Pant i andel -P-0002-06
Resumé
Gyldigheden af pant i andel i andelsboligforening. Uanset at underskriftstidspunktet lå før ikrafttrædelse af ny lov om pantsætning, blev boet pålagt at anerkende pantets gyldighed
UDSKRIFT
AF
SØ- & HANDELSRETTENS DOMBOG
____________
Den 23. november 2006 blev af skifteretten i sagen
P-2-06
JTM Management ApS
(Advokat Niels Balslev)
mod
Bjarne Mundfeld under konkurs
(Advokat Casper Moltke)
afsagt sålydende
D O M:
Denne sag drejer sig om, hvorvidt sagsøgte, Bjarne Mundfeld under konkurs,
herefter kaldet boet, er pligtig at anerkende, at et pantebrev udstedt til sagsøgeren,
JMT Management ApS, underskrevet den 20. januar 2005 og tinglyst den 21. februar
2005 i en andelslejlighed, der tilhørte Bjarne Mundfeld, er gyldigt.
Sagsøgeren har nedlagt påstand om, at boet tilpligtes at anerkende, at den panteret,
som Bjarne Mundfeld har givet sagsøgeren ved pantebrev underskrevet den 20.
- 2 -
januar 2005, opr. stort kr. 250.000 til rente 4 % p.a. og tinglyst første gang den 21.
februar 2005 i den Bjarne Mundfeld tilhørende andelslejlighed, beliggende
Blegdamsvej 82, 1.th., 2100 København Ø, er gyldig.
Boet har nedlagt påstand om frifindelse.
Sagens nærmere omstændigheder:
Bjarne Mundfeld ejede i 2004 en andel i Andelsboligforeningen Blegdammen.
Andelen havde ifølge en opgørelse rekvireret hos ejendommens
administrationsselskab en andelsværdi pr. 1. december 2004 på 274.353,45 kr.
Af andelsboligforeningens vedtægter § 6, stk. 2, fremgik det blandt andet, at:
"... Andelen i foreningens formue kan ikke gøres til genstand for arrest eller
eksekution. Andelen kan ikke belånes ...".
Gennem en barndomsbekendt, René Lauritsen, havde Bjarne Mundfeld købt
anparter i K/S Sanexco. Gælden i forbindelse med disse anparter var senere
overgået til DAI Fordringer A/S. I november 2004 havde René Lauritsen på vegne
Bjarne Mundfeld kontaktet DAI Fordringer A/S med henblik på at få en aftale
vedrørende Bjarne Mundfelds mellemværende. I en mail af 10. november 2004 til
René Lauritsen meddelte en af DAI Fordringer A/S´ kreditkonsulenter, at DAI
Fordringer A/S ønskede udlæg i Bjarne Mundfelds andelsbolig, før man ville tage
stilling til en løsning af gældsforpligtelsen.
Den 21. februar 2005 blev et pantebrev pålydende 250.000 kr. med pant i Bjarne
Mundfelds andel lyst i Andelsboligbogen. Bjarne Mundfeld er angivet som debitor
og sagsøgeren som kreditor. Af pantebrevet fremgår det blandt andet:
"... Rente: Lånet er i 2005 afdragsfrit. Med virkning fra den 1. januar 2006 forrentes
lånet med 4 % p.a.
- 3 -
Betalingsvilkår: Lånet er afdragsfrit i 2005. Fra 1. januar 2006 kan kreditor med 3
måneders skriftlig varsel opsige gælden til hel eller delvis indfrielse. Renter og
afdrag erlægges hver 11/6 og 11/12 termin. Første gang den 11/6 2006. ...
Særlige bestemmelser:
I øvrigt gælder Justitsministeriets nedenstående pantebrevsformular ANDEL.
Dato: 20/1-2005 ...".
Dateringen er håndskrevet.
Af en påtegning på pantebrevet fremgår videre, at det har været afvist fra
Andelsboligbogen den 3. februar 2005 med den begrundelse, at:
"... en andelsboligforening ikke kan tegnes af en person alene ...".
og igen afvist den 14. februar 2005
"... på grund af ufuldstændig angivelse af rente- og betalingsvilkår. (fejlagtigt ikke
afvist herfor ved påtegning af 03.02.2005) ...".
Af et ændringsforslag til Andelsboligforeningen Blegdammens vedtægter § 6, stk. 2,
fremsat og foreløbigt vedtaget på ordinær generalforsamling den 22. februar 2005,
fremgår det blandt andet, at:
"... Stk. 3. Andelen kan belånes i overensstemmelse med reglerne i
andelsboligforeningsloven...".
Forklaringer:
René Medom Lauritsen har forklaret, at det sagsøgende selskab ejes af ham og hans
broder. Han har kendt Bjarne Mundfeld, siden de var børn, men de er kun mødtes
få gange, efter de blev voksne. Da han en periode var ansat hos Sanexco, solgte han
Bjarne Mundfeld nogle anparter. I 2004 mødte han tilfældigt Bjarne Mundfeld, som
bad om hjælp til at komme af med anpartsgælden. I den forbindelse påtog han sig at
- 4 -
kontakte DAI. DAI ville have udlæg i Bjarne Mundfelds andelslejlighed og var ikke
til at forhandle med. Han tilbød derfor at skaffe Bjarne Mundfeld et lån fra det nu
sagsøgende selskab med sikkerhed i lejligheden. Han bad Bjarne Mundfeld finde en
advokat til at ordne papirerne, og Bjarne Mundfeld foreslog advokat Bent Lauritzen.
Han mener, at de var til møde hos advokaten i januar 2005. Pantebrevet blev sendt
lidt frem og tilbage, formentlig fordi det var et nyt sagsområde for advokaten. Han
ved ikke, hvorfor formularen var udfyldt forkert. Vilkåret om rentefrihed var aftalt
med Bjarne Mundfeld ud fra en forudsætning om, at lejlighedens værdi ville stige til
1,1-1,2 mio. kr. i løbet af et par år. Afdragsvilkårene skulle være normale vilkår som
ved andre pantebreve. Bjarne Mundfeld sagde ikke noget specifikt om, hvad
lånebeløbet skulle bruges til, men vidnet gik ud fra, at det var til at indfri DAI. Han
har fødselsdag den 21. februar og kan derfor huske, at det var den dag, lånet blev
udbetalt. Det er hans opfattelse, at pantebrevet var blevet lyst uden anmærkninger.
Bjarne Mundfeld har forklaret, at René Lauritsen er en barndomsven, som senere
solgte ham nogle anparter i Sanexco. I 2004 mødte han René Lauritsen på et
værtshus og bad om hjælp til at komme ud af gældsforholdet fra anparterne. Han
havde på det tidspunkt en spillegæld, som han havde pådraget sig i sensommeren
eller efteråret 2004. De "gutter", han skyldte penge, havde allerede truet ham et par
gange. Han turde ikke andet end at betale, da han fik pengene udbetalt i februar
måned 2005. Han havde ikke fortalt René Lauritsen noget om spillegælden.
Advokat Bent Lauritzen havde han fået anbefalet af en kammerat. Han husker ikke
noget nærmere om afdragsvilkårene, men mener, at renten var 4 %. Han syntes, at
det lød rimeligt. Både René Lauritsen og han selv havde troet, at der kunne
forhandles med DAI, men DAI var ligeglade med de fremsatte forslag.
Parternes argumentation:
Sagsøgeren har til støtte for sin påstand gjort gældende, at Bjarne Mundfeld den 20.
januar 2005 indgik en gyldig aftale med sagsøgeren om lån og om pant i andelen,
hvorfor der er stiftet en gyldig panteret.
- 5 -
Det var praktisk nødvendigt og helt sædvanligt, at parterne indgik låneaftalen forud
for ikrafttrædelse af de nye regler i andelsboligforeningslovens § 6 a, stk. 1, den 1.
februar 2005. Dermed kunne de hurtigst muligt iagttage sikringsakten i forhold til
andre aftaleerhververe og kreditorer.
Såfremt panteretten ikke kunne stiftes inden lovens ikrafttræden, ville det have
skabt en geografisk ulighed mellem aftaleerhververe og panthavere, der befandt sig
tæt på Retten i Århus, og de, som befandt sig så langt væk, at der ikke ville kunne
ske indlevering til lysning samme dag.
Det forhold, at andelsboligforeningens vedtægter indeholdt forbud mod
pantsætning af andelen inden ikrafttrædelsen af de nye regler i
andelsboligforeningslovens § 6 a, stk. 1, ville ikke have været til hinder for, at
pantebrevet var blevet indført i dagbogen den 1. februar 2005 uden
adkomsterklæring fra andelsboligforeningen. I så fald skulle tinglysningen have
givet frist til at dokumentere adkomsterklæring, jf. bekendtgørelse nr. 1138 af 23.
november 2004 om tinglysning i andelsboligbogen § 16, stk. 3.
Denne adkomsterklæring er afgivet efter ikrafttrædelsen af de nye regler i
andelsboligforeningslovens § 6 a, stk. 1, hvorfor erklæringen ikke er afgivet i strid
med andelsboligforeningsloven.
Panteretten er heller ikke ugyldig som følge af, at den er stiftet i strid med de
vedtægter, som gjaldt for andelsboligforeningen på stiftelsestidspunktet. Disse
vedtægter er alene en foreningsaftale mellem andelshaverne. Panterettens stiftelse
kunne eventuelt have udgjort en misligholdelse af Bjarne Mundfelds forpligtelser i
henhold til vedtægterne, men dette er uden betydning for panteretten.
Panteretten er hverken i strid med andelsboligforeningsloven eller
andelsboligforeningens vedtægter, idet den først blev tinglyst i andelsboligbogen
efter lovændringen den 1. februar 2005.
- 6 -
Der er hverken i teori eller praksis grundlag for at sidestille andelsboligforeningens
vedtægtsbestemmelse om forbud mod pantsætning med båndlæggelse. Således er
der heller ikke grundlag for at anse sagsøgerens panteret for en nullitet.
Det forhold, at der ikke kunne foretages udlæg i Bjarne Mundfelds andelsbolig
forud for ændringslovens ikrafttræden, kan heller ikke i sig selv bevirke, at
panteretten er ugyldig.
Endelig må det efter bevisførelsen lægges til grund, at der er tale om et reelt og
sædvanligt låneforhold, hvilket også støttes af den fastsatte forrentning i
pantebrevet.
Boet har til støtte for sin påstand gjort gældende, at panteretten er en nullitet.
Pantsætningsaftalen blev indgået den 20. januar 2005. Ifølge andelsboligforeningens
dagældende vedtægter kunne andelene ikke pantsættes, ligesom der ikke kunne ske
kreditorforfølgning af andelene. Tilsvarende forudsatte en kreditorudelukkelses-
klausul i henhold til den dagældende andelsboligforeningslovs § 6 a, stk. 1, at
andelene heller ikke kunne pantsættes.
Andelsboligforeningens andelshavere havde herved vedtaget en selvbåndlæggelse,
idet der såvel for andelshaverne som for disses kreditorer blev fastlagt en
rådighedsindskrænkning i forhold til de respektive andele. Dispositioner truffet i
strid med en sådan båndlæggelse kan ikke tillægges retsvirkninger, men må
betragtes som en nullitet.
Den senere tinglysning af pantebrevet kan ikke i sig selv tilføre pantsætningsaftalen
retsvirkninger, som den ikke havde inden den 1. februar 2005, idet der ikke sker en
prøvelse af panterettens gyldighed ved tinglysning.
Ligesom det ikke var muligt for kreditorerne at foretage udlæg i
andelsboligforeningens andele, inden de nye regler i andelsboligforeningslovens § 6
- 7 -
a, stk. 1, trådte i kraft, var pantsætning forud for lovens ikrafttræden heller ikke
mulig.
Formålet med panterettens stiftelse forud for ikrafttrædelse af de nye regler i
andelsboligforeningslovens § 6 a, stk. 1, var alene at forhindre DAI Fordringer A/S i
at opnå udlæg i andelsboligen før tinglysningen af sagsøgerens panteret. Dette
fremgår blandt andet af René Medom Lauritsens forklaring om, at DAI Fordringer
A/S ville have udlæg i andelen, som var Bjarne Mundfelds eneste aktiv. Der er kun
to kreditorer i Bjarne Mundfelds bo, nemlig DAI Fordringer A/S, hvis
tilgodehavende hidrører fra før 1996, og sagsøgerens krav. Låneaftalen indeholder
usædvanlige lånevilkår, idet lånet er rentefrit i 2005. Dette taler for, at der ikke reelt
er ydet et lån, hvorfor pantebrevet ikke udgør nogen beskyttelsesværdig interesse i
forhold til boet.
Rettens begrundelse og resultat:
Efter bevisførelsen er det uomtvistet, at pantebrevet blev underskrevet af Bjarne
Mundfeld allerede den 20. januar 2005. Det er ligeledes uomtvistet, at det var Bjarne
Mundfelds advokat, der forestod indleveringen af pantebrevet til tinglysning ved
andelsboligbogen efter, at de nye regler i andelsboligforeningslovens § 6 a, stk. 1,
var trådt i kraft. Pantebrevet blev tinglyst den 21. februar 2006, hvor der samtidig
blev forevist erklæring om adkomst af 18. februar 2005 fra Andelsboligforeningen
Blegdammen.
Efter ordlyden af de nye regler i andelsboligforeningslovens § 6 a, stk. 1, kan
andelsboligforeninger med virkning fra den 1. februar 2005 ikke længere
vedtægtsmæssigt begrænse retten til pantsætning ud over 80 % af pantets værdi på
lånetidspunktet.
Selvom den oprindelige låneaftale blev underskrevet allerede den 20. januar 2005,
og selvom tinglysning fandt sted på et tidspunkt, hvor andelsboligforeningen
endnu ikke havde ændret sine regler i overensstemmelse med
- 8 -
andelsboligforeningsloven, findes tinglysning af pantebrevet efter lovens
ikrafttræden alligevel at medføre en gyldig panteret for sagsøgeren.
Det bemærkes i den forbindelse, at der før lovens ikrafttræden den 1. februar 2005
ikke var et generelt forbud mod pantsætning og kreditorforfølgning af andele. Blot
var andelshavere lovgivningsmæssigt kun beskyttede mod kreditorforfølgning,
såfremt andelen vedtægtsmæssigt var udelukket fra pantsætning. Således kan den
"selvbåndlæggelse", som boets advokat indlægger i den dagældende andelsbolig-
foreningslovs § 6 a sammenholdt med andelsboligforeningens vedtægter på under-
skriftstidspunktet, ikke tages til indtægt for de samme samfundsmæssige hensyn,
som må antages at gøre sig gældende i forhold til lovgivningen vedrørende
båndlagte midler.
Det forhold, at sagsøgeren ved tinglysning af pantebrevet opnåede sikkerhed for sin
fordring, mens andre kreditorer som DAI Fordringer A/S blev unddraget
muligheden for fyldestgørelse i Bjarne Mundfelds andelsbolig, kan ikke føre til et
andet resultat. Tilsvarende finder skifteretten efter bevisførelsen ikke grundlag for
at fastslå, at der ikke skulle ligge et reelt låneforhold mellem Bjarne Mundfeld og
sagsøgeren til grund for pantebrevet.
Sagsøgerens påstand tages herefter til følge.
For så vidt angår sagens omkostninger, fastsættes disse under hensyn til sagens
omfang, økonomiske værdi og medgået tid til 25.000 kr. incl. retsafgift på 6.300 kr.
Thi kendes for ret:
Sagsøgte, Bjarne Mundfeld under konkurs, tilpligtes at anerkende, at den panteret,
som Bjarne Mundfeld har givet sagsøgeren, JTM Management ApS, ved pantebrev
underskrevet den 20. januar 2005, opr. stort kr. 250.000 til rente 4 %, tinglyst den 21.
februar 2005 i Bjarne Mundfelds andelslejlighed, beliggende Blegdamsvej 82, 1.th.,
2100 København Ø, er gyldig.
- 9 -
Boet betaler inden 14 dage 25.000 kr. til sagsøgeren i sagsomkostninger.
Jeanette Melchior
(Sign.)
___ ___ ___
Udskriftens rigtighed bekræftes
P.j.v. Sø- og Handelsretten, den
r tinglysningen af sagsøgerens panteret. Dette
fremgår blandt andet af René Medom Lauritsens forklaring om, at DAI Fordringer
A/S ville have udlæg i andelen, som var Bjarne Mundfelds eneste aktiv. Der er kun
to kreditorer i Bjarne Mundfelds bo, nemlig DAI Fordringer A/S, hvis
tilgodehavende hidrører fra før 1996, og sagsøgerens krav. Låneaftalen indeholder
usædvanlige lånevilkår, idet lånet er rentefrit i 2005. Dette taler for, at der ikke reelt
er ydet et lån, hvorfor pantebrevet ikke udgør nogen beskyttelsesværdig interesse i
forhold til boet.
Rettens begrundelse og resultat:
Efter bevisførelsen er det uomtvistet, at pantebrevet blev underskrevet af Bjarne
Mundfeld allerede den 20. januar 2005. Det er ligeledes uomtvistet, at det var Bjarne
Mundfelds advokat, der forestod indleveringen af pantebrevet til tinglysning ved
andelsboligbogen efter, at de nye regler i andelsboligforenin
