Brochuren har endelig
været på markedet i flere år, uden at den har givet anledning til reaktioner, herunder fra
advokatmyndighederne.

Påstand 2:
Påstanden er uklar og efter sit indhold ikke egnet til at indgå i en dom og skal derfor af-
vises. Retten kan ikke påbyde, hvorledes sagsøgerne skal handle i fremtiden. Påstanden
indeholder endvidere en række urigtige udsagn. En køber rådgives altid om, at sagsø-
gerne ikke både kan være købermægler og samtidig repræsentere sælgeren. Endelig fo-
retager sagsøgerne sig intet, der ændrer ved sædvane, praksis eller andre normer på om-
rådet.

Påstand 3:
Det er ikke i strid med markedsføringslovens § 6, når sagsøgerne på deres hjemmeside
viderefører de provisioner, som sagsøgerne oppebærer hos de leverandører af lån eller
forsikringer, som sagsøgerne formidler produkter fra. Der er således ikke tale om, at der
i forbindelse med hovedydelsen erlægges en biydelse uden særskilt vederlag, ligesom
der ikke er tale om en sløret prisdannelse, hvor forbrugeren har vanskeligt ved at danne
sig et klart billede af, hvad der betales for ydelsen. Dette fremgår klart af opstillingen.
Da der er en naturlig sammenhæng mellem ydelserne, kan rabatterne sidestilles med et
lovligt kombinationstilbud.



20

Påstand 4:
Sagsøger 2 har gjort gældende, at da køberservicebrochuren ikke indeholder oplysnin-
ger, der er i strid med markedsføringsloven, kan denne benyttes i markedsføringssam-
menhæng.

Brochuren indeholder dernæst ingen sammenligninger, herunder af pris- eller kvalitets-
mæssig karakter, med advokater. Brochuren angiver alene, at en mægler nu kan bistå en
køber, uden at der samtidig tages stilling til, hvorvidt ejendomsmægleren eller advoka-
ten bedst kan udføre denne rådgivning.

Påstand 5:
Da alle i EDC-gruppen kan tilbyde købermæglerservice, er det tilladt at markedsføre
produktet. Den omstændighed, at sagsøger 2 ikke hidtil har udnyttet produktet af hensyn
til "borgfreden" i Svendborg, er ikke udtryk for en vildledning af kunderne, når blot
sagsøger 2 til enhver tid er i stand til at tilbyde rådgivningen.

Påstand 6:
Advokaternes monopol til bl.a. at udfærdige skøder blev ophævet i 1997, jf. lov nr. 453
af 30. juni 1993 § 34, nr. 3, og dette indebærer, at købere af fast ejendom ikke nødven-
digvis skal benytte en advokat i forbindelse med skødeskrivning og berigtigelse af en
ejendomshandel, men i stedet kan benytte en ejendomsformidler. Da det endvidere ikke
er ulovligt at omtale advokater på en neutral måde, er der ikke grundlag for at berigtige
udsagnene.

Påstand 7:
Sagsøgerne har gjort gældende, at § 15, stk. 2, i lov om omsætning af fast ejendom ale-
ne foreskriver, at formidleren skal rådgive om behov og mulighed for at søge bistand.
Bestemmelsen indeholder ingen formkrav. Citatet i standardformularens pkt. 5 indehol-
der således de oplysninger, som loven stiller krav om. Markedsføringslovens § 3 vedrø-
rer brugsanvisninger mv. og finder ikke anvendelse i dette tilfælde.

Påstand 8:
Påstanden er ikke egnet til at indgå i en dom, da der ikke er hjemmel til at pålægge sag-
søgerne en handlepligt.



21

De enkelte led i påstanden er endvidere urigtige.

Ad a:
Køberens og sælgerens interesser er således ikke altid modstridende, f.eks. når der er ta-
le om handel mellem familiemedlemmer.

Ad b:
De for advokater gældende normer gælder dernæst ikke for mæglere. De sagsøgte over-
holder i øvrigt ikke selv disse normer, f.eks. besigtiger sagsøgerne - i modsætning til de
sagsøgte - altid ejendommen, ligesom kravet om en skriftlig aftale altid overholdes af
sagsøgerne, mens dette ikke er tilfældet for de sagsøgtes vedkommende.

Ad c:
Sagsøgernes rådgivning er ikke ulovlig, og begås der fejl, er disse dækket af en er-
hvervsforsikring.

Ad d:
Sagsøgerne har i den skriftlige købermægleraftale citeret § 15, stk. 2, i lov om omsæt-
ning af fast ejendom, og der er ikke i bestemmelsen fastsat særlige formkrav.

Ad e:
Når en part ikke bistås af egen rådgiver, rådgiver sagsøgerne såvel skriftligt som mundt-
lig om behov og mulighed for at søge sådan bistand.

Ad f:
Da sælgeren i almindelighed ikke skal skrive under på berigtigelsesaftalen, har påstan-
den ingen mening.

Påstand 9:
De sagsøgte har ikke godtgjort, at sagsøgerne har handlet ansvarspådragende eller godt-
gjort, at de har lidt et tab i form af markedsforstyrrelse.

Påstand 10:
Da påstanden er for ubestemt og ikke er egnet til at indgå i en dom, skal den afvises.
Der foreligger endvidere ingen overtrædelse af markedsføringsloven.



22

Omkostninger:
Sagsøgerne har endelig anført, at der ved fastsættelsen af omkostninger bør tages hen-
syn til, at sagen - på grund af de sagsøgtes nedlæggelse af et stort antal modpåstande -
har fået et meget betydeligt omfang.

De sagsøgte har vedrørende sagsøgernes påstand 1 gjort gældende, at køberrådgivning
og skødeskrivning mv. i praksis ikke kan adskilles, og at køberrådgivning i den af sag-
søgerne beskrevne form er betænkelig. De sagsøgte har alene givet udtryk for denne
retspolitiske holdning i artiklen. Denne er skrevet som en kommentar til sagsøgernes
køberservicebrochure, og de sagsøgte kan ikke i strid med grundlovens § 77 fratages
retten til at give udtryk for denne holdning.

Artiklens udsagn er endvidere ikke i strid med markedsføringslovens §§ 1 og 2. Køber-
servicebrochuren er efter sit indhold egnet til at vildlede køberne, idet sagsøgerne sam-
menblander skødeberigtigelsesaftaler med køberrådgivning, og artiklen er et forsøg på
at berigtige denne vildfarelse. Brochuren benytter endvidere kun ordet "ejendomsmæg-
leren" og ikke ordet "ejendomsmæglerfirmaet". Herved får man det indtryk, at sagsø-
gerne mener, at to mæglere fra samme firma kan repræsentere henholdsvis køber og
sælger, hvilket klart er i strid med lov om omsætning af fast ejendom § 15. Disse for-
hold sammenholdt med sagsøgernes retsstridige snyltning ved henvisning til advokater
på køberservicebrochurens forside har de sagsøgte forsøgt at berigtige i artiklen, og ud-
sagnene heri har derfor karakter af berettiget retorsion.

Da artiklen alene er fremsendt til et begrænset antal husstande, har artiklen endvidere
ikke været egnet til at påvirke efterspørgslen.

Da sagsøgte 2 endelig ikke er medindehaver af advokatfirmaet Rolf Dane, hæfter hun
ikke for artiklen. Det følger også af DL 3-19-2, at en ansat ikke hæfter for arbejdsgive-
rens fejl.

Påstand 2:
Da artiklen ikke indeholder udsagn i strid med markedsføringsloven, og da artiklen kun
har haft ubetydelig indflydelse på markedet, er der ikke grundlag for berigtigelse af ar-
tiklen.



23

Påstand 3:
De sagsøgte har gjort gældende, at det ikke er godtgjort, at de sagsøgte, der har været i
god tro, har handlet ansvarspådragende, ligesom udformningen af køberservicebrochu-
ren indebærer, at der foreligger egen skyld fra sagsøgernes side.

Sagsøgerne har endelig ikke ført bevis for at have lidt et tab. Den negative effekt i om-
rådet kan være forårsaget af andre omstændigheder, herunder lukning af virksomheder.

Ad de sagsøgtes modpåstande:

Påstand 1:
De sagsøgte har gjort gældende, at sagsøgerne, når de vælger at gå ind på et marked, der
hidtil har været varetaget af advokater, må leve op til de samme normer, der stilles til
advokater. Advokater har pligt til at overholde "Normer for advokaternes køberrådgiv-
ning", og herunder hører bl.a. vejledning om køberens privatøkonomiske forhold, og da
sagsøgerne har undladt dette, har de herved handlet i strid med god markedsføringsskik,
jf. markedsføringslovens § 1.

Når sagsøgerne ikke har overtaget advokatens rolle på alle punkter, er køberservicebro-
churens overskrift, hvorefter mægleren kan erstatte advokaten, tillige urigtig og utilbør-
lig og dermed i strid med markedsføringslovens § 2.

Brochuren er endelig vildledende, jf. markedsføringslovens § 2, idet den fremstår på en
sådan måde, at den sammenblander skødeberigtigelsessaftaler med egentlig køberråd-
givning.

Påstand 2:
De sagsøgte har gjort gældende, at der af hensyn til forbrugerne er behov for klare ret-
ningslinier, hvorfor domstolene, der har en retskabende funktion, bør opstille et norm-
sæt, der gælder for ejendomsformidlere.

Påstand 3:
De sagsøgte har gjort gældende, at de vejledende priseksempler på sagsøgernes hjem-
meside viser, at sagsøgerne yder ulovlig tilgift, jf. markedsføringslovens § 6. Sagsøger-
ne tilbyder således en række rabatter, hvis køberen overtager låne- og/eller forsikrings-



24

produkter, der er formidlet af sagsøgerne. Dette rabatsystem er så kompliceret, at for-
brugerne har vanskeligt ved at danne sig et klart billede af den reelle pris for køberser-
viceproduktet, og rabatsystemet har således karakter af en sløret prisdannelse og er
dermed i strid med kravet om prisdannelsens klarhed og åbenhed.

Påstand 4:
De sagsøgte har udover det under påstand 1 anførte tillige gjort gældende, at det er ulov-
ligt at benytte en brochure, der indeholder oplysninger i strid med markedsføringsloven.
Benyttelsen er tillige i strid med markedsføringslovens § 2 a. Brochuren har ved at op-
stille en sammenligning med advokater karakter af sammenlignende reklame, og ind-
holdet overholder ikke betingelserne i § 2 a, stk. 2.

Køberbrochuren er vildledende og angår tjenesteydelser, der ikke opfylder samme be-
hov eller tjener samme formål, jf. markedsføringslovens § 2 a, stk. 2, nr. 1. Brochuren er
dernæst i strid med § 2 a, stk. 2, nr. 3, idet sagsøgerne dels undlader at beskrive forskel-
lene mellem dennes rådgivning og den rådgivning, som advokater yder, dels undlader at
beskrive, hvilke behov en køber i øvrigt har i forbindelse med en ejendomshandel. Da
brochuren er egnet til at skabe forveksling med advokatens ydelse, og miskrediterer
dennes ydelse, er den tillige i strid med markedsføringslovens § 2 a, stk. 2, nr. 4 og 5.
Da brochuren endelig på utilbørlig vis drager fordel af den anseelse, der er knyttet til
advokaters kendetegn og konkurrerende produktbetegnelse, er reklamen også i strid
med markedsføringslovens § 2 a, stk. 2, nr. 7.

Påstand 5:
De sagsøgte har gjort gældende, at ikke alle mæglere i kæden yder køberrådgivning,
herunder sagsøger 2, hvorfor det er vildledende at reklamere hermed.

Påstand 6:
De sagsøgte har - udover det under påstand 1 anførte - tillige gjort gældende, at sagsø-
gerne ved på forsiden at have benyttet ordet "advokat" dels gør sig skyldig i illoyal
markedsføring, dels bevidst snylter på advokatbranchens indsats gennem årene. Da sag-
søgerne hverken på landsplan eller lokalt er i stand til at yde det samme som advokater,
er udtalelsen på brochurens bagside tillige uberettiget. De anførte udsagn er således i
strid med markedsføringsloven og bør derfor berigtiges af sagsøgerne..



25

Påstand 7:
De sagsøgte har gjort gældende, at det ikke er tilstrækkeligt at skrive lovens tekst i stan-
dardaftalen, da denne ikke umiddelbart er forståelig for en forbruger. Der må kræves en
uddybende forklaring, ligesom lovteksten skal være særskilt fremhævet i form af særlig
skrifttype eller anden markering.

Påstand 8:
De sagsøgte har gjort gældende, at der af hensyn til forbrugerne er behov for klare ret-
ningslinier omkring en forsvarlig vejledning af huskøbere, hvorfor domstolene, der har
en retskabende funktion, bør opstille et normsæt, der gælder for ejendomsformidlere.

Påstand 9:
De sagsøgte har gjort gældende, at sagsøgerne har overtrådt markedsføringsloven og
derfor er erstatningsansvarlige.

Påstand 10:
De sagsøgte har gjort gældende, at sagsøgerne har overtrådt markedsføringsloven, og at
køberservicebrochuren har haft en skadelig virkning på landsplan, hvorfor der er behov
for en berigtigelse.

Retten skal udtale:

Ad sagsøgernes påstande:

Påstand 1:
Indtil den 1. januar 1997 indeholdt lov om ydelse af juridisk bistand samt om inkasso-
og detektivvirksomhed m.v. (vinkelskriverloven) i § 2a en bestemmelse, hvorefter ejen-
domsformidlere samt disses medarbejdere bortset fra advokater ikke måtte udfærdige de
til tinglysning bestemte dokumenter om overdragelse af fast ejendom. Denne bestem-
melse blev ved lov nr. 453 af 30. juni 1993 om omsætning af fast ejendom § 34, nr. 3
ophævet med virkning fra den 1. januar 1997. Det fremgik af forarbejderne (FT 1992-
93, Tillæg B, sp. 1949 ff.), at formålet hermed var at give ejendomsformidlere mulighed
for at udfærdige skøder. Efter loven kan en ejendomsformidler således berigtige en
ejendomshandel for køber samtidig med, at formidleren repræsenterer sælgeren. Loven
indeholder endvidere intet forbud mod, at en ejendomsformidler under hele handlen



26

rådgiver og repræsenterer en køber og herunder berigtiger handlen for denne, men det
følger da af § 15, stk. 1, at denne da ikke må være formidler for begge parter i samme
handel. Heraf følger tillige, at to mæglere fra samme firma ikke må repræsentere begge
parter som henholdsvis køber og sælgermægler.

Det er i lovgivningen således forudsat, at rådgivning omkring handlen og berigtigelsen
af denne kan adskilles, og retten finder det ikke godtgjort, at der i praksis er noget til
hinder herfor.

Retten lægger til grund, at artiklen er udfærdiget af de sagsøgte i fællesskab dels på
baggrund af en forudgående polemisk diskussion i den lokale presse, og dels efter at
sagsøgerne havde udarbejdet en køberservicebrochure.

Uanset at det således ikke kan afvises, at artiklen har en vis retspolitisk betonet bag-
grund, finder retten det ubetænkeligt at lægge til grund, at denne, der blev udleveret til
potentielle kunder, tillige har tjent kommercielle interesser for de sagsøgte.

Retten finder tillige, at artiklen fremstår på en sådan måde, at den foregiver, at sagsø-
gerne handler i strid med § 15, stk. 1 ved at virke som formidler for begge parter i en
ejendomshandel samt ved at foregive, dels at det er væsentligt dyrere at benytte en kø-
bermægler i stedet for en advokat, dels at mæglere ikke er uddannet til at gennemføre
ejendomshandler, hvad enten dette sker som købermægler eller blot som skødeberigti-
gende mægler.

Da artiklen således indeholder udsagn, der dels er urigtige og vildledende og dels er
miskrediterende, finder retten, at denne er i strid med markedsføringslovens §§ 1 og 2.

Retten finder tillige, at den forudgående polemik i dagspressen eller den af sagsøgerne
udarbejdede køberservicebrochure ikke har kunnet berettige de sagsøgte til at frem-
komme med de i artiklen anførte udsagn.

Herefter, og da sagsøgte 2, Annemarie Engel-Andreasen, er medforfatter af artiklen,
findes begge de sagsøgte at være ansvarlig for disse overtrædelser.



27

Påstand 2:
Under hensyn til sagens karakter finder retten det endvidere nødvendigt at udstede et
påbud om, at de sagsøgte skal foretage berigtigelse af de pågældende udsagn ved efter
eget valg enten at underrette samtlige personer, til hvem de i påstand 1 omtalte udsagn
er tilgået eller ved annoncering i regionalt dagblad, for at sikre, at der sker genoprettel-
se, jf. markedsføringslovens § 13, stk. 1, nr. 2.

Påstand 3:
Af de ovenfor under påstand 1 anførte grunde, findes de sagsøgte endelig at have hand-
let ansvarspådragende over for sagsøgerne, jf. markedsføringslovens § 13, stk. 2. Erstat-
ningen for markedsforstyrrelsen findes ud fra et samlet skøn og under hensyn til materi-
alets begrænsede udbredelse at burde fastsættes til 20.000 kr.

Ad de sagsøgtes modpåstande:

Påstandene 1, 4, 6 og 9-10:
Ud fra en samlet vurdering og det under sagen anførte findes det ikke godtgjort, at den
af sagsøgerne udarbejdede køberservicebrochure er i strid med markedsføringslovens §§
1 og 2, eller at sagsøgerne ikke yder forsvarlig vejledning i forbindelse med salg af
ejendomme, jf. § 3.

Herefter, og da sammenlignende reklame er tilladt, og det ikke er godtgjort, at betingel-
serne i markedsføringslovens § 2 a, stk. 2, ikke er opfyldt, finder retten, at der hverken
er behov for berigtigelse eller grundlag for erstatning eller tilintetgørelse af materiale,
hvorfor sagsøgerne i det hele frifindes for disse påstande.

Påstandene 2 og 8:
Således som påstandene er formuleret, findes de ikke at have en sådan konkret og be-
stemt form, at de er egnet til at indgå i en dom, hvorfor disse påstande afvises.

Påstand 3:
Da de af sagsøgerne på hjemmesiden anførte rabatter ikke findes at have karakter af
ulovlig tilgift, frifindes sagsøgerne.



28

Påstand 5:
Allerede fordi det ikke findes godtgjort, at sagsøgerne ikke er i stand til at yde køber-
rådgivning, frifindes sagsøgerne.

Påstand 7:
Da lov nr. 453 af 30. juni 1993 om omsætning af faste ejendom § 15, stk. 2 ikke inde-
holder formkrav vedrørende den nærmere rådgivning om partsrepræsentation, frifindes
sagsøgerne.

Omkostninger:
Under hensyn til sagens omfang og udfald forholdes der med hensyn til omkostningerne
som nedenfor bestemt.

Thi kendes for ret:

De sagsøgte, Advokatfirmaet Rolf Dane v/Rolf Dane og advokat Annemarie Engel-
Andreassen, tilpligtes at anerkende at have handlet i strid med markedsføringslovens §§
1 og 2 og skal berigtige følgende udsagn:

a. "UAFHÆNGIG RÅDGIVNING? - BEDØM SELV!"

b. "Mæglerfirmaet tilbyder åbenbart at repræsentere køberen til en ejendom,
som mæglerfirmaet i forvejen har i kommission, fordi firmaet i forvejen re-
præsenterer sælgeren.

Mægleren skal således forhandle og bedømme arbejde, der er udført af en
anden mægler ansat i samme mæglerfirma."

c. "Eller sælgers mægler henviser køber til at søge råd hos en mægler i det
samme firma - og stadig for købers egen regning.

I en sådan situation skal mægleren vurdere og eventuelt kritisere arbejde ud-
ført af en mægler, der er ansat i samme firma. Også kollegaens prisfastsæt-
telse af ejendommen skal overvejes. Det hører med til advokatens råd-
givning af en køber at drøfte de optimale handelsvilkår for køber. Det



29

er vanskeligt at forstille sig, at to mæglere fra samme firma kan forhandle
om vilkårene for handelen."

d. "Køberen kan antage en købermægler til at rådgive sig og forhandle for
sig. Det er lovligt, når denne er fra et andet mæglerfirma, men hvilke fordele
giver det så køberen?

Det koster ekstra for køber, der jo skal have sin advokat til at skrive skødet
og ordne andre papirer."

e. "Det er også risiko for, om rådgivningen nu også er personlig og uafhæn-
gig. Især hvis sælgerens og køberens mægler er fra samme firma. Desuden
tilbød EDC at skrive skødet."

f. "Advokaten er garant for, at skødeskrivning og dokumenter, der skal ting-
lyses, udfærdiges fagmæssig korrekt.

Det er advokaten uddannet til efter 6 års uddannelse i modsætning til ejen-
domsmægleren, der er uddannet til at sælge huse og rådgive herom."

Berigtigelsen af disse udsagn skal efter de sagsøgtes valg ske ved enten at underrette
samtlige personer, til hvem de i påstand 1 omtalte udsagn er tilgået eller ved annonce-
ring i regionalt dagblad.

De sagsøgte betaler in solidum til sagsøgerne, EDC-gruppen A/S og EDC Ejendoms-
mæglercentret A/S, 20.000 kr. med sædvanlig procesrente fra den 4. september 2000.

Sagsøgerne frifindes for de sagsøgtes påstande 1, 3-7 og 9-10, mens påstandene 2 og 8
afvises.

De sagsøgte betaler endelig sagens omkostninger med 30.000 kr. til sagsøgerne.

Det idømte udredes inden 14 dage efter denne doms afsigelse.

Torben Kuld Hansen 
Bent Kierkegaard 
Ole Marker 
Klaus Olsen 
Uffe Thustrup 



(Sign.)
___ ___ ___
Udskriftens rigtighed bekræftes
P.j.v. Sø- og Handelsretten, den


Arbejdsskader – skade på medarbejderens ejendele

Hvad er dine forpligtelser som arbejdsgiver, når der forvoldes skade på en medarbejders personlige ejendele ...»

Opsigelse af gravid eller medarbejder på barsel

Der er en udbredt misforståelse på det danske arbejdsmarked om, at du som arbejdsgiver ikke må opsige ...»

Ejerleder

En ejerleder er en ejer af en virksomhed som samtidig er lederen i virksomheden - typisk som administrerende ...»

Earn-out

Earn-out kan bruges som betaling af en del af købesummen i forbindelse med en virksomhedsoverdragelse. ...»

Monopol - Kastrup Strandpark

Den mellem Tårnby Kommune og Hellers Yachtværft ApS aftalte leje i 2004 vedrørende lejemålet Kastrup »

Erstatning uden for kontraktforhold

Sagsøgte ansås for erstatningsansvarlig for tab lidt af de sagsøgte som følge af fejl og mangler »

Vi er medlemmer af