advokat_KA_2_inde_470_250
advokat_tw_KA_4_ude_470_250
kontrakt-maskine_470_250

konkursbo - overdragelse af ejendom

Resumé

Overdragelse af en fast ejendom i forbindelse med en udstationering til et selskab, kort forinden dette blev taget under konkursbehandling, ikke anset for omstødelig efter konkurslovens §64 og § 74.

Dom i sagen P-36-09

Thomas Haulund Sørensen
og
Tine Bogetoft

mod

Griffin Holding A/S under konkurs

Problemstilling og påstande

Denne sag drejer sig om, hvorvidt Thomas Haulund Sørensen og Tine Bogetoft Christensen kan kræve erstatning af Griffin Holding A/S under konkurs, i forbindelse med at de hævede en aftale over for konkursboet, der før konkursdekretet havde købt deres ejendom beliggende Karensvej 2 i Espergærde, og herunder navnlig om, hvorvidt ejendomshandlen var omstødelig, jf. konkurslovens § 64 og § 74.

Thomas Haulund Sørensen og Tine Bogetoft Christensen nedlagt følgende påstande:

Principalt:

Griffin Holding A/S under konkurs tilpligtes at anerkende 1.730.000 kr., heraf 1.152.075 kr. med renter på deponeringskonto 5050 14215609 som separatistkrav og 577.925 kr. som simpelt krav.

Subsidiært:

Griffin Holding A/S under konkurs tilpligtes at anerkende 1.375.000 kr., heraf 1.152.075 kr. med renter på deponeringskonto 5050 14215609 som separatistkrav og 222.925 kr. som simpelt krav.

Mere subsidiært:

Griffin Holding A/S under konkurs tilpligtes at anerkende et efter skifterettens skøn fastsat mindre beløb som separatistkrav i det omfang beløbet ikke overstiger 1.152.075 kr. med renter på deponeringskonto 5050 14215609 som separatistkrav og som simpelt krav for så vidt angår eventuelt beløb, der overstiger 1.152.075 kr.

Griffin Holding A/S under konkurs har påstået frifindelse.

Sagens nærmere omstændigheder er følgende:

Den 1. oktober 2006 overtog Thomas Haulund Sørensen og Tine Bogetoft Christensen ejendommen beliggende Karensvej 2 i Espergærde for 5.275.000 kr., og anvendte efterfølgende en række midler på istandsættelse af denne. Den offentlige ejendoms-værdi androg den 1. oktober 2007 3.450.000 kr. Ved skøde, der er underskrevet den 31. august 2008, videresolgte de ejen-dommen med overtagelse samme dag til Griffin Holding A/S. Salgssummen androg 5.275.000 kr., der skulle berigtiges ved, at køberen skulle overtage pantegæld til Totalkredit A/S med 4.122.925 kr., samt deponere 1.152.075 kr. i Jyske Bank A/S. Deponering har fundet sted på kontonummer 5050 142156-9, der forrentes med en variabel rente. Griffin Holding A/S udlejede umiddelbart efter overtagelsen ejendommen. Da gældsovertagelse ikke fandt sted i forhold til Totalkredit A/S, rykkede sagsøg-ernes advokat herfor ved brev af 24. oktober 2008 og meddelte samtidig, at hvis dette ikke skete inden 5 dage, ville sælgerne anse handlen for misligholdt. Han tog samtidig forbehold om at hæve handlen og kræve erstatning.

Den 28. oktober 2008 blev Griffin Holding A/S taget under konkursbehandling, og ved brev af 7. november 2008 opfordrede sagsøgernes advokat konkursboet til at meddele, hvorvidt det ville indtræde i handlen og berigtige gældsovertagelsen eller foretage kontant deponering heraf. I modsat fald ville handlen blive hævet, og der ville blive krævet erstatning. Da dette ikke skete, hævede sagsøgernes advokat ved brev af 27. november 2008 handlen og krævede erstatning.

Sagsøgernes advokat indhentede herefter to salgsvurderinger, der viste, at gennemsnitsprisen for ejendommen i december 2008 androg 3.545.000 kr. Sagsøgernes principale påstand er opgjort på grundlag af denne gennemsnitsvurdering og er beregnet som differencen i forhold til den aftalte salgssum. Sagsøgernes advokat har anmeldt denne fordring i konkursboet ved brev af 17. juli 2009. Den offentlige ejendomsværdi androg den 1. oktober 2009 2.450.000 kr.  Kurator meddelte, at erstatningskravet ikke kunne anerkendes, og at næste fordringsprøvelsesmøde ville finde sted den 25. november 2009. Da sagsøgernes advokat ikke senere modtog indkaldelse til mødet, indbragte denne i stedet fordringsprøvelsen for skifteretten den 22. december 2009. Kurator har efterfølgende på et fordringsprøvelsesmøde den 26. februar 2010 formelt afvist sagsøgernes krav. Dividende til simple krav i konkursboet forventes at andrage mellem 0 og 0,5 %.

Thomas Haulund Sørensen har været ansat i Griffin Ejendomme A/S siden 1. oktober 2005 og har været investeringschef siden 1. juli 2007. Dette selskab, der ligeledes er taget under konkursbehandling den 28. oktober 2008, er et datterselskab til konkursboet. Ved en udstationeringsaftale den 31. juli 2008 og med virkning fra den 1. september 2008 blev Thomas Haulund Sørensen ansat i GT German Trust GmbH, der var et koncernforbundet tysk selskab. Det hedder i udstationeringsaftalen bl.a.:

"… Flytteudgifter til/fra Berlin afholdes af Griffin Ejendomme A/S og GT German Trust GmbH, såfremt det er et led i ansættelsesforholdet. …"

Aftalen omkring den faste ejendom er ikke omtalt i udstationeringsaftalen.

Der er til brug for sagen foranstaltet syn og skøn ved statsautoriseret ejendomsmægler Henrik Sallerup. Det hedder i skønsmandens besvarelse fra den 30. november 2010 bl.a.:

"… Spørgsmål 1:

Skønsmanden bedes oplyse kontanthandelsværdien for ejendommen matr. nr. 7 GO Mørdrup By, Mørdrup, beliggende Karenvej 2, 3060 Espergærde ved et salg i almindelig fri handel med sædvanlig liggetid pr. 1. marts 2008.

Spørgsmål 2:

Skønsmanden bedes oplyse kontanthandelsværdien for ejendommen matr. nr. 7 GQ Mørdrup By, Mørdrup, beliggende Karenvej 2, 3060 Espergærde ved et salg i almindelig fri handel med sædvanlig liggetid pr. 31. august 2008.

Spørgsmål 3:

Skønsmanden bedes oplyse kontanthandelsværdien for ejendommen matr. nr. 7 GQ Mørdrup By, Mørdrup, beliggende Karenvej 2, 3060 Espergærde ved et salg i almindelig fri handel med sædvanlig liggetid pr. 1. december 2008. …

Svar på spørgsmål 1:

Med udgangspunkt i den … anførte beskrivelse af ejendommen, besigtigelsen og de indhentede oplysninger skønnes ejendommens kontanthandelsværdi ved salg i almindelig fri handel med sædvanlig liggetid pr. 1. marts 2008 at være kr. 4.600.000.

Svar på spørgsmål 2:

Med udgangspunkt i den … anførte beskrivelse af ejendommen, besigtigelsen og de indhentede oplysninger skønnes ejendommens kontanthandelsværdi ved salg i almindelig fri handel med sædvanlig liggetid pr. 31. august 2008 at være kr. 4.400.000.

Svar på spørgsmål 3:

Med udgangspunkt i den … anførte beskrivelse af ejendommen, besigtigelsen og de indhentede oplysninger skønnes ejendommens kontanthandelsværdi ved salg i almindelig fri handel med sædvanlig liggetid pr. 1. december 2008 at være kr. 3.900.000. …"

Skønsmanden har i en supplerende erklæring fra den 11. oktober 2011 bl.a. anført:

"… Spørgsmål A:

Skønsmanden har i sin besvarelse af skønstemaets spørgsmål 1-3 anført, at ejendommens kontanthandelspris pr. 1. marts 2008, pr. 31. august 2008 og pr. 1. december 2008 skønnes at udgøre henholdsvis kr. 4.600.000, kr. 4.400.000 og kr. 3.900.000.

Skønsmanden bedes oplyse, i hvilket omfang skønsmanden ved sin besvarelse har medinddraget faktiske salgspriser for ejendomme, som er solgt i perioden 2008-2010, og som er beliggende i samme område, som den omhandlede ejendom.

Det lægges forudsætningsvist til grund, at der ved "amme område" forstås det såkaldte "pigevejskvarter" i Espergærde.

Såfremt skønsmanden har medinddraget oplysninger om faktiske salgspriser fra andre, sammenlignelige områder i Espergærde, bedes  skønsmanden specificere, hvilke områder i Espergærde, der konkret er medinddraget.

Spørgsmål B:

I forlængelse af besvarelsen af spørgsmål A, bedes skønsmanden nærmere redegøre for, i hvilket omfang, gerne med procentuelle angivelser, salgsprisen for den omhandlede ejendom afviger fra de faktiske salgspriser for ejendomme solgt i perioden 2008-2010, og som er beliggende i samme område, som den omhandlede ejendom.

Som ved spørgsmål A lægges det forudsætningsvist til grund, at der ved "samme område" forstås det såkaldte "pigevejskvarter" i Espergærde.

Såfremt skønsmanden, ved sin besvarelse af ovennævnte spørgsmål medinddrager faktiske salgspriser fra andre, sammenlignelige områder i Espergærde, bedes skønsmanden specificere, hvilke områder i Espergærde, der konkret medinddrages. …

Spørgsmål C:

I skønsmandens forudsætninger, … er der lagt til grund, at ejendommen ved salget til sagsøgte i 2008, var i samme stand som ved sagsøgernes køb i 2006.

Under skønsforretningen kunne det imidlertid konstateres, at ejendommens terrasse er sunket sammen, således at terrassen i dag fremstår med en større lunke midt på terrassen. Thomas Hauge Sørensen oplyste under skønsforretningen, at lunken er fremkommet efter sagsøgernes erhvervelse af ejendommen i 2006, men inden salget til sagsøgte i 2008.

Skønsmanden bedes oplyse, om lunken på terrassen har betydning for ejendommens kontanthandelsværdi.

Såfremt spørgsmålet besvares bekræftende, bedes skønsmanden anslå differencen i kontanthandelsprisen ved salg af ejendommen med den eksisterende lunke på terrassen, og ved salg af ejendommen uden den eksisterende lunke på terrassen. …

Ad spørgsmål A:

Som anført under forudsætninger i den allerede udarbejdede skønserklæring er Karenvej 7 medinddraget for så vidt angår faktiske salgspriser for ejendomme, som er solgt i perioden 20082010, og som er beliggende i samme område, som den omhandlende ejendom.

Ad spørgsmål B:

[Det] … lægges til grund for besvarelsen af spørgsmål B, at den salgspris der refereres til i skønstemaets spørgsmål B, er salgsprisen angivet i det betinget skøde, … nemlig kr. 5.275.000.

Endvidere lægges det til grund at det såkaldte "pigevejskvarter" i Espergærde består af vejene: …

… den gennemsnitlige m2 salgspris … [er] beregnet til kr. 19.913 pr, m2 for gennemførte handler i "Almindeligt salg" i "pigevejskvarteret" i perioden 1. januar 2008 til 1. januar 2011. Set i forhold til en salgspris på kr. 5.275.000 for den omhandlede ejendom og en m2 pris på kr. 38.224, ligger de anførte kr. 38.224 ca. 90 % over den beregnede gennemsnitspris pr. m2 på kr. 19.913.

Til ovennævnte skal bemærkes, at det skønsmanden bekendt, kun er ganske få af de ejendomme der indgår i det udarbejdede gennemsnit, der er gennemgribende istandsat som den omhandlede ejendom. Endvidere er der flere af de ejendomme, der indgår i det udarbejdede gennemsnit der, skønsmanden bekendt, ikke har kælder.

Ad spørgsmål C:

Lunken på terrassen skønnes at have betydning for ejendommens kontanthandelsværdi. Differencen skønnes at ligge i størrelsesorden kr. 50.000 til kr. 100.000.

…"

Der er endelig, med henblik på belysning af de økonomiske forhold hos Griffin Holding A/S i tiden op til konkursen, dokumenteret en række regnskabsbilag. Det fremgår af en resultatopgørelse og balance fra den 23. oktober 2008 og som vedrører perioden 1. juli 2007 til den 30. juni 2008, at årets resultat var negativt med ca. 10,4 mio. kr. Selskabets aktiver bestod af kapitalandele i tilknyttede selskaber med ca. 214 mio. kr., tilgodehavender hos koncernforbundne selskaber med ca. 122 mio. kr. samt materielle anlægsaktiver med ca. 130 mio. kr., hvoraf to ejendomme udgjorde 124 mio. kr. Disse ejendomme var overbehæftet. Selskabets likvide beholdning androg ca. 7.000 kr. Endelig var der en trækningsret på en erhvervskredit i Sparekassen Kronjylland A/S på 340.115 kr.

Under konkursboets behandling er der udarbejdet en opdateret balance pr. 19. november 2008 for perioden 1. juli 2008 og frem til konkursdekretets afsigelse den 28. oktober 2008. Det fremgår heraf, at der i denne periode har været et negativt resultat på ca. 6,3 mio. kr. Omsætningen er opgjort til 0 kr. De samlede aktiver er primo opgjort til ca. 461 mio. kr. og ultimo til ca. 521 mio. kr. Aktiverne bestod fortsat primært i kapitalandele i tilknyttede selskaber, tilgodehavender hos koncernforbundne selskaber, samt i ejendomme. Selskabets likvide beholdning var uændret. Selskabets samlede hæftelser og forpligtelser er af konkursboet opgjort til ca. 1,5 mia. kr.,  hvoraf driftskreditorerne er opgjort til ca. 5,5 mio. kr.

Forklaringer

Thomas Haulund Sørensen har forklaret, at han er bankuddannet og har arbejdet i en bank i 15 år. Han startede med at arbejde i Griffinkoncernen den 1. september 2005. Han blev ansat som investeringschef med Tyskland som fokusområde. Dette var et nyt og attraktivt marked. Han var ansat med bopæl i Danmark, men han opholdt sig 4 ud af 5 arbejdsdage i Tyskland.

Arbejdet bestod i begyndelse i at lære det tyske marked at kende, og der var to overordnede "missioner". For det første skulle han finde ejendomme til K/S-investeringer, og for det andet skulle han indkøbe en boligportefølje af ejendomme i Berlin, som skulle udvikles til aktiesalg.

I sommeren 2006 købte han sammen med sin ægtefælle ejendommen på Karensvej med overtagelse i efteråret 2006. Ejendommens pris var ikke høj for området på det tidspunkt, hvor der blev handlet. Der var tale om en nyistandsat 1970'er villa. Da de købte ejendommen, manglede der hårde hvidevarer mv. i husets bryggers, og der var mindre ting, som skulle laves. Huset fremstod i øvrigt som nyt og i rigtig god stand. De købte huset af nogle håndværkere, som havde istandsat dette. Der var ingen problemer med finansiering af huset, som blev belånt med 80 %. Han har selv på et tidspunkt udbedret en lunke på terrassen for ca. 20.000 kr., og de har i alt brugt 200-300.000 kr. på forbedringer på huset, herunder istandsættelse af husets bryggers med ca. 109.000 kr. samt udgifter til bl.a. udskiftning af termoruder.

Griffinkoncernen var i perioden 2006-07 gennem en rivende udvikling på det tyske marked, idet man fra næsten ikke at have erhvervet ejendomme i Tyskland, nåede frem til at have næsten 500 ejendomme til en betydelig mia.-værdi, hovedsageligt boligejendomme i Berlin.

Han havde i perioden opbygget et stort netværk i branchen, og fik et godt kendskab til markedet i Berlin. Han fik således på et tidspunkt tilbudt ca. 50 ejendomme om dagen. Griffinkoncernen købte ejendommene og satte dem sammen i porteføljer, som blev solgt til investorer. Hans arbejde bestod på dette tidspunkt i at "screene"/sortere ejendommene, samt udføre due diligence og prisforhandlinger, og han havde ansvaret for denne proces. Der var også ansat sælgere, men han modtog ikke selv underskrifter på salg til investorer, og han har derfor ikke præcise erindringer om, hvor mange af de ejendomme, som han havde købt, der blev solgt. Det kan i dag synes risikabelt, at man købte og samlede ejendommene i porteføljer, men dette var på daværende tidspunkt ikke usædvanligt. Fremgangsmåden gav mulighed for et større salg. Finansieringen foregik primært gennem 7-8 tyske banker, og han var ligeledes ansvarlig for disse forhandlinger. Også nogle danske banker var involveret, og her deltog vidnet typisk i det første møde. I slutningen af 2007 blev det besluttet at stifte et tysk selskab med henblik på at oprette en organisation til håndtering/administration af de tyske investeringer. Han var da den eneste, der havde set samtlige ejendomme på markedet, og han vidste, hvilke krav bankerne stillede. Han blev derfor spurgt, om han ville tage til Tyskland og stå for det tyske selskab. Han var på dette tidspunkt fortsat investeringschef i Griffinkoncernen. Med virkning fra den 1. september 2008 indgik han en 3-årig udstationeringsaftale. Denne var allerede kommet i stand i februar/marts 2008, og aftalen blev indgået direkte med ledelsen i Griffinkoncernen. Der var således tale om et klart ønske fra ledelsen side.

Lønnen i udstationeringsperioden androg 115.000 kr. om måneden. Inden udstationeringen havde han en løn på 55.000 kr. om måneden plus bonus. Dokumenterne til udstationeringsaftalen blev pga. tidspres først lavet i juli 2008. Han arbejdede på dette tidspunkt ca. 80 timer om ugen, og hele organisationen havde travlt. Ernest & Young blev brugt til rådgivning i forbindelse med udformning af udstationeringsaftalen.

Da de drøftede udstationeringsaftalen, betingede han sig, at Griffin Holding A/S skulle købe huset til den samme pris, som parret havde købt huset for, dog uden de udgifter til forbedringer, som han havde afholdt. Han accepterede, at disse forbedringsudgifter udgik, da han samlet set fik en god udstationeringsaftale. Han havde forinden undersøgt m2-priser for området, og så vidt han kunne vurdere, var priserne steget fra 2006 til 2007 med 8 %. Der blev ikke fra selskabets ledelse stillet krav om en vurdering af ejendommen, og ledelsen accepterede prisen og overdragelsen som et vilkår for udstationeringen. Der var ikke tale om et gavemiljø, og han var ikke selv en del af ledelsen. Der var derimod en klar sammenhæng mellem vilkårene i udstationeringsaftalen og købsaftalen, idet de to aftaler også blev indgået samtidig. De flyttede til Tyskland den 31. august 2008, hvor de lejede en lejlighed til 4.000 euro om måneden og på en kontrakt, som de ikke uden videre kunne opsige.

Den 27. august 2008 købte han aktier i Griffin Holding A/S, da han havde en forventning om, at det var en god forretning. Han havde da ingen mistanke om, at Griffin Holding A/S var ved at gå konkurs. Han var dog opmærksom på, at direktøren havde fremsat udtalelser om behovet for kapitalindsprøjtning, men da der var overskud på de ejendomme, som han havde erhvervet til koncernen, mente han, at økonomien kunne hænge fornuftigt sammen. Efterfølgende fandt han dog ud af, at de danske banker var begyndt at kræve en højere rente. I sommeren 2008 var der en fyringsrunde i koncernen, men hans arbejde blev ikke berørt i den anledning, hvorfor han ikke blev opmærksom på de økonomiske problemer i koncernen. I oktober 2008 blev han derimod opmærksom på, at der manglede at blive overført penge til lønninger i det tyske selskab, og han fik derfor på dette tidspunkt mistanke om, at der kunne være problemer. Han ringede derfor til et medlem af ledelsen, som oplyste, at der ikke var noget galt med økonomien. Hvis han havde haft mistanke om, at selskabet ville blive taget under konkursbehandling få måneder senere, ville han have beholdt sit arbejde i det danske selskab med de rettigheder, dette indebar bl.a. i forhold til Lønmodtagernes Garantifond. Da selskabet gik konkurs, fik han én måneds løn, og han stod herefter ligesom ægtefællen uden job. De havde samtidig en høj husleje i Tyskland og var bundet af en lejekontrakt, som de ikke umiddelbart kunne frigøre sig fra. På grund af sin kortvarige ansættelse i det tyske selskab kunne han hverken få dækket sin løn i Danmark eller Tyskland. Endvidere mistede han en bonus på ca. 680.000 kr., som han endnu ikke havde faktureret i forhold til Griffin Ejendomme A/S.

Han forsøgte at finde et nyt arbejde i Tyskland, men måtte opgive, og han og ægtefællen flyttede derfor tilbage til Danmark i 2010, hvor han begyndte at arbejde som selvstændig konsulent. Efter afrejsen til Tyskland havde Griffinkoncernen udlejet ejendommen for 12.000 kr. om måneden, og der forløb derfor omkring 2 år, før de atter fik mulighed for at flytte ind i huset.

Tine Bogetoft Christensen har forklaret, at hun og ægtefællen i begyndelsen af 2008 drøftede den mulighed, som Griffinkoncernen havde givet manden, med hensyn til fast beskæftigelse i Tyskland. Ægtefællen rejste på dette tidspunkt meget, og ved at få fast bopæl i Tyskland, kunne de se mere til hinanden. Da ægtefællen blev udstationeret i Tyskland, var hun erhvervsrådgiver i Jyske Bank A/S, og da hun orienterede sin chef om, at parret ville flytte til Tyskland, fik hun bevilget to års orlov. Hun er i dag tilbage i Jyske Bank A/S.

Det var som led i udstationeringen et vilkår fra hendes side, at ejendommen i Danmark blev solgt uden tab. Ejendommen blev dog ikke sat til salg, da det i stedet blev et led i ægtefællens udstationeringsaftale, at Griffin Holding A/S skulle overtage ejendommen. De drøftede derfor hvilken pris, de skulle forlange for ejendommen, og herunder navnlig, hvorledes de skulle forholde sig til de midler, som de havde investeret i form af forbedringer i ejendommen.

De blev dog enige om ikke at forlange en kompensation for disse forbedringer, hvorimod de fastholdt en salgspris, der svarede til deres købspris.

Parternes argumenter

Thomas Haulund Sørensen og Tine Bogetoft Christensen har gjort gældende, at der er indgået en endelig og bindende aftale mellem parterne, og at Griffin Holding A/S har misligholdt denne aftale. De har derfor været berettiget til at hæve handlen, og da Griffin Holding A/S har undladt at berigtige gældsovertagelsen har selskabet handlet ansvarspådragende, hvorfor de kan kræve erstatning for det tab, de herved har lidt. Tabet andrager principalt forskellen mellem købesummen på 5.275.000 kr. og 3.545.000 kr., der var den værdi, som ejendommen ifølge de udenretlige vurderinger havde i december 2008. Tabet andrager subsidiært forskellen mellem salgssummen og værdien i december 2008, der ifølge skønsmandens erklæring androg 3.900.000 kr. Griffin Holding A/S har i forbindelse med handlen deponeret 1.152.075 kr. på en deponeringskonto, hvorfor dette beløb med tillæg af renter har separatiststatus, mens resten er et simpelt krav i boet.

Ejendomshandlen er ikke omstødelig efter konkurslovens § 64. Overdragelsen indeholder ikke et gavemoment, og der er ikke tilsigtet en overdragelse af en vederlagsfri fordel, ligesom der ikke foreligger omstændigheder, der giver grundlag for mistanke herom. Overdragelsen har alene karakter af en sædvanlig forretningsmæssig disposition, hvor Thomas Haulund Sørensen og Tine Bogetoft Christensen blot ville sikre sig, at de ikke led tab på ejendommen i forbindelse med udstationering til udlandet, og hvor de på den anden side accepterede ikke at få dækket de afholdte istandsættelsesomkostninger. Det forhold, at der er en forskel mellem den pris, som parterne aftalte, og den pris, som vurderes at være den korrekte, indebærer ikke i sig selv, at der foreligger en gavedisposition. Forskellen er heller ikke så stor, at parterne burde have været klar over, at der var et misforhold, hvortil kommer, at ejendommen på aftaletidspunktet var belånt med over 4 mio. kr.

Handlen er endvidere ikke omstødelig efter konkurslovens § 74, idet der ikke er tale om en utilbørlig disposition. Griffin Holding A/S havde ikke likviditetsmæssige problemer, da aftalen blev indgået, og sagsøgerne havde i hvert fald intet kendskab hertil. I modsat fald ville Thomas Haulund Sørensen ikke have ladet sig udstationere i Tyskland, hvorved han dels mistede adgangen til dækning vi Lønmodtagernes Garantifond, dels gav afkald på optjente bonusbeløb, ligesom Tine Bogetoft Christensen ikke ville have givet afkald på sit job.

Griffin Holding A/S under konkurs har gjort gældende, at den indgåede ejendomshandel er omstødelig i medfør af konkurslovens § 64 og § 74, og at sagsøgerne derfor ikke har lidt et tab ved, at handlen ikke blev gennemført.

Den aftalte købesum på 5.275.000 kr. oversteg i august 2008 i væsentligt grad markedsværdien ifølge syn- og skønserklæringen, og der er herved ydet sagsøgerne en betydelig vederlagsfri formuefordel på de øvrige kreditorers bekostning, jf. § 64. Den omstændighed, at der var et åbenbart misforhold mellem den aftalte salgspris og den reelle værdi, indeholder således et betydeligt gaveelement, og sagsøgerne har ikke godtgjort, at overdragelsen var forretningsmæssig begrundet. Aftalen er således heller ikke omtalt i udstationeringsaftalen. Misforholdet er derimod udtryk for, at der foreligger et gavemiljø, og sagsøgerne har ikke afkræftet denne formodning. Det ville have været mere naturligt, om sagsøgerne havde udlejet ejendommen i forbindelse med udstationeringen. Sagsøgerne, og navnlig Thomas Haulund Sørensen, der var ansvarlig for opkøb af ejendomsporteføljer, var eller burde som professionel have været bekendt med misforholdet mellem købesummen og ejendommes reelle værdi, og burde derfor have indhentet en vurdering af ejendommen, forinden overdragelsen fandt sted.

Ejendomshandlen var endvidere utilbørlig, da den begunstiger sagsøgerne på de øvrige kreditorers bekostning, jf. § 74. Salgssummen lå væsentlig over markedsværdien, og køb af privat ejendom lå helt klart uden for selskabets sædvanlige driftsaktiviteter. Som investeringschef burde Thomas Haulund Sørensen også vide, at en ejendomshandel, der lå uden for selskabets aktivitetsområde, var usædvanlig og således utilbørlig. Hertil kommer, at udstationeringsaftalen er indgået med Griffin Ejendomme A/S, hvorfra han var ansat og udstationeret, mens ejendomshandlen er indgået med Griffin Holding A/S. Griffin Holding A/S var på tidspunktet for aftalens indgåelse ifølge de foreliggende regnskaber klart insolvent, og da Thomas Haulund Sørensen var bekendt med, at der i sommeren 2008 blev gennemført en større fyringsrunde, har eller burde han også have været bekendt med selskabets økonomiske vanskeligheder og insolvens.

Ved opgørelsen af et muligt tab bør skifteretten endelig ikke tillægge de af sagsøgerne indhentede udenretlige vurderinger betydning.

Skifteretten skal udtale:

Uanset at der var en væsentlig forskel på den aftalte købesum for ejendommen og den faktiske værdi på aftaletidspunktet, finder skifteretten  - når henses til, at overdragelsen fandt sted som led i en udstationering af Thomas Haulund Sørensen til  Tyskland, hvorved han samtidig gav afkald på en række rettigheder, og sammenholdt med at Tine Bogetoft Christensen fik orlov fra sit arbejde i Danmark - at overdragelsen ikke havde karakter af en gave, men skete som led i en forhandling og på grundlag af gensidige forretningsmæssig overvejelser, hvorved overdragelsen herved ej heller havde karakter af en utilbørlig disposition.

Det findes at være uden betydning, at ejendomshandlen er indgået med Griffin Holding A/S, mens udstationeringsaftalen er indgået med Griffin Ejendomme A/S, da begge selskaber er en del af samme koncern.

Herefter finder skifteretten, at overdragelsen ikke er omstødelig.

Aftalen om ejendommen er som følge af manglende gældsovertagelse misligholdt af Griffin Holding A/S. Efter oplysningerne om købesummens størrelse sammenholdt med skønsmandens oplysninger om ejendommens værdi på tidspunktet for ophævelse af handlen, finder skifteretten, at Thomas Haulund Sørensen og Tine Bogetoft Christensen herved har lidt et tab på 1.375.000 kr.

Herefter, og henset til at 1.152.075 kr. har været deponeret på en særskilt forrentet konto, tages den af Thomas Haulund Sørensen og Tine Bogetoft Christensen nedlagte subsidiære påstand til følge.

Efter udfaldet af sagen skal Griffin Holding A/S under konkurs betale omkostninger i form vederlag til sagsøgerens advokat med 75.000 kr. samt refundere retsafgift med 41.820 kr. og udgifter til skønsmanden med 18.720 kr.

Thi kendes for ret:

Griffin Holding A/S under konkurs skal anerkende, at Thomas Haulund Sørensen og Tine Bogetoft Christensen har en fordring i konkursboet på 1.375.000 kr., hvoraf 1.152.075 kr. med renter på deponeringskonto 5050 14215609 anerkendes som separatistkrav og 222.925 kr. som simpelt krav.

Griffin Holding A/S under konkurs betaler sagens omkostninger med 135.540 kr.

Omkostningsbeløbet forrentes efter rentelovens § 8 a.

Torben Kuld Hansen

(Sign.)

___  ___  ___

Udskriftens rigtighed bekræftes

P.j.v. Sø- og Handelsretten, den


Betalingsstandsning

SelskabsAdvokaterne har bred erfaring og stor indsigt i rekonstruktion af store såvel som mindre virksomheder. ...»

Rekonstruktion

SelskabsAdvokaterne medvirker ved rekonstruktion af små og mellemstore virksomheder. Det er altid vores ...»

Insolvens

Ved insolvens forstås manglende evne til at fyldestgøre et betalingskrav, enten på grund af ilikviditet ...»

Feriefridage - ikke krav på kompensation ved konkurs

HØJESTERETS DOM afsagt fredag den 2. februar 2018 Sag 89/2017(1. afdeling) Teknisk Landsforbund som ...»

privilegeret krav på provision i konkursboet.

Antaget at sagsøgte (et konkursbo) ikke havde pligt til at anerkende, at en tidligere ansat »

Vi er medlemmer af