Manglende oplysninger til pantebrevskøber -O-0005-09

- CRI 

UDSKRIFT
AF
SØ- & HANDELSRETTENS DOMBOG
____________







DOM



Afsagt den 18. juni 2010. 

O-5-09






KOS Pantebreve ApS
(Advokat Tue Askeland) 

mod 

Dansk Pantebrevsbørs A/S under konkurs 
(Advokat Søren Jenstrup) 




Indledning

Sagens spørgsmål er, om det forhold, at Dansk Pantebrevsbørs i forbindelse med en pante-
brevshandel ikke oplyste om vilkårene for et erhvervslejemål i den pantsatte ejendom, udgør 
en mangel ved pantebrevet, som berettiger KOS Pantebreve til at hæve handlen. 

- 2 - 


Påstande

KOS Pantebreve ApS har principalt nedlagt påstand om, at Dansk Pantebrevsbørs A/S under 
konkurs (herefter:konkursboet) tilpligtes at anerkende, at KOS Pantebreve ApShar et sim-
pelt krav på 1.485.000 kr. med tillæg af rente svarende til 12 måneders CIBOR plus et tillæg 
på 3,5 % fra seneste betalte termin den 11. december 2007 til datoen for tvangsauktionen den 
17. februar 2009 plus procesrenter fra 17. februar 2009 til dekretdagen 30. september 2009. 

KOS Pantebreve ApS har subsidiært nedlagt påstand om, at konkursboet tilpligtes at aner-
kende, at KOS Pantebreve ApS har et simpelt krav på 1.485.000 kr. med tillæg af rente sva-
rende til 12 måneders CIBOR plus et tillæg på 3,5 % fra seneste betalte termin den 11. de-
cember 2007 til datoen for tvangsauktionen den 17. februar 2009 plus procesrenter fra 17. fe-
bruar 2009 til dekretdagen 30. september 2009 mod samtidig udlevering af pantebrev opr. 
stort 1.500.000 kr. med pant i matr.nr. 4 b Fredensborg By, Asminderød, beliggende Ting-
husvej 13, 3480 Fredensborg. 

Konkursboet har nedlagt påstand om frifindelse. 

Parterne er enige om kravets opgørelse. 

Oplysningerne i sagen

KOS Pantebreve og Dansk Pantebrevsbørs drev begge virksomhed med pantebrevshandel. 
KOS Pantebreve er ejet af bl.a. Steffen Rasmussen. Dansk Pantebrevsbørs var forud for kon-
kursen ejet af Nykredit Bank og EBH Bank. 
Ved brev af 5. maj 2006 tilbød Dansk Pantebrevsbørs Steffen Rasmussen at købe et pan-
tebrev på 1.500.000 kr. med pant i det gamle Ting- og Arresthus beliggende Tinghusvej 13 i 
Fredensborg. Af brevet fremgik, at låntager var CLK Gruppen A/S med kaution af Carsten 
Knudsen, og at der var foranstående hæftelser for 7.250.000 kr. Om debitor var oplyst, at 
CLK Gruppen var ejet af Carsten Leonhard Knudsen og havde en række datterselskaber. Sel-
- 3 - 

skabets primære drift bestod i opkøb af ejendomme, som blev renoveret og ombygget med 
henblik på udlejning eller salg. Ejendommen blev beskrevet således: 

"... 
Fredensborg gamle arresthus, attraktivt beliggende i centrum. Opført i røde mursten med 
tagpapbelagt tag. 

Ejendommen er i dag en projektejendom under ombygning, og der forventes følgende 
enheder i den: 1 Erhvervslejlighed, som i dag er færdig og udlejet til galleri. 3 stk. 3-
værelses boligejerlejligheder. Udstykning af 4 parcelgrunde. 
..." 

Brevet var bl.a. vedlagt en pantebrevsopstilling, en vurdering fra Jytte Bille Erhverv ApS
med billeder af ejendommen, BBR og tingbogsattest. 
Af pantebrevsopstillingen fremgik bl a at pantebrevet blev tilbudt i henhold til "Vil-
kår for erhvervsmæssig handel med pantebreve i fast ejendom" af 27 oktober 2004 (AV 04) 
samt det vedlagte tillæg til vilkårene. Af AV 04 fremgår blandt andet:
"... 
6. Mangler ved et pantebrev
6.1. Generel mangelsbestemmelse 
Der foreligger en mangel ved pantebrevet, hvis: 
a) sælger ikke opfylder en indeståelse (se pkt. 6.2. om sælgers indeståelser). 
b) sælger har fortiet eller har givet urigtige eller vildledende oplysninger om forhold, som 
sælger skal oplyse om, og dette må anses for væsentligt (se pkt. 6.3. om sælgers oplys-
ningspligt). 
c) sælger i øvrigt har fortiet oplysninger eller har givet urigtige eller vildledende oplysnin-
ger om et eller flere forhold, uanset om forholdet er nævnt i disse vilkår, og dette må an-
ses for væsentligt. (Eksempler på sælgers generelle oplysningspligt findes under pkt. 
6.4.), 
Ved vurdering af væsentlighed under punkt b og c er det afgørende, om forholdet væsent-
ligt påvirker pantebrevets værdi og omsættelighed, og det har haft betydning for køberens 
bedømmelse af pantebrevet. 
Det afgørende tidspunkt for mangelsbedømmelsen er tidspunktet for risikoens overgang, 
... 
6.3. Sælgers oplysningspligt 
- 4 - 

Oplysninger, som sælger altid skal afgive: 
a) Sælger skal i pantebrevsopstillingen, salgsaftalen eller andet salgsgrundlag beskrive den 
ejendomstype, hvori pantebrevet har sikkerhed, 
b) Det skal oplyses, hvis der af tingbogen fremgår byrdefulde servitutter eller efterstående 
pantehæftelser på ejendommen. En servitut betragtes som byrdefuld, når den har væ-
sentlig betydning for pantebrevets værdi. 
c) Hvis sælger har modtaget meddelelse fra fogedretten om, at der er begæret afholdt 
tvangsauktion over ejendommen, skal dette oplyses til køber. 
d) For nyudstedte pantebreve skal sælger af pantebrevet oplyse, hvis ejendommen ikke er 
værdiansat af en ejendomsmægler/formidler. 
e) Har sælger givet oplysning om den pantsatte ejendoms handelsværdi, skal værdien svare 
til den nuværende anslåede kontantværdi. 
6.4. Sælgers oplysningspligt i øvrigt 
Eksempler på oplysninger sælger skal afgive, hvis han er bekendt med dem: 
a) Sælger skal oplyse, hvis formidler eller sælger af ejendommen ved sikkerhedsstillelse eller 
på anden måde har bidraget til finansieringen af ejendommen, 
b) Sælger skal oplyse, hvis der er foretaget andre modregninger i udbetalingen, end dem 
der er aftalt i købsaftalen. 
c) Sælger skal oplyse, hvis denne har udarbejdet efterstående låne- og sælgerpantebreve. 
d) For nyudstedte pantebreve gælder endvidere, at hvis sælger på tidspunktet for risikoens 
overgang er bekendt med, at ejendommen ikke skal bebos eller benyttes af debitor, skal 
dette fremgå af salgsmaterialet vedrørende pantebrevet eller på anden skriftlig måde. 
7. Købers misligholdelsesbeføjelser
7.1. Hvis et pantebrev er leveret med en mangel 
7.1.1. Hæveadgang 
Foreligger der en mangel i medfør af pkt. 6, kan køber hæve handlen. Tilbagebetaling til kø-
beren skal i så fald ske af restgælden pr. senest betalte termin til afregningsdagens kurs (op-
rindelig kurs) plus renter fra senest betalte termin til tilbagebetalingstidspunktet beregnet 
på grundlag af pantebrevets pålydende rente. Sælger afholder eventuelle afgifter til det 
offentlige i denne forbindelse. 
Foreligger der en mangel ved et eller flere enkelte pantebreve i en kvote, kan handlen alene 
hæves for dette/disse pantebreve. 
... 
8. Reklamation
Vil køber påberåbe sig en mangel. skal køber give sælger en begrundet skriftlig medde-
lelse herom uden ugrundet ophold efter, at køber har eller burde have opdaget manglen. 
- 5 - 

Har der været afholdt tvangsauktion over ejendommen, uden at køber har adviseret sæl-
ger om auktionen i så god tid, at sælger har haft mulighed for at varetage sine interesser 
på auktionen, kan køber ikke rejse noget krav mod sælger. Dette gælder dog ikke, hvor 
køber godtgør, at der åbenbart ikke kunne opnås dækning for pantebrevet. 
..." 

Af det vedlagte tillæg fremgår følgende: 
"Nærværende tillæg er en del af pantebrevsopstilling nr. 314351/1
Tillæg
til de at Finansrådet og SDP den 27.10.2004 vedtagne "Vilkår for erhvervsmæssig handel 
med pantebreve i fast ejendom" (efterfølgende benævnt "Handelsvilkår").
Følgende særlige bestemmelser til nedennævnte punkter i Handelsvilkårene er gældende for 
pantebrevshandlen: 
... 
7.1.2. Skadeserstatning 
Skadeserstatning kan kun kræves, såfremt sælger har handlet svigagtigt. 
..." 

Af den medsendte vurdering foretaget af valuar Jytte Bille den 6. april 2006 fremgik, at ejen-
dommen blev vurderet som den fremstod den 6. april 2006 med den på ejendommen væren-
de lejer. Ejendommens etageareal udgjorde 779 m2 + 250 m2 kælder. Det forventede antal 
enheder på ejendommen var 1 erhvervslejlighed, som p.t. var udlejet til galleri, 3 treværel-
sesboligejerlejligheder og 4 parcelhusgrunde. Der var tinglyst to byrder på ejendommen, dels 
lokalplan F1 lyst den 2. februar 2005, dels dokument om ejendommens bebyggelse, benyttel-
se m.v. lyst den 27. juni 2005. Desuden var oplyst, at CLK Gruppen havde projekteret sagen 
og forventede at sælge 4 grunde til parcelhuse og anvende det oprindelige tinghus til galleri i 
dele af stueetagen og 1. sal samt indrette 2 boliger i stueplan og 1 bolig på 1. sal. Ejendom-
men var indkøbt for 5 mio. kr. i licitation med det formål at renovere, udbygge og opdele 
grunden i flere parceller for at sælge den i mindre enheder. Af vurderingens konklusion 
fremgik følgende: 

- 6 - 

"... 
Ved værdiansættelsen er følgende forhold vurderet: 

Ejendommens særdeles attraktive beliggenhed 
Grundens størrelse, miljø og muligheder 
Arealernes udnyttelsesmuligheder 

Der er endvidere taget hensyn til, 

Ejendommen som den fremstår d.d. fortsat er en projektejendom 
Ejendommen er under renovering og ombygning 
En væsentlig del af arealet i hovedhuset er galleri  de gamle celler 
Projektperiode 

På baggrund af ovennævnte oplysninger, under ovennævnte forudsætninger samt efter-
spørgslen på byenheder, vurderes den samlede ejendoms handelspris pr. d.d. at udgøre, 

Kr. 10.5000.0000 skriver kroner ti millioner femhundredetusinde 00/100."


Det omhandlede pantebrev blev udstedt den 29. maj 2006 med KOS Pantebreve som kreditor 
og Carsten Leonhardt Knudsen som debitor. 
Dansk Pantebrevsbørs afregnede pantebrevshandlen over for KOS Pantebreve den 9. 
juni 2006 med 1.485.000 kr. med tillæg af rente i 8 dage. 
Den 27. oktober 2008 vedtog Fredensborg Byråd en ny lokalplan for området. Det 
fremgår blandt andet heraf, at Ting- og Arresthuset kun må anvendes til boligformål og mu-
seum/kulturelle formål, og at der på udenomsarealerne kan opføres 2 boliger af 150 m2. 
Den 17. februar 2009 blev der afholdt tvangsauktion over den pantsatte ejendom på 
foranledning af Carsten Leonhardt Knudsen under konkurs ved kurator, advokatJørgen B. 
Elmer. For lejer, Galleri Tinghuset, mødte advokat Børge Stjernholm. På auktionsmødet be-
gærede flere panthavere alternativt opråb af lejekontraktens § 4 om uopsigelighed, § 8 om le-
jens størrelse og § 12 om regulering af markedslejen. Disse bestemmelser er ifølge lejekon-
trakten af 9. december 2005 sålydende: 

"... 
§ 4
Opsigelse

Lejemålet er fra udlejers side uopsigeligt i 12 år, dvs. til den 1. marts 2018. Efter denne da-
to kan lejemålet opsiges med 6 måneders varsel til den 1. i en måned. 
Fra lejers sider er lejemålet uopsigeligt i 3 år, dvs. til den 1. marts 2009. Efter denne dato 
kan lejer opsige lejemålet med 3 måneders varsel til den 1. i en måned. 
- 7 - 

Ved opsigelse fra udlejers side har lejer ret til erstatning efter reglerne i erhvervslejelo-
vens § 66. Dette gælder uanset opsigelsens karakter. Sker opsigelsen p.g. af lejers mislig-
holdelse, har lejer dog ikke krav på erstatning. 
Erstatning kan dog ikke overstige 6 måneders leje beregnet på grundlag af den på opsi-
gelsestidspunktet gældende leje. 

... 

§ 8
Årlige ydelser og depositium

Lejen er aftalt til kr. 0 i etableringsårene, mens byggeriet i Tinghuset og på grunden på-
går. Efterfølgende er stigningstakten aftalt således: 

01.03.06  31.12.06: 0 kr. 
01.01.07  31.12.07: 0 kr. 
01.01.08  31.12.08: 0 kr. 
01.01.09  31.12.09: 50 kr. 
01.01.10  31.12.10: 100 kr. 
01.01.11  31.12.11: 200 kr. 
01.01.12  31.12.12: 200 kr., og så fremdeles. 

... 

§ 12
Regulering af lejen til markedslejen 

Hver part kan forlange lejen reguleret til markedslejen i overensstemmelse med reglerne i 
markedslejeloven § 13. Udlejer og lejer fraskriver sig dog retten til at kræve lejen regule-
ret under henvisning til markedslejen indtil 1. marts 2026. 
..." 

På auktionsmødet accepterede advokat Stjernholm på vegne af lejeren, at lejekontraktens § 
12 ikke kunne gøres gældende af lejer over for auktionskøber og senere erhververe. For så 
vidt angik § 8 oplyste han, at den årlige leje var angivet som en kvadratmeterpris og derfor 
26.500 kr. i 2009 og det dobbelte i 2010. Fogedretten afsagde herefter kendelse om, at alene le-
jekontraktens § 4 om 12 års uopsigelighed fra udlejers side skulle opråbes alternativt. Højest-
bydende på auktionen blev Fredensborg Kommune med et bud på 3.000.000 kr., men en 
panthaver begærede ny auktion. På den nye auktion den 31. marts 2009 blev ejendommen 
købt af 1. prioritetspanthaver, Gudme Raaschou Bank, for 4.513.501,48 kr. 
Den 26. februar 2009 hævede KOS Pantebreve købet af pantebrevet under henvisning 
til, at Dansk Pantebrevsbørs burde have oplyst om de usædvanlige og byrdefulde vilkår i le-
jekontrakten i forbindelse med salget af pantebrevet. 
- 8 - 

Dansk Pantebrevsbørs trådte i likvidation den 11. maj 2009 med advokat Søren 
Jenstrup som likvidator. Den 30. september 2009 blev selskabet taget under konkursbehand-
ling på grundlag af en egenbegæring, og advokat Søren Jenstrup blev udpeget som kurator. 
Kurator har oplyst, at den forventede dividende til § 97-krav udgør mellem 10 og 20 %. 

Forklaringer

Steffen Rasmussen har forklaret, at han er direktør og medejer af KOS Pantebreve. Før han 
blev medejer af KOS Pantebreve, var han direktør i DAI, som siden fusionerede med EBH 
Bank. Han ophørte som direktør i DAI i 2002/03. Et års tid herefter kom konstellationen til at 
hedde Dansk Pantebrevsbørs. Han har handlet med pantebreve siden 1972, dog har han ikke 
beskæftiget sig meget med pantebreve i projektejendomme. 
Han fik i maj 2006 et tilbud fra Dansk Pantebrevsbørs om køb af et pantebrev i ejen-
dommen, beliggende Tinghusvej 13, 3480 Fredensborg. Han havde på daværende tidspunkt 
intet forhåndskendskab til ejendommen, idet han aldrig havde set den tidligere. Han havde 
ligeledes ingen tilknytning til Fredensborg, idet han alene havde kørt gennem byen. Endvi-
dere havde han ikke nærmere kendskab til pantebrevets debitor, Carsten Leonhardt Knud-
sen. Carsten Leonhardt Knudsen var således kun debitor på ét pantebrev mere, som KOS 
Pantebreve havde købt. 
Tilbuddet indeholdt udover pantebrevstilbuddet en pantebrevsopstilling. Der var 
ikke vedlagt en lejekontrakt for det bestående lejemål og ej heller en lokalplan. Han rekvire-
rede ikke selv lokalplanen, selv om han havde bitre erfaringer med lokalplaners betydning 
for ejendommes værdi, idet lokalplaner undertiden ændres. 
Han lagde ved sin købsvurdering vægt på, at der var tale om en projektejendom med 
en bygning - det gamle Tinghus - som klart havde en væsentlig værdi. Derudover tillagde 
han det betydning, at der var tale om et stort antal m2. Han tillagde det derimod ikke vægt, 
at der kunne udstykkes grunde fra ejendommen, hvorfor han heller ikke fandt det nødven-
digt at undersøge lokalplanen nærmere. Han vurderede, at den del af ejendommen, som var 
udlejet til galleri, havde den største værdi i ejendommen. Han lagde vægt på, at mere end 
halvdelen af ejendommen var galleri, og at dette var færdigt. Han opfattede det ikke som 
noget negativt, at dele af ejendommen var udlejet til galleri. Han opfattede det alene som en 
- 9 - 

bemærkning. Han lagde endvidere afgørende vægt på statsautoriseret ejendomsmægler og 
valuar Jytte Billes vurdering af ejendommen til 10,5 mio. kr. Med oplysning om et erhvervs-
areal på 6-700 m2 og mulighed for udstykning af 3 boliglejligheder, var han ikke i tvivl om, 
at ejendommen var 10,5 mio. kr. værd. Han er efterfølgende blevet bekendt med, at andre 
har vurderet ejendommen højere. Han mener dog ikke, at ejendommen er 10,5 mio. kr. værd 
med den lejekontrakt, som foreligger. 
Nogle gange udbeder han sig yderligere dokumenter, når han køber pantebreve, lige-
som han spørger ind til konkrete ting, men ikke denne gang. Det er sædvanlig praksis, at 
sælger skal komme med alle relevante oplysninger. Han stoler på dem, han handler med. 

I forbindelse med at projektet blev nødlidende, var han forbi ejendommen, hvor han 
kiggede på den udefra. Ved besigtigelsen forinden den senere tvangsauktion over ejendom-
men var advokat Mads Gierding også med. Der blev intet oplyst om lejeforholdet, og leje-
kontrakten var heller ikke vedlagt salgsopstillingen. Han mødte op på 1. auktion, hvor han 
fik forevist lejekontrakten. Det var først på dette tidspunkt, at han fik kendskab til lejekon-
traktens vilkår, som han fandt urimelige. Alle panthavere i ejendommen var enige om, at le-
jekontrakten indeholdt meget specielle vilkår, som medførte, at en stor del af pantet var uden 
værdi. Han ville ikke have købt pantebrevet, hvis han havde været bekendt med denne leje-
kontrakt. Lejers advokats oplysninger om størrelsen af de årlige lejebetalinger passer ikke, 
idet det meget klart af kontrakten fremgår, at lejen er pr. år, og ikke som af advokaten anført, 
en leje pr. m2 pr. år. Han har dog ikke undersøgt lejeindtægternes størrelse nærmere. Han vil 
karakterisere udlejning til galleri som erhvervsmæssig udlejning. 

Rasmus Ravnsbjerg Byriel har forklaret, at han nu er ansat som seniorrådgiver i BRF Bank, 
hvor han overvåger låneporteføljen og i samråd med den øvrige ledelse tilrettelægger ban-
kens risikopolitik mv. Tidligere var han ansat i Dansk Pantebrevsbørs som erhvervskunde-
chef, hvor han beskæftigede sig med køb og salg af pantebreve. Han genkender pantebrevs-
opstillingen som den standardopstilling, der blev anvendt i Dansk Pantebrevsbørs. Det kan 
godt passe, at han har solgt pantebrevet til KOS Pantebreve. Han kan ikke mindes at have set 
lejekontrakten i forbindelse med sagen. Det er ellers sædvanlig praksis, at den slags doku-
menter medsendes tilbuddet, idet det har væsentlig betydning, at køber får kendskab til alle 
relevante oplysninger. Han ville således også have videregivet kendskabet til lejekontrakten 
- 10 - 

til køber, hvis han havde set den. Han var på daværende tidspunkt nyansat i Dansk Pante-
brevsbørs, men i al fald med sit nuværende kendskab ville han karakterisere lejekontrakten 
som usædvanlig og som betydelig forringende for pantets værdi. 

Han havde - så vidt huskes - intet forhåndskendskab til ejendommen på daværende 
tidspunkt. Han har efterfølgende i efteråret 2006 været forbi ejendommen til et socialt arran-
gement, hvor han var inviteret af CLK Gruppen. Køber, Steffen Rasmussen, indgik i et net-
værk af aftagere af pantebreve. Han har måske solgt 10 pantebreve til Steffen Rasmussen. 
Steffen Rasmussen var ikke en af dem, han handlede allermest med. Det er også sket, at Stef-
fen Rasmussen har afslået tilbud på køb af pantebreve. Steffen Rasmussen var typisk interes-
seret i pantebreve med en god prioritetsmæssig placering og debitorer med et godt økono-
misk grundlag. Det hændte, at Steffen Rasmussen spurgte ind til pantet inden et køb, og der 
var således dialog om sagerne. Rasmus Ravnsbjerg Byriel husker ikke, om der var dialog om 
denne handel. 

Ved pantebreve i projektejendomme er det for det første debitor, som er interessant, 
idet denne skal være i stand til at gennemføre projektet og have en vis økonomisk styrke. For 
det andet skal projektet være fornuftigt og gennemførligt, f.eks. skal det være i overens-
stemmelse med lokalplan mv. Endelig tages muligheden for en værdistigning ved færdiggø-
relse af projektet i betragtning, idet denne vil give en bedre pantesikkerhed. Markedet kend-
te Carsten Leonhardt Knudsen som en solid debitor, der førte projekterne til ende. Han hav-
de dog på det tidspunkt kun haft en enkelt sag med Carsten Leonhardt Knudsen tidligere, 
hvorfor hans eget kendskab til denne var begrænset. Han fik efterfølgende meget med Car-
sten Leonhardt Knudsen at gøre, og denne virkede behagelig og fornuftig. Han ville den dag 
i dag låne Carsten Leonhardt Knudsen penge. 

Ved salg af pantebreve i almindelige udlejningsejendomme oplyses altid om lejens 
størrelse. Det er en almindelig fremgangsmåde, at man giver køber alle faktuelle oplysnin-
ger, som kan have betydning for vurderingen af pantet. Ejendomsmægler Jytte Billes vurde-
ring var tillige en væsentlig oplysning. De fik lavet en vurdering i langt de fleste sager og 
havde stor tillid til Jytte Billes vurderinger. Han kan ikke forklare, hvorfor der ikke blev op-
lyst om indholdet af den eksisterende lejekontrakt, men det skyldes formentlig, at han ikke 
havde lejekontrakten. Han burde have givet oplysningerne videre. Hvis han havde vidst, at 
- 11 - 

der ikke var nogen indtægt fra lejemålet, ville han have givet oplysningen videre. Med sin 
nuværende erfaring ville han have forlangt at se lejekontrakten. 

Michael Vennick Haugbølle har forklaret, at han i dag er afdelingschef i Nykredit Banks pan-
tebrevsforvaltning. Tidligere var han direktør i Dansk Pantebrevsbørs og har beskæftiget sig 
med handel med pantebreve siden 1988. Steffen Rasmussen var hans chef igennem mange 
år. Han kender også Rasmus Ravnsbjerg Byriel, som var ansat i Dansk Pantebrevsbørs, mens 
han var direktør. 
I 2007 havde Dansk Pantebrevsbørs en omsætning på ca. 5 mia. kr. Pantebrevshande-
len udgjorde et stort og aktivt marked med stor aktivitet inden for erhvervsejendomme. Det 
var på det tidspunkt problematisk at skaffe tilstrækkeligt med pantebreve, og de havde inve-
storer til væsentligt mere end det, der kom ind. 
Steffen Rasmussen købte jævnligt og kontinuerligt pantebreve til flere forskellige inve-
storer, bl.a. KOS Pantebreve og Figaro Pantebreve. Han vil betegne Steffen Rasmussen som 
dygtig i sit fag og god til at gennemskue komplicerede sager. Steffen Rasmussen efterspurgte 
alle gode pantebreve. 
Ved vurderingen af pantet i en projektejendom er det vigtigste, om debitor evner at 
udnytte ejendommens potentiale bedst muligt. Carsten Leonhardt Knudsen havde gennem-
ført flere projekter med succes, hvilket var kendt i markedet. Investorerne kendte ham som 
en af de seriøse i branchen, og han havde et godt renommé. 

Han havde ikke noget kendskab til ejendommen på det tidspunkt, da den omhandlede 
pantebrevshandel blev indgået, men har siden fået det i forbindelse med andre pantebrevs-
handler. 

Han ved ikke, hvorfor der ikke blev oplyst om de eksisterende lejevilkår. Ved alminde-
lige udlejningsejendomme oplyses der sædvanligvis om lejeindtægternes størrelse. Det er 
usædvanligt, hvis det ikke oplyses, idet det er selve ejendommens drift. Det er også usæd-
vanligt, hvis investor ikke efterspørger oplysningerne 

Ejendomsmægler og valuar Jytte Bille har forklaret, at hun samarbejdede med Dansk Pante-
brevsbørs om lånevurderinger. Hun blev enten kontaktet af Dansk Pantebrevsbørs eller af en 
debitor, når der skulle foretages en vurdering. 
- 12 - 

Hun kendte ikke den pågældende ejendom i forvejen. Forud for den vurdering hun fo-
retog af Ting- og arresthuset i Fredensborg, fik hun udleveret det projektmateriale, som var 
udarbejdet af en arkitekt, og hun besigtigede ejendommen både ude og inde. Christian Klug, 
som var ansat i CLK-gruppen, som ejede ejendommen, viste rundt på ejendommen og fortal-
te om planerne for projektet. Han oplyste, at der var planer om at udstykke 4 parcelhus-
grunde på ejendommen og indrette 3 ejerlejligheder i den gamle bygning. De var i gang med 
at renovere bygningen, da hun besigtigede ejendommen, og hun kunne se, hvor de tre lejlig-
heder skulle placeres. Da der var tale om en projektejendom, vurderede hun ejendommen 
med projektet, som det fremstod på tidspunktet for vurderingen. Hun lagde vægt på, at der 
var 4 parcelhusgrunde, der hver havde en værdi på 2-2,5 mio. kr. ifølge de oplysninger, hun 
indhentede hos lokale mæglere, og at der ville blive 3 beboelseslejligheder af 100 m2 til en 
pris på daværende tidspunkt på 30-35.000 kr. pr. m2. Hun tjekkede ikke om udstykning af 4 
parcelhusgrunde var muligt ifølge lokalplanen, og hun så ingen tilladelser fra kommunen 
vedrørende opdeling af ejendommen. Hun medtog derfor ikke grundene til fuld værdi i sin 
vurdering. Hun tillagde grundene en værdi på 7,5-8 mio. kr. ud af den samlede vurdering og 
de 3 lejligheder en værdi på 2,5-3 mio. kr. Hun vurderede den rå vare. 
Hun fik oplyst af Christian Klug, at de gamle celler og cellegange i arresthuset var lejet 
ud til galleri- og museumsvirksomhed, og at der ikke var nogen lejeindtægt fra lejer. Lejemå-
let indgik ikke i hendes vurdering med nogen værdi, fordi det ikke var indtægtsgivende, og 
fordi hun udelukkende vurderede projektet. Hun fik derfor heller ikke udleveret lejekontrak-
ten. De udlejede arealer var meget specielle lokaler. Hun kan derfor ikke svare på, hvad en 
almindelig markedsleje ville være for det udlejede areal. 

Parternes synspunkter

KOS Pantebreve har gjort gældende, at pantebrevet lider af en væsentlig mangel, og at man 
derfor har været berettiget til at ophæve købet og kræve købesummen tilbage. Dansk Pante-
brevsbørs havde som sælger en særlig forpligtelse til at oplyse om værdiforringende forhold, 
som påhvilede ejendommen. Dansk Pantebrevsbørs har ikke opfyldt denne oplysningspligt, 
idet man dels ikke oplyste om, at den lejeaftale, som var på ejendommen, indeholdt meget 
usædvanlige vilkår, dels ikke oplyste om de indskrænkede anvendelsesmuligheder for leje-
- 13 - 

målet, som fremgik af den vedtagne lokalplan. Det er uden betydning for mangelsbedøm-
melsen, om en eller flere af bestemmelserne i lejeaftalen kunne afskæres i forbindelse med en 
tvangsauktion. KOS Pantebreve vurderede inden købet ejendommen med det eksisterende 
lejemål og regnede med, at der var en betydelig lejeindtægt herfra. KOS Pantebreve ville al-
drig have købt pantebrevet, hvis man havde været bekendt med de særlige forhold, som 
gjorde sig gældende vedrørende lejemålet. Det forhold, at Jytte Bille i vurderingen havde 
nævnt, at der var tale om udlejning til galleri, var ikke i sig selv en negativ oplysning. Der 
påhviler ikke KOS Pantebreve som køber en særlig forpligtelse til at undersøge forholdene 
omkring lejemålet nærmere inden købet. Dansk Pantebrevsbørs har ved at undlade at oplyse 
om ovennævnte forhold tilsidesat AV 04 pkt. 6.1., b) og c), jf. pkt. 6.3., b). AV 04 er endvidere 
ikke udtømmende. Købelovens mangelsbestemmelser gælder ved siden af, og det følger af 
retspraksis, at enhver mangel ved et pantebrev anses for væsentlig, jf. købelovens § 42, stk. 1, 
og giver køberen mulighed for at hæve købet. 

KOS Pantebreve har ikke reklameret for sent. KOS Pantebreve kendte intet til de særli-
ge vilkår i lejeaftalen, da pantebrevet blev nødlidende. Steffen Rasmussen blev først bekendt 
med disse vilkår, da der blev holdt tvangsauktion over ejendommen. 

Konkursboet har gjort gældende, at KOS Pantebreve har reklameret for sent, og at mangels-
indsigelsen derfor er fortabt. Steffen Rasmussen burde i forbindelse med købet af pantebre-
vet i 2006 have spurgt nærmere ind til vilkårene for lejemålet, da der intet stod om lejeafka-
stet på ejendommen i pantebrevsopstillingen, hvilket var usædvanligt. Steffen Rasmussen 
burde endvidere ved besigtigelsen i forbindelse med tvangsauktionen være blevet opmærk-
som på de forhold, som han først reklamerede over i slutningen af februar 2009. Der er der-
for ikke reklameret uden ugrundet ophold, jf. AV 04, pkt. 8, stk. 1. 

Der foreligger endvidere ikke en væsentlig mangel ved pantebrevet, som berettiger 
KOS Pantebreve til at ophæve købet. Lejekontraktens bestemmelser var ikke usædvanlige for 
den ejendom, som det drejede sig om. Der var tale om det gamle celleområde med tremmer 
for vinduerne, og den aftalte leje var den, man kunne få. Steffen Rasmussen var før købet af 
pantebrevet blevet gjort opmærksom på, at der var tale om det gamle arresthus, og havde set 
billeder af ejendommen. En længere periode med uopsigelighed er ikke usædvanlig for den-
ne type lejemål og kan endda være en fordel. Den aftalte trappeleje, hvor der ikke betales leje 
- 14 - 

i en byggeperiode, er heller ikke usædvanlig. Lejekontrakten havde ingen betydning for 
ejendommens værdi. Jytte Bille vurderede ejendommen til 10,5 mio. kr. Hun var klar over, at 
der ikke var nogen lejeindtægt fra lejemålet, og hun havde taget højde herfor ved sin vurde-
ring, idet hun ikke tillagde det udlejede celleareal nogen værdi. Dansk Pantebrevsbørs har 
ikke tilsidesat sin oplysningspligt i henhold til AV 04 pkt. 6.3. og 6.4. Oplysningerne om leje-
kontraktens vilkår falder ikke ind under nogen af disse bestemmelser. Selvom retten måtte 
komme frem til, at Dansk Pantebrevsbørs burde have oplyst om vilkårene i lejekontrakten, er 
manglen ikke væsentlig. Det fremgår af AV 04 pkt. 6.1., at der er tre betingelser, som alle skal 
være opfyldt, for at en mangel er væsentlig. KOS Pantebreve har ikke løftet bevisbyrden for, 
at disse betingelser er opfyldt. Lejekontrakten har ikke påvirket pantebrevets værdi i væsent-
lig grad. Pantebrevets værdi er fastlagt på grundlag af vurderingen fra Jytte Bille. Lejekon-
trakten indgik slet ikke i denne vurdering. Pantebrevet blev givet med pant i en projektejen-
dom, og det væsentlige for vurderingen af pantebrevets værdi i en projektejendom var ifølge 
Steffen Rasmussens egen forklaring vurderingen fra en statsautoriseret ejendomsmægler og 
ifølge Rasmus Byriel og Michael Haugbølle selve projektet og den pågældende debitor og 
dennes evne til at gennemføre projektet. Lejekontrakten har heller ikke haft væsentlig betyd-
ning for pantebrevets omsættelighed. Omsætteligheden hænger nøje sammen med ejen-
domsværdien og vurderingen fra en ejendomsmægler. Lejekontrakten har endelig ikke haft 
betydning for købers bedømmelse af pantebrevet. Der var intet oplyst om lejeindtægter i 
pantebrevsopstillingen eller det medfølgende materiale. Steffen Rasmussen spurgte ikke 
nærmere til lejens størrelse, hvilket viser, at han ikke lagde vægt på lejemålet, og hvad det 
kunne indbringe, da han købte pantebrevet. Købelovens mangelsbegreb finder ikke anven-
delse ved bedømmelsen af denne sag. AV 04 er aftalt mellem parterne og regulerer udtøm-
mende parternes aftalegrundlag. 

Konkursboet er ikke erstatningsansvarlig over for KOS Pantebreve. Ifølge tillæg af ok-
tober 2005 til AV 04, pkt. 7.1.2. kan der kun kræves skadeserstatning, såfremt sælger har 
handlet svigagtigt. Dette er ikke tilfældet. 

Såfremt retten måtte give KOS Pantebreve medhold i, at købet af pantebrevet kan hæ-
ves, kan dette kun ske mod samtidig udlevering af pantebrevet til konkursboet, idet hver 
part ved ophævelsen skal tilbagelevere de modtagne ydelser. Dette gælder uanset, at Dansk 
- 15 - 

Pantebrevsbørs er gået konkurs, og at KOS Pantebreve derfor kun vil opnå dividende af sit 
krav på tilbagebetaling af købesummen. 

Skifterettens afgørelse

Ifølge parternes aftale er vilkårene i AV 04 gældende for den omhandlede pantebrevshandel. 
AV 04's bestemmelser om mangler og købers misligholdelsesbeføjelser i den anledning fin-
der derfor anvendelse ved afgørelsen af denne sag og træder i stedet for købelovens man-
gelsbestemmelser. 

Det vil ofte være relevant for en køber af et pantebrev at få at vide, om der er et lejemål 
på den pantsatte ejendom, og på hvilke vilkår lejemålet er indgået. Dansk Pantebrevsbørs 
burde derfor have oplyst KOS Pantebreve om vilkårene for erhvervslejemålet, herunder om 
den lange uopsigelighedsperiode i § 4. 

Det er imidlertid ikke godtgjort, at de manglende oplysninger konkret har været væ-
sentlige og dermed udgør en hævebegrundende mangel, jf. AV 04, pkt. 6.1, c). Skifteretten 
har herved lagt vægt på, at den pantsatte ejendom ikke var en egentlig udlejningsejendom, 
men en projektejendom, og at det vigtigste ved vurderingen af pantets og ejendommens 
værdi, når der er tale om en projektejendom, er debitor og dennes økonomiske styrke og ev-
ne til at gennemføre projektet, samt at projektet virker fornuftigt. Skifteretten har endvidere 
lagt vægt på Jytte Billes forklaring om, at erhvervslejemålet ikke indgik i hendes vurdering 
med nogen værdi, fordi det ikke var indtægtsgivende og vedrørte meget specielle lokaler, og 
fordi hun udelukkende vurderede projektet - de tre ejerlejligheder og de fire parcelhusgrun-
de - som det fremstod på vurderingstidspunktet. Skifteretten lægger på den baggrund til 
grund, at vilkårene for lejemålet ikke væsentligt har påvirket ejendommens og dermed pan-
tets værdi i forhold til det, som blev oplyst i forbindelse med pantebrevshandlen. 

Skifteretten frifinder derfor konkursboet. De tilkendte sagsomkostninger dækker kon-
kursboets udgifter til advokatbistand. 

Thi kendes for ret:

Dansk Pantebrevsbørs A/S under konkurs frifindes. 
- 16 - 


Inden 14 dage skal KOS Pantebreve ApS betale Dansk Pantebrevsbørs A/Sunder konkurs 
35.000 kr. i sagsomkostninger. 


Mette Skov Larsen 



(Sign.)
___ ___ ___
Udskriftens rigtighed bekræftes
P.j.v. Sø- og Handelsretten, den 18. juni 2010