Advokater-Troels

Forkøbsret ved konkurs

Resumé

Sagen drejer sig om forkøbsret til en anpart af en ejendom i forbindelse med konkurs.

Dom i sagen P1907

Frank Henrichsen
(Advokat Søren Sylvester Skjærbæk)
mod
Finn Ingerslev under konkurs
ved kurator, advokat Boris K. Frederiksen
(Advokat Lars Dueholm)


Denne sag drejer sig om, hvorvidt sagsøgeren, Frank Henrichsen, kan gøre en forkøbsret til en anpart af ejendommen beliggende L. E. Bruuns Vej 26, Charlottenlund, gældende over for sagsøgte, Finn Ingerslev under konkurs (herefter kaldet boet).

Sagsøgeren har nedlagt påstand om, at boet tilpligtes at anerkende, at boet er
forpligtet til at overdrage anpart nr. 1 af matr. nr. 21 IG, Gentofte, beliggende L. E.


- 2 -

Bruuns Vej 26, 2920 Charlottenlund, til sagsøgeren mod betaling af principalt
1.477.000 kr., subsidiært et af retten fastsat beløb på maksimalt 2.100.000 kr.

Boet har nedlagt påstand om frifindelse.

I 1997 solgte Finn Ingerslev en ideel anpart af matr. nr. 21 IG, Gentofte, beliggende
L.E. Bruuns Vej 26, Charlottenlund, med brugsret til 1. sal til sagsøgeren. Anparten,
siden betegnet som "anpart nr. 2", udgjorde 40 % af den samlede ejendom. Finn
Ingerslev ejede også anpart nr. 1 med brugsret til stueetagen og 2. sal. Parterne
udarbejdede en samejeoverenskomst, som blev tinglyst på ejendommen den 4.
september 1997.

Det fremgår blandt andet af samejeoverenskomstens punkt 2:

" ... Anpartshaveren kan frit afhænde den anpartshaveren tilhørende
anpart af ejendommen. Ved salg af en anpart skal den sælgende part
straks orientere den blivende part om det påtænkte salg.
Anparten skal tilbydes den blivende part til samme pris og vilkår som
opnås hos 3. mand, dokumenteret ved underskrevet købsaftale.
Ønsker den blivende part, eller en af denne udpeget 3.mand at
acceptere dette tilbud, skal accept afgives senest 10 dage efter at
tilbuddet er fremsendt i anbefalet kuvert ... Fremkommer ingen
accept, er den sælgende berettiget til at afhænde på de fastsatte vilkår
og til den fastsatte pris..."

I 2003 havde kommunen på et ikke nærmere fastslået tidspunkt værdipåtegnet et
overdragelsesdokument i henhold til hvilket, Finn Ingerslev overdrog anpart 1 til
Jagtborg ApS. Sagens parter er enige om, at dette selskab formentlig tilhørte Finn
Ingerslevs fader, men ejerforholdet er i øvrigt ikke med sikkerhed fastslået.
Overdragelsesdokumentet er bortkommet, men der er ligeledes mellem parterne
enighed om, at et sådant dokument har eksisteret.


- 3 -

Ved Frederiksberg skifterets kendelse af 23. maj 2003 blev Finn Ingerslev i
forbindelse med en bosondring efter begæring af hans daværende ægtefælle
frataget rådigheden over anpart 1. Under bosondringssagen har Finn Ingerlev
blandt andet forklaret følgende i skifteretten:

" ... Værdipapirdepotet i Jyske Bank ejer han ikke længere, idet
værdipapirerne delvist er solgt, delvist overført til Jagtborg ApS, et
selskabet stiftet og betalt af hans fader, Gert Ingerslev. Selskabet har
også fået overdraget nogle af ejendommene, andre er solgt. Der er
skrevet skøde på alle ejendommene, men disse er endnu ikke alle
tinglyste. ... Overdragelserne til Jagtborg ApS skete til indfrielse af
gæld til faderen ...".

Af skifterettens retsbog fremgår det videre, at:

" ... Finn Ingerslev protesterede mod rådighedsfratagelse, idet han
gjorde gældende, at overdragelserne er sket til indfrielse af gæld og at
aktiverne i øvrigt nu ikke tilhører ham, men derimod Jagtborg ApS,
som er stiftet af og ejet af hans fader ...".

Skifteretten har i kendelsen blandt andet som begrundelse for rådighedsfratagelse af
12 ejendomme, herunder den omhandlede anpart, anført følgende:

" ... det lægges til grund, at Finn Ingerslev ved at overdrage
ejendomme og værdipapirer til et selskab kontrolleret af hans fader,
har forsøgt og fortsat vil have mulighed for at forrykke sin bodels
stilling ...".

Finn Ingerslev udlejede pr. 1. juli 2003 trods rådighedsfratagelsen 2. salen af anpart
1 til en Monique Le Roy.

Af Jagtborg ApS´ første årsrapport for 2002/2004 fremgår det blandt andet:


- 4 -

"... Resultatet af selskabets aktiviteter i regnskabsåret 2002/2004 er
særdeles utilfredsstillende med et underskud på kr. 1.363.284. Bag
grunden for resultatet er, at de af selskabet med overtagelse pr. 1.
januar 2003 erhvervede ejendomme, på grund af sælgers forhold ikke
er blevet tilskødet selskabet, ligesom selskabet som følge deraf ikke
har modtaget ejendommens indtægter ...

Ejendomme erhvervet 1. januar 2003
... 21 IG Gentofte, L. E. Bruuns Vej 26, st. 60 % 2.400.000 ...".

Af Jagtborg ApS' årsrapport for 2004/2005 fremgår det blandt andet:

"... Resultatet af selskabets aktiviteter i regnskabsåret 2002/2004 er
særdeles utilfredsstillende med et underskud på kr. 312.075. Bag
grunden for resultatet er, at de af selskabet med overtagelse pr. 1.
januar 2003 erhvervede ejendomme, på grund af sælgers forhold ikke
er blevet tilskødet selskabet, ligesom selskabet som følge deraf ikke
har modtaget ejendommens indtægter. Resultatet for indeværende
regnskabsår afhænger af i hvilket omfang det vil lykkes at finde en
løsning i opfyldelsen af den indgåede ejendomshandel ..."

Den 23. august 2005 blev der efter anmodning fra Jagtborg ApS foretaget udlæg for
et beløb af 21.776.459 kr. hos Finn Ingerslev i ejendommen matr.nr. 21 1G Gentofte,
beliggende L. E. Bruunsvej 26, st., 2920 Charlottenlund, for så vidt angik 60 % af
ejendommen. Udlægget blev tinglyst den 15. september 2005.

Den 31. marts 2006 blev Finn Ingerslev erklæret konkurs. På konkurstidspunktet var
han fortsat registreret i tingbogen som ejer af anpart 1.

Den 22. juni 2006 blev Jagtborg ApS erklæret konkurs. Kurator i Jagtborg ApS,
advokat Boris Frederiksen, som ligeledes er kurator i Finn Ingerslevs konkursbo,
har ikke gjort krav på ejendomsretten til anpart 1 i Jagtborg ApS' konkursbo.


- 5 -

Sagsøgeren anmeldte separatistkrav i boet i forhold til anpart 1 mod betaling af
1.477.000 kr., jf. konkurslovens § 82. Ved kurators fordringsprøvelse den 25. oktober
2007 blev sagsøgerens krav afvist. Der er ikke på dette møde eller senere taget
stilling til et eventuelt erstatningskrav.

Af brev af 26. november 2007 fra statsautoriseret revisor Jens Baes til kurator
fremgår det blandt andet:
"... På given foranledning skal vi, som revisorer for Finn Ingerslevs
konkursbo
oplyse,
at
vi
ved
vores
gennemgang
af
bogføringsmaterialet, kontoudskrifter fra pengeinstitutter ikke har
kunnet finde dokumentation for Jagtborg ApS´ betaling for de købte
lejligheder inkl. lejligheden L. E. Bruuns Vej 26, st., 2920
Charlottenlund ...".

Der er under sagen indhentet skønserklæring vedrørende værdien af anpart 1 såvel
som af den samlede ejendoms. Af skønserklæringen fremgår blandt andet:

"...Spørgsmål 1:

Hvad var handelsværdien af anpart nr. 1 af ejendommen matr. nr. 21
IG, Gentofte, beliggende L. E. Bruuns Vej 26, 2920 Charlottenlund, i
april 2003, under forudsætning af, at den årlige leje for den del af
anparten, som er beliggende i stueplan, udgjorde 69.900 kr., og at
lejemålet for stuedelen af anpart 1 var underlagt lejelovens
bestemmelser om opsigelse af beboelseslejemål?

Handelsværdien ville være 2.100.000 kr.

Spørgsmål 2:

Hvad er handelsværdien af anpart nr. 1 af ejendommen matr. nr. 21
IG, Gentofte, beliggende L. E. Bruuns Vej 26, 2920 Charlottenlund, pr.
dags dato under forudsætning af, at den årlige leje for den del af


- 6 -

anparten, som er beliggende i stueplan, udgør 69.900 kr., og at
lejemålet for stuedelen af anpart 1 er underlagt lejelovens
bestemmelser om opsigelse af beboelseslejemålet?

Handelsværdien ville være kr. 3.500.000.

Spørgsmål 3:

Hvad var handelsværdien af anpart nr. 1 af ejendommen matr. nr. 21
IG, Gentofte, beliggende L. E. Bruuns Vej 26, 2920 Charlottenlund, i
april 2003 under forudsætning af, at ingen del af anparten var udlejet?

Handelsværdien ville være kr. 3.450.000.

Spørgsmål 4.

Hvad er handelsværdien af anpart nr. 1 af ejendommen matr. nr. 21
IG, Gentofte, beliggende L. E. Bruuns Vej 26, 2920 Charlottenlund, pr.
dags dato under forudsætning af, at ingen del af anparten er udlejet?

Handelsværdien ville være kr. 4.450.000 ...".

Sagsøgeren har blandt andet forklaret, at da han købte anpart 2, var stueetagen i
ejendommen udlejet til Randi Wedø. Hun var en meget generende og støjende
beboer, hvilket han mange gange påtalte over for Finn Ingerslev. Imidlertid havde
Finn Ingerslev et barn med hende og ville derfor ikke smide hende ud. Det var
blandt andet på grund af Randi Wedøs støjende adfærd, at han var interesseret i at
købe Finn Ingerslevs andel til eget brug. Han havde selv store børn, som kunne
have boet på 2. salen. Han ville have været villig til at betalt handelsværdien. Finn
Ingerslev oplyste imidlertid ikke noget om, at anparten blev solgt til Jagtborg ApS i
2003. Det opdagede han først i forbindelse med Finn Ingerslevs konkurs. Han ville
helt sikkert have udnyttet sin forkøbsret i 2003, hvis han havde haft kendskab til
salget.


- 7 -


Sagsøgeren har til støtte for sin principale påstand blandt andet gjort gældende, at
der i 2003 blev indgået en bindende skriftlig aftale mellem Jagtborg ApS og Finn
Ingerslev om køb af anparten for 1.477.000 kr. Uanset om handlen var motiveret af,
at Finn Ingerslev ville unddrage sin formue fra et forestående ægtefælleskifte, med
fører det ikke, at aftalen kan betragtes som en proformaaftale. Tværtimod må det
anses for godtgjort, at købesummen blev betalt, og at både Jagtborg ApS og Finn In
gerslev i flere år arbejdede for at sikre, at dispositionen blev gennemført.

Ved indgåelsen af handlen mellem Jagtborg ApS og Finn Ingerslev blev
forkøbsretten i samejeoverenskomsten mellem sagsøgeren og Finn Ingerslev udløst.
Ejerforholdet til Jagtborg ApS er uden betydning for forkøbsrettens udløsning.
Tilsvarende er det uden betydning for udløsning af forkøbsretten, at sagsøgeren
ikke fik besked om handlen, at aftalen ikke blev tinglyst, og om handlen efter
følgende
blev
ophævet.
Sagsøgeren
havde
ved
tinglysningen
af
samejeoverenskomsten i 1997 iagttaget sin sikringsakt, hvorfor sagsøgerens
rettigheder heller ikke er blevet ekstingveret ved Finn Ingerslevs konkurs i 2006.

Subsidiært skal boet tilpligtes at tilskøde sagsøgeren anparten for 2.100.000 kr., som
efter skønserklæringen var handelsværdien i april 2003, idet de efterfølgende
prisstigninger er uden betydning.

Sagsøgte har til støtte for sin påstand gjort gældende, at sagsøgeren ikke har nogen
ejendomsret til den omhandlede ejendom. Købsaftalen mellem Finn Ingerslev og
Jagtborg ApS var en proformaaftale indgået med det formål at unddrage anparten
fra den forestående bodeling. Dette støttes af revisors undersøgelse af
bogføringsmaterialet i Jagtborg ApS under konkurs, hvoraf fremgår, at købesum
men aldrig blev betalt, og en sådan proformaaftale kan ikke udløse sagsøgerens
forkøbsret.

Konkursboet har subsidiært gjort gældende, at sagsøgeren ikke kan støtte et
ejendomsretsligt krav på samejeoverenskomstens forkøbsret. I henhold til
samejeoverenskomsten var det en betingelse for, at handlen med Jagtborg ApS


- 8 -

kunne blive endelig, at sagsøgeren fik et købstilbud. Da Finn Ingerslev ikke har
fremsat et sådant tilbud over for sagsøgeren, var overdragelsen til Jagtborg ApS
ikke endelig, og sagsøgeren besad således blot en resolutivt betinget ret til at få
fremsat et tilbud. Sagsøgeren havde ikke en konkurrerende ret til ejendommen på
konkurstidspunktet, idet han ikke kunne forlange anparten overdraget til sig, men
alene kunne forlange, at Finn Ingerslev fremsatte et tilbud.

Imidlertid blev de utinglyste rettigheder, herunder sagsøgerens ret til at få tilbud
om køb af anparten, ekstingverede ved tinglysningen af konkursdekretet på anpar
ten, jf. tinglysningslovens § 1.

Skifterettens bemærkninger:

Uanset om købsaftalen mellem Finn Ingerslev og Jagtborg ApS måtte være indgået
proforma, findes sagsøgeren efter indholdet af samejeoverenskomsten at have haft
krav på at få tilbudt anparten til den samme pris, som den var blevet forsøgt
overdraget til Jagtborg ApS til. Det forhold, at overdragelsen ikke blev endelig, er
efter samejeoverenskomstens ordlyd uden betydning.

Imidlertid må det efter tinglysningslovens § 1 lægges til grund, at alle de
rettigheder, der ikke var tinglyst på anparten ved konkursdekretets tinglysning,
blev ekstingveret til fordel for kreditorerne. Dette gælder hermed også sagsøgerens
krav på købstilbud baseret på den pris, der var aftalt med Jagtborg ApS.

Herefter frifindes boet for sagsøgerens krav.

Sagens omkostninger er fastsat under hensyn til sagens omfang, økonomiske værdi
og medgået tid til i alt 40.000 kr.

Thi kendes for ret:

Sagsøgte, Finn Ingerslev under konkurs, frifindes.


- 9 -

I sagsomkostninger betaler sagsøgeren, Frank Henrichsen, inden 14 dage til
sagsøgte, Finn Ingerslev under konkurs, 40.000 kr.


Jeanette Melchior



(Sign.)
___ ___ ___
Udskriftens rigtighed bekræftes
P.j.v. Sø- og Handelsretten,

 


Betalingsstandsning

SelskabsAdvokaterne har bred erfaring og stor indsigt i rekonstruktion af store såvel som mindre virksomheder. ...»

Rekonstruktion

SelskabsAdvokaterne medvirker ved rekonstruktion af små og mellemstore virksomheder. Det er altid vores ...»

Insolvens

Ved insolvens forstås manglende evne til at fyldestgøre et betalingskrav, enten på grund af ilikviditet ...»

privilegeret krav på provision i konkursboet.

Antaget at sagsøgte (et konkursbo) ikke havde pligt til at anerkende, at en tidligere ansat »

Kapitalejere - virksomhedspant

En række kapitalejere, der havde sikret deres indskud i et selskab ved virksomhedspant, blev »

Vi er medlemmer af