Advokat_Koebenhavn_700_220
Kontrakter_700_220
Opstart_Virksomhed_700_220

Centerlejemål – Lejemål i butikscenter

Et centerlejemål er et erhvervslejemål, der er beliggende i et butikscenter. Virksomheden der drives fra et centerlejemål er derfor ofte en butik, hvor lejemålets beliggenhed er helt central for virksomhedens omsætning. Selvom det naturligvis altid vil være en konkret bedømmelse vil et centerlejemål derfor sædvanligvis være et erhvervsbeskyttet lejemål, med de rettigheder for lejeren, der ligger heri.

Når man indgår en erhvervslejekontrakt for et centerlejemål, er der flere forhold, man skal være særligt opmærksom på. Er lejer pligtigt medlem af en centerforening? Hvordan fordeles fællesudgifter og centerforeningsudgifter? Er de øvrige lejemål i centeret udlejet? Kan lejer opsige lejemålet, hvis der ikke er aktivitet i centeret?

Man skal naturligvis tillige være opmærksom på de sædvanlige forhold, herunder beliggenheden, lejemålets stand ved indflytning og fraflytning, lejens størrelse, kan lejen reguleres, opsigelsesadgangen, indretningsmulighederne m.v.

Centerforening

En lejer af et centerlejemål er typisk forpligtet og berettiget til at være medlem af en centerforening. Centerforeningens formål er at stå for den fælles markedsføring for centeret, herunder formidle og arrangere salgsfremmende aktiviteter og i det hele bidrage til at centeret bliver så attraktivt som muligt.

Det er tillige ofte centerforeningens opgave at etablere og opretholde et godt forhold til myndighederne – typisk kommunen – herunder føre forhandlinger og indgå aftaler med disse på vegne af lejerne i centeret.

Bestyrelsen i centerforeningen vælges normalt på centerforeningens generalforsamling af centerforeningens medlemmer. Dette betyder at det er lejerne, der selv vælger medlemmerne. Dog har udlejer eller dennes administrator også nogle gange ”en finger med i spillet”. Enkelte lejere – typisk større supermarkeder – kan have særlige rettigheder til at vælge et medlem i centerforeningens bestyrelse, da disse lejere ofte betaler en høj leje og har særlig indflydelse på kundetilgangen.

Den enkelte lejers stemmeret afhænger ofte af lejemålets størrelse og kan tillige afhænge af lejemålets beliggenhed.

Centerforeningen vedtager typisk – udover markedsføringstiltag m.v. – centerets åbningstider. Som medlem af en centerforening er man derfor også typisk pligtig til at overholde visse minimumsåbningstider. Det kan dog, i henhold til erhvervslejelovens ufravigelige regler herom, ikke pålægges lejere af forretninger i et butikscenter at holde åbent mandag til fredag efter kl. 20.00 og fra lørdag kl. 17.00 til mandag kl. 06.00.

Centerbidrag

Det er ved indgåelsen af en erhvervslejekontrakt vedrørende et centerlejemål vigtigt at regulere forholdet til centerforeningen i lejekontrakten – ligesom lejer altid bør gennemgå vedtægterne for centerforeningen nøje. Det er vigtigt at både lejer og udlejer er opmærksomme på om lejers centerbidrag er en pligtig pengeydelse, således at manglende betaling heraf – efter et forudgående påkrav – kan danne grundlag for udlejers ophævelse af lejemålet.

Centerbidraget (kontingentet til centerforeningen) afhænger typisk af centerlejemålets størrelse og fastsættes på centerforeningens årlige generalforsamling. Centerbidraget kan være opdelt i et egentligt bidrag og et markedsføringsbidrag. Det er endvidere almindeligt, at centerbidraget opkræves og betales sammen med lejen og de øvrige pligtige ydelser.

Manglende aktivitet – Udlejers misligholdelse

En lejer i et center er typisk meget afhængig af, at centerets øvrige lejemål er udlejet, at de holder åbent og at centerforeningen yder en aktiv og effektiv indsat for at fremme kundetilgangen til centeret som helhed. Det kan derfor have en fatal indflydelse på omsætningen i lejers butik, såfremt udlejer ikke formår at udleje alle centerlejemålene og/eller hvis centerforeningen ikke yder en tilstrækkelig indsats for at fremme kundetilgangen.

I særlige tilfælde kan udlejers manglende udlejning af de øvrige lejemål og/eller centerforeningens manglende aktivitet tillige være en væsentlig misligholdelse, der kan berette lejeren til at ophæve lejemålet – uanset om dette er direkte reguleret i kontrakten eller ej. Dette vil dog altid være en konkret vurdering, der afhænger af de faktiske forhold og en fortolkning af erhvervslejekontrakten.

Når man indgår et centerlejemål – særligt som lejer - er det derfor vigtigt for at minimere usikkerheden, at man afklarer, om der f.eks. er en opsigelsesadgang, såfremt de øvrige lejemål (eller en hvis procentdel heraf) ikke er udlejet.

Indretning og ombygning

Som lejer af et centerlejemål har man typisk et ønske om at indrette og/eller ombygge lejemålet inden man åbner sin butik, ligesom butikkens skiltning kan være central. Dette kan skyldes et bestemt kædekoncept, herunder at man skal overholde en franchiseaftale eller blot at man ønsker at optimere butikkens udtryk over for kunderne.

Indretningsmulighederne kan være begrænset af særlige generelle regler for centeret, herunder i forhold til gulv, skiltning m.v. Det er derfor væsentligt, at man som lejer får afklaret mulighederne herfor inden at man indgår erhvervslejekontrakten.

Typisk kræver en ombygning eller særlig indretning udlejers godkendelse, og denne bør lejer indhente inden den endelige indgåelse af erhvervslejekontrakten.

Som udlejer kan man tillige med fordel afklare lejers ønsker og behov for indretningen inden kontraktindgåelsen, således at risikoen for efterfølgende uoverensstemmelser minimeres.

Konklusion

Ved indgåelsen af et centerlejemål er der flere særlige forhold man skal være opmærksom på, herunder særligt i forhold til centerets øvrige lejere og centerforeningen. Det må derfor anbefales, at man kontakter en advokat med speciale i erhvervslejeret, hvis man som lejer eller udlejer står over for at skulle indgå en erhvervslejekontrakt vedrørende et centerlejemål.

SelskabsAdvokaterne har speciale i erhvervslejeret og bistår løbende virksomheder som ønsker at indgå en erhvervslejekontrakt om et centerlejemål eller virksomheder der allerede har indgået en erhvervslejekontrakt om et centerlejemål og er kommet i konflikt med modparten eller centerforeningen.

SelskabsAdvokaterne bistår endvidere med udarbejdelse af vedtægter for centerforeninger samt øvrige forhold vedrørende foreningen, herunder afholdelse af generalforsamlinger, bistand til enkelte medlemmer under en generalforsamling m.v.

Du er altid velkommen til at kontakte SelskabsAdvokaterne for en uformel drøftelse af din virksomheds muligheder.

Rådgivning ydes af kyndige advokater

Erhvervslejekontrakt

Advokat Troels Wenzel Østergaard giver gode råd om indgåelse og fortolkning af en erhvervslejekontrakt, herunder hvad en erhvervslejekontrakt normalt bør indeholde....

Artikel: Forbrugsregnskab for erhvervslejemål

Ejer du en ejendom, hvor der er et eller flere erhvervslejemål, er det som udgangspunkt et krav, at det er specificeret i erhvervslejekontrakten, hvilke ydelser, som lejer skal betale ud over lejen. Hvis dette ikke er aftalt, har du som udlejer ikke krav på at opkræve dem – dette fremgår direkte af erhvervslejelovens § 5....

Læs hele artiklen

Artikel: Sale and Lease Back af ejendom

Hvad er Sale and Lease Back? Sale and lease back af ejendomme er et finansieringsværktøj for virksomheder, der ejer sine ejendomme (kontorer, produktionslokaler, lagerbygninger m.v.), og som ønsker at frigive likviditet til virksomhedens drift og vækst. Sale and lease back betyder, at en virksomhed sælger sin ejendom til en tredjemand – typisk en ejendomsinvestor – og herefter leaser (lejer) ejendommen af ejendomsinvestoren....

Læs hele artiklen

Simon Trolle Markussen

Advokat

45 23 00 10
eller jeg kan kontakte dig senere
Ring mig op
Andet

Forbrugsregnskab for erhvervslejemål

Ejer du en ejendom, hvor der er et eller flere erhvervslejemål, er det som udgangspunkt et krav, at det ...»

Sale and Lease Back af ejendom

Hvad er Sale and Lease Back? Sale and lease back af ejendomme er et finansieringsværktøj for virksomheder, ...»

Goodwill

Goodwill er den værdi som en igangværende virksomhed repræsenterer, der ikke udgør fast ejendom, anlæg, ...»

Afståelse

Afståelse Afståelse er en lejers eller forpagters overgivelse/salg af sit lejemål eller virksomhed til ...»

Lejer var erstatningsansvarlig for udlejers tab af lejeindtægter

HØJESTERETS DOM afsagt onsdag den 21. december 2016 Sag 246/2015 Østre Gjesingvej 26 I/S (advokat Arne ...»

Afslag i lejen pga. støjgener fra metrobyggeri

ØSTRE LANDSRETS DOMAfsagt den 1. februar 2016 af Østre Landsrets 7. afdeling 7. afd. nr. B-962-15: UDLEJERmodLEJER ...»

Vi er medlemmer af