Rettigheder ved opsigelse i forhold til Erhvervslejeloven

Rettigheder ved opsigelse i forhold til erhvervslejeloven

Rettigheder som følge af opsigelse:

Udlejer skal ved opsigelsen tilbyde erstatningslejemål, såfremt der senere ved genopbygningen sker udlejning af lokaler indenfor samme art, jf. ELL § 61, stk. 4.

Ifølge ELL § 66 har lejer krav på erstatning samt betaling for tab af goodwill. Tab af goodwill kan alene kræves af erhvervsbeskyttede lejemål.

ELL § 66 har følgende ordlyd:

Ved opsigelse af andre lejeforhold end de nævnte i § 61, stk. 1, skal udlejeren bortset fra ved opsigelse som følge af lejerens misligholdelse betale lejeren erstatning for det tab, som denne lider som følge af opsigelsen, jf. stk. 2, samt godtgørelse for tabt goodwill, jf. stk. 3.

Stk.2. I erstatningen efter stk. 1 indgår blandt andet

1. lejerens flytteudgifter,
2. værdiforringelse af lejerens inventar, installationer og lignende som følge af flytningen,
3. værdien efter driftsmæssige afskrivninger af de installationer, forbedringer og andre indretninger, som lejeren med udlejerens samtykke har udført i det lejede for egen regning, og som lejeren ikke kan medtage uden væsentligt tab, medmindre lejeren har forpligtet sig til at foretage retablering,
4. driftstab i normal flytteperiode,
5. lejerens rimelige udgifter til sagkyndig bistand og
6. andre udgifter, som med rimelighed kan henføres til opsigelsen.

Stk.3. Udlejeren skal ud over de i stk. 2 nævnte tabsposter betale lejeren i et lejeforhold, der er omfattet af § 62, en godtgørelse for værdien af den del af lejerens kundekreds, der mistes som følge af flytningen. Godtgørelsen beregnes med udgangspunkt i virksomhedens årlige nettooverskud, medmindre dette på grund af særlige forhold vil være urimeligt.

Stk.4. Ved fastsættelse af erstatning efter stk. 1 skal der ses bort fra de ændringer, som lejeren har foretaget efter det tidspunkt, hvor lejeforholdet er opsagt. Lejeren har dog ret til erstatning for ændringer, som lejeren har gennemført efter dette tidspunkt, fordi de pågældende ændringer har været påbudt af en offentlig myndighed eller fastsat ved lov.

Stk.5. Lejeren skal udfolde sædvanlige og rimelige bestræbelser på at begrænse sit tab.

Stk.6. Lejeren skal ikke fraflytte, før lejeren har modtaget den erstatning og godtgørelse, der er aftalt eller tilkendt, eller udlejeren ved bankgaranti eller på anden måde har stillet betryggende sikkerhed for beløbets betaling.

Stk.7.  Ved uenighed om erstatningens og godtgørelsens størrelse kan boligretten tage stilling til størrelsen af den sikkerhed, som udlejeren skal stille, jf. stk. 6.

Stk.8. Lejeren kan ikke kræve udbetaling på grundlag af en stillet sikkerhed, før erstatningens og godtgørelsens størrelse er endeligt fastsat og lejeren er fraflyttet lejemålet.

Stk.9. En aftalt eller af boligretten fastsat sikkerhed skal stilles senest 3 uger før, at lejeren skal fraflytte. Lejeren kan dog tidligst kræve sikkerheden stillet 3 uger efter, at dens størrelse er endelig fastsat.

Stk.10. Stiller udlejeren ikke den aftalte eller fastsatte sikkerhed, bortfalder opsigelsen, og lejeforholdet fortsætter på de hidtil gældende vilkår. Opsigelsen bortfalder dog kun, hvis sikkerheden ikke er stillet senest 1 uge efter, at skriftligt påkrav herom er kommet frem til udlejeren. Påkravet skal være afgivet efter, at fristen i stk. 9 for stillelse af sikkerhed er udløbet, og skal angive, at lejeren vil betragte opsigelsen som bortfaldet, hvis sikkerheden ikke stilles inden fristens udløb.

Retspraksis vedrørende betalingen af erstatningen samt betaling af goodwill viser, at det er dokumenteret tab som erstattes, hvor domstolene er tilbøjelige til at nedsætte erstatningskravet på trods af veldokumenteret tab.

Goodwill beregnes som udgangspunkt med en standardiseret beregning svarende til 1 års nettofortjeneste beregnet efter gennemsnittet af nettofortjenesten i de sidste 3 års regnskaber.

Lejer skal ikke fraflytte lejemålet inden der er modtaget betaling af erstatningen samt goodwill eller stillet betryggende sikkerhed (bankgaranti), jf. ELL § 66, stk. 6.

Såfremt lejeren kan godkende opsigelsen men ikke erstatningens størrelse samt betalingen af goodwill - og der ikke kan opnås enighed herom - skal denne gøre indsigelse inden 6 uger efter opsigelsen er kommet frem samt anlægge sag vedrørende erstatningen jf. ELL § 67, stk.1 og stk. 2.

Lejer har ikke krav på at blive i lejemålet indtil tvist med udlejeren er afsluttet, men lejeren kan via retten udfordre/få vurderet opsigelsen og opsigelsesbegrundelsen, herunder vurdering iht. ELL § 62, samt erstatningskravets størrelse.