Konkursbos mangelkrav-P-0005-06

UDSKRIFT
AF
SØ- & HANDELSRETTENS DOMBOG
____________

Den 10. januar 2007 blev af skifteretten i sagen

P 5/06

Henning og Ketty Andersen
(advokat Peter Bang)
mod
E. & B. Ejendom A/S under konkurs
(ved kurator, advokat Boris Frederiksen
ved advokat Alex Puggaard)

afsagt sålydende

D O M:

Denne sag drejer sig om, hvorvidt sagsøgte, E. & B. Ejendom A/S under kon-
kurs (herefter benævnt boet), som følge af sagsøgerne, Henning og Ketty
Andersens mangelskrav uberettiget har oppebåret en del af en deponeret
købesum fra en ejendomshandel.

Sagsøgerne har nedlagt påstand om, at boet tilpligtes at anerkende, at sagsø-
gerne har et massekrav på 207.617,01 kr., jf. konkurslovens § 93, i boet, og at
kravet i henhold til konkurslovens § 93 skal tillægges renter i henhold til
renteloven fra den 26. januar 2006.

---

- 2 -


Boet har nedlagt påstand om frifindelse.

Sagsøgeren har opgjort påstandsbeløbet således:

Mangelskrav i henhold til dom af 27. april 2005
153.750,00 kr.
Tilkendte sagsomkostninger


50.000,00 kr.
Renter fra den 26. januar 2006


3.867,01 kr.
I alt




207.617,01 kr.

Sagens nærmere omstændigheder:

Den 22. november 2002 anlagde sagsøgerne sag mod E. & B. Ejendom A/S
ved Retten i Nykøbing Sjælland. Sagen handlede om, hvorvidt der mellem
parterne var indgået en endelig aftale om køb af en ejerlejlighed, om aftalen
eventuelt var ophævet og om mangler ved lejligheden.

Den 27. november 2002 foretog sagsøgerne deponering af den fulde købesum
for lejligheden på konto i Nordea Bank Danmark A/S. Af deponeringsmed-
delelsen fremgår det blandt andet:

"... Deponent
Henning Andersen og
Ketty Andersen
...
Til fordel for fordringshaver
E & B Ejendom A/S
...
Modtaget deponeret beløb kr. 2.442.500,00
...

---

- 3 -

Deponeringen skal dække
Indgået handel vedrørende køb af ejerlejlighed nr. 18 af matr. nr.
162 a Øster Lyng, Nykøbing Sjælland Jorder, til kontantpris
2.442.500 kr. Deponeringen foretages i medfør af
deponeringsloven, idet E & B Ejendom A/S tidligere har
returneret deponering foretaget på skødevilkår.
Årsag til deponeringen
Fordringshaveren vil ikke modtage beløbet.
Frigivelse af deponering
Beløbet med fradrag af bankens gebyr, 550 kr., kan kun udbetales på
følgende vilkår:
Beløbet frigives til E & B Ejendom A/S, når der foreligger
anmærkningsfri adkomst for Ketty og Henning Andersen på
nævnte ejerlejlighed. I medfør af deponeringslovens § 4 skal E &
B Ejendom A/S godtgøre retten til deponeringsbeløbet, hvilket
sker ved dokumentation for tinglysning af anmærkningsfrit
skøde.
...
Lov nr. 29 af 16. februar 1932 om deponering findes på vedlagte side.
..."

Efter domsforhandlingen havde fundet sted, blev E. & B. Ejendom A/S den
17. februar 2005 taget under konkursbehandling ved Sø- og Handelsrettens
skifteret.

Den 27. april 2005 afsagde Retten i Nykøbing Sjælland dom i sagen. Af
domskonklusionen fremgår blandt andet:

"... Sagsøgerne Henning Andersen og Ketty Andersen og
sagsøgte E & B Ejendom tilpligtes at anerkende, at sagsøgerne
med overtagelsesdag den 01.01.2002 har erhvervet ejerlejlighed

---

- 4 -

nr. 18 af matr. nr. 162a, Øster Lyng, Nykøbing Sjælland for en
pris på 2.442.500 kr. og at sagsøgerne i denne pris kan modregne
153.750 kr. og at der udfærdiges sædvanlig refusionsopgørelse.
Sagsøgerne tilpligtes at betale en leje/forrentning på 11.000 kr.
pr. måned fra overtagelsesdagen til den 08.03.2002.
...
Inden 14 dage skal sagsøgte til sagsøgerne betale delvise
sagsomkostninger med 50.000 kr. ..."

Ved brev af 2. maj 2005 tilbød sagsøgernes daværende advokat Claus Ken-
neth Lund kurator at undlade at anke dommen, såfremt boet ville acceptere
at frafalde lejekravet på 11.000 kr. pr. måned.

Kurator meddelte ved brev af 9. maj 2005, at boet kunne tiltræde forligstil-
budet. Af brevet fremgår blandt andet:

"... Det bemærkes for ordens skyld, at der ikke med denne
tilkendegivelse ligger nogen indtræden i sagen fra boets side,
idet såvel skriftveksling som domsforhandling fandt sted forud
for konkursens indtræden ...".

I forbindelse med sagsøgernes kære af sagsomkostningerne meddelte kura-
tor ved brev af 24. maj 2005 Østre Landsret, sendt i kopi til advokat Claus
Kenneth Lund, at:

"... boet hverken er indtrådt eller ønsker at indtræde i retssagen,
der er skriftvekslet og forhandlet forud for konkursens
indtræden den 17. februar 2005 ...".

---

- 5 -

Ved brev af 14. juli 2005 skrev kurator til advokat Claus Kenneth Lund om
udfærdigelse af skøde. Af brevet fremgår blandt andet:

"... Som et led i opfyldelsen af Retten i Nykøbing Sjællands dom
skal Deres klienter have tilskødet ejendommen, hvorfor jeg
imødeser Deres udkast til skøde. I den forbindelse skal det
understreges, at der i den foreliggende situation alene skal
udarbejdes et minimalskøde ...".

Advokat Claus Kenneth Lund fremsendte med brev af 15. juli 2005 udkast til
skøde til kurator, som ved brev af 18. juli 2005 fremkom med blandt andet
følgende bemærkninger:

"... Overdrageren bedes rettet til følgende:
E. & B. Ejendom A/S under konkurs
v/kurator advokat Boris Frederiksen
...
Endvidere bedes De rette følgende tekst: "sælger herved endeligt
til medundertegnede" til "skøder herved til".
Endelig bedes De i næstsidste afsnit rette "sælger" til
"konkursboet".
...
De bedes udtrykkeligt anføre, at konkursboet alene opfylder
retten Nykøbing Sjælland dom af 27. april 2005. Dette alene for
at undgå misforståelser, idet konkursboet som bekendt ikke har
indgået aftale med Deres klienter om overdragelse af
ejendommen.
Ad underskrift
Som sælger bedes anført:
E. & B. Ejendom A/S under konkurs

---

- 6 -

v/kurator advokat Boris Frederiksen
v/advokatfuldmægtig Alex Puggaard
Endelig skal jeg bede Dem oplyse, i hvilket pengeinstitut
købesummen er deponeret. For at foregribe begivenhedernes
gang skal jeg ligeledes anmode om Deres bemærkninger til
anvendelsen af de deponerede midler, idet konkursboet ­ som
det er Dem bekendt ­ er af den opfattelse, at de deponerede
midler ikke ligger til sikkerhed for eventuelle mangelskrav m.v.,
hvilket ligeledes fremgår af de mellem parterne i nærværende
sag drøftede udkast til skøde mv. ...".

Advokat Claus Kenneth Lund fremsendte med brev af 26. juli 2005 nyt ud-
kast til skøde til kurator og anførte blandt andet i brevet:

"... Der er ikke under retssagen gjort indsigelser mod
modregning, hvorfor der ved frigivelse af beløbet vil blive
fratrukket modkrav. Skødets formulering sker under denne
udtrykkelige forudsætning ...".

Ved brev af 24. august 2005 skrev kurator blandt andet følgende til advokat
Claus Kenneth Lund:

"... Vedrørende anvendelsen af de deponerede midler fastholdes
det i brev af 18. juli 2005 anførte. Herved bemærkes, at det af
Dem anførte vedrørende en manglende indsigelse under
retssagen mod modregning er irrelevant allerede fordi, at
spørgsmålet hverken blev behandlet eller afgjort af Retten i
Nykøbing Sj. ...".

---

- 7 -

Skødet blev underskrevet af kurator på vegne boet den 26. august 2005. Af
skødet fremgår blandt andet:

"... Overtagelsesdagen er den 01.01.2002.
...
§ 3
Refusion
Der udarbejdes sædvanlig refusionsopgørelse mellem parterne.
§ 4
Der henvises i øvrigt til dom afsagt af Retten i Nykøbing Sj. den
27. april 2005.
§ 5
Købesummen
Købesummen for ejendommen er aftalt til kr. 2.442.500,00 ...
Købesummen er deponeret kontant i sælgers pengeinstitut ...".

Ved breve af 10. november 2005 og 14. november 2005 anmodede advokat
Claus Kenneth Lund Nordea Bank om at frigive det deponerede beløb, såle-
des at 207.617,01 kr. skulle udbetales til sagsøgerne og resten til boet. Nordea
Bank frigav imidlertid hele deponeringskontoen til boet.

I forbindelse med fordringsprøvelsen den 15. februar 2006 afviste kurator
sagsøgernes anmeldelse af kravet som § 93-krav og anerkendte det i stedet
som § 97-krav.

Procedure:

Advokat Peter Bang har på vegne sagsøgerne har gjort gældende, at boets
krav på købesummen såvel som sagsøgernes mangelskrav er stiftet før frist-

---

- 8 -

dagen, og at betingelserne for modregning i medfør af konkurslovens § 42
derfor er til stede.

Selvom det i deponeringsmeddelelsen er anført som vilkår, at frigivelse kan
ske, når tinglyst, anmærkningsfrist skøde foreligger, kan dette ikke være til
hinder for modregning, når der som her foreligger en retskraftig dom, som
kan danne baggrund for modregning. Boet har været i ond tro ved modta-
gelsen af det fulde deponerede beløb, idet en del af beløbet rettelig skulle
have været afregnet over for sagsøgerne.

I skødet, som er udfærdiget under medvirken af boet, henvises specifikt til
dommen af 27. april 2005. Boet havde derfor alene en betinget ejendomsret til
det deponerede beløb, hvorfor frigivelse af midlerne skulle være sket med de
indskrænkninger, der følger af dommen af 27. april 2005. Boet har således
uberettiget oppebåret 207.617,01 kr., og sagsøgernes krav må derfor have
status efter konkurslovens § 93.

Advokat Alex Puggaard har på vegne boet gjort gældende, at boet med rette
har afvist, at kravet er omfattet af konkurslovens § 93.

Ved at foretage deponering efter deponeringsloven mistede sagsøgerne i
medfør af deponeringslovens § 2 rådigheden over det deponerede beløb. Da
modregning efter konkurslovens § 42 forudsætter, at sagsøgerne havde rå-
dighed over det deponerede beløb, er betingelserne for modregning således
ikke til stede.

Sagsøgerne havde ikke taget forbehold for, at det deponerede beløb også lå
til sikkerhed for mangler, hvilket i øvrigt heller ikke var muligt, uden at de-
poneringen ville falde uden for deponeringslovens regler. I henhold til de-
poneringsbetingelserne var frigivelse derimod alene betinget af, at der forelå

---

- 9 -

tinglyst, anmærkningsfrit skøde, og banken var derfor forpligtet til at frigive
hele det deponerede beløb til boet.

Selvom udformningen af skødet skete på boets foranledning, var det med
direkte henvisning til dommen af 27. april 2005 og med udtrykkelig
bemærkning om, at der ikke kunne ske fradrag for mangler. Der er derfor
ikke med udarbejdelsen og underskrivningen af skødet sket en accept fra
boets side af, at sagsøgerne skulle have krav på modregning for manglerne.

Det forhold, at sagsøgernes mangelskrav er fastslået ved dom, ændrer ikke
herved, idet boet på intet tidspunkt indtrådte i retssagen, som var skrift-
vekslet og forhandlet forud for konkursens indtræden.

Skifterettens bemærkninger:

Det kan som ubestridt lægges til grund, at deponeringen blev foretaget på
sædvanlige vilkår efter deponeringsloven, at der ikke var taget særlige
forbehold for mangelskrav i forbindelse med deponeringen, og at sagsøgerne
ved deponeringen blev frigjorte i forhold til sælgeren. Skifteretten finder
herefter, at frigivelse af det deponerede beløb uden fradrag af andet end
bankens gebyr skulle ske til sælgeren, når der forelå anmærkningsfri
adkomst for sagsøgerne, og at sagsøgerne som følge af deponeringen således
ikke længere havde rådighed over det deponerede beløb. Herefter findes
betingelserne for modregning efter konkurslovens § 42, stk. 1, ikke at være til
stede.

Af samme grunde kan det derfor ikke tillægges betydning, at boet på
tidspunktet for frigivelsen som følge af dommen kendte manglerne, idet
udstedelsen af skødet skete i henhold til dommen af 27. april 2005 med
udtrykkelige forbehold fra boets side. Boet findes heller ikke i denne

---

- 10 -

forbindelse at have accepteret en modregningsadgang eller i øvrigt at have
pådraget sig et krav, der kan henføres under konkurslovens § 93.

Herefter tages boets frifindelsespåstand tages til følge.

For så vidt angår sagens omkostninger, fastsættes disse under hensyn til sa-
gens omfang, værdi og medgået tid til 21.026 kr. incl. 1.026 kr., der udgør
boets udgift til udarbejdelse af ekstrakt og materialesamling i forbindelse
med sagens behandling.

Thi kendes for ret:

Sagsøgte, E. & B. Ejendom under konkurs, frifindes.

I sagsomkostninger betaler sagsøgerne, Henning og Ketty Andersen, inden
14 dage til sagsøgte, E. & B. Ejendom under konkurs, 21.026 kr.


Jeanette Melchior






(Sign.)
___ ___ ___
Udskriftens rigtighed bekræftes
P.j.v. Sø- og Handelsretten, den

---

kt til
dommen af 27. april 2005. Boet havde derfor alene en betinget ejendomsret til
det deponerede beløb, hvorfor frigivelse af midlerne skulle være sket med de
indskrænkninger, der følger af dommen af 27. april 2005. Boet har således
uberettiget oppebåret 207.617,01 kr., og sagsøgernes krav må derfor have
status efter konkurslovens § 93.

Advokat Alex Puggaard har på vegne boet gjort gældende, at boet med rette
har afvist, at kravet er omfattet af konkurslovens § 93.

Ved at foretage deponering efter deponeringsloven mistede sagsøgerne i
medfør af deponeringslovens § 2 rådigheden over det deponerede beløb. Da
modregning efter konkurslovens § 42 forudsætter, at sagsøgerne havde rå-
dighed over det deponerede beløb, er betingelserne for modregning således
ikke til stede.

Sagsøgerne havde ikke taget forbehold for, at det deponerede beløb også lå
til sikkerhed for mangler, hvilket i øvrigt heller ikke var muligt, uden at de-
poneringen ville falde uden for deponeringslovens regler. I henhold til de-
poneringsbetingelserne var frigivelse derimod alene betinget af, at der forelå

---

- 9 -

tinglyst, anmærkningsfrit skøde, og banken var derfor forpligtet til at frigive
hele det deponerede beløb til boet.

Selvom udformningen af skødet skete på boets foranledning, var det med
direkte henvisning til dommen af 27. april 2005 og med udtrykkelig
bemærkning om, at der ikke kunne ske fradrag for mangler. Der er derfor
ikke med udarbejdelsen og underskrivningen af skødet sket en accept fra
boets side af, at sagsøgerne skulle have krav på modregning for manglerne.

Det forhold, at sagsøgernes mangelskrav er fastslået ved dom, ændrer ikke
herved, idet boet på intet tidspunkt indtrådte i retssagen, som var skrift-
vekslet og forhandlet forud for konkursens indtræden.

Skifterettens bemærkninger:

Det kan som ubestridt lægges til grund, at deponeringen blev foretaget på
sædvanlige vilkår efter deponeringsloven, at der ikke var taget særlige
forbehold for mangelskrav i forbindelse med deponeringen, og at sags

Medlem af Advokatsamfundet

Medlem af Danske Advokater

SelskabsAdvokaterne, Engelsborgvej 29, 2. th, 2800 Kgs. Lyngby, advokat@selskabsadvokaterne.dk

Sitemap Links