konkursregulering-P-0009-06
Resumé
Sagsøgte frifundet for sagsøgerens påstand om konkursregulering vedrørende et lejemål
P0009006 - KTS
UDSKRIFT
AF
SØ- & HANDELSRETTENS DOMBOG
____________
Den 31. januar 2007 blev af skifteretten i sagen
P-9/06
Afviklingsselskabet Invest af 16. april 2002 A/S under
konkurs (Kurator advokat Lars Skanvig ved advokat Jens
Laurbjerg Nielsen)
mod
Imerco Holte ApS under konkurs
(Kurator advokat Carlo Siebert ved advokat Ole Liedke)
afsagt sålydende
D O M:
Parterne og deres påstande:
Sagsøgeren, Afviklingsselskabet Invest af 16. april 2002 A/S
under konkurs, har nedlagt påstand om principalt, at
sagsøgte, Imerco Holte ApS under konkurs, tilpligtes at
anerkende, at sagsøgerens simple og usikrede krav i medfør af
konkurslovens § 97 udgør 2.020.998 kr. eller et af retten
skønsmæssigt fastsat lavere beløb, subsidiært at sagsøgte
tilpligtes at anerkende, at sagsøgerens simple og usikrede
- 2
krav i medfør af konkurslovens § 97 udgør 2.020.998 kr. eller
et af retten skønsmæssigt fastsat lavere beløb betinget af,
at sagsøgeren mødes med et tilsvarende eller lavere krav,
hvilket i sidstnævnte situation skal medføre, at sagsøgerens
krav nedsættes tilsvarende fra sin udlejer i henhold til
lejekontrakten mellem sagsøgeren og udlejer, inden
sagsøgerens konkursbo er afsluttet, jf. konkurslovens § 134,
stk. 2.
Sagsøgte har over for sagsøgerens principale påstand nedlagt
påstand om frifindelse. Sagsøgte har over for sagsøgerens
subsidiære påstand nedlagt påstand om afvisning, subsidiært
frifindelse.
Sagsøgeren har protesteret imod den af sagsøgte nedlagte
afvisningspåstand, idet påstanden angiveligt er nedlagt for
sent, nemlig først i sagsøgtes påstandsdokument, hvilket
dokument er fremkommet efter sagsøgerens påstandsdokument.
Sagen er anlagt den 13. marts 2006 og har været
domsforhandlet den 24. november 2006.
Sagen drejer sig om, hvorvidt sagsøgte skal anerkende
sagsøgerens krav i medfør af konkurslovens § 97 i henhold til
en fremlejekontrakt mellem parterne. Sagsøgerens krav er
fremsat som et erstatningskrav vedrørende et tab som følge af
udlejers ophævelse af lejekontrakten vedrørende et
butikslejemål som følge af sagsøgtes manglende betaling af
leje.
Kurator i Imerco Holte ApS under konkurs har den 19. december
2005 afvist sagsøgerens krav, og der er herefter anlagt sag i
medfør af konkurslovens § 133.
Sagens omstændigheder:
- 3
Sagsøgeren har haft til formål at indgå lejeaftaler med
henblik på videre fremleje.
Sagsøgte har drevet virksomhed med detailhandel.
Der blev med ikrafttræden den 1. oktober 2001 indgået en
lejeaftale mellem KPC Byg Øst A/S og sagsøgeren om et
butikslejemål, beliggende Holte Stationsvej 8 i Holte. Ifølge
lejekontrakten kunne lejemålet af lejer opsiges med 3
måneders varsel til udgangen af en måned, dog tidligst til
ophør den 1. oktober 2013. Udlejer kunne ifølge
lejekontrakten opsige lejemålet med 12 måneders skriftligt
varsel til udgangen af en måned, dog tidligst til ophør den
1. oktober 2023. Den årlige basisleje udgjorde ved
lejeforholdets start anslået 1.154.860 kr. Lejen skulle
betales kvartalsvis hver den 1. januar, 1. april, 1. juli og
1. oktober. Af lejekontraktens §§ 15 og 16 fremgår bl.a.:
" § 15. Fremleje
15.1 Lejer har ret til hel eller delvis fremleje af det lejede til en
fremlejetager inden for samme branche som nævnt i § 3, medmindre udlejer
har vægtige grunde, herunder fremlejetagers økonomi eller branchekend-
skab, til at modsætte sig dette.
...
§ 16. Afståelse og genindtrædelse
16.1 Lejer har ret til hel eller delvis afståelse og genindtrædelse med
anvendelse i henhold til § 3, idet erhvervslejelovens § 55 finder
anvendelse for denne kontrakt.
..."
Der blev med ikrafttræden ligeledes den 1. oktober 2001
indgået en fremlejekontrakt mellem sagsøgeren og sagsøgte. Af
fremlejekontrakten fremgår bl.a., at sagsøgeren havde ret til
at indgå fremlejeaftalen på samme vilkår som lejemålet, dog
således at bl.a. opsigelsesvarslet fra fremlejetagers side
var 4 måneder, og fremlejetager havde desuden ikke ret til
afståelse af fremlejemålet. I henhold til fremlejekontrakten
forpligtede sagsøgte sig til at indbetale ydelserne direkte
- 4
til udlejer. Såfremt sagsøgte måtte misligholde
fremlejemålet, og sagsøgeren afværgede misligholdelsen over
for udlejer, ville dette ifølge fremlejekontrakten ikke
medføre, at sagsøgtes misligholdelse i forhold til sagsøgeren
blev afværget, hvilket ville betyde, at sagsøgeren ville
kunne ophæve fremlejemålet over for sagsøgte. Udlejer
tiltrådte i forbindelse med fremlejemålet, at depositum blev
erstattet af et tilsvarende depositum fra sagsøgte som
fremlejetager, og at sagsøgte indbetalte ydelserne i henhold
til fremlejekontrakten direkte til udlejer. Endvidere
tiltrådte udlejer, at man i tilfælde af sagsøgtes manglende
indbetaling af ydelser i henhold til lejekontrakten ville
rette henvendelse til sagsøgeren, som indestod for
lejekontraktens opfyldelse, således at sagsøgeren som lejer
havde mulighed for at afværge misligholdelsen.
Sagsøgeren anmeldte den 16. april 2002 betalingsstandsning og
blev den 9. maj 2003 taget under konkursbehandling.
Sagsøgte betalte ikke lejen for april 2002 og frem. Sagsøgte
forsøgte angiveligt at få en ordning med udlejer, men af en
intern e-mail fra advokat Lars Skanvig fremgår, at der ikke
var penge at betale med.
Ved brev af 29. april 2002 ophævede udlejer lejemålet på
grund af lejerestance.
Ved brev af 30. april 2002 skrev advokat Carlo Siebert til
udlejer på vegne af sagsøgte bl.a., at sagsøgte var
indstillet på at overtage lejemålet, forudsat der blev opnået
enighed om en samlet lejeaftale, herunder om vilkårene for,
hvorledes der skulle forholdes med depositum. Hvis udlejer
ikke var interesseret heri, foreslog sagsøgtes advokat, at
sagsøgte kunne indtræde i den eksisterende lejekontrakt for
en kortere periode med henblik på afvikling af forretningen
- 5
og mod betaling af leje for april måned og herefter
månedsvis.
Ved brev af samme dag 30. april 2002 skrev udlejer til
sagsøgte, at lejemålet var ophævet, men at udlejer ville
acceptere forslaget om indtrædelse i lejekontrakten for en
kortere periode med henblik på afvikling af forretningen.
Endvidere anførte udlejer, at man var indstillet på at
forhandle om et nyt langvarigt lejeforhold - svarende i vid
udstrækning til den ophævede lejekontrakt - med sagsøgte.
Udlejer og sagsøgte indgik herefter en midlertidig
lejeaftale, som var gældende indtil den 1. august 2002, hvor
den ophørte uden varsel. Ifølge aftalen indtrådte sagsøgte
ikke i sagsøgerens eventuelle fraflytningsforpligtelser,
herunder istandsættelse og retablering, eller eventuelle
øvrige forpligtelser, der måtte påhvile sagsøgeren i
forbindelse med ophævelsen af lejemålet. Den månedlige leje
udgjorde 76.655 kr. excl. moms. Sagsøgte skulle ifølge
aftalen betale huslejerestancen for april måned samt huslejen
for maj måned med i alt 153.310 kr. excl. moms, dog således
at 50.000 kr. først skulle betales til udlejer den 15. maj
2002.
Ved udlejers brev af 3. maj 2002 fremgår, at der tillige den
15. maj 2002 skulle betales for á conto varme m.v. med i alt
28.612,73 kr.
Sagsøgte anmeldte den 24. juni 2002 betalingsstandsning og
blev den 12. august 2002 taget under konkursbehandling.
Af cirkulæreskrivelse af 2. juli 2002 i forbindelse med
sagsøgtes betalingsstandsning fremgår bl.a., at gælden til
sagsøgeren er medtaget med 14.587,44 kr.
Den 2. juli 2002 betalte sagsøgte leje m.v. for juni 2002.
- 6
Den 5. august 2002 betalte sagsøgte leje m.v. for juli 2002.
Den 26. august 2002 blev lejemålet ryddeliggjort, og udlejer
sendte samme dag en opgørelse over leje m.v. for august 2002,
beregnet forholdsmæssigt med 26/31 dage, på i alt 89.636,51
kr. Ved en efterfølgende korrespondance blev udlejer og
sagsøgte imidlertid enige om betaling af á conto 55.000 kr.
excl. moms til fuld og endelig afgørelse af
lejeforpligtelserne vedrørende august 2002 samt drift- og
varmeforbrug.
Den 25. november 2002 anmeldte sagsøgeren et foreløbigt krav
vedrørende lejemålet, idet man anførte følgende:
"...
Som bekendt blev lejemålet Holte Stationsvej 8, 2840 Holte ophævet som
følge af Imerco Holte ApS's manglende betaling for leje i april måned
2002.
På baggrund af den mellem Imerco Invest A/S og Imerco Holte ApS indgåede
fremlejeaftale var lejemålet uopsigeligt fra fremlejetagers side indtil
1. oktober 2013.
Med en månedlig leje på kr. 76.655,00 excl. moms resterede der således på
tidspunktet for lejeaftalens ophævelse 139 måneder, hvorfor jeg på denne
baggrund skal anmelde et foreløbigt opgjort krav på kr. 10.655,045,00 som
usikret i medfør af konkurslovens § 97.
..."
Ved brev af 2. december 2002 skrev sagsøgte til sagsøgeren
bl.a.:
"...
De har endvidere anmeldt krav på husleje for den resterende lejeperiode.
Det er min opfattelse, at kravet er uberettiget allerede fordi lejemålet
er misligholdt af Imerco Invest A/S som fremlejegiver både overfor
udlejer og overfor Imerco Holte ApS som fremlejetager.
Subsidiært skal kravet konkursreguleres svarende til et opsigelsesvarsel
på tre måneder, jf. konkurslovens § 61, jf. erhvervslejelovens § 64.
- 7
Hertil kommer, at der ved opgørelsen af kravet skal tages hensyn til det
af Imerco Holte ApS indbetalte huslejedepositum.
Imerco Holte ApS har betalt depositum overfor Imerco Invest A/S med kr.
226.852. Beløbet anmeldes herved i betalingsstandsningsboet.
..."
Udlejer har ikke på tidspunktet for sagens domsforhandling
rejst noget krav over for sagsøgeren i anledning af denne
sag.
Forklaringer:
Marianne Maltesen har forklaret, at hun har været direktør
for sagsøgte, som drev detailhandel med salg af isenkram. Da
forretningen åbnede den 28. oktober 2001, var lejemålet
nyindrettet og istandsat. Sagsøgte havde lejemålet fra den 1.
oktober 2001. Lejemålet var et ganske sædvanligt
butikslejemål med 2 indgangspartier. Der var 2 store,
firkantede lokaler i forskudt plan. Hun betalte ca. 500.000
kr. for at komme ind i lejemålet. Forretningen gik ikke
særlig godt. Hun kunne ikke overholde budgettet. Der var
store afvigelser og underskud. Der blev ikke betalt husleje
for april 2002, idet sagsøgeren anmeldte betalingsstandsning.
Sagsøgte kendte som følge heraf ikke sin situation og havde
kun været i gang i et halvt år. Sagsøgte blev anbefalet ikke
at betale huslejen. Den manglende betaling af husleje hang
sammen med manglende likviditet. Der manglende penge både til
husleje og til andre kreditorer. Sagsøgte håbede på at kunne
fortsætte lejemålet og få det delt op i to, men dette viste
sig ikke at være muligt. På dette tidspunkt i april 2002
var der muligvis med hjælp fra Imerco mulighed for betaling
af huslejen for april 2002, men hun blev opfordret af advokat
Carlo Siebert til at undlade at betale. Hun kunne godt have
fundet på at kontakte Kop & Kande, men det var ikke
realistisk med den høje husleje. Hun drøftede muligheden for
en rekonstruktion med advokat Carlo Siebert.
- 8
Advokat Carlo Siebert har forklaret, at han er kurator for
sagsøgte. Han fik en henvendelse fra flere, der var kommet i
klemme ved at have købt en forretning med omsætningstal, som
ikke kunne realiseres. Marianne Maltesen kom til ham i april
2002 med tilsvarende problemer. De drøftede muligheden for en
rekonstruktion. Der var tale om fremlejemål af almindelige
butikslokaliteter i Holte. Der havde tidligere været andre
ting i lokalet. Det var vist ikke nyopført, men dette vil han
dog ikke udelukke. En hvilken som helst forretning kunne
drive virksomhed fra disse lokaler. Han kom ind i billedet,
da lejemålet lige var blevet ophævet. Hans opgave var derfor
lynhurtigt at få fat på udlejer for at se, om lejemålet kunne
reddes. Lejemålet blev på denne baggrund forlænget indtil den
1. august 2002 med henblik på enten afvikling eller
rekonstruktion. De kunne ikke se længere frem end 1. august
2002. Huslejen i april 2002 blev ikke betalt i april 2002.
Han har ikke anbefalet, at huslejen ikke skulle betales. Han
indgik en aftale med udlejer om, at en del af lejemålet blev
fortsat. Han blev enig med udlejer om betaling af husleje for
en mindre del, og restancerne blev betalt. Sagsøgtes
økonomiske situation var dårlig. Omsætningen var ca. 2/3 af
det budgetterede. Marianne Maltesen havde haft forretningen i
ganske kort tid. Sagsøgerens betalingsstandsning havde ikke
nogen indflydelse på sagsøgtes forhold. Sagsøgeren vidste
godt, hvordan det stod til. Man hørte dog intet fra
sagsøgeren om lejemålet. Man hørte hverken fra tilsynet eller
fra kurator. Meddelelsen om ophævelsen af lejemålet var
tilgået sagsøgeren og ikke sagsøgte. Det blev overladt til
sagsøgte at afklare forholdet med udlejeren. Der var en
direkte dialog mellem sagsøgte og udlejer. Der var ingen
afståelsesmulighed, idet lejemålet var ophævet, og det var
derfor ikke nødvendigt at tale med sagsøgeren. Han hørte kun
noget i forbindelse med sagsøgerens anmeldelse af de ca. 10
mio. kr. i sagsøgtes konkursbo. Marianne Maltesen havde
forsøgt at få fat på Butikscompagniet samt Kop & Kande, men
- 9
han hørte intet fra sagsøgeren om, at en anden lejer kunne
overtage lejemålet. Udlejer har aldrig anmeldt noget krav i
sagsøgtes konkursbo. Sagsøgte indtrådte i lejekontrakten for
en tidsbegrænset lejeperiode. Dividenden i sagsøgtes
konkursbo forventes at blive på 3,5 % til § 97-krav ved
frifindelse i denne sag ca. 7-8 % til § 97-krav. Det sagsøgte
konkursbo afventer kun denne sag.
Procedurer:
Sagsøgeren har til støtte for sin principale påstand gjort
gældende,
·
at ophøret af den mellem sagsøgeren og sagsøgte indgåede
fremlejeaftale vedrørende et nyopført og nyindrettet lejemål
danner grundlag for et økonomisk opgør parterne imellem,
·
at fremlejeaftalen mellem sagsøgeren og sagsøgte er
misligholdt af sagsøgte,
·
at dette økonomiske opgør er et tabsopgør, der som
udgangspunkt skal baseres på den mellem parterne i
fremlejeaftalen aftalte uopsigelighed indtil 2013,
·
at der fra sagsøgtes side ifølge den af Marianne Maltesen
afgivne forklaring er tale om forsætlig misligholdelse, idet
sagsøgte havde penge til at betale, men ikke gjorde det,
·
at der ved tabsopgøret, efter at sagsøgte har påberåbt sig
konkurslovens § 61, skal ske regulering af det opgjorte tab,
·
at reguleringen tidligst kan få virkning fra bestemmelsens
påberåbelse i december 2002, subsidiært tidligst fra august
2002, hvor sagsøgte er taget under konkursbehandling,
·
at sagsøgeren derfor kan rejse krav over for sagsøgte for,
hvad der svarer til 21 måneders husleje eksklusiv moms,
svarende til det tab, der er lidt, idet det er irrelevant,
hvad sagsøgeren har aftalt med udlejer, og sagsøgte kan
således ikke støtte ret på lejekontrakten mellem udlejeren og
sagsøgeren,
- 10
·
at udlejers tiltrædelse af betalingsforholdene udelukkende
beror på en administrativ lettelse for sagsøgeren,
·
at sagsøgte er indforstået med, at der skal ske
konkursregulering,
·
at sagsøgerens tabsopgørelse, der udspringer af
aftalegrundlaget mellem sagsøgeren og sagsøgte, ikke er
afhængig af, om sagsøgeren er mødt med krav fra udlejer,
·
at sagsøgte ikke kan støtte ret på udlejeres tiltrædelse af
vilkår i fremlejekontrakten, afgivet over for sagsøgeren,
·
at der ikke gælder en tabsbegrænsningspligt for sagsøgeren,
idet sagsøgte er direkte årsag til sagsøgerens tab og har
forvoldt tabet med forsæt,
·
at der i lejekontrakten mellem udlejer og sagsøgeren er
afståelsesret, og at sagsøgeren ikke har haft mulighed for at
udnytte denne afståelsesret på grund af sagsøgtes forhold,
·
at selvom det måtte konstateres, at sagsøgte ikke har
forvoldt tabet med forsæt, så gælder der ikke en
tabsbegrænsningspligt for sagsøgeren under nogen
omstændigheder,
·
at hvis der måtte gælde en tabsbegrænsningspligt, har
sagsøgeren aldrig haft mulighed for at begrænse sit tab, da
sagsøgte var den direkte årsag til udlejerens ophævelse over
for sagsøgeren,
·
at sagsøgeren aldrig fik mulighed for at disponere over
lejemålet,
·
at sagsøgeren havde en interesse i afviklingen af
lejemålet, idet sagsøgeren havde afståelsesret,
·
at udlejer endnu ikke har rejst krav mod sagsøgeren, men at
dette kan ske endnu, idet boet ikke er sluttet, samt
·
at sagsøgte derfor skal anerkende det af sagsøgeren
anmeldte krav.
Til støtte for sin subsidiære påstand har sagsøgeren gjort
gældende,
- 11
·
at såfremt sagsøgerens krav måtte være betinget af
udlejerens eventuelle krav mod sagsøgeren, vil kravets
opgørelse være afhængig af, om udlejer anmelder et i øvrigt
berettiget krav mod sagsøgeren,
·
at sagsøgte skal anerkende det af sagsøgeren anmeldte krav
for tiden, jf. konkurslovens § 147, stk. 2, så længe
sagsøgerens bo ikke er afsluttet, jf. konkurslovens § 134,
stk. 2,
·
at såfremt der gælder en tabsbegrænsningspligt, og denne
pligt ikke er opfyldt, så udgør et krav fra udlejeren anmeldt
mod sagsøgeren et tab for sagsøgeren, der kan anmeldes hos
sagsøgte,
·
at reglerne om konkursregulering og tabsbegræsning må
drøftes, hvis udlejer anmelder et krav i sagsøgerens bo,
·
at sagsøgerens subsidiære påstand er tilstrækkelig klar,
·
at sagsøgerens bo kan forventes sluttet i slutningen af
2007, samt
·
at udlejers anmeldelse af et krav hos sagsøgeren på
baggrund af lejekontrakten ikke har en så fjern og uvis
karakter, at konkurslovens § 147 ikke kan finde anvendelse.
Sagsøgte har til støtte for sin principale påstand gjort
gældende,
·
at sagsøgerens krav er et erstatningskrav, der angives at
vedrøre sagsøgerens påståede tab som følge af udlejers
ophævelse af lejekontrakten,
·
at det er en grundlæggende betingelse for sagsøgerens
anmeldelse af et krav, at sagsøgeren dokumenterer sit krav,
herunder godtgør sit tab,
·
at bevisbyrden for et sådant tab påhviler sagsøgeren,
·
at sagsøgeren ikke har dokumenteret noget tab,
·
at et tab ville kræve, at sagsøgeren dokumenterede, at
udlejer har et berettiget krav mod sagsøgeren,
·
at sagsøgeren ikke trods sagsøgtes opfordringer har
foretaget sig noget med henblik på at afklare, om udlejer
- 12
måtte have et krav mod sagsøgeren, og at denne undladelse
skal tillægges processuel skadevirkning, og at det således
skal lægges til grund, at sagsøgeren ikke har lidt noget tab,
·
at udlejer pr. dags dato rent faktisk ikke har anmeldt
noget krav i sagsøgerens konkursbo,
·
at hverken et krav i anledning af et eventuelt tab som
følge af lejemålets ophævelse eller et krav svarende til
differencen mellem sagsøgtes lejebetaling i en eventuel
opsigelsesperiode og sagsøgerens indtægter ved en
genudlejening i opsigelsesperioden, er dokumenteret,
·
at sagsøgeren i april 2002 anmeldte betalingsstandsning og
efterfølgende gik konkurs, og sagsøgeren allerede som følge
heraf ikke har lidt et tab som anført,
·
at sagsøgeren i enhver tabsopgørelse forlods skal fradrage
den leje, som sagsøgeren selv ville have været forpligtet til
at betale til udlejer,
·
at sagsøgeren har en tabsbegrænsningspligt, som sagsøgeren
ikke har opfyldt, idet sagsøgeren intet har foretaget sig for
at opretholde lejemålet,
·
at sagsøgeren ikke har godtgjort, at man har haft vilje
og/eller evne til at opretholde lejemålet, men at sagsøgeren
kun har haft interesse i at få lejeforholdet afviklet og
afsluttet hurtigst muligt, således at eventuelle krav mod
sagsøgeren blev begrænset,
·
at sagsøgeren fremsætter et erstatningskrav mod sagsøgte i
en situation, hvor udlejer ikke har anmeldt noget krav over
for sagsøgeren, og at en pligt for sagsøgte til at anerkende
et krav fra sagsøgerens side reelt vil udgøre en ubegrundet
og en urimelig berigelse for sagsøgeren,
·
at konstruktionen mellem udlejer, sagsøgeren og sagsøgte i
sin helhed er økonomisk neutral og alene er en praktisk
ordning, hvor sagsøgte skulle betale leje direkte til
udlejer,
- 13
·
at sagsøgerens krav hvis retten kommer frem til, at der
er et krav - skal konkursreguleres, og maksimalt kan udgøre 3
måneders leje,
·
at det bestrides, at konkursregulering i givet fald først
skal have virkning fra kurators fremsættelse af krav herom,
idet der er tale om en fordringsprøvelse, hvor kurator på et
hvilket som helst tidspunkt kan fremsætte krav om
konkursregulering, idet kreditorer i modsat fald ville have
en interesse i at anmelde eventuelle krav i konkursboet så
sent som muligt for at udsætte kurators påberåbelse af en
konkursregulering, hvilket sammenfattende medfører, at
konkursreguleringen har virkning ganske uafhængigt at såvel
anmeldelsestidspunkt, tidspunktet for fordringsprøvelse og
tidspunktet for kurators fremsættelse af kravet om
konkursregulering,
·
at der ikke er noget, der særligt taler for en fravigelse
af erhvervslejelovens almindelige opsigelsesregler, såfremt
der skal ske konkursregulering, idet der ifølge de afgivne
forklaringer er tale om et almindeligt butikslejemål,
·
at lejemålet var ophævet ved sagsøgerens anmeldelse af
betalingsstandsning og efterfølgende konkurs, og at en
eventuel konkursregulering som følge heraf ikke først får
virkning fra tidspunktet, hvor det påberåbes,
·
at såfremt konkursreguleringen således skal regnes fra
april 2002, kræver sagsøgeren erstatning for en periode, hvor
sagsøgte ubestridt har betalt lejen, idet sagsøgte har betalt
leje frem til 26. august 2002, samt
·
at udlejer har sendt påkrav til sagsøgeren, hvilket
medfører, at sagsøgeren har haft mulighed for at forhindre
ophævelsen, men valgte at gøre ingenting udover at fremkomme
med en anmeldelse på ca. 10 mio. kr. i sagsøgtes bo.
Sagsøgte har til støtte for sin subsidiære påstand gjort
gældende,
·
at sagsøgerens påstand er så uklar og hypotetisk, at denne
påstand ikke er egnet til påkendelse,
- 14
·
at sagsøgeren således ikke kan nedlægge en påstand,
hvorefter sagsøgerens krav i realiteten anmeldes som en
betinget fordring i konkursboet, samt
·
at konkursboet efter sagsøgte alene afventer nærværende
retssag, og at sagsøgeren således ikke har adgang til at
anmelde et betinget krav i konkursboet, som medfører, at boet
ikke kan afsluttes.
Skifterettens begrundelse og resultat:
Det kan lægges til grund, at der mellem sagsøgeren og
sagsøgte blev indgået en fremlejeaftale, som i det væsentlige
lagde sig op ad den lejeaftale, der var indgået mellem
udlejer og sagsøgeren, og at sagsøgeren ifølge lejeaftalen
havde ret til afståelse. Lejemålet var uopsigeligt indtil
2013. Sagsøgte betalte ikke huslejen for april 2002, og
lejemålet blev som følge heraf ophævet over for sagsøgeren
ved brev af 29. april 2002. Sagsøgte blev taget under
konkursbehandling den 12. august 2002. Der blev efter
ophævelsen af lejemålet indgået en aftale mellem udlejer og
sagsøgte, hvorefter sagsøgte forblev i lejemålet indtil den
26. august 2002. Sagsøgte betalte leje for perioden 1. april
2002 26. august 2002. Udlejer har ikke anmeldt noget krav
over for sagsøgeren, som blev taget under konkursbehandling
den 9. maj 2003. Det fremgår ikke af sagen, hvad der er sket
med lejemålet efter sagsøgtes ryddeliggørelse ultimo august
2002.
Indledningsvist bemærkes, at sagsøgtes fremsættelse af
påstanden om afvisning må anses for fremsat allerede i
sagsøgtes duplik den 21. juli 2006, hvorfor sagsøgerens
protest imod sagsøgtes nedlæggelse af påstanden om afvisning
ikke tages til følge.
Henset til den af konkursen følgende ændring af forholdene
samt til det almindelige lighedsprincip ved
- 15
konkursbehandling, finder konkurslovens § 61 om
konkursregulering, analog anvendelse, selvom lejemålet blev
ophævet, før sagsøgte blev taget under konkursbehandling.
Henset til længden af uopsigeligheden ifølge lejeaftalen
indtil 2013 - samt til lejemålets karakter efter de afgivne
forklaringer som værende et sædvanligt erhvervslejemål
beliggende i Holte, findes erhvervslejelovens udgangspunkt om
et opsigelsesvarsel på 3 måneder at finde anvendelse ved
konkursregulering efter konkurslovens § 61, stk. 1, 1. pkt.
Erstatning i henhold til konkurslovens § 61, stk. 3, kan ikke
fastsættes højere end det tab, sagsøgeren ville have kunne
kræve erstattet efter almindelige regler. Sagsøgte har
ubestridt betalt leje frem til august 2002, og udlejer har
ikke på nuværende tidspunkt fremsat noget krav over for
sagsøgeren. Sagsøgeren har ikke under denne sag hverken
dokumenteret eller endsige godtgjort, at der er lidt noget
tab overhovedet. Sagsøgeren har henvist til værdien af
afståelsesretten, men er ikke fremkommet med dokumentation
for noget tab. Hertil kommer, at der i et eventuelt
erstatningsopgør vil skulle tages hensyn til andre momenter,
som ikke er inddraget i denne sag.
Vedrørende sagsøgerens subsidiære påstand er denne betinget
af, at udlejer fremsætter et krav over for sagsøgeren. Henset
til, at der er forløbet snart 5 år fra lejemålet blev ophævet
uden, at udlejer har fremsat eller varslet fremsættelse af
noget krav, og da der ikke er særlige omstændigheder, der
giver anledning til at få påkendt et betinget krav, findes
sagsøgerens subsidiære påstand at være af så uvis karakter,
at påstanden ikke kan tages under påkendelse.
Sagsøgte frifindes derfor.
Idet sagsøgte får fuldt medhold, skal sagsøgeren inden 14
dage betale 87.580 kr. i sagsomkostninger til sagsøgte som
angivet nedenfor.
- 16
Thi kendes for ret:
Sagsøgte, Imerco Holte ApS under konkurs, frifindes.
Inden 14 dage betaler sagsøgeren, Afviklingsselskabet Invest
af 16. april 2002 A/S under konkurs, i sagsomkostninger til
sagsøgte 87.580 kr., hvoraf 7.580 kr. dækker retsafgiften, og
80.000 kr. dækker udgiften til advokatbistand.
Jette-Marie Sonne
(Sign.)
___ ___ ___
Udskriftens rigtighed bekræftes
P.j.v. Sø- og Handelsretten, den
ges til grund, at der mellem sagsøgeren og
sagsøgte blev indgået en fremlejeaftale, som i det væsentlige
lagde sig op ad den lejeaftale, der var indgået mellem
udlejer og sagsøgeren, og at sagsøgeren ifølge lejeaftalen
havde ret til afståelse. Lejemålet var uopsigeligt indtil
2013. Sagsøgte betalte ikke huslejen for april 2002, og
lejemålet blev som følge heraf ophævet over for sagsøgeren
ved brev af 29. april 2002. Sagsøgte blev taget under
konkursbehandling den 12. august 2002. Der blev efter
ophævelsen af lejemålet indgået en aftale mellem udlejer og
sagsøgte, hvorefter sagsøgte forblev i lejemålet indtil den
26. august 2002. Sagsøgte betalte leje for perioden 1. april
2002 26. august 2002. Udlejer har ikke anmeldt noget krav
over for sagsøgeren, som blev taget under konkursbehandling
den 9. maj 2003. Det fremgår ikke af sagen, hvad der er sket
med lejemålet efter sagsøgtes ryddeliggørelse ultimo august
2002.
Indledningsvist bemærkes, at sagsøgtes fremsættelse af
påstanden om afvisning må anses for fremsat allerede i
sagsøgtes duplik den 21. juli 2006, hvorfor sagsøgerens
protest imod sagsøgtes nedlæggelse af påstanden om afvisning
ikke tages til følge.
Henset til den af konkursen følgende ændring af forholdene
samt til det almindelige lighedsprincip ved
- 15
konkursbehandling, finder konkurslovens § 61 om
konkursregulering, analog anvendelse, selvom lejemålet blev
ophævet, før sagsøgte blev taget under konkursbehandling.
Henset til længden af uopsigeligheden ifølge lejeaftalen
indtil 2013 - samt til lejemålets karakter efter de afgivne
forklaringer som værende et sædvanligt erhvervslejemål
beliggende i Holte, findes erhvervslejelovens udgangspunkt om
et opsigelsesvarsel på 3 måneder at finde anvendelse ved
konkursregulering efter konkurslovens § 61, stk. 1, 1. pkt.
Erstatning i henhold til konkurslovens § 61, stk. 3, kan ikke
fastsættes højere end det tab, sagsøgeren ville have kunne
kræve erstattet efter almindelige regler. Sagsøgte har
ubestridt betalt leje frem til august 2002, og udlejer har
ikke på nuværende tidspunkt fremsat noget krav over for
sagsøgeren. Sagsøgeren har ikke under denne sag hverken
dokumenteret eller endsige godtgjort, at der er lidt noget
tab overhovedet. Sagsøgeren har henvist til værdien af
afståelsesretten, men er ikke fremkommet med dokumentation
for noget tab. Hertil kommer, at der i et eventuelt
erstatningsopgør vil skulle tages hensyn til andre momenter,
som ikke er inddraget i denne sag.
Vedrørende sagsøgerens subsidiære påstand er denne betinget
af, at udlejer fremsætter et krav over for sagsøgeren. Henset
til, at der er forløbet snart 5 år fra lejemålet blev ophævet
uden, at udlejer har fremsat eller varslet fremsættelse af
noget krav, og da der ikke er særlige omstændigheder, der
giver anledning til at få påkendt et betinget krav, findes
sagsøgerens subsidiære på
