Advokat_Koebenhavn_700_220
Kontrakter_700_220
Opstart_Virksomhed_700_220

Påkrav og ophævelse kommet frem til lejer

HØJESTERETS KENDELSE

afsagt fredag den 14. august 2015 Sag 217/2014

A (selv)

mod

SEB Ejendomme I A/S (advokat Anne Louise Husen)

I tidligere instanser er afsagt kendelse af Retten i Kolding den 15. maj 2014 og af Vestre Landsrets 4. afdeling den 11. juli 2014.

I påkendelsen har deltaget tre dommere: Niels Grubbe, Marianne Højgaard Pedersen og Jens Peter Christensen.

Påstande

Kærende, A (lejer), har nedlagt påstand om, at fogedsagen afvises, subsidiært at sagen nægtes fremme, mere subsidiært at sagen hjemvises til fortsat behandling ved landsretten.

Indkærede, SEB Ejendomme I A/S (udlejer), har nedlagt påstand om stadfæstelse.

Sagsfremstilling

Den 26. februar 1986 indgik A aftale med daværende udlejer om leje af lokaler på 2. sal i Hafniahus II, beliggende Foldegade 33, 7100 Vejle, til kontorformål til brug for sin advokatvirksomhed. Med virkning fra november 1986 indgik parterne endvidere aftale om leje af depotrum i ejendommen Hafniahus II.

Udlejer har siden 2011 foretaget ombygning af bygningen, hvori Foldegade 33 er beliggende. Da parterne ikke kunne nå til enighed om, at lejer skulle flytte til et andet lejemål i bygningen, således at lejers lokaler på 2. sal kunne indgå i ombygningen, foretog udlejer ombygningen uden om lejers lejemål på 2. sal.

Udlejer sendte den 13. november 2013 påkrav til lejer om betaling af forfalden leje mv. for henholdsvis kontorlejemålet og depotlejemålet. Begge påkrav blev sendt både som almindeligt og anbefalet brev. Påkravet vedrørende kontorlejemålet var adresseret til advokat Jens Antonsen, Foldegade 33 2, 7100 Vejle, og påkravet vedrørende depotlejemålet var adresseret til advokat Jens Antonsen, Depotrum Foldegade 33, 7100 Vejle.

Den 19. november 2013 sendte udlejer brev om ophævelse af kontorlejemålet og brev om ophævelse af depotlejemålet, ligeledes med både almindelig og anbefalet post, og ligeledes adresseret til henholdsvis advokat Jens Antonsen, Foldegade 33 2, 7100 Vejle og advokat Jens Antonsen, Depotrum Foldegade 33, 7100 Vejle.

Det fremgik af alle brevene, at de var sendt med almindeligt såvel som anbefalet brev. Udlejer modtog alle de 4 anbefalede breve retur med påtegning om, at brevene ikke var afhentet.

Af Track & Trace udskrifter fra Post Danmark for de anbefalede breve af 13. november 2013 med påkrav om betaling fremgår bl.a., at brevene blev forsøgt afleveret den 14. november 2013 samt følgende bemærkning: ”Vi lægger snarest en besked i brevkassen”. Det fremgår endvidere, at forsendelserne blev lagt til afhentning den 15. november 2013, blev returneret til afsender den 30. november 2013 og blev udleveret til afsender den 2. december 2013.

Af Track & Trace udskrifter fra Post Danmark for de anbefalede breve af 19. november 2013 om ophævelse af lejeaftalerne fremgår bl.a., at brevene den 20. november 2013 blev forsøgt afleveret samt følgende bemærkning: ”Vi lægger snarest en besked i brevkassen”. Det fremgår endvidere, at forsendelserne blev lagt til afhentning den 21. november 2013.

En medarbejder fra Post Danmark har ved mails af 24. februar og 10. marts 2014 oplyst, at de anbefalede breve blev anmeldt på modtagerens adresse henholdsvis den 14. og 20. november 2013, at der de samme datoer blev lagt besked i modtagerens postkasse om forsendelserne, og at anmeldelsesblanketterne blev lagt i postkassen ved ejendommen Foldegade 33 og ikke i postboksen.

Den 25. november 2013 betalte lejer de skyldige beløb.

Udlejer indbragte sagen for Fogedretten i Kolding, som afsagde kendelse den 15. maj 2014 om, at udlejers anmodning om udsættelse af lejer af kontorlejemålet og depotrum kunne fremmes. Af fogedrettens begrundelse fremgår bl.a.:

”Fogedretten lægger til grund, at udlejer har sendt påkrav og ophævelser til lejer med anbefalet brev. Det fremgår af track and trace udskrifter, at forsendelserne har været lagt til afhentning på posthuset efter at de har været forsøgt afleveret. Søren Pedersen, Post Danmark, har i en mail til udlejer oplyst, at brevene er anmeldt på modtagerens adresse henholdsvis den 14. og 20. november 2013, og at ”anmeldelsesblanketten er lagt i postkassen ved ejendommen Foldegade 33 og ikke i postkassen”.

Uanset lejers forklaring om, at han fandt brevet med påkravet oven på et postkassebatteri i opgangen den 25. november 2013, må fogedretten herefter lægge til grund, at udlejers påkrav er kommet frem den 14. november 2013 og, at ophævelsen er kommet frem den 20. november 2013.

Lejers betaling af husleje er således sket efter påkravsfristen, og efter at lejemålet blev ophævet.”

Lejer kærede fogedrettens kendelse til Vestre Landsret, som afsagde kendelse den 11. juli 2014. Af landsrettens kendelse fremgår bl.a.:

”Landsretten er enig i fogedrettens resultat og begrundelsen herfor. Landsretten stadfæster derfor fogedrettens kendelse.

T h i b e s t e m m e s:

Fogedrettens kendelse stadfæstes.”

Under en udkørende fogedforretning den 12. august 2014 afsagde Fogedretten i Kolding kendelse om at fremme fogedforretningen med henblik på at udsætte lejer af lejemålet, og fogedretten erklærede lejer for udsat af og udlejer for indsat i besiddelsen af lejemålet Foldegade 33, Vejle.

Procesbevillingsnævnet har den 22. september 2014 meddelt lejer tilladelse til at kære Vestre Landsrets kendelse af 11. juli 2014 til Højesteret, således at tilladelsen alene omfatter spørgsmålet om, hvorvidt de i sagen omhandlede påkrav og ophævelsesmeddelelser må anses for at være kommet frem.

Ifølge en udskrift fra Advokatnøglen af 17. marts 2014 var A's adresse på daværende tidspunkt Foldegade 33 2, Postboks 211, 7100 Vejle.

Der er fremlagt breve af 15. maj og 21. oktober 2013, som lejer, A, har sendt til udlejers advokater. På brevpapiret er A's adresse angivet som ”Dokken, Foldegade 33, 2. sal, 7100 Vejle”.

Der er endvidere fremlagt fotos af brevkasseanlægget ved indgangen til Foldegade 33, hvoraf det fremgår, at det på en af brevkasserne i brevkasseanlægget var angivet ”A”.

Retsgrundlaget

Erhvervslejeloven I erhvervslejelovens § 69, stk. 3, 1. pkt., hedder det:

”Udlejeren kan kun hæve lejeaftalen som følge af for sen betaling, hvis lejeren ikke har berigtiget restancen senest 3 dage efter, at skriftligt påkrav herom er kommet frem til lejeren.”

Postloven m.v. I postlovens § 7, stk. 1, 1. pkt., hedder det:

”Omdeling af adresserede og uadresserede forsendelser skal ske til adressatens brevkasse, brevkasseanlæg, brevindkast, postboks eller til andre med modtager aftalte omdelingssteder.”

I lovens § 8, stk. 2, hedder det:

”Brevkasseanlæg skal opstilles i eller ved etageejendomme med flere afleveringssteder (husstande, erhverv m.v.) Det påhviler ejeren at opstille brevkasseanlæg og at give postvirksomheder adgang til anlægget.”

Tilsvarende bestemmelser er fastsat i bekendtgørelse nr. 727 af 24. juni 2011 om postbefordring og postvirksomheder § 8, stk. 1, 1. pkt., og § 9, stk. 3, 1. og 2. pkt. I bilag 1 til bekendtgørelsen er fastsat regler for opstilling af brevkasser og brevkasseanlæg samt etablering af brevindkast. I bilaget hedder det bl.a.:

”3. Regler for opstilling af brevkasseanlæg i etageejendomme

Definition

Ved et brevkasseanlæg forstås et fælles anlæg indeholdende en brevkasse for hvert afleveringssted (beboelse) i ejendommen (opgangen).

Anvendelse

Brevkasseanlæg skal opstilles i eller ved hver opgang i etageejendomme.

Placering

Brevkasseanlæg skal placeres indvendigt eller udvendigt nærmest muligt ejendommens hovedindgangsdør (-døre) på et sted i stueetagen eller ved hovedindgangsdøren, hvortil omdeleren har let og uhindret adgang, og hvor han uden ulempe kan foretage aflevering af forsendelser i anlægget.”

Anbringender

A har navnlig anført, at lejers advokatkontor på 2. sal i Foldegade 33 var lukket i perioder i november 2013 på grund af udlejers ombygningsarbejde, som hindrede for adgang til lejemålet. Det var derfor påregneligt, at udlejer, som tidligere sket, ikke ville opkræve husleje i november 2013.

Advokatkontorets postadresse er postboks 211, 7100 Vejle, hvor advokatkontorets post er afhentet gennem 25 år, og hvortil tidligere breve fra udlejer er afleveret. Kontorets adresse var ikke ændret i forbindelse med lukningen af kontoret i november 2013.

I stueetagen er der et ”postkassebatteri”, hvor postkasserne løbende bliver fyldt op af reklamer, tryksager, ugeaviser mv., som derefter placeres oven på ”postkassebatteriet”, hvorfra det falder ned og bliver fjernet. ”Postkassebatteriet” var tidligere placeret i ejendommens kælder og er flyttet til stueetagen uden aftale med lejer. Lejer bruger ikke ”postkassebatteriet” til modtagelse af post og har aldrig modtaget normal post i ”postkassebatteriet”.

Den 25. november 2013 fandt lejer udlejers påkrav oven på ”postkassebatteriet”. Lejer betalte beløbet samme dag, lejer fik kendskab til påkravet, og således inden for påkravsfristen. Først under fogedsagen blev lejer bekendt med udlejers ophævelsesbrev.

Det er ubestridt, at udlejers påkrav og ophævelse ikke blev sendt til lejers postboks. Hverken påkrav, ophævelser eller anmeldelsesblanket blev afleveret til lejer personligt eller forsøgt afleveret til lejemålets adresse, Foldegade 33, 2. sal, formentlig på grund af udlejers byggearbejder. Inden udlejers byggearbejde modtog lejer anbefalede breve på kontoret på 2. sal, og hvis kontoret var lukket, blev der lagt besked ved døren til kontoret. Udlejer har i modsætning til tidligere ikke rettet henvendelse til lejer via mail eller fax, hvilket udlejer havde en særlig anledning til, dels fordi denne fremgangsmåde tidligere er anvendt, og dels fordi udlejer i en længere periode ikke opkrævede husleje på grund af lejemålets tilstand, jf. også Post Danmarks forretningsbetingelser for breve indland, pkt. 7.8.1.

Brevene vedrørende depotrummet er stilet til advokat Jens Antonsen, Depotrum, Foldegade 33, 7100 Vejle, hvilken adresse ikke eksisterer.

Post og anbefalet post med påkrav skal afleveres til lejers adresse, som den er anført i lejekontrakten. Lejer bør kunne regne med, at kontorets post sendes til kontorets postadresse, postboks 211, 7100 Vejle, eller modtages direkte på kontoret på 2. sal. Udlejer har ikke løftet bevisbyrden for, at påkravet er kommet frem til lejer før den 25. november 2013. Postanmeldelse for anbefalede breve skal ifølge Post Danmarks forretningsbetingelser for breve indland afleveres på adressen, hvilket er Foldegade 33, 2. sal, eller postboks 211, 7100 Vejle, hvilket ikke er sket. Postlovens § 8 har ikke til formål at ændre Post Danmarks regler for aflevering af anbefalede breve. Post Danmarks forretningsbetingelser for leje af postboks er uden betydning, da de gælder fra 1. januar 2015.

Lejer har i øvrigt henvist til Højesterets kendelse af 12. september 2013 (UfR 2013.3325).

SEB Ejendomme I A/S har navnlig anført, at lejer har haft adgang til lejemålet under hele ombygningen, jf. byggeleder Niels Olav Nielsens forklaring i fogedretten, og at der ikke er foretaget ombygninger ved indgangen til Foldegade 33, hvor lejer havde sin postkasse. Ud lejer er forpligtet til at opsætte postkasserne i ejendommens opgang i stueetagen, jf. postlovens § 8, stk. 2.

Udlejer er berettiget og forpligtet til at sende påkrav og ophævelser til lejemålenes adresse, idet lejer drev sin forretning fra dette sted. Når Post Danmark ikke kunne træffe lejer og aflevere det anbefalede brev mod kvittering, måtte anmeldelsen af det anbefalede brev lægges i lejers postkasse i stueetagen, idet der på grund af postloven ikke er mulighed for at opsætte postkasser på 2. sal, hvor lejemålene var beliggende.

Lejer kan ikke undlade at kontrollere sin postkasse, selv om lejer har indgået aftale med Post Danmark om leje af postboks. Leje af postboks friholder ikke lejeren fra at opstille brevkasse ved indgangen, jf. Post Danmarks forretningsbetingelser for leje af postboks pkt. 1.1.

Udlejer har tidligere sendt påkrav og ophævelser til lejemålets postadresse. Lejer har ikke krav på, at påkrav og ophævelser sendes pr. mail eller fax, uanset om dette er sket i forbindelse med påkrav i oktober 2013 i samarbejde med udlejers advokat. Påkrav og ophævelser i forbindelse med denne sag er sendt fra administrationen i overensstemmelse med sædvanlig praksis. Lejer ved fra tidligere sager mellem parterne, at udlejer afgiver påkrav, når lejer ikke betaler leje. Lejer undlod bevidst at betale leje for at provokere, og lejer havde i denne situation særlig anledning til at holde øje med sin post.

Det er bevist ved udskrifter fra Post Danmark ”Track & Trace” og ved mails fra Post Danmark, at påkrav og ophævelser er kommet frem henholdsvis den 14. og den 20. november 2013, idet de er forsøgt afleveret til lejer, og besked om de anbefalede breve er lagt i lejers postkasse. Det er irrelevant, om postkassebatteriet var fyldt op af reklamer mv., hvilket i øvrigt bestrides, idet ejendomsmesteren dagligt påser sådanne forhold.

Påkrav og ophævelser er sendt med almindelig og anbefalet post. Efter retspraksis og litteraturen er det anbefalede brev kommet frem til kærende den dag, postvæsenet har anmeldt brevet til lejer, og hvor lejer kunne gøre sig bekendt med påkravene, selv om lejer ikke afhenter de anbefalede breve. Der er ikke krav om, at lejer modtager brevene personligt. Påkravene og ophævelserne sendt med almindelig post er ikke kommet retur.

Lejer betalte først restancen den 25. november 2013, og udlejers ophævelse af lejemålene er derfor berettiget. Det er i øvrigt udlejers erfaring, at lejer ikke modtager post, der er belastende for ham.

Højesterets begrundelse og resultat

Denne sag drejer sig om fogedudsættelse efter ophævelse af erhvervslejemål som følge af betalingsmisligholdelse, og hovedspørgsmålet er, hvornår udlejers breve med betalingspåkrav og ophævelse må anses for at være kommet frem til lejeren. Det er udlejeren, der har bevisbyrden for, at betalingspåkrav og ophævelse af lejeaftalen er kommet frem så betids, at ophævelsen er gyldig og sket, inden lejeren berigtigede restancen, jf. erhvervslejelovens § 69, stk. 3, 1. pkt.

Ved vurderingen af, hvilke krav der kan stilles til beviset for, om en meddelelse er blevet afsendt og er kommet frem til adressaten, må der tages udgangspunkt i de forhold, der kendetegner det enkelte område, jf. Højesterets kendelse af 15. oktober 2012 (UfR 2013.165).

Højesteret finder, at et brev til en lejer med betalingspåkrav eller ophævelse af lejemålet, som udlejer har adresseret korrekt og sendt både som almindelig og anbefalet post, som udgangspunkt må anses for at være kommet frem til lejeren på den dag, hvor brevet og meddelelsen om det anbefalede brev ved normal postbesørgelse er afleveret på adressen, herunder i brevkasse. Dette gælder, uanset at lejer undlader at afhente det anbefalede brev på posthuset. Udgangspunktet må fraviges, f.eks. hvis postbesørgelsen ikke er normal, eller hvis udlejeren ved eller burde vide, at særlige forhold hos lejeren såsom bortrejse eller hospitalsindlæggelse kan bevirke, at han ikke ser posten.

Højesteret lægger til grund, at udlejers breve med betalingspåkrav og ophævelse af lejeaftalerne blev sendt både som almindelig og anbefalet post henholdsvis den 13. og 19. november 2013. Dette har udlejer godtgjort dels ved kopier af brevene, hvori datering og fremsendelsesmåde er angivet, dels ved bekræftelser fra Post Danmark på den anbefalede forsendelse, her i form af udskrifter fra Post Danmark ”Track & Trace”.

Brevene vedrørende kontorlejemålet var adresseret til advokat Jens Antonsen, Foldegade 33 2, 7100 Vejle, og brevene vedrørende depotlejemålet var adresseret til advokat Jens Antonsen, Depotrum Foldegade 33, 7100 Vejle. Højesteret finder, at disse adresseringer var korrekte adresseringer til lejerens og hovedlejemålets adresse. Dette støttes af, at lejeren på sit brevpapir, som han anvendte til breve til udlejers advokater i maj og oktober 2013, angav, at advokatkontoret havde adresse Foldegade 33, 2. sal, 7100 Vejle, og det må være resultatet, selv om advokatkontoret ifølge den digitale advokatfortegnelse, Advokatnøglen, havde adresse Foldegade 33, 2. sal, postboks 211, 7100 Vejle.

Højesteret lægger endvidere til grund, at udlejers breve med betalingspåkrav og ophævelse samt meddelelser om de anbefalede breve blev lagt i lejers brevkasse henholdsvis den 14. og 20. november 2013. Dette har udlejer godtgjort ved Track & Trace-udskrifter samt oplysninger fra Post Danmark, herunder om sædvanlig postbesørgelse af almindelig post.

Udlejers almindelige og anbefalede breve med betalingspåkrav og ophævelse må derfor som udgangspunkt anses for at være kommet frem til lejer henholdsvis den 14. og 20. november 2013.

Lejer har anført, at han burde kunne regne med, at post til advokatkontoret blev sendt til adressen postboks 211, 7100 Vejle og afleveret i hans postboks. Han har endvidere anført, at han burde kunne regne med, at post til advokatkontoret, der ikke blev afleveret i hans postboks, blev afleveret direkte på advokatkontoret på 2. sal i ejendommen Foldegade 33 og ikke i hans brevkasse.

Det følger af postlovens § 8, stk. 2, og bekendtgørelse nr. 727 af 24. juni 2011 om postbefordring og postvirksomheder § 9, stk. 3, samt pkt. 3 i bilag 1 til bekendtgørelsen, at brevkasseanlæg skal opstilles i eller ved etageejendomme med flere afleveringssteder. Pligten til at opstille brevkasseanlæg gælder uanset, om postmodtageren har indgået en aftale med Post Danmark om leje af postboks. Ved indgangen til Foldegade 33 var opstillet et brevkasseanlæg, hvor lejeren havde en brevkasse, med navnet ”A”. Lejeren har i fogedretten forklaret, at det er sket, at klienter har afleveret post i brevkassen. Herefter finder Højesteret, at lejer måtte forvente, at post fra udlejer kunne blive afleveret i brevkassen ved indgangen til Foldegade 33.

Efter bevisførelsen er der ikke grundlag for at antage, at udlejer var bekendt med, at lejers advokatkontor var lukket i november 2013. Der er heller ikke grundlag for at antage, at udlejer tidligere sædvanligvis – bortset fra et enkelt tilfælde – har sendt påkrav til lejer også pr. mail eller fax. Det, som lejer har anført om ombygning af ejendommen og om, at udlejer ikke tillige sendte påkrav og ophævelsesbreve pr. mail eller fax, kan derfor ikke føre til, at udlejers breve med betalingspåkrav og ophævelse undtagelsesvis ikke kan anses for at være kommet frem henholdsvis den 14. og 20. november 2013.

Højesteret lægger herefter til grund, at udlejerens breve med betalingspåkrav og ophævelse kom frem til lejeren henholdsvis den 14. og 20. november 2013.

Da udlejers påkrav således kom frem til lejeren den 14. november 2013, og lejeren først berigtigede restancen den 25. november 2013, opfyldte udlejers ophævelse af 19. november 2013 den tidstermin, der er en betingelse for gyldig ophævelse efter erhvervslejelovens § 69, stk. 3, 1. pkt.

Med disse bemærkninger stadfæster Højesteret landsrettens kendelse om at fremme fogedsagen.

Thi bestemmes:

Landsrettens kendelse stadfæstes.

A skal i sagsomkostninger for Højesteret inden 14 dage fra denne højesteretskendelses afsigelse betale 8.000 kr. til SEB Ejendomme I A/S. Beløbet forrentes efter rentelovens § 8 a.


Forbrugsregnskab for erhvervslejemål

Ejer du en ejendom, hvor der er et eller flere erhvervslejemål, er det som udgangspunkt et krav, at det ...»

Sale and Lease Back af ejendom

Hvad er Sale and Lease Back? Sale and lease back af ejendomme er et finansieringsværktøj for virksomheder, ...»

Goodwill

Goodwill er den værdi som en igangværende virksomhed repræsenterer, der ikke udgør fast ejendom, anlæg, ...»

Afståelse

Afståelse Afståelse er en lejers eller forpagters overgivelse/salg af sit lejemål eller virksomhed til ...»

Lejer var erstatningsansvarlig for udlejers tab af lejeindtægter

HØJESTERETS DOM afsagt onsdag den 21. december 2016 Sag 246/2015 Østre Gjesingvej 26 I/S (advokat Arne ...»

Afslag i lejen pga. støjgener fra metrobyggeri

ØSTRE LANDSRETS DOMAfsagt den 1. februar 2016 af Østre Landsrets 7. afdeling 7. afd. nr. B-962-15: UDLEJERmodLEJER ...»

Vi er medlemmer af