Salg af ejendom-H-0121-04
Resumé
Sagsøgte var berettiget til at sælge ejendom til anden side, efter at due dilligens perioden i rammeaftalen var udløbet.
UDSKRIFT
AF
SØ- & HANDELSRETTENS DOMBOG
____________
D O M
Afsagt den 7. november 2008 af Sø og Handelsretten sammensat af retsformanden, vicepræsident
Michael B. Elmer og de sagkyndige medlemmer, direktør Jens Zimmer Christensen og direktør Jørgen
Gawinetski.
H 121/04
FB Projektudvikling A/S
(advokat Torben Bondrop)
mod
Kim Knudsen
(advokat Morten Skjønnemand ved advokat Jacob Møller Dirksen)
Indledning og påstande
Under denne sag har FB Projektudvikling A/S (i det følgende: FB) påstået Kim Knudsen
dømt til at betale 5.724.000 kr. i erstatning under anbringende af, at han har pådraget sig
- 2 -
erstatningsansvar ved at lade Ålekistevej 174176 ApS (i det følgende: Selskabet), som han
ejede gennem et andet helejet selskab, Consilio Invest ApS, uberettiget annullere en
rammeaftale af 13. august 2003 om salg af en grund med tilhørende projekt. Selskabet er
tvangsopløst den 20. februar 2004.
Retten har med parternes indforståelse foreløbig begrænset forhandlingen til
spørgsmålet om hvorvidt Selskabet har været berettiget til at træde tilbage fra rammeaftalen
af 13. august 2003, og om Kim Knudsen i givet fald har personligt ansvar herfor, idet
spørgsmålet om erstatningens størrelse i givet fald udskydes til senere afgørelse.
FB har nedlagt påstand om, at Kim Knudsen i forhold til FB er erstatningsansvarlig,
subsidiært hæfter for det tab, som FB har lidt ved Selskabets misligholdelse af rammeaftalen
af 13. august 2003.
Kim Knudsen har påstået frifindelse.
Oplysningerne i sagen
Ved aftale af 29. maj 2001 købte Selskabet under stiftelse af Baucon Invest v/ Bo Brangstrup
ejendommen
Ålekistevej
174,
2720
Vanløse,
med
henblik
på
opførelse
af
luksusejerlejligheder. Til brug herfor blev der udarbejdet et prospekt samt udfærdiget
tegninger og foretaget beregninger af en ingeniør. På dette grundlag begyndte Selskabet at få
produceret standard betonelementer til byggeriet. Kim Knudsen, der var direktør i Selskabet,
forsøgte sideløbende at opnå finansiering af projektet, blandt andet via BRF Kredit, men
uden held.
Da det blev konstateret, at Selskabet ikke kunne opnå finansiering til projektet, fik Kim
Knudsen udarbejdet et budget over projektet hos revisionsfirmaet Andersen Hübertz
Kirkhoff. Dette budget blev sammen med projektet præsenteret for FB ved direktør HansBo
Hylding på et møde i juni 2003. Formålet med mødet var en drøftelse af FB's eventuelle
overtagelse af projektet. Parterne fortsatte forhandlingerne efter mødet og henover
sommeren, hvor blandt andet forbehold og krav blev drøftet, og det første udkast til en
rammeaftale mellem parterne blev udarbejdet af FB den 10. august 2003. Den endelige
- 3 -
rammeaftale blev udarbejdet af FB og underskrevet af parterne den 13. august 2003 og havde
følgende ordlyd:
"Rammeaftale om køb af grund og projekt Ålekistevej 174176, Vanløse
...
Aftalen
[FB] køber grunden Ålekistevej 174176, Vanløse af [Selskabet] for DKK 4,5 mio. ...
FB køber samtidig byggeprojektet for DKK 2 mio. og indtræder hermed i [Selskabets]
aftaler med arkitekt og ingeniør.
Købesummen deponeres kontant på overtagelsesdagen.
FB forudsætter og betinger sig at sælgerpantebrev med hovedstol DKK 1,5 mio. kan
overtages som en del af købesummens betaling.
Betingelser og forpligtigelser
Nærværende aftale er en rammeaftale der danner grundlag for en endelig aftale.
FB forpligter sig til i due diligence perioden at forhandle en aftale med SHT
Beton om levering af elementer til uændret pris.
FB indtræder i [Selskabets] aftale med Nybolig v/ Peter Norvig
[Selskabet] indestår for forurening på grunden jfr. fremlagt budget
FB forudsætter indtrædelse i allerede etablerede aftaler med fagentreprenører
[Selskabet] indestår for at [FB] kan indtræde i aftale med arkitekt og ingeniør til
honorar, jfr. udleveret budget
FB påtager sig det fremtidige projektansvar og risikoen i projektet
[Selskabet] sikrer nedrivningstilladelse til det på grunden værende hus
[Selskabet] sikrer byggetilladelse til det fremlagte projekt
[Selskabet] specificerer det fremlagte budget og sammenholder dette med
afholdte omkostninger, evt. afvigelser mellem afholdte omkostninger og budget
reguleres i købesummen
[Selskabets] forpligtelser overfor FB søges afklaret i due diligence perioden.
Bindingsperiode
FB betinger sig en due diligence periode på 10 arbejdsdage fra underskrift af nærværende
aftale til gennemgang af projekt og entrepriser samt aftale med mægler.
I due diligence perioden forpligter [Selskabet] sig til ikke at sælge grund og projekt
til 3. mand.
Såfremt FB hæver aftalen pga. afvigelser mellem fremlagt budget og faktiske
forhold stilles begge parter som aftalen ikke var indgået. Afvigelsen skal være væsentlig
og minimum samlet udgøre DKK 300.000.
Nærværende aftale suppleres med et skøde på grunden. FB afholder omkostninger
til advokat."
Samme dag blev der indgået en investeringsaftale mellem FB og Kim Knudsen, hvorefter
Kim Knudsen skulle investere 1 mio. kr. i projektet. Investeringsaftalen skulle træde i kraft,
når kapitalen blev indbetalt.
- 4 -
Kim Knudsens samarbejdspartner Bo Brangstrup skulle levere alt materiale vedrørende
projektet til FB.
Den 18. august 2003 kl. 10:43 fremsendte HansBo Hylding følgende email til Kim
Knudsen:
"Kim Knudsen
Vi er netop blevet kontaktet af Bo Brangstrup, der meddeler at materialet i sagen
er stjålet, hvorfor der ikke umiddelbart kan holdes møde med os om projektet i dag.
Jeg skal for god ordens skyld meddele at der fra i dag er 8 arbejdsdage tilbage af
due diligence perioden. Jeg sætter tiden i stå, og vi udsætter således overtagelsesdagen
og due diligence perioden med det antal dage, der forløber indtil vi har materialet fra Bo
Brangstrup.
Det håber jeg du har forståelse for".
Kim Knudsen svarede i email af samme dato kl. 16:01:
"Hej HansBo
Tak for info.
Jeg har nu fået fat i Bo og må konkludere at det virker mere som obstruktion fra
hans side end et reelt tyveri. Jeg spurgte direkte om bilen var stjålet og kunne kun få
svaret at den var bortkommet.
Jeg er meget enig i forslaget om at due diligence perioden forlænges.
..."
Den 1. september 2003 sendte Kim Knudsen pr. email til HansBo Hylding og Stig
Nørnberg, der var teknisk ansvarlig hos FB, en liste over samtlige leverandører, deres status
og engagement i projektet, telefonnumre etc.
Stig Nørnberg bekræftede pr. email samme dag modtagelsen af oplysningerne og
anmodede i den forbindelse Kim Knudsen om kopi af diverse fakturaer, således at han
kunne gøre sig bekendt med, hvad de enkelte betalinger omfattede. Senere samme dag bad
Kim Knudsen Stig Nørnberg om nærmere at angive, af hvilke fakturaer han ønskede kopi,
og oplyste, at Bo Brangstrup pressede på for at købe projektet, men at han havde meddelt
ham, at han agtede at overholde aftalen om, at FB havde en due diligence periode, der som
følge af Bo Brangstrups forhold var blevet forlænget.
Hertil svarede Stig Nørnberg, at han for sin egen skyld og for at minimere risikoen
havde behov for en kopi af samtlige fakturaer, og at han havde forståelse for, at det i værste
fald kunne blive nødvendigt at sælge projektet til tredjemand.
Stig Nørnberg tog i løbet af due diligence perioden kontakt til SHT A/S, som
producerede betonelementer til byggeriet. Han fik fra SHT A/S den 2. september 2003 pr.
- 5 -
telefax fremsendt kopier af henholdsvis den oprindelige ordrebekræftelse, accepten fra
Baucon v/ Bo Brangstrup af SHT A/S' tilbud på at producere betonelementerne, samt af en
tillægsliste bekræftet af Bo Brangstrup den 7. februar 2003. Samlet udgjorde betonentreprisen
4.099.132 kr. ekskl. moms.
Stig Nørnberg rettede tillige henvendelse til det rådgivende ingeniørfirma på projektet,
Hamiconsult A/S, som på den foranledning fremsendte kopier af ubetalte fakturaer samt
kontoudtog til Kim Knudsen, som ved skrivelse af 11. september 2003 videresendte
materialet til FB.
Den 10. september 2003 holdt Kim Knudsen og HansBo Hylding møde med advokat
Carsten Ringgaard for at drøfte muligheden for at sælge projektet som et andelsprojekt. Det
blev aftalt på mødet, at advokaten skulle udarbejde et skøde på ejendommen.
Den 15. september 2003 rykkede Kim Knudsen HansBo Hylding for et udkast til
skøde på ejendommen, idet han anførte, at det blev sværere og sværere at forsvare overfor
Bo Brangstrup, at der fortsat var en gældende aftale mellem FB og Selskabet.
Pr. email den 24. september 2003 rykkede Kim Knudsen på ny HansBo Hylding for
udkastet til skøde og oplyste samtidig, at Bo Brangstrup efter Kim Knudsens opfattelse nu
med rette hævdede, at due diligence perioden var udløbet, selvom der var blevet givet ekstra
tid som følge af de manglende dokumenter. Kim Knudsen skrev endvidere, at Bo Brangstrup
havde forhøjet sit tilbud, og at han havde oplyst Bo Brangstrup om, at FB havde fået en uge
til at få papirerne på plads.
HansBo Hylding svarede i en email af 25. september 2003:
"Jeg er helt enig.
Jeg har rykket min advokat mange gange og bedt om at en anden tager sagen over
uden det hidtil har givet resultat. ..."
Den 29. september 2003 skrev HansBo Hylding til Kim Knudsen, at han nu havde en anden
advokat til at arbejde på sagen, og at denne havde lovet en hurtig behandling af sagen. Han
bad derfor Kim Knudsen om at "holde 'hesten' til dokumenterne er fremme". Kim Knudsen
besvarede emailen samme dag, og oplyste at han havde meddelt Bo Brangstrup, at due
diligence perioden var forlænget til den 1. oktober 2003, og at sidstnævnte i konsekvens
deraf havde forhøjet sit tilbud. Kim Knudsen skrev afslutningsvist, at det derfor var vigtigt,
- 6 -
at de "dels snart har et dokument klart, dels at der ikke er forbehold i dette (skulle være
afklaret i due diligence perioden)."
Der blev den 1. oktober 2003 fremsendt et udkast til et betinget skøde direkte fra FB's
advokat til Kim Knudsen. Skødets § 5 lød således:
"§ 5
Betingelser
...
Køber betinger aftalen af,
at
køber kan indtræde i etablerede aftaler med fagentreprenører,
at
køber kan indtræde i aftale med arkitekt og ingeniør til honoraret angivet i
ovennævnte budget,
at
sælger sikrer nedrivningstilladelse til den på ejendommen beliggende bygning,
at
sælger sikrer byggetilladelse til det fremlagte projekt.
Såfremt en eller flere af køber betingelserne ikke kan opfyldes/ikke frafaldes, bortfalder
handlen i sin helhed, og ingen af parterne har krav på hinanden i den anledning.
Såfremt køberbetingelserne ikke er opfyldt/ikke frafaldes senest den
, er køber
berettiget til at hæve nærværende handel, uden at parterne kan rette krav mod hinanden
i den anledning.".
Ved email af 1. oktober 2003 protesterede Kim Knudsen mod skødeudkastets indhold, idet
det efter hans opfattelse bl.a. i § 5 indeholdt forbehold, som burde have været afklaret under
due diligence perioden.
HansBo Hylding fremsendte den 2. oktober 2003 kl. 12.41 en email vedhæftet et brev
med bemærkninger til Kim Knudsens email af 1. oktober 2003:
"Skøde på ejendommen Ålekistevej 174176, Vanløse
Tak for din mail af 1. oktober 2003, hvor du kommenterer det første skødeudkast på
ejendommen
Vi har nu fået rettet skødeudkastet med et par faktuelle rettelser, men indholdet er
stort set identisk med det du har set. Vi fastholder at det skødeudkast, der foreligger på
nuværende tidspunkt, er i overensstemmelse med vores aftale.
...
Den 13. august etablerede vi en aftale om køb af grund samt projekt. Der blev aftalt
en due diligence periode på 10 arbejdsdage med start den 14. august 2003.
Efter gensidig aftale blev due diligence perioden sat i bero mandag den 18. august
2003. Årsagen var din partner Bo Brangstrups manglende samarbejdsvilje og
tilbageholdelse af oplysninger til brug for due diligence.
Due diligence er aldrig siden fortsat, hvilket blandt andet skyldes:
Vi har aldrig modtaget komplet hovedprojekt på byggeriet.
Der er aldrig modtaget materiale fra ingeniøren, da han ikke vil udlevere
materiale pga. manglende betaling.
- 7 -
Der er aldrig modtaget detailprojekt fra arkitekten med arbejds og
ydelsesbeskrivelse, hvor det fremgår hvilket byggeri Københavns Kommune har
givet tilladelse til.
Forureningsrapport er ikke modtaget.
Vi har løbende rykket for ovennævnte hos såvel Bo Brangstrup, som hos dig selv.
På trods af ovennævnte mangler er vi indstillet på at få skødet på plads samt at
deponere købesummen, således at du som sælger har en sikkerhed for din betaling.
Vi er dog pga. manglende oplysninger nødsaget til at tage en række forbehold i
skødet og samtlige forbehold vedrører din partner Bo Brangstrups manglende
samarbejdsvilje og udlevering af materiale.
..."
Kim Knudsen besvarede emailen samme dato kl. 20.02, og vedhæftede tillige et brev med
følgende ordlyd:
"Vedr. ejendommen Ålekistevej 174176, Vanløse
Jeg skal hermed for god ordens skyld henlede opmærksomheden på, at jeg betragter
vores rammeaftale om køb af grund og projekt, underskrevet d. 13. august, som ophævet
på grund af misligholdelse, eftersom I dels ikke har deponeret købesummen dels ikke har
opfyldt betingelserne i rammeaftalen.
Lad mig uddybe min opfattelse af forløbet, der er noget anderledes end det af dig
skitserede.
Efter underskrift den 13. august 2003, blev aftalt at Bo Brangstrup skulle komme
til møde hos jer den 18. august med diverse dokumenter. Bo Brangstrup meddelte
på dagen, at hans bil var bortkommet og alt materialet ligeså. En ren chikane
handling, der medførte at vi aftalte at due diligence perioden blev forlænget med
de dage det tog at tage kontakt med de involverede samarbejdspartnere.
Efterfølgende har I oplyst, og jeg har fået bekræftet, at I har haft møder med
og/eller talt med arkitekt, ingeniør, SHT, vinduesfabrik, elevatorleverandør,
miljøtek., kommunen etc. I har dog ikke, som foreskrevet i rammeaftalen, indgået
aftale med NyBolig eller SHT.
Jeg har rykket adskillige gange på en færdigmelding fra Jer, uden at det blev
oplyst at I manglede informationer. Det eneste jeg har modtaget er et par mail fra
Stig, som er blevet besvaret. Til sidst lykkes det, igen efter min opfølgning, af få
afholdt møde med jeres advokat hvor de sidste forhold skulle afklares. På dette
møde blev overhovedet ikke fremført at der var forhold, der i henhold til
rammeaftalen skulle afklares due diligence perioden, der fortsat var uafklarede.
Eneste punkt der blev debatteret var konstruktion af andelsboligforening og hvor
hurtigt et skødeudkast kunne foreligge.
Senest har jeg igen rykket for et skødeudkast og konstaterer så at dette ved
fremkomst d. 1. okt. hvilket er langt mere end 10 dage efter mødet med
advokaten, hvor de sidste forhold skulle afklares blot er en afskrift af
rammeaftalen, med skærpelser.
På baggrund af dette forløb er det min opfattelse at begge parter nu er frit stillet og jeg kan
sælge projekt og grund til tredjepart.
Som du selv foreslår tager jeg gerne et møde, ikke for at få belyst vores retsstilling, men
for at høre om I ønsker at erhverve grund og projekt på de vilkår jeg har skitseret i min mail."
- 8 -
Den 10. oktober 2003 fremsendte FB et nyt udkast til en købsaftale, og parterne fortsatte
drøftelserne i forlængelse heraf, herunder blandt andet vedrørende spørgsmål om
bekostning af fjernelse af den forurenede jord samt indtrædelse i leverandøraftaler. Ingen
endelig aftale blev dog indgået.
Den 7. november 2003 overdrog Kim Knudsens helejede selskab, Consilio Invest ApS,
samtlige anparter i Selskabet til Bo Brangstrup, der den 13. november 2003 blev registreret
som direktør for Selskabet i Erhvervs og Selskabsstyrelsen. Selskabet solgte den 14.
november 2003 grunden og byggeprojektet til Rosenlund Allé 1113 ApS v/ direktør Jens
Kyhnæb, som fik byggeriet gennemført og som pr. 1. oktober 2004 for 33 mio. kr. solgte
ejendommen til Andelsboligforeningen Rosenlunds Allé 1113, DK2720 Vanløse.
Forklaringer
Direktør HansBo Hylding har forklaret, at han har været medejer af FB siden 2003. Han havde
den første kontakt med Kim Knudsen i foråret 2003, hvor de havde en telefonisk drøftelse
om Kim Knudsens projekt. I juni 2003 blev han på ny kontaktet af Kim Knudsen, som
spurgte, om han var interesseret i at erhverve projektet. Han var meget interesseret i en
dialog om projektet, og der blev afholdt et møde før sommerferien 2003, hvor de talte om
det. Kim Knudsen medbragte et budget udarbejdet af en revisor for hele projektet. Da FB
ikke var interesseret i at købe Selskabet, forhandlede de om overtagelse af grunden og
projektet på baggrund af det budget, som Kim Knudsen havde fået udarbejdet.
Budgettet indeholdt punkterne A, B, C og D som var omkostninger som Selskabet
havde afholdt, som Kim Knudsen ønskede refusion for. Det var blandt andet omkostninger
til køb af grunden, til rådgivere og til nedrivningen.
De kalkulerede med en avance på to mio. kr. til Kim Knudsen, og Kim Knudsen
ønskede at investere den ene million. Nybolig forventede, at ville kunne sælges for 30
millioner kr. Kim Knudsen havde oplyst på et møde, at han ikke ønskede, at Bo Brangstrup
skulle vide, at Kim Knudsen fortsat investerede i projektet, hvorfor investeringsaftalen blev
lavet som en separat aftale.
Det er ham, der har lavet rammeaftalen. Han benævnte den en rammeaftale, og ikke en
aftale, fordi der var tale om et projekt. Efter hans opfattelse var det ikke en foreløbig aftale,
- 9 -
men en aftale med en lang række forhold, som ikke er sædvanlige for køb af en grund. Dels
købte de principielt en virksomhed, bortset fra selskabet, og dels skulle de indtræde i en lang
række eksisterende aftaler.
Det var blevet oplyst ham, at Bo Brangstrup var partner i projektet, men da han ikke
var tegningsberettiget, og alle forhandlinger blev foretaget med Kim Knudsen, lagde han
ikke op til at Bo Brangstrup skulle medunderskrive.
Det var en betingelse for FB i rammeaftalen, at de skulle overtage et sælgerpantebrev,
da kapital er en knap faktor i projektudvikling, hvilket Kim Knudsen tilkendegav, at der ikke
skulle være problemer med.
Det var Kim Knudsen som betingede aftalen af, at FB indtrådte i den eksisterende
aftale med SHT A/S, da Selskabet var forpligtet i henhold til den.
Det var ligeledes Kim Knudsen, som ønskede, de indtrådte i den aftale, som allerede
var indgået med Nybolig om formidling af boligerne. På den måde sikrede de også den
salgspris, som budgettet var baseret på.
Omkring bortfjernelse af den forurenede jord, så var det afgørende for FB, at de holdt
sig indenfor det i budgettet afsatte beløb dertil, hvorfor det blev angivet som en betingelse i
aftalen. Det han mente var, at selskabet Selskabet indestod for at budgettet blev overholdt.
FB forudsatte derudover indtrædelse i de allerede etablerede aftaler med fag
entreprenørerne, for at kunne holde sig indenfor budgetrammen. Det samme gjorde sig
gældende, for så vidt angår rådgiverne, idet der allerede eksisterede en favorabel aftale med
dem
Der henstod en bygning på grunden, som der skulle sikres nedrivningstilladelse til.
Der var en lejer i bygningen, som ikke ville fraflytte, og det var derfor afgørende for FB, at
Selskabet sikrede nedrivningstilladelsen, herunder at lejeren fraflyttede, ligesom det var
vigtigt for dem, at der forelå en byggetilladelse til de allerede støbte elementer, som de skulle
overtage, da det ellers ikke ville kunne bruge dem til noget.
Budgettet var meget detaljeret stillet op, og det blev oplyst under forhandlingerne, at
en række af posterne allerede var betalt. FB ønskede at sikre sig, at der ikke var mere i den
enkelte budgetramme, hvorfor de betingede sig at se de enkelte betalingsspecifikationer.
Hvis der så måtte vise sig at være mere, skulle købesummen ifølge aftalen reguleres.
- 10 -
Med bemærkningen i rammeaftalen om, at "Selskabet's forpligtigelser overfor FB
Projekudvikling A/S søges afklaret..." mente han, at den aftale der var lagt frem og de
forpligtigelser der var med hensyn til projektet skulle afklares. Formålet var, at vurdere om
det var muligt at gennemføre projektet, som det var anført i budgettet. Hvis det ikke
lykkedes at få afklaret disse ting, så var der alligevel en aftale, men de forpligtigelser skulle
afklares.
De blev i fællesskab enige om, at 10 dages due diligence periode var rimelig. Kim
Knudsen måtte ikke sælge til tredjemand i den periode. Formålet bestemmelsen var, at FB
kunne være sikre på, at undersøgelsesarbejdet ikke var forgæves.
Det var aftalen, at FB skulle have materialet fra Bo Brangstrup. På et tidspunkt blev de
kontaktet af Bo Brangstrup, som meddelte at han ikke ville komme på et aftalt møde, da
hans bil var blevet stjålet med al materialet. Han kontaktede derfor Kim Knudsen og
meddelte skriftligt, at due diligence perioden måtte sættes i stå.
Den 10. september 2003 havde de et møde hos advokat Carsten Ringgaard, som er
ekspert på andelsboligprojekter. Formålet var, at drøfte diverse forhold omkring en
andelsboligsag igennem. Der var advokaten, Kim Knudsen og ham til stede. På mødet talte
de ikke om, hvordan due diligence undersøgelserne gik. De aftalte på mødet, at advokaten
skulle udarbejde et skøde på grunden.
Han drøftede ofte sagen telefonisk med Kim Knudsen i telefonen, typisk om morgenen
på vej på arbejde. Da Kim Knudsen rykkede for skødet den 15. september 2003 henvendte
han sig til advokat Carsten Ringgaard, og bad ham udarbejde det materiale, som de havde
aftalt. Det lovede han at gøre, men der skete ikke noget. Kim Knudsen skrev i sin næste
rykker, den 24. september 2003, at due diligence perioden var udløbet, og at Kim Knudsen
havde sagt til Bo Brangstrup, at de havde en yderligere uge. Han talte derfor med Stig
Nørnberg, som fortalte ham, at der var en række uoverensstemmelser mellem budgettet og
det materiale, som var blevet fremlagt. Han kunne ikke huske, om han havde skrevet til Kim
Knudsen i forlængelse af brevet den 24. september, men han var sikker på, at han telefonisk
havde sagt, at de stadig ikke havde fået alt materialet.
Kim Knudsen modtog skødeudkast omkring den 1. oktober 2003. Udkastet blev sendt
direkte til Kim Knudsen fra advokaten, uden at han havde set det. Det var ikke deres
sædvanlige fremgangsmåde.
- 11 -
Due diligence perioden var ikke udløbet den 1. oktober, hvilket han skrev til Kim
Knudsen den 2. oktober 2003.
Kim Knudsen har forklaret, at han ikke forud for denne sag har erfaringer med
byggeprojekter. Han fik idéen til dette projekt ved en tilfældighed, da han så en
salgsannonce på en industriejendom i Vanløse. Prisen indikerede, at sælger ikke havde set
mulighederne for at etablere boliger på grunden. Han tog kontakt til Bo Brangstrup, som han
vidste, havde den viden, som var nødvendig for at få et byggeprojekt igennem ved
kommunen. Samarbejdet om dette projekt er det eneste, de har lavet sammen. Deres idé var,
at der skulle laves et beboelsesprojekt. De fik et finansieringstilsagn fra BRF kredit til
projektet med forbehold for bestyrelsens godkendelse. Imidlertid underkendte bestyrelsen
finansieringen. Da de ikke kunne få finansieringen på plads og ingen af dem var økonomisk
stærke nok til at løfte projektet, besluttede de, at det skulle sælges, som det var. Ifølge den
aftale, som han havde indgået med Bo Brangstrup, havde Bo Brangstrup mulighed for at
købe projektet, men den klausul udløb efter to måneder, og Bo Brangstrup havde ikke ytret
ønske om at købe ejendommen. De ønskede begge at sælge projektet og grunden bedst
muligt og dele afkastet lige. Bo Brangstrup var i besiddelse af al materiale vedrørende selve
det tekniske i projektet, tegninger, rapporter mv.
På et tidspunkt ringede HansBo Hylding og sagde, at han havde set projektet og
ønskede en dialog. De mødtes et par gange og talte sammen flere gange pr. telefon og pr. e
mail. Han gjorde HansBo Hylding opmærksom på, at de havde andre muligheder og andre
interesserede købere, blandt andet dem, der endte med at købe projektet. Han gjorde også
HansBo Hylding opmærksom på, at den endelige aftale skulle være uden forbehold. Han
ønskede indledningsvist at sælge selskabet, Selskabet, som var etableret for at lave projektet
til FB, men da de ikke ønskede at købe selskabet, var det vigtigt for ham, at der blev lavet en
ren handel af hensyn til selskabets økonomi.
I forbindelse med indgåelsen af rammeaftalen, var det hans opfattelse, at dialogen
primært drejede sig om, at Selskabet skulle have avance på to millioner kr. og om hvilke og
hvor mange udgifter, der allerede var afholdt af selskabet. Rammeaftalen var ikke en endelig
aftale med en endelig pris.
- 12 -
Det viste sig efterfølgende, at Bo Brangstrup i løbet af foråret havde indgået flere
aftaler med leverandører på vegne af Selskabet, herunder om levering af betonelementer,
som nu stod klar på fabrikken. Han stillede derfor krav om, at FB skulle bruge disse
elementer til den, med leverandøren, aftalte pris. Det blev også i rammeaftalen aftalt, at FB
skulle indtræde i formidlingsaftalen med Nybolig. Han kan ikke huske, om det var et ønske
fra hans eller FB's side.
Bestemmelsen i rammeaftalen om, at Selskabet skulle indestå for forurening, var indsat
idet der var konstateret forurening på grunden Der var medtaget et beløb i budgettet til
fjernelse af den forurenede jord, og Selskabet indestod for, om det kunne lade sig gøre at få
det fjernet, og hvis det ikke kunne, så var der et diskussionspunkt for, hvordan det skulle
løses. Det var ikke et carte blanche, til at sælger skulle betale, hvad det kostede.
HansBo Hylding syntes det var nogle meget fornuftige priser, som Bo Brangstrup
havde forhandlet hjem i de enkelte fagentrepriser og med rådgiverne, og ønskede at
indtræde i de aftaler. Det havde han intet i mod. Det var det, der i aftalen mentes med, at
Selskabet indestod for, at FB kunne indtræde i aftalerne til de aftalte honorarer.
Han havde den opfattelse, at FB modtog det materiale, som Selskabet var i besiddelse
af. Der var ikke en requestliste over det, som de ville have, men alene en dialog i forhold til
budgettet, som handlede meget om, hvorvidt de omkostninger, som var skitseret i budgettet,
også rent faktisk var betalt. Det var FB som skulle kontakte leverandørerne for at få accept
på, at de ville fortsætte samarbejdet med dem.
Han opfattede hele rammeaftalen som en meget løs aftale, hvor det primære var, at FB
fik en forhandlingsperiode. Formuleringen "ÅKs forpligtigelser overfor FB søges afklaret..."
opfattede han som, at hvis det ikke blev afklaret, så var der ikke en aftale. Han kunne jo ikke
garantere, at der ville være en nedrivningstilladelse, hvis ikke den var der.
Han ønskede at deltage som investor efter overdragelsen af projektet, og indgik derfor
en anden rammeaftale om investering. Aftalen kom i stand ved, at HansBo Hylding nævnte,
at de brugte eksterne investorer til finansiering for at få gennemført projekterne. Hans del af
avancen var en million kr. Han opfattede investeringsaftalen som betinget af, at der blev
lavet en endelig aftale på selve projektet.
Han havde løbende været i kontakt med Bo Brangstrup om aftalen med FB, men Bo
Brangstrup havde åbenbart ændret sin holdning til, hvordan han ønskede at deltage i salget
- 13 -
af projektet. Han opfattede derfor Bo Brangstrups adfærd som obstruktion. Det bedste han
herefter kunne gøre var at lave en liste over leverandører etc., og så måtte Stig Nørnberg selv
rette henvendelse til dem. Han sendte disse informationer til Stig Nørnberg og HansBo
Hylding pr. email den 1. september. Stig Nørnberg og han kommunikerede frem og tilbage
pr. email og telefon, men han ved ikke om Stig Nørnberg kontaktede leverandørerne.
Han deltog i et møde den 10. september hos advokat Carsten Ringgaard, hvor de
skulle drøfte tanken om et andelsboligprojekt. Hans forventninger til mødet var at få lavet et
udkast til en endelig handel. Han hørte intet på mødet om, at skulle mangle informationer
eller lignende, og de afsluttede mødet med at aftale, at advokaten ville fremsende et udkast
til et skøde.
Han rykkede for skødet pr. email den 15. september, hvor han gjorde HansBo
Hylding opmærksom på, at Bo Brangstrup havde fremsat et tilbud til samme pris og vilkår,
som han havde afvist, da han på dette tidspunkt fortsat var af den overbevisning, at
bindingsperioden løb. Ved rykkeren den 24. september 2003 skrev han til HansBo Hylding,
at due diligence perioden var udløbet. Han fik en reaktion dagen efter pr. email, hvor Hans
Bo Hylding skrev, at han var helt enig.
Han modtog den 1. oktober et skødeudkast. Der var mange forbehold i udkastet. Alle
de forbehold, som burde være væk som følge af due diligence perioden, var der stadig, og
nogle af dem var blevet skærpet. De var derfor ikke på nogen måde kommet videre.
I forbindelse med at han solgte anparterne i Selskabet til Bo Brangstrup, oplyste han, at
FB havde den opfattelse af situationen, at selskabet ikke var berettiget at sælge grund og
projekt til andre. Han var blevet rådgivet af sin advokat, Ole Theut, om at rammeaftalens
bindingsperiode var udløbet. Derudover var Bo Brangstrups advokat, Søren Noringriis, af
samme opfattelse.
Preben Vedel har forklaret, at han er den administrerende direktør hos SHT A/S. Han sendte
al det materiale, han havde med telefax den 2. september 2003 til FB. Materialet gav ikke
noget godt overblik, hvis man ikke selv havde tegnet projektet. De havde på dette tidspunkt
produceret for omkring halvanden million kr. ud af entreprisesummen på ca. fire millioner
kr. De startede produktionen op på basis af mundtlige instruktioner fra Bo Brangstrup.
Derudover havde de en tæt dialog med ingeniørfirmaet, da det er vigtigt at vide for
- 14 -
eksempel hvor meget jern, der skal i betonvæggene, for at producere elementerne. De
udstedte første gang omkring årsskiftet 20022003 á conto fakturaer, som ikke blev betalt. De
havde den primære dialog med Bo Brangstrup, og først i løbet af foråret 2003, blev det
tydeligt for dem, at der var problemer. Han talte med Stig Nørnberg omkring den 21. august,
og opfattede ikke samtalen, som at FB var 100 % sikre på, at de ønskede at erhverve
projektet.
De endte med at levere i henhold til tilbuddet og fik betaling derfor.
Advokat Frederik Bruhn Petersen har forklaret, at han var en del af FB's leverandører af
risikovillig kapital. Han nåede aldrig at investere i dette projekt, men han indgik en aftale
herom under et møde på Østerport med HansBo Hylding. Han fik kendskab til
rammeaftalen på et møde den 13. august, umiddelbart efter den var underskrevet. Han
havde intet med formuleringen at gøre. Han blev telefonisk orienteret den 18. august om, at
Bo Brangstrups bil, med al materialet, var blevet stjålet. Yderligere blev han oplyst, at der var
lavet en aftale med Kim Knudsen om, at suspendere due diligence perioden indtil materialet
var tilvejebragt. Han havde i den periode og i den kommende periode en tæt kontakt med
HansBo Hylding og spurgte løbende til sagen, da det var mærkeligt, der ikke skete noget.
Svaret var hver gang, at de fortsat ikke havde fået materialet. Han deltog i et møde den 31.
oktober 2003, for at drøfte hvad det var for materiale, der måtte tilvejebringes som
fuldstændig nødvendige for FB's endelige beslutning. Kim Knudsen, Stig Nørnberg, Hans
Bo Hylding og han selv deltog, og de ridsede tre punkter op, som han skrev til Kim Knudsen
og HansBo Hylding den 3. november 2003. Kim Knudsen tilkendegav på mødet, at han var
af den opfattelse, at rammeaftalen ikke længere var gældende, hvilket han oplyste Kim
Knudsen, at der ikke var hold i. Han fastholdt derfor aftalen overfor Kim Knudsen, med den
begrundelse at due diligence perioden aldrig var blevet igangsat igen.
Stig Nørnberg har forklaret, at han er civilingeniør af uddannelse, og derefter har arbejdet
som teknisk rådgiver. Han er medejer af FB. Han kom ind i denne sag efter at HansBo
Hylding havde haft kontakt med Kim Knudsen og de havde holdt nogle møder. Han blev
ansvarlig for det tekniske i sagen under due diligence perioden. Da SHT A/S ikke var blevet
betalt, ville de ikke sende tegninger eller projekt til FB. Han ringede derfor jævnligt til Bo
- 15 -
Brangstrup og Kim Knudsen for at få dem til at kontakte SHT, men der skete ingenting. Han
fik fremsendt en række fakturaer mv. fra Kim Knudsen, men det var kun en brøkdel af det,
som der lå i projektet. I nogle af dokumenterne fra Kim Knudsen var der opgørelse over
forskellige entreprenører mv. Han kunne ikke se, hvad der var hvad, medmindre han gik
nærmere ned i det. Han havde et møde med arkitekterne, som lagde et skitseprojekt frem.
Han havde haft opfattelsen af, at der var et færdigt tegnet projekt, men arkitekterne viste
ham kun et skitseprojekt, og sagde det var det eneste, de havde på nuværende tidspunkt. De
gav udtryk for at de ikke havde lavet tegnede projekt endnu.
Han var ikke involveret i udarbejdelsen af rammeaftalen
Han var med til møderne med Kim Knudsen, og har tillige fra telefonsamtaler fået
forståelsen af, at Kim Knudsen ikke havde materialet, da det lå hos Bo Brangstrup. Derfor
forsøgte han at få en dialog med Bo Brangstrup.
Vedrørende betonelementerne, så er det hans opfattelse, at man ikke producerer
betonelementer,
uden
der
foreligger
et
færdigt
projekt.
Der
forelå
ingen
produktionstegninger eller lignende. Det eneste han kunne se på var betonelementerne,
hvilket ikke var tilstrækkeligt for at vurdere, om de enkelte elementer passede til byggeriet i
øvrigt. Han kunne heller ikke vurdere, om alt var med i kontrakterne og om leverandørerne
opfyldte dem, da han ikke kunne få kontrakterne. Vinduerne til projektet var allerede
fabrikeret, men da han talte med Velfac, fik han oplyst, at de ikke var sikre på at vinduerne
passede til betonelementerne, men han havde ikke mulighed for at kontrollere det, da han
ikke var i besiddelse af det tegnede projekt.
Han udtrykte i en email til Kim Knudsen, at han havde forståelse for, at det i værste
tilfælde kunne blive nødvendigt at sælge til tredjemand. Han var meget frustreret, da han
skrev emailen. Hvis han stod i Kim Knudsens situation, ville det nok have været det
nemmeste at sælge til anden side.
Parternes synspunkter
FB's advokat har gjort gældende, at en sælger, som kender sin virksomhed og sit projekt, må
fremlægge alt af relevans for køber. Dette ansvar går som en rød tråd gennem hele due
- 16 -
diligence instituttet. Dette var også parternes forståelse af due diligence. Kim Knudsen skulle
frembringe materiale, som dokumenterede selve projektet, og at projektet var pengene værd.
Kim Knudsen har ikke løftet sin bevisbyrde for, at FB selv skulle fremskaffe materialet. Kim
Knudsen var således forpligtet til at fremskaffe materialet, og det må kunne lægges til grund,
at Kim Knudsen aldrig fremskaffede due diligence materialet. Det var Bo Brangstrup som
indgik aftalerne, men Kim Knudsen kendte leverandørerne. Kim Knudsen burde have betalt
leverandørerne for at fremsende projekterne.
At materialet ikke er fremlagt i due diligence perioden, er meget alvorligt. Due
diligence perioden blev suspenderet, og den kunne kun begynde at løbe igen på to måder.
Enten ved at Kim Knudsen kom med materialet, eller ved at parterne aftalte, at den skulle
løbe igen. Det må være Kim Knudsen, der skal bevise, at der er indgået en aftale om, at due
diligence perioden var begyndt at løbe igen. Det bestrides, at HansBo Hylding har erklæret
sig enig i, at due diligence perioden er udløbet. Han erklærede sig derimod enig i, at hans
advokat ikke arbejdede hurtigt nok, og at det var for dårligt, at skødeudkastet endnu ikke
var fremsendt. Dette understreges af HansBo Hyldings brev af 2. oktober 2003, fremsendt
inden Kim Knudsen ophævede aftalen, hvor han anfører at due diligence perioden aldrig var
begyndt at løbe igen.
Det fremgår således af rammeaftalen, at Kim Knudsen ikke var berettiget at sælge
projektet til tredjemand, da due diligence perioden fortsat var suspenderet, og Selskabet har
dermed misligholdt aftalen ved at hæve og sælge til anden side.
Kim Knudsen er som følge deraf ifaldet et ansvar som direktør direkte overfor FB i
medfør af det almindelige ansvarsgrundlag, som var gældende på tidspunktet for
misligholdelsen. Der skal i henhold til teorien ikke meget til at statuere ansvar, hvis et
mindre selskabs eneejer og/eller direktør foretager handlingen. Kim Knudsen har ikke
foretaget handlingerne for at varetage Selskabets interesser, men alene for at varetage sine
egne interesser. Da han ikke kunne sælge Selskabet, var det vigtigt for ham at komme af med
forpligtelserne.
Kim Knudsens advokat har overordnet gjort gældende, at Selskabet var berettiget til at træde
tilbage fra aftalen med FB og således til at sælge grunden og projektet. Allerede af denne
grund er Selskabet ikke erstatningsansvarligt i forhold til FB. Til støtte At der ikke var tale
- 17 -
om en endelig aftale, fremgår af benævnelsen "rammeaftale", ligesom det er anført, at denne
skulle danne "grundlag" for en endelig aftale. Der stod også, at forpligtelserne i aftalen
skulle "søges" afklaret, hvilket understreger, at der ikke var tale om en endelig aftale.
Aftalen opererede endvidere med begrebet "bindingsperiode", som ikke meningsfuldt kan
forstås på anden måde, end at Selskabet efter udløbet af perioden ikke længere var bundet.
Allerede forud for aftalens indgåelse blev det Kim Knudsen side gjort klart, at der ikke
skulle være forbehold i den endelige aftale. Investeringsaftalen mellem FB og Consilio ApS
skulle også træde i kraft, når kapitalen var indbetalt, hvilket ikke ville give mening, hvis der
på dette tidspunkt lå en endelig aftale.
Due diligence perioden var udløbet den 24. september 2003 eller i hvert fald senest den
2. oktober 2003. Perioden blev forlænget, men naturligvis ikke i al evighed. Den oprindelige
periode var meget kort. Den 24. september skrev Kim Knudsen til FB, at bindingsperioden
var udløbet, men at de nu fik en yderligere uge, altså til den 1. oktober 2003, til at få
papirerne på plads, jf. også emailen af 29. september 2003. Da rammeaftalen blev ophævet
den 2. oktober 2003, var det gået 6 uger, og due diligence perioden var i hvert fald udløbet.
Der må endvidere lægges vægt på, at det ikke i rammeaftalen var specificeret, hvilket
materiale, der skulle stilles til rådighed i perioden. Kim Knudsen sendte allerede den 1.
september 2003 alle oplysninger på leverandører og kontrakter, således at FB kunne kontakte
dem. FB kunne på dette tidspunkt have krævet yderligere materiale, men gjorde det ikke.
Derimod skrev HansBo Hylding i sit svar på Kim Knudsens email den 24. september 2003,
at han var enig i, at due diligence perioden var udløbet.
Endelig må der lægges vægt på, at rammeaftalen var så uklar og uspecificeret, at den
ikke kan betragtes som eller var egnet til at være en endelig aftale. Uklarhederne i aftalen må
komme FB til skade, da FB havde konciperet denne.
Der er ikke grundlag for at pålægge Kim Knudsen erstatningsansvar eller hæftelse for
Selskabets forpligtelser, idet det forhold, at Selskabet er tvagsopløst, ikke i sig selv giver
grundlag for ansvarsgennembrud, og idet hele idéen bag selskabsdannelse er at opnå en
minimering af den personlige risiko.
Kim Knudsen har med føje fortolket rammeaftalen således, at han har været berettiget
til at sælge til tredjemand, og han havde endog rådført sig med sin juridiske rådgiver herom.
- 18 -
Sø og Handelsrettens afgørelse
Kim Knudsen havde gennem Selskabet, som han ejede 100 % gennem Consilio Invest ApS,
sammen med Bo Brangstrup forgæves forsøgt at få finansiering af bygeprojektet på
Ålekistevej på plads med henblik på at realisere det byggeprojekt på ejendommen, som de
sammen havde udarbejdet og til dels igangsat.
Da det imidlertid ikke lykkedes at skaffe den nødvendige finansiering af det projekt,
som allerede var iværksat, søgte Kim Knudsen efter anden ekstern finansiering af projektet, i
hvilken forbindelse han kom i forbindelse med HansBo Hylding og dennes selskab FB, der
sammen med andre investorer havde de nødvendige midler til rådighed.
Kim Knudsen forhandlede herefter uden Bo Brangstrups medvirken med HansBo
Hylding om salg af grunden og projektet. Som grundlag for forhandlingerne forelå alene det
budget med skitsetegninger, som er fremlagt under sagen. Dette materiale var i høj grad
ufuldstændigt som grundlag for en investering i den størrelsesorden, som der her var tale
om, og det var derfor med god grund, at HansBo Hylding betingede sig, at FB kunne få en
række yderligere oplysninger, inden der blev indgået endelig aftale.
Parterne indgik derfor aftale den 13. august 2003, som betegnedes som en rammeaftale,
der efter sit indhold skulle danne grundlag for en senere endelig aftale. Aftalen var bindende
i den forstand, at Selskabet inden for en periode, som i aftalen blev betegnet både som en
bindingsperiode og som en due diligence periode, forpligtede sig til ikke at sælge til
tredjemand.
Det er ikke helt klart, hvad parterne nærmere forestillede sig med anvendelsen af
udtrykket "due diligence", idet der ikke var tale om overdragelse af selskabet, men alene om
overdragelse af grund og projekt, og idet der ikke blev etableret noget datarum, således som
man gør ved due diligence i forbindelse med virksomhedsoverdragelser.
Ved aftalen forpligtede FB sig til at betale en nærmere angiven købesum for grunden
og projektet, og købesummen skulle deponeres kontant pr. overtagelsesdagen, som parterne
var enige om at sætte til den 1. september 2003.
Det fremgår udtrykkeligt af aftalen, at Selskabet "i due diligenceperioden" var bundet
af aftalen og ikke måtte sælge grund og projekt til tredjemand. Selskabet afgav forskellige
garantier med hensyn til forurening og med hensyn til FB's indtræden i aftalen mod det
- 19 -
aftalte honorar med arkitekt/ingeniør, ligesom Selskabet skulle sikre nedrivningstilladelse og
byggetilladelse. Selskabet skulle endvidere specificere det fremlagte budget og
sammenholde dette med afholdte omkostninger, således at eventuelle afvigelser skulle
reguleres over købesummen. Alle disse forpligtelser skulle søges afklaret i due
diligenceperioden. Der fremgik ikke noget om, hvad der ville gælde, hvis dette ikke
lykkedes, men det er nærliggende at forstå aftalen således, at dette skulle ses i sammenhæng
med den adgang til tilbagetræden, som FB var indrømmet ved aftalen, jf. straks nedenfor.
FB var ikke bundet på samme måde som Selskabet, idet FB betingede sig en periode på
10 dage til at gennemgå projekt og entrepriser samt aftale med mægler, således at FB
ansvarsfrit kunne træde tilbage fra ("hæve") aftalen, hvis der var væsentlig afvigelse mellem
det fremlagte budget og de faktiske forhold på i alt minimum 300.000 kr. Efter aftalen skulle
FB købe grunden og byggeprojektet og indtræde i Selskabets rettigheder over for arkitekt og
ingeniør. Herfor skulle FB betale en kontant købesum, der skulle deponeres kontant på
overtagelsesdatoen, der ikke var fastsat. I perioden på 10 dage skulle FB forpligte sig til at
forhandle en aftale om køb af betonelementerne med SHT Beton til uændret pris, FB skulle
indtræde i aftalen med Nybolig, FB "forudsatte" indtræden i aftaler med fagentreprenører,
og FB skulle påtage sig fremtidigt projektansvar og risiko.
Der var således adskillige uklarheder i aftalen, og da FB havde konciperet denne, må
koncipistreglen i givet fald føre til, at aftalen i tvivlstilfælde fortolkes mod affatteren, dvs.
mod FB.
Parterne følte sig imidlertid bundet af aftalen og søgte i hvert fald i begyndelsen at
efterleve denne. I forlængelse af aftaleindgåelsen søgte FB således gennem Bo Brangstrup at
få forskellige oplysninger, herunder produktionstegninger til betonelementerne, tegninger til
byggeriet mv., men det står ikke retten klart, hvad der nærmere var retsgrundlaget for kravet
om udlevering af disse oplysninger. Navnlig må det fremhæves, at brugen af udtrykket "due
diligence" ikke i sig selv kan føre til, at Selskabet var forpligtet til at stille (alle)
oplysningerne til rådighed på samme måde, som hvis der var aftalt etablering af et datarum.
Kim Knudsen gav da også FB en lang række oplysninger, som kunne sætte FB i stand til at
finde de nødvendige oplysninger, hvilket FB rent faktisk selv fulgte op på ved at rette
henvendelse til betonleverandør og forskellige andre for at undersøge, om betingelserne
kunne opfyldes.
- 20 -
Under alle omstændigheder kunne FB ikke have nogen forventning om, endsige over
for Selskabet stille krav om, at Bo Brangstrup medvirkede ved at give FB de oplysninger, FB
måtte ønske eller havde brug for. FB var af Selskabet og Kim Knudsen gjort bekendt med, at
aftalen hidtil havde været gennemført med Bo Brangstrup, der således måtte forudses kun
modvilligt at ville bistå FB med at indtræde som deltager i projektet i stedet for ham.
Undersøgelsesperioden på 10 dage var navnlig indrømmet i FB's interesse, og FB
kunne ansvarsfrit trække sig ud af aftalen, hvis der viste sig væsentlige uoverensstemmelser
mellem budgettet og de faktiske omkostninger. Dette måtte også indebære ret for FB til at
træde tilbage fra aftalen, hvis FB ikke kunne få oplysninger, der gjorde det muligt at vurdere,
om omkostningerne var korrekt opgjort i budgettet. Den forlængelse af perioden, som FB
foreslog, og som Kim Knudsen indgik på den 18. august 2003, skete i FB's interesse, og det
måtte stå FB klart, at Kim Knudsen ikke kunne være bundet ved aftalen ud i al fremtid og
uden nogen som helst tidsmæssig begrænsning. Det bemærkes herved, at HansBo Hylding
ved email af 25. september 2003 som direktør for FB må anses for at have erklæret sig enig i
den frist på 1 uge til at få papirerne og herunder skødet på plads, som Kim Knudsen havde
fastsat over for FB ved sin email af 24. september 2003, som måtte anses for en alvorlig
rykker med en sidste frist til at få forholdene endelig bragt i orden.
Det udkast til skøde, som Selskabet herefter modtog den 1. oktober 2003, var imidlertid
et udkast til betinget købsaftale, der efter sit indhold ikke blot angik købet af grunden, men
tillige henviste til rammeaftalen og budgettet og gentog betingelser herfra. Selv om HansBo
Hylding efter sin forklaring ikke havde set dette udkast, må han hæfte for indholdet heraf,
da det blev sendt på hans vegne af hans advokat. HansBo Hylding har forklaret, at der var
en række punkter i aftalen, som han ønskede skulle udgå, og af Kim Knudsens brev af 1.
oktober 2003 fremgik, at Kim Knudsen havde en lang række væsentlige bemærkninger af
indholdsmæssig karakter til udkastet. Der fremkom et rettet udkast, som FB kommenterede i
skrivelsen af 2. oktober 2003, og som viste, at FB ikke uden forbehold ville underskrive
skødet. Kim Knudsen meddelte herefter, at han betragtede rammeaftalen som ophævet pga.
misligholdelse, eftersom FB ikke havde deponeret købesummen og ikke opfyldt
betingelserne i rammeaftalen, og Kim Knudsen henviste i den forbindelse især til manglende
underretning fra FB om resultatet af undersøgelserne, og om de vedstod handlen, efter at FB
havde indhentet oplysninger hos forskellige leverandører.
- 21 -
De forbehold, der fandtes i rammeaftalen, havde navnlig til formål at give FB
mulighed for ansvarsfrit at kunne træde tilbage fra aftalen om køb af grund og projekt, idet
FB i bindingsperioden skulle undersøge en lang række forhold og betingelser med henblik
på at fastslå købsprisen og FB's nærmere forpligtelser. Fristen blev efter FB's begæring udsat,
og ved dens udløb sendte FB's advokat et udkast til købsaftale vedrørende navnlig grunden,
som gav anledning til en lang række indsigelser. Der skete ingen deponering af
købesummen og der fremkom heller ikke noget klart og endeligt tilsagn fra FB om køb af
grunden og projektet.
Under disse omstændigheder kunne Selskabet, der havde sat, hvad der måtte opfattes
som en sidste frist til at få handlen på plads, ikke være forpligtet til fortsat at være afskåret
fra at indgå aftale til anden side, og uanset om der forelå misligholdelse fra FB's side, eller
dette ikke var tilfældet, måtte Selskabet under disse omstændigheder være berettiget til
ansvarsfrit at træde tilbage fra aftalen.
Idet Selskabet efter det anførte har været berettiget til at træde tilbage fra rammeaftalen
af 13. august 2003, frifindes Kim Knudsen for FB's krav, som efter påstandens udformning er
knyttet til, at Selskabets tilbagetræden var uberettiget.
T H I K E N D E S F O R R E T
Kim Knudsen frifindes.
FB Projektudvikling A/S skal inden 14 dage betale 250.000 kr. i sagsomkostninger til
Kim Knudsen.
Jens Zimmer Christensen
Michael B. Elmer
Jørgen Gawinetski
(retsformand)
(Sign.)
- 22 -
___ ___ ___
Udskriftens rigtighed bekræftes
P.j.v. Sø- og Handelsretten, den
ioden, som FB
foreslog, og som Kim Knudsen indgik på den 18. august 2003, skete i FB's interesse, og det
måtte stå FB klart, at Kim Knudsen ikke kunne være bundet ved aftalen ud i al fremtid og
uden nogen som helst tidsmæssig begrænsning. Det bemærkes herved, at HansBo Hylding
ved email af 25. september 2003 som direktør for FB må anses for at have erklæret sig enig i
den frist på 1 uge til at få papirerne og herunder skødet på plads, som Kim Knudsen havde
fastsat over for FB ved sin email af 24. september 2003, som måtte anses for en alvorlig
rykker med en sidste frist til at få forholdene endelig bragt i orden.
Det udkast til skøde, som Selskabet herefter modtog den 1. oktober 2003, var imidlertid
et udkast til betinget købsaftale, der efter sit indhold ikke blot angik købet af grunden, men
tillige henviste til rammeaftalen og budgettet og gentog betingelser herfra. Selv om HansBo
Hylding efter sin forklaring ikke havde set dette udkast, må han hæfte for indholdet heraf,
da det blev sendt på hans
